дело № 3а-101/2019 года

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации 

г. Астрахань 09 сентября 2019 года 

Астраханский областной суд в составе:

председательствующего судьи Хаировой Д.Р.,

при секретаре Ивановой Л.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-101/2019 по административному делу по иску ФГБУ «Главное бассейновое управление по рыболовству и сохранению водных биологических ресурсов» в лице Каспийского филиала ФГБУ «Главрыбвод» к агентству по управлению государственным имуществом Астраханской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФГБУ «Главное бассейновое управление по рыболовству и сохранению водных биологических ресурсов» в лице Каспийского филиала ФГБУ «Главрыбвод» обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью 9540000 кв.м., кадастровый номер 30:03:000000:174, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, расположенного по адресу: 

<

адрес>», в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года. 

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является правообладателем земельного участка с кадастровым номером 30:03:000000:174 на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Постановлением агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области от 7 декабря 2015 года №18 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельного участка в размере 821775600 рублей.

25 марта 2019 года истец обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Астраханской области. 17 апреля 2019 года заявление комиссией отклонено.

Административный истец полагает, что определенный размер кадастровой стоимости нарушает его права при исчислении налоговой базы по земельному налогу, влечет увеличение налоговых обязательств, в связи с чем просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной в размере 290493000 рублей.

В судебном заседании представитель ФГБУ «Главное бассейновое управление по рыболовству и сохранению водных биологических ресурсов» ФИО1 поддержал заявленные требования, с учетом уточнений в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной в размере 338670000 рублей, определенной в результате судебной оценочной экспертизы. 

Представитель агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области ФИО2 решение вопроса по заявленным требованиям оставил на усмотрение суда.

Представитель заинтересованного лица администрации муниципального образования «Замьянский сельсовет» Енотаевского района Астраханской области адвокат Ибрагимов Т.М. с административными исковыми требованиями не согласился, просил в удовлетворении отказать.

Представители ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежаще, ходатайств об отложении не представили, в связи с чем суд приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав стороны, свидетеля ФИО3, эксперта ФИО4, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что административный истец является правообладателем на праве постоянного (бессрочного) пользования земельного участка площадью 9540000 кв.м., кадастровый номер №, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, расположенного по адресу: 

<

адрес>

Постановлением агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области от 07 декабря 2015 № 18 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, расположенных на территории Астраханской области» определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2015 года в размере 821775600 рублей.

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости 17 декабря 2015 года.

Таким образом, пятилетний срок обращения в суд с иском истцом не нарушен.

В силу пункта 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли. Любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

При этом, исходя из положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, одной из форм платы за использование земли является земельный налог, порядок исчисления и уплаты которого устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

В соответствии с частью 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель.

Вместе с тем часть 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (часть 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Порядок пересмотра результатов государственной кадастровой оценки установлен Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Из приведенных норм права следует, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена постановлением агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области от 07 декабря 2015 № 18 методом массовой оценки. 

В силу статьи 5 Земельного кодекса Российской Федерации землепользователи - это лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного пользования.

Поскольку административный истец использует на праве постоянного (бессрочного) пользования указанный земельный участок и оплачивает земельный налог исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, его права и законные интересы напрямую затрагиваются установленной кадастровой стоимостью земельного участка методом массовой оценки.

В соответствии с абзацем первым статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Принимая во внимание приведенные обстоятельства, и учитывая положения абзаца первого статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, административный истец, будучи заинтересованным лицом, вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, путем обращения в суд и комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости указанного земельного участка.

В целях соблюдения досудебного порядка административный истец обратился 25 марта 2019 года в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Астраханской области. Уведомлением от 17 апреля 2019 года заявление отклонено. Таким образом, досудебный порядок истцом соблюден.

В обоснование заявленных требований истцом представлен отчет об оценке, подготовленный Обществом с ограниченной ответственностью «Нижневолжское агентство оценки», в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка определена в размере 290493000 рублей.

Общие требования к содержанию отчета установлены статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которой отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (часть 3 статьи 11).

Проверяя соответствие отчета об оценке, выполненного оценщиком Общества с ограниченной ответственностью «Нижневолжское агентство оценки», законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, суд приходит к выводу о том, что указанный отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости не соответствует требованиям федерального законодательства.

Из представленного отчета об оценке от 29 декабря 2018 года, а также пояснений оценщика ФИО3, судом установлено, что отсутствие в отчете вывода оценщика об отнесении объекта оценки к определенному сегменту рынка, отсутствие полных пояснений к полученным размерам корректировки ставит под сомнение обоснованность и достоверность сделанных выводов в рамках проведенной оценки, поскольку не позволяет однозначно определить стоимость объекта оценки.

В рамках рассмотрения дела определением суда от 17 июня 2019 года назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Зумберг» ФИО4

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 30:03:000000:174 по состоянию на 01 января 2015 года определена в размере 338670000 рублей.

В судебном заседании представитель ФГБУ «Главное бассейновое управление по рыболовству и сохранению водных биологических ресурсов» ФИО1 при определении рыночной стоимости земельного участка просил принять за основу заключение судебной оценочной экспертизы и установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере 338670000 рублей.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Из заключения эксперта ФИО4 следует, что рыночная стоимость земельного участка экспертом определена методом сравнения продаж, поскольку данный метод является наиболее точным методом расчета рыночной стоимости земельного участка.

При определении рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж, экспертом определены элементы, в рамках которых осуществляется сравнение объекта оценки с аналогами, установлены схожие и различные характеристики объекта оценки и аналогов, применены необходимые корректировки по цене, количественным и качественным характеристикам объекта оценки и аналогов.

Так, экспертом проанализирован рынок земельных участков, схожих по количественным и качественным характеристикам с объектом оценки на дату продажи, в связи с чем при проведении экспертизы за основу приняты семь объектов – аналогов, относящихся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимых с ним по ценообразующим факторам. 

Экспертом обоснованно при проведении экспертизы не применены доходный и затратные подходы, поскольку из положений Федерального стандарта оценки №7, 

утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов (пункт 23); затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений; затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устаревания объектов капитального строительства (пункт 24).

При этом эксперт обоснованно отказался от результатов доходного подхода, поскольку оценка проводилась на 2015 год и объективных данных, необходимых для определения рыночной стоимости земельного участка доходным подходом не имелось. Использование результатов доходного подхода повлечет искажение фактической рыночной стоимости земельного участка.

Данные выводы эксперта соответствуют требованиям ФСО №7 и Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества Российской Федерации от 06 марта 2002 года №568-р (раздел 4).

Таким образом, определяя рыночную стоимость объекта недвижимости, экспертом применен необходимый способ оценки, что отражает действительную стоимость объекта недвижимости на дату оценки. При этом экспертом мотивированы основания отказа в использовании при оценке объекта доходного и затратного подходов.

Согласно пункту 24 ФСО № 1, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

В соответствии с пунктом 10 ФСО №1 объект-аналог – это объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

При проведении экспертизы экспертом приняты семь объектов-аналогов, расположенные в Харабалинской, Наримановском, Красноярском районах Астраханской области и в г.Астрахани, четыре из которых находятся в аренде, три в собственности. Все земельные участки относятся к землям производственного назначения, поскольку объект оценки используется в целях воспроизводства рыбных запасов. Экспертом учтен сегмент рынка, поскольку объект исследования относится к категории земель промышленности, имея при этом сельскохозяйственный вид разрешенного использования – рыбоводство. Объекты-аналоги подобраны исходя из фактического использования – производственного назначения, что соответствует пункту 10 ФСО № 7.

Объекты – аналоги по основным параметрам схожи по количественным и качественным характеристикам с объектом оценки.

Также при определении рыночной стоимости объекта оценки экспертом за основу приняты объекты-аналоги с датой оценки, максимально приближенной к дате оценки объекта оценки, что соответствует положениям ФСО №1 и ФСО №7.

При этом, суд учитывает, что суммарный размер корректировок при определении рыночной стоимости земельного участка является допустимым.

Суд, исследовав заключение эксперта и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о соответствии его действующему законодательству. Заключение отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. 

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение мотивированно, выводы ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий.

В судебном заседании эксперт ФИО4 поддержал выводы, содержащиеся в заключении судебной оценочной экспертизы.

На указанное судебное экспертное заключение поступили возражения представителя администрации муниципального образования «Замьянский сельсовет», выраженные в рецензии № 4928 от 23 августа 2019 года, составленной специалистами Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация судебных экспертов». 

Исследовав приведенные представителем заинтересованного лица доводы, заключение рецензии, письменные пояснения эксперта ФИО4 по поступившим замечаниям, суд приходит к выводу о том, что оснований для исключения заключения судебной экспертизы из числа доказательств по делу не имеется.

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд отмечает, что экспертиза проведена лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт обладает достаточным профессиональным стажем (с 2001 года) и необходимой квалификацией для данной деятельности: является членом экспертного совета ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», членом Союза судебных экспертов «Экспертный совет». 

Выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом и ее производство поручалось выбранному эксперту; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

Заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества и не имеет противоречий и ошибочных сведений, влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Доводы о том, что в экспертном заключении эксперта ФИО4 имеются ссылки на удаленные источники информации, в связи с чем определить достоверность результатов экспертизы не представляется возможным, являются несостоятельными.

Согласно пункту 11 ФСО N 3, утверждённых Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299, в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов. 

К заключению судебной экспертизы, выполненной экспертом ФИО4, приложены объявления в отношении объектов-аналогов, указан источник, из которого получены сведения. Все сведения на момент их получения были проверены и соответствовали действительности. Поскольку информация из сети "Интернет" могла измениться на дату ее поиска, в экспертном заключении приведены соответствующие скриншоты, что в полной мере соответствует положениям Федеральных стандартов оценки. Кроме того, закон не запрещает экспертам или оценщикам формировать свой архив для последующего использования в оценочной или экспертной деятельности, тем более в целях проведения ретроспективной оценки объектов недвижимости. 

Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком, на что указано в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06 марта 2002 года N 568-р.

Утверждение о необоснованности отказа эксперта от осмотра объекта исследования и проведение исследования без учета сведений о составе коммуникаций земельного участка (электроснабжение, водоснабжение), транспортной доступности и улучшений на земельном участке, в том числе в виде объекта незавершенного строительства «Белорыбьи выростные пруды», судом отклоняется, поскольку для целей установления кадастровой стоимости в размере рыночной земельный участок должен рассматриваться как свободный (пункт 20 ФСО N 7). Оценка объекта исследования произведена экспертом как незастроенного земельного участка в соответствии с видом его фактического использования – рыбоводство. В заключении экспертом проанализированы все возможные виды транспортной доступности (водный, железнодорожный). Имеющиеся на земельном участке инженерные сети, коммуникации и прочие инфраструктурные улучшения не должны учитываться в оценке, а учитывается сама возможность подключения к коммуникациям. Указанное условие соблюдено как для объекта оценки, так и для объектов-аналогов. Поскольку объект исследования относится к землям промышленности, эксперт принял в качестве корректировки на коммуникации: электроснабжение – 16%, газоснабжение – 17%, водоснабжение и канализация – 15%.

Отказ эксперта от проведения осмотра объекта оценки связан с тем, что определение рыночной стоимости производилось экспертом на ретроспективную дату (01 января 2015 года).

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в судебном порядке не установлено иное.

Анализ экспертного заключения в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации свидетельствует о том, что заключение эксперта ООО «Зумберг» ФИО4 соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297, N 298, N 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. 

С учетом изложенного суд признает заключение эксперта ФИО4 надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, и приходит к выводу об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 30:03:000000:174, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, расположенного по адресу: Астраханская область, Енотаевский район, муниципальное образование «Замьянский сельсовет», равной рыночной по состоянию на 01 января 2015 года, в размере 338670000 рублей.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию.

Поскольку 25 марта 2019 года истец обращался в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Астраханской области, однако уведомлением от 17 апреля 2019 года заявление отклонено, кадастровая стоимость подлежит применению с 01 января 2019 года.

Оснований для возложения судебных расходов на ответчиков по делу не имеется, поскольку установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости является способом реализации прав административного истца.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-181 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

административное исковое заявление ФГБУ «Главное бассейновое управление по рыболовству и сохранению водных биологических ресурсов» в лице Каспийского филиала ФГБУ «Главрыбвод» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью 9540000 кв.м., кадастровый номер № категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, расположенного по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года в размере 338670000 (триста тридцать восемь миллионов шестьсот семьдесят тысяч) рублей на период с 01 января 2019 года и до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определённой в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления считать 25 марта 2019 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Астраханского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Мотивированное решение изготовлено 13 сентября 2019 года.

Судья Астраханского

областного суда ...