Дело № 3а-303/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

25 мая 2018 года г.Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд

в составе судьи Абрамова Д.М.

при секретаре Третьякове И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «Химстрой» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, изменении кадастровой стоимости,

с участием представителей административного истца - ФИО1, ФИО2,

представителя Правительства Ростовской области – ФИО3,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Химстрой» обратилось в суд (с учетом уточнения предмета административного иска) с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, изменении кадастровой стоимости, сославшись на следующие обстоятельства. Административный истец является собственником земельного участка из категории земель населенных пунктов, расположенного в г.Аксае, разрешенное использование – под существующими зданиями (по состоянию на 1 января 2014 года и до октября 2017 года), на земельном участке фактически находятся строение – птичник и административно-бытовое здание. По утверждению административного истца, при кадастровой оценке земель населенных пунктов по состоянию на 1 января 2014 года, результаты которой утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 777, земельный участок ошибочно был отнесен к 7-й группе видов разрешенного использования «Земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения», что повлекло необоснованное определение кадастровой стоимости в размере 74563 713,84 рублей, земельный участок по виду разрешенного использования подпадал и подпадает в настоящее время под 9-й вид разрешенного использования «Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок». Необоснованно определенная кадастровая стоимость влечет необоснованное определение налоговой базы при уплате земельного налога (разница в налоговой базе является многократной). Полагая, что была допущена ошибка, возникшая в результате неверного определения группы видов разрешенного использования земельного участка, административный истец просил суд признать недостоверными результаты определения кадастровой стоимости названного земельного участка, устранить нарушение при определении кадастровой стоимости земельного участка путем изменения кадастровой стоимости участка в размере 7766 037,84 рублей по состоянию на 1 января 2014 года с применением этой кадастровой стоимости с 1 января 2015 года.

В судебном заседании представители ООО «Химстрой» - ФИО1, ФИО2 поддержали заявленные требования в полном объеме.

Представитель Правительства Ростовской области – ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения административного иска.

Представители ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области, Управления Росреестра по Ростовской области, администрации Аксайского городского поселения в судебное заседание не явились, суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, принимая во внимание наличие в деле доказательств их надлежащего извещения и отсутствие процессуальных оснований для отложения судебного заседания (ст. 150, 151 КАС РФ).

Выслушав объяснения явившихся представителей, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Установлено, что ООО «Химстрой» является собственником земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 7788 кв.метров, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – под существующими зданиями. Право собственности зарегистрировано 7 сентября 2007 года на основании договора купли-продажи. 

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах муниципальных районов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №777.

Кадастровая стоимость рассматриваемого земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года, применявшаяся с 1 января 2015 года, утверждена постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №777 и составляла 74563 713,84 рублей. 

Постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №778 (л.д.6 том 2) были утверждены по состоянию на 1 января 2014 года группы видов разрешенного использования земельных участков населенных пунктов согласно приложению №3 в количестве 17 (л.д.12-13 том 2).

Земельный участок при проведении ГКОЗ был отнесен к 7-й группе видов разрешенного использования «Земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения», что следует из письма ГУПТИ Ростовской области – исполнителя работ по определению кадастровой стоимости в рамках исполнения государственного контракта (л.д.1-2 том 2). Исполнителем работ отнесение земельного участка к 7-й группе видов разрешенного использования объяснено тем, что закрепленный в документе вид разрешенного использования - «под существующими зданиями» предполагает отнесение объектов оценки к 3,5,6,7,8,9,11,13 и 17 группам. При этом применен пункт 2.7.1 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов (утверждены приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 №39), поскольку для рассматриваемого участка удельный показатель кадастровой стоимости наибольший в 7-й группе видов, то был применен соответствующий УПКС.

20 октября 2017 года в связи с изменением вида разрешенного использования данного земельного участка (склады) внесены изменения в ЕГРН о кадастровой стоимости – 7766037,84 рублей в рамках 9 группы разрешенного использования «Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок» (л.д.19 том 1). 

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости могут являться: 

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, 

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 19 февраля 2018 года отказано в удовлетворении заявления правообладателя от 13 ноября 2017 года о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка со ссылкой на недоказанность недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (л.д.11-14 том 1). 

Правительство Ростовской области в лице Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области в ответе от 25 апреля 2018 года отказало административному истцу в изменении кадастровой стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в связи с заявлением о наличии кадастровой ошибки. Практика внесения изменений в постановления Правительства Ростовской области №№776,777 в связи с наличием и устранением кадастровых ошибок подтверждена содержанием этих нормативных правовых актов, при этом, внося изменения в конкретный размер кадастровой стоимости земельного участка, орган исполнительной власти распространяет его действие на правоотношения, возникшие с начала действия базового нормативного акта, то есть с 1 января 2015 года.

Согласно пункту 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (ст. 390 Налогового кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 (абзац 5) статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации изменение кадастровой стоимости земельного участка вследствие исправления ошибок, допущенных при определении его кадастровой стоимости, учитывается при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором была применена ошибочно определенная кадастровая стоимость.

В данном случае оспариваемая кадастровая стоимость применялась с 1 января 2015 года по 20 октября 2017 года (дата внесения изменений в ЕГРН). 

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в п. 13 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснил, что к недостоверным сведениям относится допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость. Например, неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, либо неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости, неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости, неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки. 

Исходя из содержания статьи 28 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», кадастровые ошибки, повлиявшие на размер кадастровой стоимости, а также технические ошибки, повлекшие неправильное внесение сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, следует расценивать как недостоверные сведения об объекте недвижимости. 

По смыслу подлежащих применению нормативных правовых актов, в случае, если вид разрешенного использования земельного участка, указанный в правоустанавливающих документах, сформулирован так, что он допускает неоднозначное толкование, отнесение земельного участка к одной из групп должно осуществляться с учетом совокупности факторов: правового зонирования территории, вида деятельности, для которого земельный участок предоставлен, и фактически осуществляемого владельцем участка, назначения объектов недвижимости, расположенных на этом участке.

Согласно Правилам землепользования и застройки Аксайского городского поселения (утверждены решением Собрания депутатов Аксайского городского поселения от 23.11.2009 №86) рассматриваемый участок по состоянию на 1 января 2014 года располагался в зоне развития малоэтажной жилой застройки Ж-2А. Впоследствии в связи с изменением ПЗЗ с ноября 2014 года по настоящее время участок относится к производственной зоне (ПЗ).

Исходя из перечня разрешенных видов использования в зоне Ж-2А по состоянию на 1 января 2014 года, ни один из этих видов не может быть правомерно отнесен к разрешенному использованию «под существующими зданиями» без уточнения и проверки. Исполнитель работ по ГКОЗ отнес рассматриваемый участок к виду использования «административные объекты, офисные здания различных организаций, фирм, компаний общей площадью не более 600 кв.м». 

Из материалов дела видно, что на территории земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года отсутствовали какие-либо объекты, имеющие признаки офисных зданий делового и коммерческого назначения, что не оспаривалось административным ответчиком и заинтересованными лицами. Строение – птичник и административно-бытовое здание (фотографии которых и техническое описание имеется в материалах дела – л.д.144-160, 245-251 том 1) явно имеют производственно-хозяйственное, а не офисно-деловое назначение, независимо от отнесения земельного участка к определенной территориальной зоне согласно ПЗЗ, именно назначение земельного участка и находящихся на нем объектов имеет определяющее значение в данном споре, в рамках которого и выясняется достоверность использованных сведений об объекте оценки.

Оспаривание достоверности сведений, использованных при ГКОЗ, предполагает выяснение действительного назначения земельного участка, исходя из его конкретных индивидуальных характеристик. При таком положении само по себе абстрактное наименование вида разрешенного использования участка и временное отнесение участка к определенной территориальной зоне (при последующем в 2014 году отнесением к другой – производственной, в соответствии с назначением) не создают предпосылок для отказа в пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.

По материалам дела суд приходит к выводу об отсутствии признаков принадлежности исследуемого участка к 7-й группе видов разрешенного использования по состоянию на 1 января 2014 года, поскольку назначение земельного участка, строений имеет производственный характер, что проверено не было, при абстрактно сформулированном виде разрешенного использования. Отнесение участка согласно ПЗЗ 2009 года к зоне жилищной застройки, без надлежащей проверки фактического использования и других значимых для ГКОЗ сведений, повлекло применение максимального УПКС, что многократно и безосновательно увеличило налоговую нагрузку на правообладателя с 1 января 2015 года вопреки принципам экономической обоснованности налогообложения, равенства, запрету произвольности (статья 3 Налогового кодекса РФ).

В силу части 7 статьи 3 Налогового кодекса РФ все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика (плательщика сбора, плательщика страховых взносов, налогового агента). Данное положение также по смыслу применимо к возникшим правоотношениям.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что при определении кадастровой стоимости земельного участка использованы недостоверные данные, что влечет вывод об обоснованности доводов правообладателя. Земельный участок с учетом местных Правил землепользования и застройки муниципального образования следует отнести к 9-й группе видов разрешенного использования «Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок».

Поскольку результат определения кадастровой стоимости недостоверен, кадастровая стоимость земельного участка по смыслу статьи 391 Налогового кодекса РФ, статей 24.18-24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» подлежит определению с периода введения в действие Постановления Правительства Ростовской области от 25.11.2014 N 777 (1 января 2015 года) в соответствии с Постановлением Правительства Ростовской области от 25.11.2014 N 778 "Об утверждении средних значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов по кадастровым кварталам, населенным пунктам, муниципальным районам (городским округам) Ростовской области и групп видов разрешенного использования земельных участков". 

В данном случае с учетом необходимости отнесения земельного участка к 9-й группе видов разрешенного использования «Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок» к нему следует применить средний удельный показатель кадастровой стоимости в размере 997,18 рублей за 1 квадратный метр согласно приложению №1 к Постановлению Правительства Ростовской области от 25.11.2014 N 778. Кадастровая стоимость земельного участка, подлежащая применению в качестве налоговой базы с 1 января 2015 года, составит 7766 037,84 рублей (среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости умножается на площадь земельного участка).

Распространение действия устанавливаемой (архивной в настоящее время) кадастровой стоимости на правоотношения, возникшие в сфере налогообложения с 1 января 2015 года по 20 октября 2017 года, соответствует практике устранения кадастровых ошибок (аналогичных по содержанию и последствиям), принятой Правительством Ростовской области при внесении изменений в базовые постановления №№776-777 от 25 ноября 2014 года. Применение скорректированной после установления ошибки кадастровой стоимости с другой даты (например с 1 января 2017) очевидно нарушит как права добросовестного налогоплательщика, так и общеправовые принципы регулирования общественных отношений (равенство, справедливость, ответственность за виновное поведение).

Определенная судом архивная кадастровая стоимость подлежит внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с правилами, изложенными в статье 24.20 (абзац 4) Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», учитывая, что фактически устраняется техническая ошибка в сведениях о земельном участке, она подлежит устранению со дня внесения недостоверных сведений. 

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

признать недостоверными сведения об объекте недвижимости - земельном участке из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 7788 кв.метров, расположенном по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (разрешенное использование – под существующими зданиями), по состоянию на 1 января 2014 года, использованные при определении его кадастровой стоимости в размере 74563 713,84 рублей с отнесением к 7-й группе видов разрешенного использования «Земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения».

Установить архивную кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 7788 кв.метров, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2014 года с отнесением к 9-й группе видов разрешенного использования «Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок» в размере 7766 037,84 рублей (среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости 997,18 рублей за 1 квадратный метр) на период с 1 января 2015 года до даты внесения изменений о кадастровой стоимости земельного участка, определенной ранее в сумме 74563 713,84 рублей, в Единый государственный реестр недвижимости (20 октября 2017 года).

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.М.Абрамов