Дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Пустошка 11 февраля 2019 года

Псковская область

Опочецкий районный суд Псковской области в составе председательствующего судьи Шлапаковой Г.В. при секретаре Приступа М.А.,

с участием представителя истца ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Балтия» к ФИО7 и ФИО8 о признании сделки купли-продажи недвижимого имущества недействительной и истребования данного имущества из чужого незаконного владения,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Балтия» (далее – ООО «Балтия») обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО7 и ФИО8 о признании сделок купли-продажи недвижимого имущества недействительными. В обоснование иска указано следующее.

ООО «Балтия» зарегистрировано 

<

адрес> Учредителями ООО «Балтия» являются ФИО1, ФИО2, ФИО3. Генеральным Директором ООО «Балтия» с **.**.**** назначена ФИО4, решение о смене генерального директора до настоящего времени участниками общества не принималось.

ООО «Балтия» с **.**.**** владело на праве собственности дорогостоящим недвижимым имуществом в составе имущественного комплекса придорожного сервиса по 

<

адрес>, в том числе:

- земельным участком, кадастровый №, расположенным по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира

<

адрес>; имеющим площадь **.**.**** кв. м., категория земель: «**.**.****», виды разрешенного использования: **.**.****». Данный земельный участок принадлежал ООО «Балтия» на праве собственности, номер и дата государственной регистрации права: № от **.**.****. Кадастровая стоимость земельного участка составляет **.**.**** рублей;

- нежилым зданием, кадастровый №, расположенным по адресу: 

<

адрес>; имеющим площадь **.**.**** кв. м, наименование: «магазин-кафе», количество этажей: **.**.**** Нежилое здание, расположено на земельном участке с кадастровым номером № Данное нежилое здание принадлежало ООО «Балтия» на праве собственности, номер и дата государственной регистрации права: № от **.**.****. Кадастровая стоимость нежилого здания составляет **.**.**** рублей. Есть ограничения в виде аренды 

<

адрес>, кадастровый №, Помещение, назначение: «нежилое», этаж **.**.****, общая площадь **.**.**** кв. м, срок ограничения: с **.**.**** по **.**.****, номер государственной регистрации ограничения: № от **.**.****. Ограничение установлено в пользу ООО «Виалекс» (№) по договору долгосрочной аренды помещения от **.**.**** №;

- земельным участком площадью **.**.**** кв. м, кадастровый №, расположенным по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес> категория земель: «земли населенных пунктов», виды разрешенного использования: «для обслуживания автостоянки и торгового комплекса». Данный земельный участок принадлежал ООО «Балтия» на праве собственности, номер и дата государственной регистрации права: № от **.**.****. Кадастровая стоимость земельного участка составляет **.**.**** рублей. Есть ограничения в виде аренды, срок ограничения: с **.**.**** по **.**.****, номер государственной регистрации ограничения: № от **.**.****. Ограничение установлено в пользу ООО «Мурена» (**.**.****), по договору долгосрочной аренды помещения от **.**.**** №;

- нежилым зданием площадью **.**.**** кв. м., кадастровый №, расположенным по 

<

адрес> наименование: «здание магазина», количество этажей: 1, нежилое здание расположено на земельных участах, с кадастровыми номерами № и № Данное нежилое здание принадлежало ООО «Балтия» на праве собственности, номер и дата государственной регистрации права: № от **.**.****. Кадастровая стоимость нежилого здания составляет **.**.**** рублей. Есть ограничения в виде аренды, срок ограничения: с **.**.**** по **.**.****, номер государственной регистрации ограничения: № от **.**.****. Ограничение установлено в пользу ООО «Мурена» **.**.****), по договору долгосрочной аренды помещения от **.**.**** №; 

- нежилым зданием площадью **.**.**** кв. м, кадастровый №, расположенным по 

<

адрес>; наименование: «кафе», количество этажей: 1. Нежилое здание, расположено на земельном участке с кадастровым номером № Данное нежилое здание принадлежало ООО «Балтия» на праве собственности, номер и дата государственной регистрации права: № от **.**.****. Кадастровая стоимость нежилого здания составляет **.**.**** рублей. Право собственности ООО «Балтия» на указанные объекты недвижимости было зарегистрировано в установленном законом порядке.

В **.**.**** ООО «Балтия», его генеральному директору ФИО4, участникам Общества случайно стало известно, что в Едином государственном реестре сведений о юридических лицах на официальном сайте налогового органа в сети интернет (nalog.ru) появилась информация о том, что в ООО «Балтия» сменился генеральный директор и генеральным директором назначена никому из руководства ООО «Балтия» неизвестная гражданка ФИО5, **.**.**** года рождения, паспорт №, выдан **.**.**** **.**.****

Как только генеральному директору ООО «Балтия» и его учредителям стало известно о том, что произошел рейдерский захват управления в Обществе, учредители сразу подали в налоговый орган заявления по установленной форме о том, что сведения о новом генеральном директоре недостоверные, а также обратились в Арбитражный суд Псковской области с исками о признании незаконной смены генерального директора ООО и об исключении из ЕГРЮЛ недостоверной записи о новом директоре ФИО5

Решением Арбитражного суда Псковской области от **.**.**** по делу № признано недействительным решение общего собрания участников общества с ограниченной ответственностью «Балтия», оформленное протоколом № от **.**.****. Признано недействительным решение Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы № 1 по Псковской области от **.**.**** №. Директор ФИО4 восстановлена в должности директора ООО «Балтия». Также **.**.**** одним из участников ООО «Балтия» - ФИО1, выражающим волю всего ООО «Балтия» и его участников по факту незаконного внесения данных в ЕГРЮЛ было подано заявление в полицию для проверки в порядке ст. 144 УПК РФ. 

**.**.**** заместителем руководителя Следственного отдела по г. Псков следственного управления Следственного комитета РФ по Псковской области подполковником юстиции ФИО12 возбуждено уголовное дело № по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 Уголовного кодекса РФ, о хищении у ООО «Балтия» объектов недвижимого имущества.

Участники ООО «Балтия» начали проводить самостоятельное разбирательство по поводу того, кто и какие документы представил в межрайонную инспекцию ФНС №6 по Псковской области для незаконной смены директора ООО «Балтия».

Участниками ООО «Балтия» было установлено, что в период до **.**.**** у неустановленного круга лиц, в составе которого находилась и подставной генеральный директор ФИО5, возник преступный умысел на хищение имущества, принадлежащего ООО «Балтия».

С целью реализации преступного умысла на хищение имущества ООО «Балтия», гражданской ФИО5 и неустановленными пока лицами, являющимися ее соучастниками, был изготовлен Протокол № внеочередного общего собрания учредителей ООО «Балтия» датированный **.**.****.

В поддельном протоколе собрания учредителей № указано, что участники ООО «Балтия» в лице участника ФИО3 лично, участников ФИО1 и ФИО2 в лице представителя по нотариальной доверенности ФИО6, приняли единогласное решение о смене директора ООО «Балтия» и назначении директором неизвестной ФИО5, а также одобрили сделку по продаже всей недвижимости Общества неизвестному гражданину ФИО7 за **.**.**** рублей. 

Одобрение сделки по продаже недвижимости было необходимо лицам, совершающим мошенничество, так как по закону (ФЗ «Об ООО») сделка по продаже всех активов является крупной для ООО «Балтия» и для регистрации перехода права собственности на похищенное у Общества недвижимое имущество и доведения преступного умысла до конца, в государственный регистрирующий орган необходимо было представить протокол общего собрания участников ООО об одобрении крупной сделки.

Подписи ФИО6 и ФИО3 на поддельном протоколе общего собрания № визуально отличаются от их оригинальных подписей, имеющихся на иных документах. Указанного протокола общего собрания № в оригинале нет, его копию участники ООО «Балтия» получили в Управлении Федеральной регистрационной службы, куда его представила фиктивный директор ФИО5 при регистрации сделки по лишению ООО «Балтия» права собственности на объекты недвижимости, принадлежащие обществу. 

После того, как ФИО5 и ее соучастники подделали протокол общего собрания участников ООО «Балтия», ими была изготовлена электронная цифровая подпись (ЭЦП) нового директора ООО «Балтия».

После изготовления ЭЦП в ИФНС № 6 по Псковской области, посредством электронного канала связи, фиктивным генеральным директором ФИО5 была представлена специальная налоговая форма №, подписанная этой, незаконно изготовленной ЭЦП, по которой налоговый орган внес в единый реестр сведений о юридических лицам данные о том, что на основании поддельного решения участников ООО «Балтия» были прекращены полномочия генерального директора ФИО4 и начаты полномочия нового генерального директора ФИО5

После того, как сведения о фиктивном директоре ООО «Балтия» ФИО5 были внесены в ЕГРЮЛ, у лиц, совершающих хищение имущества ООО «Балтия», появилась возможность распорядиться похищаемым имуществом по своему усмотрению.

С целью хищения недвижимого имущества ООО «Балтия», фиктивный генеральный директор Общества ФИО5 **.**.**** заключила с гражданином ФИО7, **.**.**** года рождения (паспорт **.**.****, выдан **.**.**** **.**.****, код подразделения №, адрес регистрации Кабардино-Балкарская республика, 

<

адрес>, с. 

<

адрес>), Договор купли-продажи земельных участков и нежилых зданий, согласно которому все объекты недвижимости ООО «Балтия» были проданы за наличный расчет гражданину ФИО7, сумма сделки по Договору составила **.**.**** рублей. 

То есть, в момент заключения Договора купли-продажи от **.**.**** года гражданка ФИО5 распорядилась похищенными у ООО «Балтия» объектами недвижимости по своему усмотрению, а вырученные от продажи похищенного имущества денежные средства в сумме **.**.**** рублей обратила в свою пользу, в кассу Общества или на расчетный счет ООО «Балтия» указанные денежные средства не поступали. 

Истец считает, что Договор купли-продажи земельных участков и нежилых зданий от **.**.**** является недействительной сделкой, так как имущество выбыло из владения ООО «Балтия» в результате хищения, совершенного путем мошенничества, договор купли-продажи является недействительной сделкой, не порождает юридических последствий. Поскольку имущество выбыло из владения ООО «Балтия» помимо воли Общества, оно имеет право требовать его от любого лица, в том числе и добросовестного приобретателя.

До хищения у ООО «Балтия» объектов недвижимого имущества, оно являлось собственником недвижимого имущества, перечисленного выше, а именно:

- земельного участка с кадастровый №.

- нежилого здания с кадастровым номером №

- земельного участка с кадастровым номером №

- нежилого здания с кадастровым номером №

- нежилого здания с кадастровым номером №

**.**.**** гражданкой ФИО5, незаконно действующей от имени ООО «Балтия», и гражданином ФИО7 был заключен Договор купли-продажи земельных участков и нежилых зданий.

В подтверждение полномочий ФИО5 представлен поддельный Протокол № внеочередного общего собрания учредителей ООО «Балтия» от **.**.****, на основании которого в ЕГРЮЛ были внесены недостоверные сведения о генеральном директоре ООО «Балтия».

Протокол № внеочередного общего собрания учредителей ООО «Балтия» от **.**.**** является поддельным, Обществом указанное собрание не созывалось и не проводилось, участники Общества в нем не участвовали, участвовать своим представителям не делегировали, представители учредителей Общества также в указанном собрании не участвовали, подписи на протоколе внеочередного собрания от всех лиц поддельные, выполнены неизвестными лицами.

ООО «Балтия» не намеревалось продавать принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, сделка свершена от имени ООО «Балтия» неуполномоченным участниками Общества лицом – фиктивным генеральным директором ФИО5, путем совершения мошенничества.

**.**.**** в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) внесена запись о регистрации права собственности ФИО7 на объекты недвижимости, являющиеся предметом спорного Договора купли-продажи земельных участков и нежилых зданий.

По мнению истца, договор купли-продажи земельных участков и зданий от **.**.****, заключенный от имени ООО «Балтия» неуполномоченным директором ФИО5, с ФИО7, является недействительным в силу его ничтожности.

ООО «Балтия» впоследствии оспариваемую сделку не одобряло.

ФИО7 не являлся добросовестным приобретателем имущества ООО «Балтия».

Кроме того, как стало известно истцу, **.**.**** УФРС по Псковской области был зарегистрирован переход права собственности на спорные объекты от ФИО7 к новому собственнику – ФИО8, адрес 

<

адрес> 

ООО «Балтия» не наделяло ФИО5 полномочиями на передачу владения земельными участками и зданиями третьему лицу, ФИО5 получила возможность продать имущество ООО «Балтия» помимо воли Общества и его участников, путем подделки протокола внеочередного общего собрания участников ООО «Балтия», в котором указано на возложение на ФИО5 полномочий генерального директора ООО «Балтия» и на одобрение сделки по продаже недвижимости Общества.

Обстоятельства оформления сделки по распоряжению спорными земельными участками и зданиями лицом, получившим полномочия от имени Общества путем подделки документов и совершения мошенничества, дают достаточные основания утверждать, что земельные участки и здания выбыли из владения ООО «Балтия» помимо его воли.

Истец считает, что имеются все основания для признания недействительным договора купли-продажи земельных участков и зданий и истребования земельных участков и зданий из чужого незаконного владения ФИО8 в пользу ООО «Балтия».

Таким образом, по мнению истца, юридически значимым обстоятельством по делу является установление факта того, что было получено по оспариваемой сделке каждой стороной договора.

ООО «Балтия» не получало от ФИО5 или ФИО7 каких-либо денежных средств в оплату похищенных у Общества земельных участков и зданий, в связи с чем, не имеется оснований для применения указанных последствий недействительности сделки.

В связи с чем, истец, с учетом уточнения исковых требований, просит суд признать недействительным договор купли-продажи земельных участков и зданий от **.**.****, заключенный в городе Пскове между ООО Балтия» **.**.****, 

<

адрес>) и ФИО7, **.**.**** года рождения (паспорт №, **.**.**** **.**.****, код подразделения **.**.****, 

<

адрес>, в отношении следующих объектов недвижимого имущества: 

- земельного участка площадью **.**.**** квадратных метра, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: 

<

адрес> из категории земель «земли населенных пунктов», с разрешенным использованием «для предпринимательской и иной, не запрещенной законом деятельности», имеющего кадастровую стоимость **.**.**** рублей; 

- нежилого здания площадью **.**.**** квадратных метров, с кадастровым номером №, расположенного по 

<

адрес>; наименование: «магазин-кафе», количество этажей: **.**.****, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 

<

адрес> имеющего кадастровую стоимость **.**.**** рублей; есть ограничения в виде аренды 

<

адрес>, р-н Пустошкинский, 

<

адрес>, ул. 

<

адрес>, помещение № кадастровый №, назначение помещения – «нежилое», этаж 1, общая площадь **.**.**** кв. м, срок ограничения: с **.**.**** по **.**.****; номер государственной регистрации ограничения: № от **.**.****. Ограничение установлено в пользу ООО «Виалекс» № по договору долгосрочной аренды помещения от **.**.**** №;

- земельного участка площадью **.**.**** квадратных метров, с кадастровым номером № расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира

<

адрес>; из категории земель «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования «для обслуживания автостоянки и торгового комплекса», имеющего кадастровую стоимость **.**.**** рублей; есть ограничения в виде аренды, срок ограничения: с **.**.**** по **.**.****; номер государственной регистрации ограничения: № от **.**.****; ограничение установлено в пользу ООО «Мурена» №), по договору долгосрочной аренды помещения от **.**.**** №;

- нежилого здания площадью **.**.**** квадратных метров, с кадастровым номером №, расположенного 

<

адрес>; имеющего наименование: «здание магазина», количество этажей: **.**.****, расположенного на земельных участках, с кадастровыми номерами № имеющего кадастровую стоимость № рублей; есть ограничения в виде аренды, срок ограничения: с **.**.**** по **.**.****; номер государственной регистрации ограничения: № от **.**.****; ограничение установлено в пользу ООО «Мурена» (№), по договору долгосрочной аренды помещения от **.**.**** №;

- нежилого здания площадью **.**.**** квадратных метров, с кадастровым номером №, расположенного 

<

адрес> имеющего наименование: «кафе», количество этажей: **.**.****, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № и имеющего кадастровую стоимость **.**.****.

Также истец просит суд обязать Управление Росреестра по Псковской области (

<

адрес>) прекратить регистрационные записи в Едином государственном реестре недвижимости о правах ФИО8 на перечисленные выше объекты недвижимости и прекратить все залоговые записи в отношении всех объектов недвижимости, ранее принадлежавших ООО «Балтия» и выбывших из собственности Общества в результате недействительной сделки; восстановить регистрационные записи о правах ООО «Балтия» на указанные объекты недвижимости; истребовать из чужого незаконного владения ФИО8, 

<

адрес>, все, перечисленные выше объекты недвижимого имущества, ранее принадлежавшие ООО «Балтия».

Представитель истца ФИО4 в судебное заседание явилась, требования, изложенные в иске, поддержала, с учетом их уточнения, просила удовлетворить иск ООО «Балтия» в полном объеме.

Ответчики ФИО7 и ФИО8, а также третье лицо – ФИО9, привлеченный к участию в данном деле по инициативе суда, в судебное заседание не явились, о месте, дате и времени судебного заседания извещены надлежащим образом. Документы суда, направленные данным лицам по известным суду адресам, возвратились с пометкой почтовых отделений об истечении сроков хранения. 

Часть 2 ст. 117 ГПК РФ устанавливает, что адресат, отказавшийся принять судебную повестку или иное судебное извещение, считается извещенным о времени и месте судебного разбирательства или совершения отдельного процессуального действия.

Применительно к пункту 35 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных приказом Минкомсвязи России N 234 от 31 июля 2014 года и части 2 статьи 117 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации отказ в получении почтовой корреспонденции, о чем свидетельствует её возврат по истечении срока хранения, следует считать надлежащим извещением о слушании дела. 

При возвращении почтовым отделением связи судебных повесток и извещений с отметкой "за истечением срока хранения", признается, что в силу положений статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующих равенство всех перед судом, неявка лиц в суд по указанным основаниям признается их волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а поэтому не является преградой для рассмотрения дела.

В силу части 1 статьи 35 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

При разрешении вопроса о надлежащем извещении ответчиков ФИО7 и ФИО8, а также третьего лица – ФИО9 о месте и времени судебного разбирательства, суд также руководствуется разъяснениями, данными в пунктах 63 - 68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 25 от 23.06.2015 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которым юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, и оно было возвращено по истечении срока хранения. Статья 165.1 ГК РФ подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное.

Представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Псковской области в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело без его участия, вопрос об удовлетворении заявленных требований оставил на усмотрение суда (л. д№).

С учетом мнения представителя истца ФИО4 и, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц. 

Выслушав представителя истца ФИО4, изучив и оценив письменные доказательства, собранные по делу, суд приходит к следующему. 

В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима.

Согласно статье 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, если иные последствия недействительности не предусмотрены законом.

В силу статьи 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В соответствии со статьей 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

В силу части 3 статьи 10 ГК РФ в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

Наличие статуса добросовестного приобретателя в контексте ст. 10 ГК РФ предполагается, если не доказано иное по правилам гражданского судопроизводства.

Конституционным Судом РФ, решения которого в соответствии со ст. 6 Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации" обязательны для всех органов, включая судебные, выявлен изложенный в Постановлении от 21 апреля 2003 года N 6-П конституционно-правовой смысл норм ГК РФ о применении последствий недействительности сделки во взаимосвязи с нормами ст. 301 и 302 ГК РФ, являющийся общеобязательным и исключающим любое иное их истолкование в правоприменительной практике.

Исходя из указанного Постановления Конституционного Суда РФ (абзац 3 пункта 3.1), если при разрешении спора о признании сделки купли-продажи недействительной и применении последствий ее недействительности, будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке статьи 167 ГК РФ должно быть отказано.

В соответствии с абзацем 6 пункта 3.1 Постановления Конституционного Суда РФ, поскольку добросовестное приобретение в смысле ст. 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те, предусмотренные статьей 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя.

При этом, как указывалось выше, возможность истребования имущества из чужого незаконного владения от добросовестного приобретателя по основаниям статьи 302 ГК РФ возможна лишь тогда, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения помимо их воли.

Правовой смысл вышеприведенных норм, выявленный Конституционным Судом, в дальнейшем нашел свое отражение в Постановлении Пленума Верховного Суда N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которому спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

Согласно правилам, изложенным в пунктах 34 и 35 указанного совместного Постановления в случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ. Если собственник требует возврата своего имущества из владения лица, которое незаконно им завладело, такое исковое требование подлежит рассмотрению по правилам статей 301, 302 ГК РФ, а не по правилам главы 59 ГК РФ. Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

Материалами дела подтверждается факт принадлежности спорного имущества ООО «Балтия» на праве собственности до отчуждения его по оспариваемому договору (л. д. №).

В силу ч. 1 ст. 40 и пп. 1 п. 3 ст. 40 Федерального закона от 8 февраля 1998 года N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью", единоличный исполнительный орган общества (генеральный директор, президент и другие) избирается общим собранием участников общества на срок, определенный уставом общества и без доверенности действует от имени общества, в том числе представляет его интересы и совершает сделки. Единоличный исполнительный орган общества может быть избран также не из числа его участников. 

Пункт 3 ст. 46 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" устанавливает, что решение об одобрении крупной сделки принимается общим собранием участников общества. В решении об одобрении крупной сделки должны быть указаны лица, являющиеся сторонами, выгодоприобретателями в сделке, цена, предмет сделки и иные ее существенные условия. В решении могут не указываться лица, являющиеся сторонами, выгодоприобретателями в сделке, если сделка подлежит заключению на торгах, а также в иных случаях, если стороны, выгодоприобретатели не могут быть определены к моменту одобрения крупной сделки.

Согласно п. 5 ст. 46 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" крупная сделка, совершенная с нарушением предусмотренных настоящей статьей требований к ней, может быть признана недействительной по иску общества или его участника.

Из материалов дела следует, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Псковской области от **.**.**** по делу № которым признано недействительным решение регистрирующего органа № от **.**.**** о внесении в ЕГРЮЛ сведений об изменении единоличного исполнительного органа (генерального директора) ООО «Балтия», установлено отсутствие выражения участниками общества волеизъявления об избрании ФИО5 директором указанного общества и, в силу признания судом недействительными решений внеочередного общего собрания участников общества, оформленных протоколом № от **.**.**** – отсутствие выражения участниками общества волеизъявления на одобрение крупной сделки – продажи недвижимого имущества общества. Таким образом, Арбитражный суд Псковской области установил отсутствие у ФИО5 полномочий единоличного исполнительного органа ООО «Балтия» в период совершения данным обществом сделки купли-продажи спорного недвижимого имущества, принадлежащего обществу и подписания ею указанного договора от **.**.****. Указанное решение Арбитражного суда Псковской области при рассмотрении настоящего гражданского дела имеет для суда преюдиционное значение (л. д. №).

Таким образом, сделка (Договор купли-продажи земельных участков и нежилых зданий от **.**.****) по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего ООО «Балтия», заключенная от имени Общества не имеющим полномочий генеральным директором ФИО5, в соответствии со статьей 168 ГК РФ является сделкой, не соответствующей требованиям закона, в силу чего, признается судом ничтожной.

Исходя из условий Договора купли-продажи земельных участков и нежилых зданий от **.**.**** (раздел 3 Договора), произведенный между сторонами сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего ООО «Балтия», расчёт, осуществлен наличными денежными средствами в сумме **.**.****, которые были переданы ФИО5 (л. д. №). 

Суд считает, что последний титульный владелец спорных объектов недвижимости ФИО8 не может рассматриваться в качестве добросовестного приобретателя, так как не проявил должной степени разумности и осмотрительности при заключении сделки по приобретению спорных объектов недвижимости, не предпринял необходимых мер для проверки правовой судьбы приобретаемого имущества, заключив сделку с ФИО7 через пять месяцев после приобретения последним этого имущества у ООО «Балтия», согласился на приобретение недвижимого имущества за наличный расчет и с множественными обременениями, в том числе: с залогом по обязательствам продавца, который, как следует из Договора займа и залога № от **.**.****, предполагает выплату займодавцу ФИО9 в течение **.**.**** более половины суммы займа, размер которого составляет **.**.**** рублей, с ежемесячной выплатой займодавцу процентов за пользование суммой займа в размере **.**.**** годовых от суммы займа (л. д. №). 

Анализ собранных по делу доказательства в их совокупности и во взаимосвязи с приведенными нормами действующего законодательства, в том числе и положением статьи 305 ГК РФ, предоставляющим возможность владельцу ограниченного вещного права в отношении имущества требовать защиту его владения не только против третьих лиц, но и против его собственника (а в данном случае в качестве таких владельцев выступают участники ООО «Балтия» ФИО1 и ФИО3, воля которых на совершение сделки в нарушение действующего законодательства выражена не была, что достоверно установлено в ходе рассмотрения дела), позволяет суду сделать вывод о возможности истребования спорного имущества из чужого незаконного владения ответчика ФИО8, который является собственником спорного недвижимого имущества, но в силу изложенных выше объективных причин, не может рассматриваться в качестве добросовестного приобретателя. 

Судом установлено, что исковые требования по возврату имущества направлены на защиту интересов ООО «Балтия», а потому подлежит возврату спорное имущество в пользу общества с ограниченной ответственностью «Балтия», которое являлось титульным владельцем рассматриваемых объектов недвижимости и которое это имущество утратило в результате незаконно заключенной сделки от имени Общества ФИО5

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Балтия» к ФИО7 и ФИО8 о признании сделки купли-продажи недвижимого имущества недействительной и истребования данного имущества из чужого незаконного владения, удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи земельных участков и зданий от **.**.****, заключенный в городе Пскове между обществом с ограниченной ответственностью «Балтия» №, адрес: 

<

адрес> и ФИО7, **.**.**** года рождения (паспорт №, выдан отделением 

<

адрес> **.**.****, код подразделения №, 

<

адрес> 

Прекратить залог, обусловленный Договором займа и залога № от **.**.****, который был заключен между ФИО9 и ФИО7, и на основании которого в Едином государственном реестре недвижимости сделаны следующие записи о залоге недвижимого имущества: №, №, №, №, №. 

Истребовать из чужого незаконного владения ФИО8, **.**.**** года рождения (паспорт №, выдан Отделом УФМС России по Псковской области в городе Пскове **.**.****, код подразделения **.**.****, адрес 

<

адрес>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Балтия», следующие объекты недвижимого имущества:

- земельный участок площадью **.**.**** квадратных метра, с кадастровый №, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: 

<

адрес> из категории земель «земли населенных пунктов», с разрешенным использованием «для предпринимательской и иной, не запрещенной законом деятельности», имеющий кадастровую стоимость **.**.**** рублей; 

- нежилое здание площадью **.**.**** квадратных метров, с кадастровым номером № расположенное по 

<

адрес>; наименование: «магазин-кафе», количество этажей: **.**.****, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № имеющее кадастровую стоимость **.**.**** рублей; имеется ограничение в виде аренды 

<

адрес> кадастровый №, назначение помещения – «нежилое», этаж **.**.****, общая площадь **.**.**** кв. м, срок ограничения: с **.**.**** по **.**.****; номер государственной регистрации ограничения: № от **.**.****. Ограничение установлено в пользу ООО «Виалекс» (**.**.****, по договору долгосрочной аренды помещения от **.**.**** №;

- земельный участок площадью **.**.**** квадратных метров, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес> из категорий земель: «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования «для обслуживания автостоянки и торгового комплекса», имеющий кадастровую стоимость **.**.****; имеется ограничение в виде аренды, срок ограничения: с **.**.**** по **.**.****; номер государственной регистрации ограничения: № от **.**.****; ограничение установлено в пользу ООО «Мурена» (№), по договору долгосрочной аренды помещения от **.**.**** №;

- нежилое здание площадью **.**.**** квадратных метров, с кадастровым номером **.**.**** расположенное по **.**.****; наименование: «здание магазина», количество этажей: 1, расположенное на земельных участках, с кадастровыми №, имеющее кадастровую стоимость **.**.**** рублей; имеется ограничение в виде аренды, срок ограничения: с **.**.**** по **.**.****; номер государственной регистрации ограничения: № от **.**.****; ограничение установлено в пользу ООО «Мурена» №), по договору долгосрочной аренды помещения от **.**.**** №;

- нежилое здание площадью **.**.**** квадратных метров, с кадастровым номером № расположенное по 

<

адрес> наименование: «кафе», количество этажей: **.**.**** расположенное на земельном участке с кадастровым номером № и имеющее кадастровую стоимость **.**.**** рублей.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих изменений. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Псковский областной суд через Опочецкий районный суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательном виде. 

Судья- Г.В. Шлапакова

Мотивированное решение изготовлено 13 февраля 2019 года

Судья- Г.В. Шлапакова