Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

8 мая 2018 года г.Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Непопалова Г.Г.,

при секретаре Кирпичниковой Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-740/2018 по административному исковому заявлению Похвистневского районного потребительского общества к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

У С Т А Н О В И Л :

Похвистневское районное потребительское общество обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, мотивируя тем, что административному истцу на праве собственности принадлежат:

- земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 907 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>;

- земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 3 189 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>;

- земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1 357 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>;

- земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 667 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Кадастровая стоимость указанных выше земельных участков установлена по состоянию на 1 января 2013 года и составляет:

- в отношении земельного участка с кадастровым номером № – 3 166 799 рублей 57 копеек;

- в отношении земельного участка с кадастровым номером № – 3 834 230 рублей 37 копеек;

- в отношении земельного участка с кадастровым номером № – 4 744 994 рубля 76 копеек;

- в отношении земельного участка с кадастровым номером № – 2 060 276 рублей 29 копеек.

Административный истец не согласен с указанной выше кадастровой стоимостью принадлежащих ему земельных участков, считает ее завышенной и не соответствующей действительной рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика земельного налога. В обоснование заявленных требований Похвистневское районное потребительское общество ссылается на отчеты об оценке от 27 ноября 2017 года № и №, выполненные ООО «Март-Оценка», согласно которым рыночная стоимость спорных земельных участков составляет:

- в отношении земельного участка с кадастровым номером № – 1 023 096 рублей;

- в отношении земельного участка с кадастровым номером № – 1 951 668 рублей;

- в отношении земельного участка с кадастровым номером № – 1 434 349 рублей;

- в отношении земельного участка с кадастровым номером № – 752 376 рублей.

При таких обстоятельствах, административный истец полагает, что имеются предусмотренные законом основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости вышеуказанных земельных участков в судебном порядке. На основании изложенного, Похвистневское районное потребительское общество просит суд установить кадастровую стоимость принадлежащих ему земельных участков равной их рыночной стоимости в размере:

- земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 907 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, – 1 023 096 рублей;

- земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 3 189 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, – 1 951 668 рублей;

- земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1 357 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, – 1 434 349 рублей;

- земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 667 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, – 752 376 рублей.

В судебном заседании представитель Похвистневского районного потребительского общества ФИО2, действующий на основании доверенности от 21 ноября 2017 года №, заявленные требования поддержал, сославшись на доводы, изложенные выше. Настаивает на установлении кадастровой стоимости спорных земельных участков в размере, установленном отчетами об оценке ООО «Март-Оценка» от 27 ноября 2017 года № и №. С выводами заключения судебной экспертизы ООО АНО «Экспертиза Поволжья» от 26 марта 2018 года – 9 апреля 2018 года № не согласен, полагает установленную данным заключением рыночную стоимость земельных участков завышенной.

Представители Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области и Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суд не уведомили, об отложении судебного заседания не просили, в связи с чем, в соответствии со ст.ст. 150 и 247 КАС РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Представитель Администрации городского округа Похвистнево Самарской области ФИО3, действующий на основании доверенности от 12 января 2018 года №, возражает против удовлетворения исковых требований, поскольку существенное уменьшение кадастровой стоимости объектов недвижимости ведет к значительному снижению поступлений доходов в бюджет муниципального образования. Вместе с тем, в случае удовлетворения иска, просит суд установить кадастровую стоимость спорных земельных участков в размере, установленном в заключении судебной экспертизы по настоящему административному делу.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области представил письменный отзыв на административный иск, в котором, в случае наличия доказательств недостоверности заявляемой рыночной стоимости земельных участков, возражал против удовлетворения заявленных требований.

Представитель Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представил письменный отзыв на административный иск, в котором оставил разрешение административного иска по существу на усмотрение суда.

Иные участвующие в деле лица письменных возражений в адрес суда не направили.

Заслушав объяснения представителей административного истца и заинтересованного лица, эксперта ФИО1, проверив дело, суд полагает административный иск Похвистневского районного потребительского общества к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости обоснованным и подлежащим удовлетворению в части по следующим основаниям.

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Положения пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусматривают, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.

Согласно пункту 10 названных выше Правил, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 22 октября 2010 года № 508 (в редакции Приказа Минэкономразвития РФ от 22 июня 2015 года № 388), под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Судом установлено, что Похвистневскому районному потребительскому обществу на праве собственности принадлежат:

- земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 907 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>;

- земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 3 189 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>;

- земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1 357 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>;

- земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 667 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>,

что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 17 июля 2012 года, от 12 марта 2010 года, от 11 января 2010 года и от 2 июня 2008 года.

Постановлением Правительства Самарской области от 13 ноября 2013 года № 610 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Самарской области.

Кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу земельных участков установлена по состоянию на 1 января 2013 года и составляет:

- в отношении земельного участка с кадастровым номером № – 3 166 799 рублей 57 копеек;

- в отношении земельного участка с кадастровым номером № – 3 834 230 рублей 37 копеек;

- в отношении земельного участка с кадастровым номером № – 4 744 994 рубля 76 копеек;

- в отношении земельного участка с кадастровым номером № – 2 060 276 рублей 29 копеек,

что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 15 ноября 2017 года №, №, № и №.

Будучи не согласным с указанной выше кадастровой стоимостью земельных участков, 14 декабря 2017 года Похвистневское районное потребительское общество обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами: №, №, № и №, равной их рыночной стоимости, согласно отчетам об оценке от 27 ноября 2017 года № и №, выполненным ООО «Март-Оценка».

Однако, решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 25 декабря 2017 года № административному истцу отказано в удовлетворении данного заявления, поскольку в нарушение п. 5 Федерального стандарта оценки № 3 представленные отчеты вводят в заблуждение.

Получив отказ Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области в пересмотре кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, административный истец обратился в суд с настоящим административным иском.

Поскольку административный истец несет расходы по оплате за пользование земельными участками исходя из кадастровой стоимости, его права и законные интересы напрямую затрагиваются установленной кадастровой стоимостью земельных участков методом массовой оценки.

Согласно статье 24.18 Федерального закона РФ от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – комиссия).

Ввиду этого обращение Похвистневского районного потребительского общества в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков, равной их рыночной стоимости, по состоянию на дату установления кадастровой стоимости, в полной мере согласуется с положениями пункта 2 статьи 375 и статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, статей 11, 12, 24.15 и 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление их кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости.

По смыслу заявленных административным истцом требований, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости, определенной методом массовой оценки, а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Установление кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца, как собственника земельных участков, от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения размера земельного налога.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении земельного участка его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу ст. 70 КАС РФ, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика.

Административным истцом в обоснование своих требований представлены отчеты об оценке от 27 ноября 2017 года № и №, выполненные ООО «Март-Оценка», согласно которым рыночная стоимость спорных земельных участка по состоянию на 1 января 2013 года составляет: 

- в отношении земельного участка с кадастровым номером № – 1 023 096 рублей;

- в отношении земельного участка с кадастровым номером № – 1 951 668 рублей;

- в отношении земельного участка с кадастровым номером № – 1 434 349 рублей;

- в отношении земельного участка с кадастровым номером № – 752 376 рублей.

В ходе судебного разбирательства судом удовлетворено ходатайство представителя заинтересованного лица – Администрации г.о. Похвистнево, о назначении по делу судебной экспертизы на предмет установления действительной рыночной стоимости спорных земельных участков.

По заключению эксперта ООО АНО «Экспертиза Поволжья» от 26 марта 2018 года – 9 апреля 2018 года №, рыночная стоимость принадлежащих административному истцу земельных участков по состоянию на 1 января 2013 составляет:

- земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 907 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, – 2 142 136 рублей;

- земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 3 189 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, – 2 202 174 рубля;

- земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1 357 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, – 3 204 938 рублей;

- земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 667 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, – 1 575 309 рублей.

Давая оценку представленным доказательствам, суд принимает во внимание, что заключение эксперта должно соответствовать положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», утверждённым приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №№ 297-299, ФСО № 7 «Оценка недвижимости», утверждённому приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611.

В данном случае судебная экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями в области исследований, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в установленном процессуальным законом порядке.

Оценивая экспертное заключение ООО АНО «Экспертиза Поволжья» от 26 марта 2018 года – 9 апреля 2018 года № по правилам ст. 168 КАС РФ, суд учитывает, что исследование проводилось экспертом путем изучения материалов административного дела, где представлена необходимая и достаточная информация об объектах оценки. Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке земельных участков эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки, заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки, в заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости земельных участков, описание качественных и количественных характеристик объектов исследования, анализ рынка объектов оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость; анализ наиболее эффективного использования объекта исследования; описание процесса оценки объекта в рамках сравнительного подхода, обоснование выбора используемого подхода к оценке объекта исследования, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Из заключения следует, что для определения рыночной стоимости земельных участков эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод регрессионного анализа. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивировано отказался. 

Учитывая ретроспективный характер оценки, оценщик использовал данные об объектах-аналогах, содержащихся в доступных источниках. Описание объектов-аналогов приведено в таблице на стр. 42-44 заключения эксперта. 

В заключении эксперта содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное объяснение применения и неприменения конкретных корректировок. В расчетах применены корректировки на торг, на месторасположение и площадь земельного участка, на наличие инженерных коммуникаций.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ООО АНО «Экспертиза Поволжья» ФИО1 подтвердил выводы заключения судебной экспертизы от 26 марта 2018 года – 9 апреля 2018 года № и пояснил, что из представленных административным истцом отчетов об оценке от 27 ноября 2017 года № и №, выполненных ООО «Март-Оценка», усматривается, что оценка спорных земельных участков произведена с учетом имеющихся коммуникаций, что является нарушением Федерального стандарта оценки № 7, в соответствии с которым при проведении оценки земельные участки считаются условно свободными. Кроме того, оценщиком не была применена корректировка по местоположению объектов-аналогов оценки. 

Оценивая представленные доказательства, как каждое в отдельности, так и в их совокупности, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований административного истца об установлении кадастровой стоимости указанных выше земельных участков равной их рыночной стоимости, установленной в заключении судебной экспертизы ООО АНО «Экспертиза Поволжья» от 26 марта 2018 года – 9 апреля 2018 года №.

Названное выше заключение судебной экспертизы отвечает требованиям ст.ст. 79, 82, 84, 168 КАС РФ, оснований не доверять выводам экспертного заключения у суда не имеется, выводы эксперта последовательны, логичны, аргументированы, эксперт обладает соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости, предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, не заинтересован в исходе дела.

Из разъяснений, содержащихся в п. 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

В связи с этим суд, на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

В судебном заседании представитель административного истца был не согласен с выводами заключения судебной экспертизы ООО АНО «Экспертиза Поволжья» от 26 марта 2018 года – 9 апреля 2018 года №, однако, каких-либо доказательств в опровержение данных выводов не представил. Ходатайств о назначении повторной, дополнительной экспертиз сторонами и заинтересованными лицами не заявлено.

Таким образом, требования административного истца подлежат удовлетворению в части.

Установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов настоящего административного дела следует, что датой обращения Похвистневского районного потребительского общества в суд является 22 января 2018 года, а датой подачи заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 14 декабря 2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части настоящего решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Административный иск Похвистневского районного потребительского общества к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости удовлетворить в части.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 907 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объектов торговли, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года в размере 2 142 136 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 3 189 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения колбасного цеха, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года в размере 2 202 174 рубля.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1 357 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объектов торговли, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года в размере 3 204 938 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 667 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения административного здания (здания конторы), расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года в размере 1 575 309 рублей.

В остальной части административные исковые требования Похвистневского районного потребительского общества оставить без удовлетворения.

Дата подачи Похвистневским районным потребительским обществом заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 14 декабря 2017 года, дата подачи заявления в суд – 22 января 2018 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 10 мая 2018 года.

Председательствующий: Непопалов Г.Г.