Судья Кокоть С.С. Дело № 33-437/2026

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 13 февраля 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе

председательствующего Фоминой Е.А.

судей Кребеля М.В., Нечепуренко Д.В.

при секретаре Миретиной М.А.,

с участием прокурора Гутова С.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Томске апелляционную жалобу представителя администрации Города Томска ФИО1 на решение Советского районного суда г. Томска от 15 октября 2025 г.

по гражданскому делу № 2-2817/2025 (УИД № 70RS0004-01-2025-002837-52) по иску ФИО2 к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска о возложении обязанности по изъятию для муниципальных нужд жилого помещения путём выкупа с прекращением права собственности, установлении выкупной цены.

Заслушав доклад председательствующего, объяснения представителя ответчика ФИО3, представителя третьего лица ФИО4 ФИО5, заключение прокурора Гутова С.С., судебная коллегия

установила:

ФИО2 обратилась в суд с иском к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска, в котором просила изъять для муниципальных нужд путём выкупа принадлежащую ей 1/8 доли в праве собственности на домовладение по адресу: /__/, за цену 2741261 руб., с прекращением права собственности.

В обоснование требований указала, что является собственником 1/8 доли домовладения по адресу: /__/. Постановлением администрации Города Томска от 10 августа 2015 г. № 707 многоквартирный дом по /__/ был признан аварийным. 21 февраля 2020 г. администрацией издано постановление об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилых помещений в названном многоквартирном доме, признанном авариным и подлежащим реконструкции. Однако процедура оценки органом местного самоуправления не инициирована, выкупная стоимость за изымаемой имущество не выплачена. Длительное непринятие муниципальными органами мер по расселению жильцов дома и фактическому изъятию имущества создаёт реальную угрозу жизни и здоровью граждан, проживающих в нём, в связи с чем собственник вправе требовать возмещение за изымаемое жилое помещение с учётом доли в праве на общее имущество.

Дело рассмотрено в отсутствие истца ФИО2, представителя ответчика муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска, третьих лиц ФИО4, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9

В судебном заседании прокурором, участвующим в деле, Марисовым В.В. дано заключение об обоснованности исковых требований.

Обжалуемым решением суда исковые требования удовлетворены, на муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска возложена обязанность изъять у ФИО2 для муниципальных нужд 1/8 доли домовладения по адресу: /__/, которая соответствует отдельному жилому помещению № /__/, путём выкупа с прекращением права собственности ФИО2 на указанное жилое помещение, установлен размер выкупной стоимости, подлежащей взысканию, в сумме 2741261 руб.

В решении суда указано, что оно является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права собственности ФИО2 на 1/8 доли указанного домовладения, которая соответствует отдельному жилому помещению № /__/, и права общей долевой собственности (доля в праве 7025/56200) на земельный участок по адресу: /__/, кадастровый номер /__/, после получения выкупной стоимости.

В апелляционной жалобе представитель муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска ФИО1 просит отменить решение и принять новый судебный акт, согласно которому в выкупную стоимость спорного жилого помещения не будет включаться компенсация за непроизведённый капитальный ремонт.

Полагает, что суд необоснованно применил положения статьи 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда», не подлежащие применению, и неправомерно включил в выкупную стоимость компенсацию за непроизведённый капитальный ремонт в размере 1596559 руб. Убытки при изъятии жилья включают только рыночную стоимость объекта и фактические затраты, связанные с изъятием, компенсация за капитальный ремонт не является убытком, так как обязанность по ремонту после приватизации перешла к собственникам. Истцы приобрели жильё не в порядке приватизации, что исключает применение статьи 16 Закона Российской Федерации «О приватизации».

В возражениях относительно апелляционной жалобы прокурор, участвующий в деле, Марисов В.В. просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В соответствии с требованиями частей 3, 4 статьи 167, статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие истца ФИО2, третьих лиц ФИО4, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства и не явившихся в зал судебного заседания суда апелляционной инстанции.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, проверив законность и обоснованность решения суда по правилам части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к следующему.

В соответствии с частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

Согласно части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 данной статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Суд первой инстанции установил и из материалов дела следует, что ФИО10 на праве собственности принадлежит 1/8 доли домовладения по адресу: /__/, которые истец приобрела на основании договора дарения от 21 марта 1997 г.

Заключением Межведомственной комиссии, созданной постановлением Мэра города Томска от 26 февраля 2006 г. № 95, дом по /__/ в /__/ признан аварийным и подлежащим реконструкции.

В соответствии с постановлением администрации Города Томска от 21 февраля 2020 г. жилые помещения в здании по /__/, в том числе жилое помещение № /__/ площадью /__/ кв.м, выделенное в натуре и соразмерное 1/8 доли в праве общей долевой собственности на здание, а также находящийся по /__/ земельный участок площадью /__/ кв.м подлежат изъятию для муниципальных нужд.

До настоящего времени изъятие и выкуп принадлежащей истцу доли в праве собственности на указанное имущество ответчиком не произведены, проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд истцу не направлялся.

Установив данные обстоятельства, принимая во внимание, что вопрос о выкупной стоимости и условиях выкупа сторонами не согласован, суд первой инстанции пришёл к правильному выводу о том, что истец вправе требовать выкупа принадлежащей ей доли в праве собственности на жилое помещение, реализация и защита жилищных прав истца, связанных с признанием жилого дома аварийным и подлежащим реконструкции, возможна посредством принудительного изъятия принадлежащего истцу жилого помещения на основании решения суда с условием предварительного и равноценного возмещения. В связи с чем признал законным и обоснованным требование о возложении на администрацию Города Томска обязанности по изъятию у истца спорного жилого помещения для муниципальных нужд путём выкупа с прекращением права собственности на него с условием предварительного и равноценного возмещения.

Определяя размер возмещения за подлежащее выкупу жилое помещение, суд первой инстанции, приняв в качестве надлежащего доказательства заключение АНО «Томский центр экспертиз» от 5 сентября 2025 г. № 7172-6387/25, пришёл к выводу о том, что размер возмещения в отношении 1/8 доли ФИО2 подлежит определению с учетом требований части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, в размере 2 741 261 руб., из которых: 207000 руб. – стоимость 1/8 доли домовладения по адресу: /__/, которая соответствует отдельному жилому помещению № /__/ (с учётом доли в праве на общее имущество, за исключением земельного участка); 758000 руб. – стоимость доли в праве собственности на земельный участок, расположенный по адресу: /__/; 179702 руб. – размер убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества – 1/8 доли домовладения по адресу: /__/; 1596559 руб. – стоимость доли в компенсации за непроизведённый капитальный ремонт 1/8 доли домовладения по адресу: /__/, с учётом доли (площади) общего имущества многоквартирного дома по указанному адресу.

В части определения стоимости 1/8 доли домовладения по адресу: /__/ (с учётом доли в праве на общее имущество, за исключением земельного участка),

Решение суда в части изъятия у ФИО2 для муниципальных нужд 1/8 доли домовладения по адресу: /__/, которая соответствует отдельному жилому помещению № /__/, путём выкупа, а также в части определения стоимости доли в праве собственности на земельный участок и убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества, подлежащих включению в выкупную стоимость, не обжалуется сторонами, прокурором, в связи с чем на основании статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 г. № 16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции» судебная коллегия правовой оценки решению суда в указанной части не дает.

Обжалуя решение, ответчик в апелляционной жалобе оспаривает выводы суда только в части включения в выкупную стоимость компенсации за непроизведённый капитальный ремонт.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г., выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Аналогичная правовая позиция содержится в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г.

По смыслу приведённых положений, обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома закон возлагает на орган местного самоуправления как на бывшего наймодателя, не исполнившего такую обязанность на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения.

Следовательно, обстоятельствами, имеющими значение по делу в соответствии с требованиями истца, является установление периода отнесения жилого дома к муниципальному фонду.

Поскольку решение суда первой инстанции выводов относительно этих обстоятельств не содержит, судебной коллегией поставлены на обсуждение указанные обстоятельства, а также приобщены к материалам дела на основании статей 56, 57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 43 постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 г. № 16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции» новые доказательства – копии материалов реестрового дела в отношении жилого дома по адресу: /__/.

Судебной коллегией на основании представленных сведений установлено, что спорный жилой дом на момент принятия Закона о приватизации жилищного фонда не передавался и не подлежал передаче в муниципальную собственность.

Так, 1/8 доли, принадлежащая в настоящее время ФИО4, с 1972 года находилась в собственности Б. После её смерти в /__/ года перешла в порядке наследования в собственность М., а в 2011 году унаследована Т. В 2015 году эта доля была подарена Т. В. и в том же году по договору дарения приобретена ФИО4 (том 2 л.д. 142 оборот, л.д. 156 оборот, л.д. 172, 216)

1/8 доли ФИО6 (дата регистрации права от 6 октября 2009 г.) приобретена им в собственность по договору дарения в 1988 году (том 2 л.д.190).

1/8 доли, зарегистрированная за ФИО6 с 24 сентября 2015г., ранее принадлежала М. на основании договора дарения от 28 марта 1991 г., в 2015 году была подарена им ФИО6 (том 2 л.д. 150 оборот, л.д. 194)

Истец ФИО10 свою 1/8 доли приобрела в 1997 году по договору дарения.

1/4 доли П., приобретенная им по договору дарения в 2010 году, ранее принадлежала на праве собственности Т., которая унаследовала эту долю после смерти предыдущего собственника П. в 1984 году (том 2 л.д. 198, 202).

Доли ФИО8 (1/16), ФИО7 (1/16) и ФИО9 (1/8) изначально составляли 1/4 доли, которая являлась собственностью Ш. с 1945 года. После его смерти в 1969 году указанная доля перешла по наследству Ш., а с её смертью 2007 году была унаследована В. и ФИО9 в равных долях. После смерти В. в 2010 году её 1/8 доли перешла по наследству также в равных долях ФИО8 и Ш., после чего в 2012 году Ш. подарила свою 1/16 доли ФИО7 (том 2 л.д.176, л.д. 180 оборот, л.д. 204, 207)

Изложенное свидетельствует о том, что в данном случае муниципальное образование на период принятия Закона о приватизации жилищного фонда спорным жилым домом не владело, все доли в праве собственности на жилой дом по /__/ в /__/ были приобретены гражданами не в порядке приватизации, а ранее (в том числе до появления законодательства о приватизации государственного жилищного фонда), соответственно жилой дом находился в частной собственности, и бремя его содержания в силу действующего законодательства обязаны были нести его собственники.

Кроме того, в материалах реестрового дела представлена копия решения Советского районного суда г. Томска от 31 октября 2024 г. по делу № 2-2735/2024 об изъятии у ФИО11 (прежняя фамилия ФИО8) и ФИО7 принадлежащих им долей в праве собственности на жилой дом по адресу: /__/, для муниципальных нужд в связи с признанием дома аварийным (том 2 л.д. 135 оборот).

Как следует из решения Советского районного суда г. Томска от 31 октября 2024 г., вступившего в законную силу, по делу № 2-2735/2024 уже было установлено, что спорный жилой (частный) дом к муниципальному фонду не относится. Для ФИО10, поскольку она являлась лицом участвующим в деле № 2-2735/2024, данный вывод суда имеет преюдициальное значение при рассмотрения настоящего спора (часть 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса российской Федерации).

Таким образом, при разрешении иска ФИО2 судом не было принято во внимание, что жилой дом по /__/ в /__/ не относился к муниципальному жилищному фонду, органы местного самоуправления не являлись наймодателями жилых помещений, находящихся в указанном доме. Обязанность по содержанию общего имущества дома, включая капитальный ремонт, как в соответствии с Жилищным кодексом РСФСР, так и с Жилищным кодексом Российской Федерации, возлагается на граждан и организации, являющихся собственниками жилого дома. Муниципальное образование до вынесения решения Советского районного суда г. Томска от 31 октября 2024 г. не являлось собственником долей в праве собственности на жилой дом, в котором доля принадлежит истцу.

Ответчик не являлся наймодателем на момент введения в действие Закона о приватизации и не имел обязанности по проведению капитального ремонта дома.

Таким образом, у суда отсутствовали основания для удовлетворения требований в части взыскания компенсации за непроизведённый капитальный ремонт, обоснованных неисполнением обязанности наймодателя, ввиду отсутствия такой обязанности у ответчика, в связи с чем судебная коллегия пришла к выводу о том, что из размера выкупной цены за изымаемую долю в праве собственности на жилой дом подлежит исключению компенсация за непроизведённый капитальный ремонт дома, в связи с чем размер выкупной цены составит 1144702 руб. (2741261 - 1596559).

Учитывая изложенное, решение Советского районного суда г. Томска от 15 октября 2025 г. в части установления размера выкупной стоимости 1/8 доли домовладения по адресу: /__/, подлежит изменению путём уменьшения размера выкупной стоимости с 2741261 руб. до 1144702 руб.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 328, статьёй 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Советского районного суда г. Томска от 15 октября 2025 г. в части установления размера выкупной стоимости 1/8 доли домовладения по адресу: /__/, изменить, уменьшив размер выкупной стоимости с 2741261 руб. до 1144702 руб.

В остальной части решение Советского районного суда г. Томска от 15 октября 2025 г. оставить без изменения.

Кассационная жалоба может быть подана в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в срок, не превышающий трёх месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 2 марта 2026г.