УИД 03RS0054-01-2025-001946-04

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

дело № 33а-1456/2026 (33а-20763/2025) (2а-1217/2025)

28 января 2026 года город Уфа

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего Кужбаевой А.Р.,

судей Курамшиной А.Р.,

Толмачевой И.И.

при секретаре судебного заседания Гильмутдиновой Э.Р.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 к ФИО11 о признании решения об отказе в заключении договора аренды земельного участка незаконным, возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка по апелляционной жалобе ФИО12 на решение Мелеузовского районного суда Республики Башкортостан от 27 октября 2025 года.

Заслушав доклад судьи Толмачевой И.И., судебная коллегия

установила:

ФИО2 обратилась в суд с административным иском, в обоснование которого указала, что ей на праве собственности принадлежит нежилое здание, расположенное по адресу: адрес. Ранее между ФИО1 и ФИО13 дата был заключен договор аренды №... земельного участка, расположенного по адресу: адрес, кадастровый номер №..., площадью ... кв. м. Срок действия договора аренды был установлен до дата.

По договору дарения названное нежилое здание перешло в собственность административного истца, в связи с этим с ФИО1 было заключено соглашение о переуступке права аренды на вышеуказанный земельный участок.

дата истец обратилась в Отдел по адрес и адрес по работе с территориальными отделами и взаимодействию с органами местного самоуправления ФИО14 с заявлением о заключении договора аренды указанного земельного участка без проведения торгов.

Письмом МЗиО РБ от дата №... истцу было отказано в предоставлении услуги по тем основаниям, что площадь объекта недвижимости не соответствует площади испрашиваемого в аренду земельного участка. В связи с этим у заявителя отсутствует право на приобретение в аренду земельного участка без торгов.

Административный истец полагает решение МЗиО РБ об отказе в заключении договора аренды незаконным и нарушающим ее права, поскольку в период действия договора аренды земельного участка она добросовестно исполняла все условия договора, пользовалась земельным участком по целевому назначению, своевременно и в полном объеме вносила арендную плату. Просит с учетом уточнения требований признать решение ФИО15 от дата № №... об отказе в заключении договора аренды земельного участка незаконным; обязать административного ответчика заключить договор аренды указанного земельного участка сроком на 49 лет без проведения торгов.

Решением Мелеузовского районного суда Республики Башкортостан от дата требования административного истца удовлетворены частично. Решение административного ответчика от дата об отказе в заключении договора аренды признано незаконным, на административного ответчика возложена обязанность повторно рассмотреть заявление административного истца.

С решением суда не согласился административный ответчик ФИО16, в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, в удовлетворении требований истца отказать. В обоснование доводов жалобы заявитель указал, что судом неверно определены обстоятельства, имеющие значение для дела. Судом не принято во внимание, что площадь земельного участка, предоставляемого в аренду в порядке, предусмотренном ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, определяется с учетом фактического землепользования, то есть только в той части земельного участка, которая необходима для использования расположенных на нем объектов недвижимого имущества, и она должна быть соразмерна площади расположенных на нем объектов недвижимости.

При этом административный истец ФИО2 является собственником объекта площадью ... кв. м, для целей эксплуатации указанного объекта недвижимости просит предоставить земельный участок площадью ... кв. м, что является несоразмерным, так как существенно превышает площадь находящегося на нем объекта недвижимости.

Также на земельном участке с кадастровым номером №... установлены ограничения (обременения), в том числе в виде утверждения границ водоохранных зон, прибрежных защитных полос и береговых линий по бассейну реки адрес.

Кроме того, на испрашиваемом земельном участке согласно сведениям портала пространственных данных Национальной системы пространственных данных на указанном земельном участке расположены здания, однако ФИО2 не представлены на них документы, подтверждающие ее права.

Принимая во внимание, что лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке, судебная коллегия на основании статьи 150 и части 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) находит возможным рассмотрение административного дела в отсутствие неявившихся участников процесса.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя административного истца ФИО7, возражавшую против доводов апелляционной жалобы, пояснившую, что ранее земельный участок предоставлялся в аренду для этих же целей. Имеется генеральный план планировки территории для туристической деятельности, заключением эксперта в суде первой инстанции подтверждено, что площадь испрашиваемого земельного участка соответствует цели обслуживания здания; в настоящее время в суде идет производство по гражданским делам о признании права собственности на самовольные постройки на испрашиваемом земельном участке, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно статье 308 КАС РФ суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В силу части 1 статьи 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В силу пункта 2 статьи 227 КАС РФ суд удовлетворяет заявленные требования о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными полностью или в части, если признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и возлагает на административного ответчика обязанности по устранению нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствий к их осуществлению либо препятствий к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.

Как следует из материалов дела, дата между ФИО17 и ФИО1 был заключен договор аренды №... земельного участка, расположенного по адресу: адрес, кадастровый №..., площадью ... кв. м, вид разрешенного использования – туристическое обслуживание. Согласно п. 2.1 договора земельный участок предоставлен на 5 лет, до дата (л.д. 17-22).

На основании соглашения от дата ФИО1 передала ФИО2 права аренды на земельный участок с кадастровым номером №... (л.д. 221-223).

Согласно выписке из ЕГРН, административный истец ФИО2 на основании договора дарения от дата является собственником объекта недвижимости, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 02:37:210501:200, а именно: нежилого гостевого дома, площадью 20,8 кв. м (л.д. 13-16).

дата ФИО2 обратилась в ФИО18 с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером №..., площадью ... кв. м, указав, что аренда необходима для целей туристического обслуживания на 49 лет (л.д. 213).

Решением МЗиО РБ от дата №... в предоставлении земельного участка из категории земель - земли особо охраняемых территорий и объектов, местоположение: адрес кадастровый №..., площадью ... кв. м, в аренду отказано на основании пункта 1 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ (далее ЗК РФ), поскольку с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое не имеет права на его приобретение без торгов.

В обоснование отказа указано, что площадь земельного участка несоразмерна и существенно превышает площадь находящегося на нем объекта. Согласно порталу пространственных данных Национальная система пространственных данных на земельном участке с кадастровым номером №... расположены здания. Однако ФИО2 не были предоставлены документы, подтверждающие права на объекты недвижимости, расположенные на испрашиваемом земельном участке.

Не согласившись с отказом в предоставлении земельного участка в аренду, административный истец обратилась в суд с настоящим иском.

Разрешая возникший спор, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что спорный земельный участок необоснованно не был предоставлен заявителю в аренду. Заключением эксперта подтверждается использование земельного участка по назначению, площадь испрашиваемого земельного участка является необходимой для его обслуживания и использования по назначению. И с учетом возможности уполномоченного органа принять решение по заявлению ФИО2 суд возложил на МЗиО РБ обязанность повторно рассмотреть ее заявление.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда, поскольку они постановлены при неправильной оценке обстоятельств, имеющих значение для разрешения дела, неверном применении норм материального права.

Согласно договору аренды от дата, заключенному между ФИО19 и ФИО1, земельный участок с кадастровым номером №... относится к землям особо охраняемых территорий и объектов, имеет вид разрешенного использования – туристическое обслуживание (л.д. 17).

В силу положений частей 2 и 3 статьи 36 Конституции РФ владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется предоставление в аренду земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного кодекса.

Статьей 39.20 ЗК РФ предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если иное не установлено этой статьей или другим федеральным законом (пункт 1).

Между тем статья 39.16 ЗК РФ содержит перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Так, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без торгов; разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории (подпункты 1 и 14 статьи 39.16 ЗК РФ).

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу (пункт 53 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 7 апреля 2021 г.).

При этом установленный приведенными выше нормами порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Конституционного Суда РФ от 23 апреля 2020 г. № 935-О, указанный выше принцип земельного законодательства, реализуемый, в том числе при приватизации, передаче в аренду находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Из названных норм закона следует, что реализация исключительного права на приобретение земельного участка в собственность, которым обладает собственник зданий и сооружений, расположенных на этом земельном участке, связывается законом с установлением границ и площади земельного участка, необходимого для эксплуатации таких объектов недвижимого имущества.

Между тем суд первой инстанции ограничился указанием на право ФИО2 на приобретение всего земельного участка площадью ... кв. м, арендатором которого она была, как собственника находящегося на нем здания с кадастровым номером №..., общей площадью ... кв. м.

Из содержания статьи 59 КАС РФ следует, что предмет доказывания по административному делу составляют факты материально-правового характера, подтверждающие обоснованность требований и возражений сторон и имеющие значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Таким образом, с учетом приведенных положений процессуального закона именно на суд возлагается обязанность по определению предмета доказывания как совокупности обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предмет доказывания определяется судом на основании требований и возражений сторон, а также норм материального права, регулирующих спорные отношения.

Вместе с чем обжалуемое судебное постановление указанным требованиям закона не соответствует.

В целях определения площади земельного участка, необходимой и достаточной для обслуживания и использования по целевому назначению, по ходатайству представителя административного истца была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам Общества с ограниченной ответственностью «Исследовательский центр «Элиор».

Из экспертного заключения №..., выполненного экспертом указанного общества ФИО4, следует, что для земельного участка с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: адрес, вид разрешенного использования «туристическое обслуживание» в результате проведенного исследования определена площадь, необходимая для обслуживания и использования по целевому назначению - ... кв. м. В соответствии с проектом планировки территории для строительства гостевых домов на земельном участке с кадастровым номером №..., по адресу: адрес планировалось строительство зданий и сооружений для туристической базы (туристическое обслуживание). В ЕГРН внесены сведения только об одном гостевом доме - здание с кадастровым номером №.... В результате проведенного исследования установлены местоположения всех объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, определена площадь земельного участка, необходимая для обслуживания и использования по целевому назначению - ... кв. м. Площадь земельного участка с кадастровым номером №... по сведениям ЕГРН составляет ... кв. м, погрешность определения площади составляет ... кв. м, разница в площадях ... кв. м. соответствует предельной погрешности определения площади ... кв. м. Следовательно, площадь земельного участка с кадастровым номером №... соответствует определенной площади, необходимой для обслуживания и использования по целевому назначению земельного участка, и соразмерна расположенным на нем объектам недвижимости, предназначенным для туристического обслуживания.

Однако вопрос об определении размера и границ земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащего истцу здания с кадастровым номером №..., площадью ... кв. м, судом поставлен не был, проведенным экспертным исследованием не разрешен.

Ответы эксперта на вопросы о соответствии площади земельного участка площади расположенных на нем объектов недвижимости, соразмерности площади земельного участка площади расположенных на нем объектов недвижимости не могут быть приняты судебной коллегией, поскольку на момент проведения экспертизы объектом недвижимости на спорном земельном участке было здание с кадастровым номером №..., площадью ... кв. м. Иных объектов недвижимости в значении, определенном статьей 130 Гражданского кодекса РФ, на земельном участке не было.

Ссылка административного истца на проект планировки территории, утвержденный относительно спорного земельного участка постановлением ФИО20 №... от дата, не может быть признана обоснованной, поскольку указанный проект полностью не реализован на земельном участке, произведенная судом оценка текущей застройки не может соответствовать целям, для которых предназначен земельный участок, до полной реализации проекта в соответствии с целевым назначением земельного участка и видом его использования.

Вместе с тем после вынесения обжалуемого решения административным ответчиком ФИО2 обратилась в суд с исковыми заявлениями о признании права собственности на самовольные объекты строительства на испрашиваемом земельном участке в аренду без торгов, о чем представила копии исков, принятых к производству ФИО21 12 декабря и дата.

При таких обстоятельствах вынесенное по делу решение нельзя признать отвечающим требованиям статьи 176 КАС РФ.

В силу приведенного правового регулирования наличие права ФИО2 на предоставление земельного участка площадью 10 212,0 кв. м в аренду без торгов не является безусловным исходя из того, что принадлежащий ей объект недвижимости составляет 20,8 кв. м, а относительно иных объектов документов о праве собственности заявитель не представила.

Судебная коллегия соглашается с доводами апеллянта о том, что выводы эксперта сделаны без учета необходимой площади земельного участка с учетом имеющейся на день обращения с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду застройки, права на которую оформлены в установленном законом порядке.

В пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении» разъяснено, что судам следует иметь в виду, что заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. Оценка судом заключения должна быть полно отражена в решении. При этом суду следует указывать, на чем основаны выводы эксперта, приняты ли им во внимание все материалы, представленные на экспертизу, и сделан ли им соответствующий анализ.

Обжалуемый судебный акт не соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. В связи с чем подлежит отмене, с вынесением нового решения – об отказе ФИО2 в удовлетворении заявленных административных исковых требований в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Мелеузовского районного суда Республики Башкортостан от 27 октября 2025 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым отказать ФИО2 в удовлетворении административных исковых требований к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан о признании отказа в заключении договора аренды земельного участка незаконным, возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка.

Кассационная жалоба может быть подана в Шестой кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий А.Р. Кужбаева

судьи А.Р. Курамшина

И.И. Толмачева

Мотивированное апелляционное определение составлено 11 февраля 2026 года.

Справка: судья Байрашев А.Р.