Дело № 2 – 2029/2020 3 сентября 2020 г. 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Магаданский городской суд Магаданской области в составе:

председательствующего судьи Благодёровой А.Н., 

при секретаре Рычиной Е.В., 

с участием: 

истца представителя истца ФИО1, 

представителя Департамента САТЭК - ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Магадане в помещении Магаданского городского суда гражданское дело по иску ФИО3 к муниципальному образованию «Город Магадан» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом города Магадана, ФИО4 о признании права собственности на объект недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 к. обратилась в Магаданский городской суд с иском к муниципальному образованию «Город Магадан» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом города Магадана, о признании права собственности на объект недвижимости.

В обоснование заявленных требований истец указала, что 27 октября 2017 г. приобрела объект незавершенного строительства – здание продовольственного магазина с детским кафе. На дату его истец не знала о том, что приобретенный объект недвижимости расположен в границах двух земельных участков.

1 августа 2016 г. прежний собственник объекта ФИО4 обратился в Департамент САТЭК мэрии г. Магадана с заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство объекта, согласно которому действие разрешения продлено до 8 августа 2017 г. 

21 июля 2017 г. ФИО4 получил разрешение на строительство сроком до 21 июля 2018 г. Данное разрешение исправлено на имя истца.

Истец обнаружила, что строительство объекта производилось прежним собственником на основании разрешения на строительство, в котором была увеличена площадь застройки до 198, 91 кв.м и площадь участка застройки до 241 кв.м. Строительство производилось на земельном участке площадью 175 кв.м ФИО29 и на смежном прилегающем земельном участке площадью 66 кв.м ФИО16.

Истцом оформлены права на земельный участок с кадастровым номером ФИО30 с целевым использованием «завершение строительства» по договору аренды от 13 декабря 2017 г., заключенному между истцом и КУМИ г. Магадана.

Истец предпринимал действия по оформлению прав на прилегающий смежный земельный участок площадью 66 кв.м, однако получил отказ.

1 июля 2019 г. истцом получено разрешение на строительство до 31 декабря 2019 г., после завершения строительства получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

27 января 2020 г. истец обратился с Управление Росреестра по Магаданской области и ЧАО с заявлением о регистрации права собственности на объект, однако государственная регистрация была приостановлена, поскольку у истца отсутствует право на земельный участок площадью 66 кв.м с кадастровым номером ФИО17, в связи с чем истец был вынужден подать заявление о прекращении регистрационных действий.

Прежний собственник объекта оплатил задолженность по договору аренды за 2019 г. и обратился в КУМИ г. Магадана с заявлением о сдаче земельного участка, но получил отказ, поскольку в границах земельного участка расположен объект.

Истец обратился в КУМИ г. Магадана с заявлением о предоставлении ей земельного участка в аренду без проведения торгов, поскольку прежний собственник не зарегистрировал изменения площади застройки объекта, расположенного в границах этого земельного участка. Департаментом САТЭК мэрии г. Магадана в удовлетворении заявления отказано, поскольку по сведениям ЕГРН на земельном участке, площадью 66 кв.м отсутствуют объекты недвижимости и оформление прав на земельный участок возможен только после регистрации объекта недвижимости.

Доказательством нахождения объекта на земельном участке площадью 66 кв.м является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 8 ноября 2019 г., выданное Департаментом САТЭК мэрии г. Магадана, в котором указано расположение объекта строительства на двух земельных участках.

По состоянию на 20 октября 2016 г. в отношении прежнего собственника был установлен факт самовольного использования смежного земельного участка площадью 342,16 кв.м, а также прежним собственником изменялась площадь участка на основании разрешения на строительство.

Оба земельных участка, на которых построен объект, расположены в зоне общественно-делового социального и коммунально-бытового назначения с разрешенным использованием «магазины», с целевым использованием «строительство магазина». Сам объект соответствует правилам землепользования и застройки, разрешение на ввод в эксплуатацию подтверждает осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм, норм и правил безопасности.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, просит признать за собой право собственности на объект недвижимости – законченный строительством объект недвижимости с кадастровым номером ФИО10, распложенный на земельных участках с кадастровыми номерами ФИО31 и ФИО18, расположенные по адресу: 

<

...> в районе дома № 18.

Определением судьи от 7 августа 2020 г. к участию в деле в качестве соответчика привлечен ФИО4, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика – Департамент строительства, архитектуры, технического и экологического контроля, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу.

Представитель истца в судебном заседании заявленные требования поддержала, просила их удовлетворить, ссылаясь на доводы, изложенные в исковом заявлении. 

Представитель третьего лица Департамента САТЭК мэрии г. Магадана в судебном заседании оставил вопрос о признании за истцом права собственности на объект недвижимости на усмотрение суда. 

Истец ФИО3 к. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом. 

Представитель ответчика, ответчик ФИО4 ходатайствовали о рассмотрении дела в свое отсутствие, Комитет оставил решение на усмотрение суда, ФИО4 выразил согласие с иском. 

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу в судебное заседание не явился, представив отзыв, согласно которому Управление полагает возможным оставить разрешение вопроса по существу заявленных требований на усмотрение суда ввиду отсутствия юридической заинтересованности в исходе дела, одновременно ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления. 

Суд, руководствуясь положениями частей 3 и 5 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав пояснения представителей истца, третьего лица, исследовав письменные доказательства, представленные в материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), одним из способов защиты нарушенного гражданского права является признание права.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Данная правовая позиция отражена в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 г. В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно пункту 1 статьи 264 ГК РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 10 февраля 2009 г. Департаментом САТЭК мэрии г. Магадана выдано разрешение № 1054900003366-146 на строительство двухэтажного здания продовольственного магазина, площадью 144 кв.м, площадью застройки 144 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> район дома 18 на срок до 10 августа 2010 г.

Действие вышеуказанного разрешения неоднократно продлевалось до 10 августа 2013 г., до 8 августа 2017 г.

На основании заявления ФИО5 7 мая 2014 г. Магаданским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» составлен акт визуального обследования с целью определения готовности незавершенного строительства. Установлено, что степень готовности строящегося объекта – одноэтажный «Продовольственный магазин с детским кафе» 95%, застроенная площадь объекта – 161, 4 кв.м, объем – 573 кв.м.

9 июня 2014 г. между ФИО5 и ФИО4 заключен договор купли-продажи здания продовольственного магазина с детским кафе – объекта незавершенного строительства, согласно которому ФИО4 приобрел продовольственный магазин с детским кафе, назначение «объект незавершенного строительства», площадь застройки 149 кв.м, степень готовности 95%, инв. № 9625, лит.А, расположенный по адресу: 

<

...> район дома 18. Кадастровый номер объекта – ФИО11. 

По условиям договора отчуждаемое здание находится на земельном участке площадью 175 кв.м с кадастровым номером ФИО32, расположенном по адресу 

<

...>, переданном в аренду по договору аренды земель для несельскохозяйственных нужд незастроенных земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена № АН-49-09-03-10171 от 2 декабря 2008 г.

Как следует из свидетельства о государственной регистрации права, ФИО4 зарегистрировал право собственности на вышеуказанных объект, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23 июня 2014 г. сделана запись регистрации № 49-49-01/029/2014-332.

Постановлением мэрии г. Магадана от 29 сентября 2016 г. № 2938 земельному участку с кадастровым номером 49:09:030130:565, незавершенному строительством нежилому зданию с кадастровым номером ФИО12 присвоен адрес: 

<

...>.

Постановлением Управления Росреестра по Магаданской области и ЧАО от 20 октября 2016 г. ФИО4 признан виновным в совершении административного правонарушения, выразившегося в самовольном занятии земельного участка или части земельного участка, в том числе использовании земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, огороженный сетчатым ограждением, площадью 342,16 кв.м, с северо-восточной и северо-западной сторон, примыкающий к границам земельного участка с кадастровым номером ФИО33, расположенный по адресу 

<

...>.

21 июля 2017 г. Департаментом САТЭК мэрии г. Магадана выдано разрешение № 49-301-547-2017 на реконструкцию незавершенного строительством двухэтажного продовольственного магазина с детским кафе под магазин на земельных участках с кадастровыми номерами ФИО19 и ФИО34, на срок до 21 июля 2018 г.

27 октября 2017 г. между ФИО4 и ФИО3 к. заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства – здания продовольственного магазина с детским кафе, по условиям которого последняя приобрела продовольственный магазин с детским кафе, назначение: объект незавершенного строительства, площадью застройки 149 кв.м, степень готовности 95%, инвентаризационный номер № 9625, литера А, расположенный по адресу 

<

...> район дома 18, расположенного на земельном участке площадью 175 кв.м с кадастровым номером № ФИО39.

13 декабря 2017 г. между ФИО6 к. и КУМИ г. Магадана заключен договор № АН-49-09-03-15048 аренды земельного участка площадью 175 кв.м, с кадастровым номером ФИО35, расположенного по адресу: 

<

...> в районе дома 18, по целевому назначению: завершение строительства объекта, площадью 149 кв.м, степень готовности 95%, кадастровый номер ФИО13. 

Аренда установлена сроком с 28 декабря 2017 г. по 27 декабря 2020 г.

25 декабря 2017 г. Департаментом САТЭК мэрии г. Магадана направлен ответ ФИО3 к. об отказе в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером ФИО20 без проведения торгов. Отказ мотивирован тем, что указанный земельный участок предоставлен ФИО4 по договору аренды на срок до 4 января 2019 г., кроме того, в границах указанного участка имеется объект незавершенного строительства, тогда как сведения об объектах капитального строительства в границах указанного участка в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют.

Договорами № 2502 и № 3311 подтверждается подключение в 2018 г. объекта незавершенного строительства к сетями энергоснабжения, водоснабжения и водоотведения.

31 января 2018 г. Департаментом САТЭК внесено исправление в разрешении № 49-301-547-2017 в части наименования – на ФИО3 к.

1 июля 2019 г. ФИО3 к. выдано разрешение на строительство на реконструкцию незавершенного строительством объекта продовольственного магазина с детским кафе под магазин общей площадью 332,2 кв.м, площадью участка 241 кв.м, площадью застройки 198,91 кв.м, на земельных участках с кадастровыми номерами ФИО36 и ФИО21, на срок до 31 декабря 2019 г.

8 ноября 2019 г. Департаментом САТЭК мэрии г. Магадана выдано разрешение ФИО3 к. на ввод объекта в эксплуатацию № 49-301-666-2019, которым разрешен ввод в эксплуатацию реконструированного объекта капитального строительства «Реконструкция незавершенного строительством объекта продовольственного магазина с детским кафе под магазин», расположенный по адресу 

<

...> на земельных участках с кадастровыми номерами ФИО22 и ФИО37, общей фактической площадью 354,8 кв.м.

11 февраля 2020 г. Управлением Росреестра по Магаданской области и ЧАО приостановлена государственная регистрация объекта в целях произведения запросов о регистрации прав собственности на земельный участок с кадастровым номером ФИО23, в связи с тем, что по сведениям Единого государственного реестра недвижимости право застройщика на указанный объект не зарегистрировано и правоустанавливающий документ на земельный участок с кадастровым номером ФИО24 не предоставлен.

24 апреля 2020 г. Департаментом САТЭК мэрии г. Магадана ФИО3 к. отказано в предоставлении земельного участка с кадастровым номером ФИО25, поскольку оформление прав на земельный участок возможно после приведения документов в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером ФИО14 по отношению к испрашиваемому земельному участку. 

24 января 2020 г. арендатор земельного участка с кадастровым номером ФИО26 ФИО4 обратился в КУМИ г. Магадана с просьбой принять у него по акту сдачи-приемки земельный участок. 

Из ответа КУМИ г. Магадана от 20 февраля 2020 г. усматривается, что для возврата земельного участка ФИО27 по акту приема-передачи, ФИО4 следует его освободить от расположенного на нем объекта.

С момента приобретения спорного объекта недвижимости и на дату рассмотрения спора земельный участок находится в фактическом пользовании истца. 

Принимая во внимание, что представленные доказательства подтверждают факт принятия истцом надлежащих и исчерпывающих мер в внесудебном порядке к легализации постройки спорного объекта недвижимости, к заключению договора аренды земельного участка, факт нахождения земельного участка в пользовании истца, наличие разрешения уполномоченного органа на ввод объекта в эксплуатацию, суд приходит к выводу о том, что за истцом может быть признано право собственности на спорный объект недвижимости, в связи с чем заявленные исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Признать за ФИО3 право собственности на объект недвижимости – законченный строительством объект недвижимости с кадастровым номером ФИО15, распложенный на земельных участках с кадастровыми номерами ФИО38 и ФИО28, расположенные по адресу: 

<

...> в районе дома № 18.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Магаданский областной суд путем подачи жалобы через Магаданский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

Установить день принятия решения в окончательной форме 8 сентября 2020 г. 

Судья А.Н. Благодёрова