Дело №2-1644/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 октября 2017 года г. Орск

Октябрьский районный суд г. Орска Оренбургской области в составе: председательствующего судьи А.В. Шор,

при секретаре Шевченко Е.О., 

с участием истца ФИО1, представителя ответчика ООО «Октябрьский Жилкомсервис №3» - ФИО2, представителя ответчиков ФИО3, ООО «Мечта» - ФИО4, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Октябрьский Жилкомсервис №3», обществу с ограниченной ответственностью «Мечта», обществу с ограниченной ответственностью «Водоканал города Орска», открытому акционерному обществу «ЭнергосбыТ Плюс», ФИО3, ФИО5 об истребовании имущества из чужого незаконного владения, включении нежилого помещения в состав общего имущества, признании права общей долевой собственности, истребовании реестра собственников, признании приложений к проекту договора недействительными, о перерасчете стоимости коммунальных услуг, привлечении к ответственности должностного лица, 

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к директору ООО «ОЖКС №3» ФИО5 об истребовании общего имущества из чужого незаконного владения, включении в состав общего имущества многоквартирного жилого дома (далее-МКД). В обосновании иска указывала, что является собственником 

<

адрес> в г. Орске. Обслуживание жилого дома осуществляет ООО «ОЖКС №3» на основании договора № 6/3 от 26.07.2012г. На первом этаже многоквартирного жилого дома расположено нежилое помещение №1, собственником которого является ООО «Мечта», которое пользуется коммунальными ресурсами дома без их надлежащей оплаты, взносы на капитальный ремонт, содержание и ремонт не уплачивает. Указывает, что права собственности на подвал и 1-й этаж жилого дома у ООО «Мечта» отсутствуют. Представленный ООО «ОЖКС №3» проект договора на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома на 2017г., а также проекты приложений к нему №1 и №6 содержат недостоверную информацию, в частности о площади общего имущества многоквартирного дома, об отсутствии технических этажей. Так, встроенное нежилое помещение №1 имеет площадь 1659,9 кв.м, а подвал – 879 кв.м, в то время как в приложении №3 указана площадь подвала 16,9 кв.м. Общее имущество МКД является общей долевой собственностью всех собственников помещений дома. 

Просит истребовать общее имущество из чужого незаконного владения ООО «Мечта»: технический подвал, полуподвальное помещение, нежилое помещение общей площадью 1385,5 кв.м и включить в состав имущества МКД, признать его общей долевой собственностью собственников жилых помещений МКД, признать приложения №1 и №6 к проекту договора от 10.01.2017г. недействительными, истребовать от ООО «ОЖКС №3» реестр арендаторов нежилых помещений, реестр собственников жилых и нежилых помещений к договору № 6/3 от 26.07.2012г. 

В ходе рассмотрения дела ФИО1 неоднократно изменяла и уточняла исковые требования. 17.04.2017г. дополнительно просила установить собственника встроенного нежилого помещения №1 в 

<

адрес> в г. Орске, признать подвалы указанного дома принадлежащими собственникам помещений на праве общей долевой собственности, взыскать с ООО «ОЖКС №3» денежные средства за неоказанные услуги по содержанию и ремонту дома в пользу собственников помещений с 2012г. по 2016г. в размере 315050 руб., обязать ООО «ОЖКС №3» и ресурсоснабжающие организации ООО «Водоканал города Орска», ОАО «ЭнергосбыТ Плюс» произвести перерасчет денежных средств, уплаченных за коммунальные услуги, в пользу собственников жилых помещений из-за предоставления коммунальных услуг собственнику нежилого помещения №1 за счет других собственников за период с 2012-2017годы (том 1 л.д. 191-197).

30.08.2017г. ФИО1 дополнительно просила привлечь к уголовной ответственности за мошенничество и к административной ответственности за самоуправство, обман собственников о недвижимом имуществе 

<

адрес> в г. Орске директора ООО «ОЖКС №3» ФИО5, признать подвал и нежилое помещение №1 общим имуществом МКД и право общей долевой собственности собственников жилых помещений МКД, признать приложения №1 и №6 к проекту договора и сам проект договора недействительными для подписания собственниками, истребовать от ООО «ОЖКС №3» договоры аренды между ООО «ОЖКС №3» и арендаторами нежилых помещений: салон МТС, салон Евросеть, магазин «Ринг», банк «Хоум-кредит», магазин «Изумруд», магазин «Пена», магазин «Грош цена», аптека «Экона», а также истребовать от ООО «ОЖКС №3» реестр арендаторов (том 2 л.д. 208-210). 

В судебном заседании 12.10.2017г. истец ФИО1 отказалась от иска к ООО «ОЖКС №3» в части истребования реестра арендаторов нежилого помещения и договоров аренды, взыскания с ООО «ОЖКС №3» денежных средств за неоказанные услуги за 2012-2016 годы в размере 315050 руб. (том 6 л.д. 99). Определением суда от 12.10.2017г. производство по делу в указанной части прекращено.

Определениями суда от 07.03.2017., 27.03.2017г., 31.08.2017г. к участию в деле в качестве ответчиков привлечены ООО «ОЖКС №3», ООО «Мечта», ФИО3, ООО «Водоканал города Орска», ОАО «ЭнергосбыТ Плюс», ФИО5, в качестве третьих лиц – ООО «Ринг-Р», ООО «ОбувьКом», ИП ФИО6, ООО «Аптека Ивика», ФИО7 (том 1 л.д. 56, 95-97, том 2 л.д. 267-268).

Ответчики ФИО3, ФИО5, представители ответчиков ООО «Водоканал города Орска», ОАО «ЭнергосбыТ Плюс», извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились. Третьи лица, их представители в судебное заседание также не явились, признаны судом извещенными о дате, времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

В судебном заседании ФИО1 исковые требования поддержала по доводам изложенным в иске. Пояснила, что в подвале дома расположены коммуникации и инженерно-техническое оборудование, предназначенные для обслуживания и эксплуатации всех жилых и нежилых помещений, находящихся в доме, в том числе квартиры, принадлежащей истцу, в связи с чем являются общей долевой собственностью всех собственников помещений в доме. Собственник нежилого помещения №1 не вносит плату за ремонт и содержание общего имущества МКД, коммунальные ресурсы, в связи чем она распределяется ответчиками на всех жильцов дома, чем нарушаются их права.

Представитель ответчиков ООО «Мечта» и ФИО3 – ФИО4, действующая на основании доверенностей, иск не признала. Пояснила, что дом по адресу 

<

адрес> введен в эксплуатацию в 1969 г. Согласно технической документации на дом в нем с момента строительства и ввода в эксплуатацию предусмотрено встроенное нежилое помещение и подвал для магазина «Луч». Данное нежилое помещение на момент приватизации первой квартиры в жилом доме в 1992 году являлось муниципальной собственностью, и в последующем на основании решения Арбитражного суда Оренбургской области от 05.07.2002г. передано ЗАО «Продтовары». Собственником нежилого помещения №1 в настоящее время является ФИО3, чьи права возникли на законных основаниях и зарегистрированы в установленном порядке. Полагая, что данный иск по природе своей является виндикационным, представитель ответчиков ФИО4 заявила ходатайство о применении к нему трехгодичного срока исковой давности, поскольку истец уже с 2002 года, являясь собственником квартиры в доме, знала о предполагаемом нарушении своего права. 

Представитель ответчика ООО «Октябрьский Жилкомсервис №3» ФИО2, действующая на основании доверенности, возражала в удовлетворении иска, пояснила, что в настоящее время собственники жилых помещений 

<

адрес> в г. Орске избрали непосредственный способ управления общим имуществом МКД. Проект договора с собственниками жилых помещений 

<

адрес> в 

<

адрес> с приложениями № и №6 на 2017г. не подписан. Реестр собственников и арендаторов ООО «ОЖКС №3» не ведётся ввиду того, что не все собственники предоставляют сведения о возникновении и прекращении у них прав собственности. Общим имуществом собственников жилых помещений является часть подвала, где расположены инженерные коммуникации для обслуживания жилых помещений дома. Эти помещения подвала обслуживает ООО «ОЖКС №3» по договору № 6/3 от 26.07.2012г. В остальной части 1-й этаж жилого дома и подвал находятся в собственности ФИО3, с которой в настоящее время обсуждаются условия отдельного договора на обслуживание принадлежащего ей нежилого помещения №1. 

Ответчик ФИО5 в письменном отзыве возражала в удовлетворении иска ввиду его необоснованности.

Ответчики ООО «Водоканал города Орска» и ОАО «ЭнергосбыТ Плюс» в отзыве на иск просят отказать в его удовлетворении ввиду отсутствия в данном случае оснований перерасчета собственникам жилых помещений платы за коммунальные ресурсы. 

Выслушав стороны, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему. 

Согласно статье 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, определено, что в состав общего имущества включаются, в частности, помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Судом установлено, что ФИО1 является собственником жилого помещения - 

<

адрес> в г. Орске, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 17.09.2002г. Право собственности зарегистрировано 13.09.2002г. (том 3 л.д. 83-84).

На основании договора № 6/3 от 26 июля 2012г., заключенного с собственниками жилых и нежилых помещений многоквартирного дома по 

<

адрес> в г. Орске, ООО «Октябрьский Жилкомсервис №3» оказывает услуги и выполняет работы по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома. 

Из выписки из единого государственного реестра недвижимости следует, что на основании договора купли-продажи от 20 февраля 2017г. собственником нежилого помещения №1 (этаж №1, подвал) по 

<

адрес> в г. Орске общей площадью 1659,9 кв.м является ФИО3, право собственности зарегистрировано 27.02.2017г. Спорное нежилое помещение обременено ипотекой в пользу ООО «Мечта». Также в реестре содержатся сведения о зарегистрированных правах арендаторов нежилого помещения №1 по указанному адресу: ООО «Ринг-Р», ООО «ОбувьКом», ФИО6, ООО «Аптека Ивика», ФИО7 (том 1 л.д. 183-188, том 3 л.д. 1-7, том 5 л.д. 58)

Разрешая требования иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании общего имущества многоквартирного жилого дома общей долевой собственностью собственников жилых помещений, суд исходит из следующего. 

Согласно Приложению N 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» жилой и нежилой фонд, находившийся в ведении соответствующих советов народных депутатов и являвшийся государственной собственностью, был отнесен к муниципальной собственности.

В соответствии с частью 2 статьи 3 Закона РСФСР от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», которая с 1 марта 2005 г. утратила силу в связи с введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда становились совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования дома.

С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. 

Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.

Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон Российской Федерации от 24.12.1992 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики», Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента Российской Федерации от 23.12.1993 N 2275, статью 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации) лишь подтверждали наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняли его состав, но не порождали названное право заново.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности, при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, как указано в п. 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, следует использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общем имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Судом установлено, что согласно техническому паспорту на жилой дом и земельный участок по 

<

адрес> в г. Орске, здание жилого дома введено в эксплуатацию в 1969 году (инвентаризация от 21.11.1969 года) и принадлежало нефтеперерабатывающему заводу им. Чкалова ( том 5 л.д. 95). 

В последующем жилой дом (за исключением встроенного нежилого помещения) на основании регистрационного удостоверения от 16.12.1993г. зарегистрировано за ПО «Орскнефтеоргсинтез» (правопреемник завода им. Чкалова). 

На основании распоряжения администрации г. Орска № 645-р от 13.04.1992г. 1-й этаж жилого дома (магазин) площадью 1285 кв.м зарегистрирован как муниципальная собственность (том 5 л.д. 95, 255).

Согласно распоряжению администрации г. Орска от 02.02.1995г. № 131-р утвержден перечень нежилых муниципальных помещений г.Орска, составляющих муниципальную собственность, в который включен магазин «Луч» по 

<

адрес> в г. Орске. Указанное помещение передано на баланс городской администрации в соответствии с Приложением № 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 (том 5 л.д. 242, 248).

По данным выкопировок из экспликаций к планам 1 этажа и подвала жилого дома 

<

адрес> в г. Орске по состоянию на 21.11.1969г., 06.12.1991 г., 31.07.2002г., техническому паспорту, нежилое помещение №1 с подвалом, которое использовалось как магазин, включали в себя помещения торгового зала, склада, кабинетов, подсобных помещений, коридоров, туалетов, щитовой, бойлерной, пункта приема стеклопосуды (литер Е) (том 5 л.д. 96-98, 103-107, 121, 122-123, 124, 196-197, 205-210).

Как следует из содержания решения Арбитражного суда Оренбургской области от 05.07.2002г. спорное нежилое помещение использовалось созданным в порядке приватизации ЗАО «Продтовары» на основании договора аренды с правом выкупа от 22.11.1990г., договора аренды с правом выкупа от 04.06.1992г., договора № 2 от 14.08.1992г. о выкупе взятого в аренду имущества трудовым коллективом торгового объединения «Продтовары», в том числе магазина №94 «Луч» по 

<

адрес>. Решением суда комитет по управлению имуществом г. Орска обязан заключить с ЗАО «Продтовары» договор купли-продажи нежилых помещений, в том числе по 

<

адрес> площадью 671,1 кв.м (том 6 л.д. 16-19). 

На основании указанного решения Арбитражного суда 23.09.2002г. между комитетом по управлению имуществом г. Орска и ЗАО «Продтовары» заключен договор купли-продажи недвижимого имущества встроенного нежилого помещения №1 на первом этаже и в подвале пятиэтажного жилого дома, полезной площадью 1385,5 кв.м, площадью подвала 638,1 кв.м (том 2 л.д. 214).

Согласно распоряжению администрации г. Орска от 11.09.2002г. № 13/04/587 ГП «Техническая инвентаризация» предписано внести изменения в технические характеристики домовладения 

<

адрес> в г. Орске, считать его состоящим из самостоятельных объектов недвижимости: 

1.1 Литер А: здание 5-ти этажное кирпичное с подвалом

Литер А -жилая часть общая полезная площадь 2559,8 кв.м, в том числе жилая площадь 1664,3 кв.м, площадь подвала 28,2 кв.м. 

1.2. Встроенное нежилое помещение на первом этаже и подвале: 

Помещение №1 – 1-й этаж и подвал (магазин) общая полезная площадь 1385,5 кв.м, в том числе площадь подвала 638,1 кв.м. (том 5 л.д. 143). 

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию № 677/1 от 29.03.2010г., администрация г. Орска разрешает ввод в эксплуатацию реконструированного объекта капитального строительства встроенного нежилого помещения №1 после проведенных работ по реконструкции фасадов магазина «Луч» по 

<

адрес> в г. Орске, площадью 1659,9 кв.м, в том числе основная – 1109,5 кв.м, вспомогательная 550,40 кв.м. (том 4 л.д. 223). 

Как следует из экспликации к поэтажному плану строения и плана расположения помещения по состоянию на 10.12.2009г., кадастровому паспорту, помещения подвала № 8,9,10,11 общей площадью 28,2 кв.м не входят в состав нежилого помещения №1 и соответственно являются общим имуществом собственников жилых помещений дома (том 3 л.д. 9, том 4 л.д. 220-222, том 5 л.д. 185-189). 

Согласно кадастровому паспорту встроенное нежилое помещение №1 по 

<

адрес> в г. Орске расположено в подвале и на 1 этаже здания, по состоянию на 10.02.2012г. его площадь составляет 1659,9 кв.м. 

Согласно заключению МУП «Центр подготовки документов «Застройщик» № 5-1014 от 05.09.2017г., представленного ответчиком ФИО3, ввод инженерных коммуникаций в здание (сети энергоснабжения, теплоснабжения, холодного и горячего водоснабжения, канализации) осуществляется в нежилые помещения подвала № 8,9,10 по плану расположения помещений к кадастровому паспорту от 10.12.2009г. Там же расположен бойлер жилой части здания. Встроенное нежилое помещение №1 имеет самостоятельный бойлер. Нежилые помещения № 8,9,10 расположены в подвале изолированно и не соединяются с остальными помещениям подвала, в связи с чем отсутствуют в экспликации к нежилому помещению №1. Доступ к помещениям № 8,9,10 осуществляется со стороны двора. В подвале нежилого помещения №1 отсутствуют узлы и другое инженерное оборудование, предназначенное для обслуживания более одной квартиры. 

Свидетель Б.И.А.- сотрудник МУП «Центр подготовки документов «Застройщик», проводивший осмотр спорного нежилого помещения и его инженерное обследование, оснований не доверять которому у суда не имеется, в судебном заседании подтвердил выводы сделанного им обследования.

Суд принимает при вынесении решения в качестве относимого и допустимого представленное ответчиком ФИО3 письменное доказательство -заключение МУП «Центр подготовки документов «Застройщик» № 5-1014 от 05.09.2017г., поскольку оно выполнено организацией, имеющей допуск к работам по обследованию зданий и сооружений, подготовке проектной документации. 

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в нем могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, которые являются самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (определения от 19 мая 2009 года N 489-О-О, от 25 сентября 2014 года N 2110-О, от 26 апреля 2016 года N 786-О и др.). 

Анализируя представленные в материалы дела письменные доказательства, суд приходит к выводу о том, что на момент ввода здания по 

<

адрес> в г. Орске в эксплуатацию в 1969 году, помещения, расположенные на 1-м этаже и в подвале здания полностью были предназначены и использовались для размещения и функционирования магазина «Луч» и были сформированы органами технической инвентаризации как самостоятельный объект недвижимости. В материалах дела отсутствуют доказательства использования спорного нежилого помещения в целях обслуживания нужд жильцов дома с момента ввода дома в эксплуатацию. 

При последующей эксплуатации и реконструкции указанное нежилое помещение вновь инвентаризировано как самостоятельный объект недвижимости, при этом часть подвального помещения, а именно помещения № 8,9,10,11 согласно плану расположения помещений общей площадью 28,2 кв.м не включены в экспликацию нежилого помещения №1 к поэтажному плану от 10.12.2009г. и используются для обслуживания всего дома, так как в них размещены инженерные коммуникации, относящиеся к общему имуществу собственников МКД. В остальной части подвал дома является собственностью ответчика ФИО3 

Согласно договору от 17 июня 1992 года ПО «Орскнефтеоргсинтез» впервые безвозмездно передало в собственность М.А.Х., М.Л.Ф. 

<

адрес> в г. Орске (том 2 л.д. 206, том 6 л.д. 21,22). 

Поскольку спорное нежилое помещение №1 с подвальным помещением на 17.06.1992года (начало приватизации) 13.04.1992 года уже было сформировано и инвентаризировано как отдельный объект гражданских прав с правовым режимом, отличным от правового режима общей долевой собственности, и всегда использовались в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома (магазин), то суд приходит к выводу о том, что данное помещение не имеет вспомогательного (обслуживающего) значения, в том числе в связи с нахождением в подвале дома труб инженерных коммуникаций, и в силу этого не может быть признано общим имуществом собственников квартир в доме.

Исходя из фактических обстоятельств данного дела, учитывая, что спорное нежилое помещение имеет самостоятельное предназначение отличное от обслуживания 

<

адрес>, расположенного по 

<

адрес> в г. Орске, суд приходит к выводу, что спорное нежилое помещение №1 по 

<

адрес> в г. Орске является самостоятельным объектом недвижимости, права собственности на который зарегистрированы в установленном законом порядке за ФИО3, оснований для истребования данного имущества у собственника не имеется. 

Доводы истца о том, что спорное помещение относятся к общему имуществу дома ввиду наличия в них инженерных коммуникаций, суд считает несостоятельными, противоречащими письменным материалам дела. Кроме того, в рассматриваемом случае юридическим значением для признания его общим имуществом собственников дома является предназначение помещений для использования в целях, связанных с обслуживанием жилого дома и фактическое использование имущества в указанных целях, тогда как судом установлено, что спорное помещение имеет иное самостоятельное предназначение.

Ответчик ФИО3, возражая против иска, указала на пропуск срока исковой давности. 

В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Положениями ст. 200 ГК РФ предусмотрено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Применительно к ст. 301, 302 ГК РФ срок давности по иску об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения начинает течь с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о том, что недвижимое имущество выбыло из его владения и его право на названное недвижимое имущество нарушено.

Как разъяснено в пункте 57 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22, течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП.

Согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Учитывая положения статьи 7 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", утратившей силу с 1 января 2017 года, согласно которым сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, являются общедоступными (за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом) и предоставляются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по запросам любых лиц, то есть информация из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним является открытой, с момента затопления квартиры истец при должной степени заботливости и осмотрительности мог узнать о лице, являвшемся собственником квартиры N 5, то есть о надлежащем ответчике.

Суд в данной ситуации исходит из того, что предполагается знание любого лица о государственной регистрации прав на объект недвижимости в связи с наличием обязанности государственного органа предоставлять ему любые сведения о такой регистрации с момента такой регистрации, поскольку иное толкование исключает цель такой регистрации.

Как следует из пояснений истца в судебном заседании, с момента приобретения квартиры в указанном доме 13 сентября 2002г. она знала, что 1-й этаж и подвал дома используются для размещения торговых предприятий. 

Поскольку право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации в ЕГРП органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, ФИО1 должна была узнать о зарегистрированных правах на спорное нежилое помещение с момента, как узнала о нарушении своего права, то есть с момента приобретения квартиры в указанном доме. 

Таким образом, трехлетний срок с момента, когда истец узнала о нарушении своего права ( 13 сентября 2002 года) истек 13 сентября 2005 года, вместе с тем с настоящим иском об истребовании имущества истец обратилась лишь 03 марта 2017г. При этом суд отмечает, что исковая давность по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения при смене владельца этого имущества не начинает течь заново.

Разрешая требования иска о признании приложения №1 и №6 к проекту договора от 10.01.2017г. на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома между собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирном 

<

адрес> в г. Орске и ООО «Октябрьский Жилкомсервис №3» недействительными, суд приходит к выводу об отказе в их удовлетворении по следующим основаниям. 

Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор, являющийся незаключенным вследствие несогласования существенных условий, не только не порождает последствий, на которые был направлен, но и является отсутствующим фактически ввиду не достижения сторонами какого-либо соглашения, следовательно, не может породить такие последствия и в будущем.

Таким образом, оспариванию в судебном порядке подлежит только заключенная сделка (договор), то есть соглашение, влекущее для каждой из сторон сделки определенные правовые последствия.

С учетом положений статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, принимая во внимание тот факт, что договор на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома с приложениями №1 акт технического состояния и №6 состав общего имущества МКД не был заключен (том 1 л.д. 78-92), нарушений прав, свобод и законных интересов истца не усматривается, исковые требования об оспаривании проектов договора и приложений к нему удовлетворению не подлежат.

Требования иска о возложении обязанности на ООО «ОЖКС №3» и ресурсоснабжающие организации ООО «Водоканал города Орска», ОАО «ЭнергосбыТ Плюс» произвести перерасчет денежных средств, уплаченных за коммунальные услуги, в пользу собственников жилых помещений из-за предоставления коммунальных услуг собственнику нежилого помещения №1 за счет других собственников за период с 2012-2017 годы не подлежат удовлетворению ввиду их необоснованности. 

Судом установлено, что расчет за услуги водоснабжения и водоотведения нежилого помещения №1 по 

<

адрес> в г. Орске осуществляется ООО «Водоканал города Орска» на основании договора №145.0 от 01.10.2014г., заключенного с прежним собственником ООО «Мечта». Расчет осуществляется по показаниям приборов учета холодного водоснабжения, опломбированных ООО «Водоканал города Орска», то есть спорное нежилое помещение оснащено индивидуальными приборами учета воды. На нежилое помещение производится расчет платы на ОДН (том 2 л.д. 6-15, 216, том 5 л.д. 152-165). 

Так же судом установлено, что ОАО «ЭнергосбыТ Плюс» является исполнителем коммунальной услуги энергоснабжение в отношении МКД по 

<

адрес> в г. Орске, производит начисление платы за коммунальную услугу энергоснабжение по индивидуальному потреблению и на ОДН. Жилой дом 

<

адрес> в г. Орске оборудован общедомовым прибором учета электроэнергии марки РиМ 489.03 с заводским номером 360753. Расчет платы за электроэнергию, используемую на ОДН по указанному прибору учета производится с 01.07.2015г. В отношении нежилого помещения №1 с ООО «Мечта» заключен договор энергоснабжения № 28410 от 01.05.2014г., собственнику нежилого помещения №1 начисляется плата на ОДН на основании Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД № 354 от 06.05.2011г. То есть, при расчете платы на ОДН ответчиком учитывается площадь, занимаемая нежилым помещением №1 по указанному адресу (том 2 л.д. 27-38, том 6 л.д. 65-66). 

Кроме того, с 01 июня 2017г. согласно абзацу 2 пункта 44 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, распределяемый в соответствии с формулами 11 - 14 приложения № 2 к настоящим Правилам между потребителями объем коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды за расчетный период, не может превышать объема коммунальной услуги, рассчитанного исходя из нормативов потребления соответствующего коммунального ресурса в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, за исключением случаев, если общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, проведенным в установленном порядке, принято решение о распределении объема коммунальной услуги в размере превышения объема коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, определенного исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета, над объемом, рассчитанным исходя из нормативов потребления коммунального ресурса в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, между всеми жилыми и нежилыми помещениями пропорционально размеру общей площади каждого жилого и нежилого помещения.

Таким образом, объем коммунальной услуги, предоставляемый на общедомовые нужды, не может быть выставлен потребителю выше норматива потребления соответствующего коммунального ресурса, установленного департаментом оренбургской области по ценам и регулированию тарифов. 

Истец в подтверждение доводов о необоснованном возложении на собственников жилых помещений платы за коммунальные услуги, предоставленные собственнику нежилого помещения №1 ссылается на выставленные ей квитанции с начислением платы за потребленную электроэнергию (том 6 л.д.6-9). Однако как видно из представленных истцом квитанций ОАО «ЭнергосбыТ Плюс» за июль, август 2017г. ФИО1 начислена плата за электроэнергию исходя из показаний индивидуального (квартирного) прибора учета за 39 кВт.ч и утвержденного тарифа 2,81 руб., всего 109,59 руб., а также на ОДН исходя из объема 1,81 кВт.ч и тарифа 2,81 руб., всего 5,09 руб. Остальная информации в квитанции о показаниях общедомового прибора учета электроэнергии носит справочный характер.

Как следует из выписки финансового лицевого счета № по 

<

адрес> начисление платы за содержание и ремонт жилого помещения производится ответчиком ООО «ОЖКС№3» ФИО1 исходя из утвержденного тарифа 12,14 руб. за квадратный метр и площади жилого помещения 43,4 кв.м. (том 6 л.д. 64). 

Доказательств необоснованного возложения на собственников жилых помещений платы за предоставленные собственнику нежилого помещения №1 коммунальные услуги истцом не представлено. 

Таким образом, оснований для возложения на ответчиков обязанности произвести перерасчет платы за коммунальные услуги в период с 2012-2017 годы не имеется. 

Требования ФИО1 о привлечении директора ООО «ОЖКС №3» ФИО5 к уголовной и административной видам ответственности в рамках данного гражданского дела и в порядке гражданского судопроизводства удовлетворению не подлежат, поскольку такие требования могут быть рассмотрены в порядке, предусмотренным Уголовно-процессуальным кодексом РФ и КоАП РФ. При этом истец не лишена возможности обратиться в компетентные органы путем подачи заявления о возбуждении уголовного дела и привлечении к административной ответственности соответствующего лица.

Требования иска об истребовании от ООО «ОЖКС №3» реестра собственников жилых и нежилых помещений к договору №6/3 от 26.07.2012г. также необоснованны истцом, удовлетворению не подлежат, так как согласно разделу 3 договора №6/3 от 26.07.2012г. на оказание услуг и выполнение работ по содержанию общего имущества МКД такая обязанность на ответчика ООО «ОЖКС №3» не возложена, законом не предусмотрена. Более того, как указано выше, сведения, содержащиеся в ЕГРП, являются общедоступными (за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом) и предоставляются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по запросам заинтересованных лиц, в связи с чем любое заинтересованное лицо, в том числе и ФИО1, не лишена возможности узнать о зарегистрированных правах собственности на жилые и нежилые помещения в указанном доме. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении иска ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Октябрьский Жилкомсервис №3», обществу с ограниченной ответственностью «Мечта», обществу с ограниченной ответственностью «Водоканал города Орска», открытому акционерному обществу «ЭнергосбыТ Плюс», ФИО3, ФИО5 об истребовании имущества из чужого незаконного владения, включении нежилого помещения в состав общего имущества, признании права общей долевой собственности, истребовании реестра собственников, признании приложений к проекту договора недействительными, о перерасчете стоимости коммунальных услуг, привлечении к ответственности должностного лица - отказать.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Октябрьский районный суд г. Орска путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Председательствующий:

Мотивированное решение изготовлено 17 октября 2017 года.