Дело №2-591/2024

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 июля 2024 года г. Карасук

Карасукский районный суд Новосибирской области в составе: 

председательствующего судьи Недобор С.Н.

с участием представителя истца и третьих лиц, третьего лица ФИО1,

представителя ответчика ФИО2,

при секретаре Кузменко Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к Администрации Карасукского района Новосибирской области о признании договора найма жилого помещения продленным, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО3 обратился в суд с иском к Администрации Карасукского района Новосибирской области о признании договора найма жилого помещения продленным, в обоснование требований указав, что 4 апреля 2014 года между ним и ответчиком был заключен договор найма жилого помещения муниципального жилищного фонда коммерческого использования №12 для проживания его семьи, в составе 5 человек, в квартире 

<

адрес> 19.08.2019 Карасукский районный суд Новосибирской области вынес решение по гражданскому делу №2-585/2019 по исковому заявлению ФИО3 к Администрации Карасукского район Новосибирской области о признании договора найма жилого помещения муниципального жилого фонда коммерческого использования №12 от 04.04.2014 продленным, где суд удовлетворил исковые требования в полном объеме и продлил договор на срок 5 лет до 04.04.2024. С данным решением ответчик не согласился и принес апелляционную жалобу, в которой просил решение суда отменить и принять по делу новое решение. Новосибирский областной суд, рассмотрев 14.11.2019 апелляционную жалобу ответчика, вынес апелляционное определение №33-11521/2019, которым оставил жалобу без удовлетворения, а решение без изменений. Ответчик считает, что у данного договора на сегодняшний день окончен срок действия, а также требует в судебном порядке признать утратившим право пользования жилым помещением, выселить и сняться с регистрационного учета всю семью. Считает, что данный договор продлился на тех же условиях и на тот же срок до 04.04.2029, так как ответчик не выполнил свои обязанности надлежащим образом, а именно наймодатель не предупредил нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем, не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения, то есть до 04.01.2024. Истец полагает, что ответчик не выполнил свои обязанности, предусмотренные ст.684 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащим образом. Не было принято надлежащим образом решения, которое должно быть вынесено в форме постановления, соответственно не направлено в срок надлежаще составленное предупреждение, а значит, согласно ст. 684 Гражданского кодекса Российской Федерации если наймодель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Истец не отказывался от продления договора займа, а администрация не выполнила свои обязанности, соответственно, 04.04.2024 договор найма продлился на следующие 5 лет и действует на сегодняшний день, таким образом, ответчик подтвердил действие договора на новый срок. Ответчик нарушает его право на проживание. 

Истец просит на основании ст.684 Гражданского кодекса Российской Федерации признать договор найма жилого помещения муниципального жилищного фонда коммерческого использования №12 от 04.04.2014 заключенным на тех же условиях на тот же срок, до 04.04.2029. 

Истец ФИО3 в судебное заседание не явился, был извещен о времени и месте судебного заседания, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие, с участием представителя ФИО1, что следует из искового заявления.

Третьи лица ФИО4, ФИО5, действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО6, ФИО7, просили рассмотреть дело в свое отсутствие, с участием представителя ФИО1

В судебном заседании представитель истца и третьих лиц, третье лицо ФИО1 поддержал исковое требование ФИО3, просил иск удовлетворить, поддержал письменные пояснения, согласно которым в предупреждении администрации должно быть указано, что наймодатель принял решение не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. А у ответчика в предупреждении указано на причину в связи с окончанием срока действия договора и необходимостью формирования специализированного жилищного фонда. При указании причины, предусмотренной законом, если наймодатель в течение года сдаст квартиру, то наниматель может оспорить данный договор При указанной же в уведомлении формулировке ФИО8 будет лишен права на оспаривание данного договора. В статье 684 ГК РФ не указаны конкретные договоры найма, следовательно, под найм подпадают все договоры, в том числе специализированного найма. При формировании специализированного фонда ответчик незамедлительно сдаст квартиру именно в найм. В постановлении ответчика указана ч.2 ст.684 ГК РФ, которой в данной статье нет, в статье есть только абзацы. В 2000 году ФИО8 и его семье квартира была предоставлена как работнику МВД, как нуждающемуся в жилье и в силу абз.1 ст.284 ГК РФ ФИО8 имеет преимущественное право на заключение договора найма на новый срок, то есть преимущественное право перед всеми лицами, состоящими в очереди для получения жилья. Наличие жилого помещения у семьи в другом городе не имеет значения, так как это не относится к предмету спора. 

Представитель ответчика Администрации Карасукского района Новосибирской области ФИО2 в судебном заседании исковые требования ФИО3 не признала, поддержала письменное возражение на исковое заявление, согласно которому указано, что в муниципальной собственности города 

<

адрес> находится квартира 

<

адрес>

В соответствии с пунктом 2 статьи 29 Устава г.Карасука Карасукского района Новосибирской области, пунктом 2 статьи 24 Устава Карасукского района Новосибирской области администрация Карасукского района Новосибирской области исполняет все полномочия администрации города Карасука Карасукского района Новосибирской области. Данная квартира, в соответствии с Постановлением администрации Карасукского района Новосибирской области от 04.04.2014 №1171-п, на основании договора найма жилого помещения муниципального жилищного фонда коммерческого использования № 12от 04.04.2014г., была предоставлена гражданину ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения. Совместно с Нанимателем в жилое помещение в качестве постоянно проживающих вселились следующие граждане: - ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения; - ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения; - ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения; - ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения. В соответствии с регистрационными данными в квартире № № расположенной по адресу: 

<

адрес> в настоящее время зарегистрированы и проживают: -ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения; - ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения; - ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ года рождения. ФИО3 и ФИО4 зарегистрированы по адресу: 

<

адрес>, фактически проживают по адресу: 

<

адрес> ФИО5, фактически проживает квартире № №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, однако зарегистрирована по адресу: 

<

адрес>. У членов семьи нанимателя ФИО1, ФИО5, ФИО6, ФИО7 имеются доли ? в жилом помещении, находящегося по адресу: Краснодарский 

<

адрес> что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости.

Решением Карасукского районного суда по делу №2-585/2019 от 19.08.2019 договор найма жилого помещения муниципального жилищного фонда коммерческого использования №12 от 04.04.2014 года продлен на срок пять лет до 04.04.2024 года.

Согласно статье 684 Гражданского кодекса Российской Федерации, не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. На основании пункта 6.3. Порядка предоставления жилых помещений муниципального жилищного фонда коммерческого использования утвержденного решением шестой сессии Совета депутатов города Карасука Карасукского района Новосибирской области пятого созыва от 06.06.2013 года №48 ( далее - Порядок), наймодатель не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течении не менее года жилое помещение внаем.

Решение оформляется постановлением администрации Карасукского района Новосибирской области. В случае расторжения договора найма наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения (пункт 6.6. Порядка).

Администрацией Карасукского района соблюден порядок уведомления, об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение в наем, предусмотренный ст. 684 Гражданского кодекса Российской Федерации. Так, на основании постановления администрации Карасукского района Новосибирской области от 07.11.2023 №3412-п, принято решение не сдавать жилое помещение расположенное по адресу: Новосибирская 

<

адрес>, в наем. В связи с чем, нанимателю указанной квартиры и членам его семьи, в соответствии с абзацем 2 статьи 684 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 6.3. Порядка предоставления жилых помещений муниципального жилищного фонда коммерческого использования, утвержденного решением шестой сессии Совета депутатов города Карасука Карасукского района Новосибирской области пятого созыва от 06.06.2013 года №48 (далее - Порядок), направлены уведомления с предупреждением о невозможности продления договора найма жилого помещения муниципального жилищного фонда коммерческого использования с просьбой освободить, сдать по акту приема-передачи вышеуказанное жилое помещение в срок до 04.04.2024 года, а так же снять с регистрационного учета несовершеннолетних детей. Данные уведомления были направлены: - 07.11.2023 № 13554, ФИО5 (получила согласно почтового уведомления 18.11.2023 г.); - 07.1 1.2023 № 13553, ФИО1 (получил согласно почтового уведомления 18.11.2023 г.); - 07.11.2023 №13551, ФИО3 (получил согласно почтовых уведомлений по адресу: 

<

адрес> и по адресу: 

<

адрес> 09.11.2023); -07.11.2023 №13552, ФИО4 (получила согласно почтовых уведомлений по адресу: 

<

адрес> и по адресу: 

<

адрес>, 09.11.2023). Решение не производить дальнейшую сдачу в наем по договору коммерческого найма спорного жилого помещения обусловлено потребностью в данном жилом помещении для реализации полномочий (обязанностей) органа местного самоуправления, по предоставлению в установленном порядке по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда малоимущим гражданам, жилые помещения которых признаны непригодными для проживания и не подлежат ремонту или реконструкции, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, и имеющим право на внеочередное предоставление жилых помещений. ФИО3 и члены его семьи на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий не состоят, при этом наймодатель надлежащим образом исполнил возложенную на него обязанность и уведомил нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение в наем. Просит в удовлетворении исковых требований отказать. 

Суд, выслушав представителя истца и третьих лиц, третьего лица, представителя ответчика Администрации Карасукского района Новосибирской области, исследовав материалы дела, приходит к следующему. 

Согласно ст.10 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В том числе, жилищные права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст.432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из содержания ч.2 ст.30 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и данным кодексом.

Согласно разъяснениям, данным в п.4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», принимая во внимание, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).

В силу п.1 ст.671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно ст.684 Гражданского кодекса Российской Федерации по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

В судебном заседании установлено, что 04.04.2014 между Администрацией Карасукского района Новосибирской области в лице Главы Карасукского района Новосибирской области ФИО9 и ФИО1, действующим по доверенности от имени и в интересах ФИО3, был заключен договор найма жилого помещения муниципального жилищного фонда коммерческого использования №12 для проживания в квартире 

<

адрес>. Совместно с нанимателем в жилое помещение в качестве постоянно проживающих вселились ФИО4 – жена, ФИО1 – сын, ФИО5 – сноха, ФИО6 – внучка. Срок действия договора устанавливается с 04.04.2014 по 04.04.2019 (п.16 договора). Данные обстоятельства подтверждаются копиями договора №12 от 04.04.2014 и акта передачи жилого помещения от 04.04.2014. 

Администрация Карасукского района Новосибирской области 07.11.2023 направила в адрес ФИО3 извещение (исх. №13551 от 07.11.2023), из которого следует, что в связи с окончанием срока действия договора и необходимостью формирования специализированного жилищного фонда невозможно продлить договор найма жилого помещения муниципального жилищного фонда коммерческого использования на новый срок. Аналогичные уведомления направлены в адрес всех членов семьи нанимателя. 

Из постановления Администрации Карасукского района Новосибирской области от 07.11. 2023 №3412-п «О принятии решения не сдавать жилое помещение внаем» следует, что уведомить ФИО3 и членов его семьи в составе: жена - ФИО4, сын - ФИО1, сноха - ФИО5, внучка ФИО6, внучка ФИО7, нанимателей жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, о невозможности продления договора найма жилого помещения муниципального жилищного фонда коммерческого использования. 

Согласно решению Карасукского районного суда Новосибирской области от 19 августа 2019 года постановлено об удовлетворении исковых требований ФИО3, признать договор найма жилого помещения муниципального жилищного фонда коммерческого использования №12 от 04.04.2014, заключенный между Администрацией Карасукского района Новосибирской области в лице Главы Карасукского района Новосибирской области ФИО9 и ФИО1, действующим по доверенности от имени и в интересах ФИО3, продленным на срок пять лет до 04.04.2024 года.

Из апелляционного определения от 14 ноября 2019 года следует, что решение Карасукского районного суда Новосибирской области от 19 августа 2019 года в пределах доводов апелляционной жалобы оставлено без изменения, апелляционная жалоба Администрации Карасукского района Новосибирской области без удовлетворения. 

Из выписки из ЕРГН следует, что квартира по адресу: 

<

адрес> на праве общей долевой собственности по ? доли принадлежит ФИО7, ФИО6, ФИО5, ФИО1 

Из выписки из ЕРГН следует, что квартира по адресу: 

<

адрес> принадлежит МО города Карасука Карасукского района Новосибирской области.

Из выписки из ЕРГН следует, что жилое помещение по адресу: 

<

адрес> принадлежит на праве собственности ФИО4.

Согласно п.1 ст.683 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет, а если срок в договоре не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Исходя из положений п.2 ст.684 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем возложена гражданским законодательством на наймодателя, при несоблюдении которой в случае согласия нанимателя договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Таким образом, юридически значимым и подлежащим установлению с учетом заявленных исковых требований является выяснение вопроса о том, выполнил ли наймодатель предусмотренную п.2 ст.684 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по направлению в установленный срок в адрес нанимателя уведомления об отказе от продления договора найма в связи с принятием решения не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем.

Следует считать установленным, что уведомление ответчиком направлено в установленный срок, однако в уведомлении указана причина отказа от продления договора: необходимость формирования специализированного жилищного фонда. 

Данная причина, указанная в уведомлении, законом не предусмотрена для отказа от продления договора. 

Конституционный Суд Российской Федерации в своем Определении от 31 марта 2022 года №683-О указал, что устанавливая предельный срок действия договора коммерческого найма жилого помещения (пункт 1 статьи 683 ГК Российской Федерации), законодатель с целью обеспечить стабильность отношений сторон такого договора, по истечении срока его действия признает за нанимателем преимущественное право на заключение договора на новый срок (абзац первый статьи 684 ГК Российской Федерации), а также предусматривает правовой механизм, обеспечивающий возможность эффективного осуществления этого права и учитывающий необходимость соблюдения баланса интересов сторон (абзацы второй - четвертый статьи 684 данного Кодекса).

Таким образом, исходя из представленных сторонами доказательств, следует считать установленным, что ответчик не выполнил процедуру уведомления ФИО3 и его семьи в установленном законом порядке об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем, которая возложена гражданским законодательством на наймодателя.

Согласно ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Довод представителя ответчика, согласно которому наниматель фактически не проживает в спорном жилом помещении, проживает на территории иного района, где имеет временную регистрацию, а также о наличии у членов семьи ФИО3 жилого помещения в собственности в другом регионе Российской Федерации не может быть принят во внимание, поскольку исходя из предмета спора, доказыванию подлежит лишь соблюдение наймодателем процедуры направления нанимателю уведомления в соответствии со ст.684 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод ответчика о том, что указывая в постановлении от 07.11.2023 №3412-п в водной части ссылки на ч.2 ст.684 Гражданского кодекса Российской Федерации и Порядок предоставления жилых помещений муниципального жилищного фонда коммерческого использования, утвержденным Решением шестой сессии Совета депутатов города Карасука Карасукского района Новосибирской области пятого созыва с изменениями и дополнениями, имелось ввиду основание отказа от продления договора именно предусмотренное законом, неоснователен. В постановлении указана причина невозможности продления договора найма жилого помещения муниципального жилищного фонда коммерческого использования перед словом «постановляю» и эта причина: в связи с необходимостью формирования специализированного жилищного фонда.

Решением восьмой сессии Совета депутатов города Карасука Карасукского района Новосибирской области седьмого созыва от 20.10.2023 №46 были внесены изменения в Порядок предоставления жилых помещений муниципального жилищного фонда коммерческого использования, где в п.6.3 указано, что наймодатель не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем.

Таким образом, локальным нормативным актом ответчик продублировал положения Гражданского кодекса Российской Федерации, указанные в ст.684.

Суду ответчиком не было предоставлено ни решений не сдавать в течение не менее года спорное жилое помещение внаем, ни надлежащего уведомления, указывающего на отказ от продления договора спорного жилого помещения в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Доказательств отказа ФИО3 от продления договора суду также не предоставлено.

Таким образом, исходя из положений ст.684 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку установлено, что наймодатель не выполнил обязанности по предусмотренному законом уведомлению, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок, в связи с чем исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО3 удовлетворить.

Признать договор найма жилого помещения муниципального жилищного фонда коммерческого использования №12 от 04.04.2014 года, заключенный между Администрацией Карасукского района Новосибирской области в лице Главы Карасукского района Новосибирской области ФИО9 и ФИО1, действующим по доверенности от имени и в интересах ФИО3, продленным на срок пять лет до 04.04.2029 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи жалобы через Карасукский районный суд Новосибирской области. 

Решение в окончательной форме принято 24 июля 2024 года.

СУДЬЯ: подпись

Решение не вступило в законную силу.

Подлинное решение вшито в материалы гражданского дела №2-591/2024, которое находится в производстве Карасукского районного суда Новосибирской области.