РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

7 марта 2017 года а. Адыге-Хабль

Адыге-Хабльский районный суд КЧР в составе:

председательствующего судьи Косова Ю.А., 

при секретаре судебного заседания Соновой М.К.,

с участием: представителя истца ФИО1 – ФИО3,

представителя АО «Российский Сельскохозяйственный банк» Карачаево-Черкесского Регионального филиала ФИО5, предъявившего доверенность __№__ от ДД.ММ.ГГГГ, рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по заявлению ФИО1 к ФИО6 и ФИО7 о расторжении предварительного договора купли-продажи, о признании сделки ничтожной, 

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратился в суд с исковыми заявлением к ФИО10 и ФИО7 о признании предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на имущество расположенное по адресу: КЧР, 

<

адрес> __№__, в виде склада площадью 125,6кв.м.; пыльника, площадью 25,2кв.м., моторного отделения площадью 82,7кв.м.; склада площадью 14,3кв.м.; лаборатории площадью 38,8кв.м.; склада площадью 167,9 кв.м.; проходной площадью 12,6 кв.м.; весовой площадью 35,4 кв.м.; склада площадью 21,4 кв.м.; приемного отделения площадью 123кв.м. мельницы площадью 653,1кв.м.; здание ТП площадью 8,4 кв.м. недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки, вернув стороны в первоначальное положение. Также просил признать отсутствующим право собственности за ФИО7, на указанное имущество и восстановлении за ФИО1 право собственности на спорное имущество.

В обоснование исковых требований указал, что являясь собственником имущества состоящего из: склада площадью 125,6кв.м.; пыльника, площадью 25,2кв.м., моторного отделения площадью 82,7кв.м.; склада площадью 14,3кв.м.; лаборатории площадью 38,8кв.м.; склада площадью 167,9 кв.м.; проходной площадью 12,6 кв.м.; весовой площадью 35,4 кв.м.; склада площадью 21,4 кв.м.; приемного отделения площадью 123 кв.м.; мельницы площадью 653,1кв.м.; здание ТП площадью 8,4 кв.м, расположенные по адресу: КЧР, 

<

адрес> __№__, заключил предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанного имущества с гражданином ФИО10 с обязательством в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи вышеуказанного имущества. Каких либо денежных средств «Продавец»- ФИО1 от «Покупателя»- ФИО10 по предварительному договору купли- продажи не получал. Условия предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО11 по настоящее время не выполнены и просит признать указанный договор недействительным. В последующем истец выдал доверенность на ФИО10 для представления интересов во всех организациях, по вопросам получения документов для предстоящего договора залога земельного участка и мельницы, и расторжения долгосрочного договора аренды указанного имущества с Обществом с ограниченной ответственностью «Спрут».

Между тем, перед подачей иска в суд ему стало известно, что собственником вышеуказанного имущества на сегодняшний день является ФИО7, которая является тещей ФИО10. Утверждает, что никакой сделки с ФИО7 он не заключал и не имел намерения его заключать. Доверенности на представлении его интересов для заключения какой бы не было сделки он не давал. Просит со ссылкой на ст. 167 и 168 ГК РФ признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного межу ним и ФИО7 ничтожным, применив последствия недействительности ничтожной сделки.

Поскольку право собственности на спорное имущество было зарегистрировано за ответчицей ФИО7, то есть сделка, признаваемая недействительной, прошла государственную регистрацию, то запись в ЕГРП на основании этой сделки, также должна быть признана недействительной и исключена из реестра, при этом право собственности истца ФИО1 на помещения подлежит восстановлению.

ДД.ММ.ГГГГ истец в порядке ст. 39 ГПК РФ обратился с заявлением, обосновав тем, что в ходе проведения подготовки по настоящему делу стало известно, что Адыге-Хабльским районным судом КЧР ДД.ММ.ГГГГ было вынесено заочное решение по иску Открытого акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» к Обществу с ограниченной ответственностью «Алма», Обществу с ограниченной ответственностью «Запас» ФИО7 и ФИО2 о взыскании задолженности по кредитным договорам и обращении взыскания на залоговое имущество, принадлежащее истцу. Данное заочное решение отменено по вновь открывшимся обстоятельствам. Из материалов гражданского дела по иску Открытого акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» к Обществу с ограниченной ответственностью «Алма», Обществу с ограниченной ответственностью «Запас» ФИО7 и ФИО2 о взыскании задолженности по кредитным договорам и обращении взыскания на залог, ФИО1 стало известно о том, что оспариваемое имущество выбыло из его владения по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ по которому ФИО10, действуя по доверенности от ФИО1 продал ФИО7 от имени которой действовал по доверенности ФИО4.

Уточнил свои исковые требования в части того, что им действительно выдавалась на имя ФИО10 доверенность на продажу оспариваемой недвижимости, также его супругой ФИО9 в 2013 году выдавалось согласие на продажу мельницы на условиях и за цену по его усмотрению ФИО1. Указал, что по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ сторонами по сделке являются Продавец - ФИО1 и Покупатель - ФИО10. По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ сторонами по сделке являются Продавец -ФИО1 от имени, которого действует ФИО10 и покупатель ФИО7 действующий от имени, которой по доверенности действует- ФИО4. То есть сторонами по двум договорам действуют разные лица. Кроме того, цена имущества в предварительном договоре 7 000 000 руб. в договоре купли-продажи 850 000 руб. В связи с чем, считает, что связывать указанные договоры в одни обязательства считает невозможным. Далее указывает, что по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стороны договорились в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли - продажи. Согласно п. 6 Предварительного договора, обязательства заключить договор купли продажи, прекращаются, если до окончания срока в который стороны должны исполнить обязательства, они не будут исполнены. Поскольку в предварительном договоре цена имущества, а также срок заключения основного договора купли-продажи недвижимости было установлено, то есть было достигнуто соглашение об окончательной цене товара, следовательно, существенные условия предварительного договора купли-продажи считаются согласованными. Из текста предварительного договора, очевидно, следует, что он является предварительным и его предметом является заключение в будущем основного договора. Учитывая, что до ДД.ММ.ГГГГ, срока окончания исполнения обязательств по предварительному договору ФИО10 не были выполнены условия по окончательному расчету, предусмотренные п.2 предварительного договора и оснований для заключения основного договора купли-продажи спорного имущества не наступили. В связи с тем, что ФИО1 фактически проживает в Ямало-Ненецком автономном округе в городе Новый Уренгой, с ФИО10 поддерживал доверительные отношения, так как последний является односельчанином ФИО1 он выдал ФИО10 доверенность на распоряжения имуществом, расположенным по адресу: КЧР, 

<

адрес> для того, чтобы он смог передать спорное имущество в залог банку для получения крупного кредита, благодаря которому он расплатится с ним по предварительному договору. Фактически ФИО1 никаких денег ни от ФИО10, ни от ФИО7 не получал. Сумма 850 000 рублей, указанная в качестве аванса в предварительном договоре являлась суммой на проведение в будущем ФИО12 капитального ремонта мельничного комплекса. Сам же ФИО10 перестал отвечать на звонки ФИО1 и связь с ним была потеряна. После стало известно, что ФИО10 распорядился имуществом ФИО1 для своей выгоды, формально указав в договорах купли-продажи недвижимости своих родственников тещу ФИО7 и заложил вышеуказанную недвижимость в банк «Российский Сельскохозяйственный банк». Со слов ФИО7 ему известно, что она никаких денежных средств при заключении договора купли-продажи от 14.08.2013г. ФИО10 не передавала, т.е. стала собственником имущества по безвозмездной сделке. О продаже вышеуказанного объекта ФИО1 узнал только в декабре 2015 года из ответов Регистрирующего органа. Просит суд: 1.Признать предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на имущество расположенное в Карачаево- Черкесской 

<

адрес> __№__, в виде склада площадью 125,6кв.м.; пыльника, площадью 25,2кв.м., моторного отделения площадью 82,7кв.м.; склада площадью 14,3кв.м.; лаборатории площадью 38,8кв.м.; склада площадью 167,9 кв.м.; проходной площадью 12,6 кв.м.; весовой площадью 35,4 кв.м.; склада площадью 21,4 кв.м.; приемного отделения площадью 123 кв.м.; мельницы площадью 653,1кв.м.; здание ТП площадью 8,4 кв.м.; с гражданином ФИО10 недействительным и применить последствия недействительности ничтожной сделки, вернув стороны в первоначальное положение.

2. Расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО1 и ФИО7.

3.Признать отсутствующим право собственности за ФИО7, на имущество расположенное в Карачаево-Черкесской 

<

адрес> __№__, в виде склада площадью 125,6кв.м.; пыльника, площадью 25,2кв.м., моторного отделения площадью 82,7кв.м.; склада площадью 14,3кв.м.; лаборатории площадью 38,8кв.м.; склада площадью 167,9 кв.м.; проходной площадью 12,6 кв.м.; весовой площадью 35,4 кв.м.; склада площадью 21,4 кв.м.; приемного отделения площадью 123 кв.м.; мельницы площадью 653,1кв.м.; здание ТП площадью 8,4 кв.м.;

4. Восстановить ФИО1 право собственности на имущество расположенное в Карачаево-Черкесской 

<

адрес> __№__, в виде склада площадью 125,6кв.м.; пыльника, площадью 25,2кв.м., моторного отделения площадью 82,7кв.м.; склада площадью 14,3кв.м.; лаборатории площадью 38,8кв.м.; склада площадью 167,9 кв.м.; проходной площадью 12,6 кв.м.; весовой площадью 35,4 кв.м.; склада площадью 21,4 кв.м.; приемного отделения площадью 123 кв.м.; мельницы площадью 653,1кв.м.; здание ТП площадью 8,4 кв.м.

5. Указать, что данное решение является основанием для регистрации право собственности за ФИО1 на имущество расположенное в Карачаево-Черкесской 

<

адрес> __№__, в виде склада площадью 125,6кв.м.; пыльника, площадью 25,2кв.м., моторного отделения площадью 82,7кв.м.; склада площадью 14,3кв.м.; лаборатории площадью 38,8кв.м.; склада площадью 167,9 кв.м.; проходной площадью 12,6 кв.м.; весовой площадью 35,4 кв.м.; склада площадью 21,4 кв.м.; приемного отделения площадью 123 кв.м.; мельницы площадью 653,1кв.м.; здание ТП площадью 8,4 кв.м.. В указанных дополнения истец ФИО1 в качестве третьего лица указал АО «Российский Сельскохозяйственный банк» Карачаево-Черкесский. Регионального филиал.

Определением Адыге-Хабльского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ к делу в качестве третьего лица привлечена нотариус Ногайского нотариального округа ФИО8.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 – ФИО3 требования в окончательной редакции поддержала в полном объеме просила суд удовлетворить их.

Ответчики ФИО10, ФИО7, извещенные о месте и времени судебного заседания в суд не явились, о причинах неявки суд неуведомили, однако это неявляется препятствием для рассмотрения данного дела.

Представитель третьего лица АО «Российский Сельскохозяйственный банк» Карачаево-Черкесского Регионального филиала ФИО5 требования истца ФИО1 не поддержал и просил суд отказать.

От представителя ответчика – ФИО10 – ФИО13 в суд поступили возражения от представителя, в которых ФИО10 исковые требования ФИО1 не признает и поясняет, что на момент заключения предварительного договора купли-продажи спорного имущества между истцом и ФИО10 была устная договоренность, что ФИО10, приобретая спорное имущество, за свой счет проводит капитальный ремонт строения. Стоимость капитального ремонта сторонами была оценена в 

<

данные изъяты> рублей, что отразилось в предварительном договоре в форме указания получения истцом денежных средств при подписании указанного договора. Свои обязательства по капитальному ремонту спорного имущества ФИО10 выполнил, что подтверждается документально, а также свидетельскими показаниями. Более того, ремонт спорного имущества, проведенный ФИО10 за свой счет по факту вышел существенно дороже оговариваемой суммы.

Кроме того, на расчетный счет (карта 42776********4882) ФИО1, а также наличными ответчиком в различные сроки и с различных источников были перечислены и переданы денежные средства в размере 

<

данные изъяты> рублей. Также ФИО10 в счет погашения задолженности по предварительному договору была оплачена покупка мебели - кухня «Массив» ФИО1 по договору купли-продажи на общую сумму 

<

данные изъяты> рублей, что подтверждается документально (квитанция серии ВМ __№__ от ДД.ММ.ГГГГ).

Ссылка ФИО1 на то, что им не выдавалась доверенность ФИО10 на право распоряжаться имуществом ФИО1 по своему усмотрению является ложным, так как имеется доверенность, дающая право ФИО10 на совершение сделок по управлению и распоряжению всего имущества выданная нотариусом Ногайского нотариального округа - ФИО8 ДД.ММ.ГГГГ и зарегистрированная в реестре под номером 2-1437. На сегодняшний момент ни вышеуказанные доверенность, ни согласие супруги не отозваны, недействительными не признаны. В данном случае считает, что истец намеренно вводит суд в заблуждение и тем самым порочит честь и достоинство как ФИО10, так и ФИО7 (ст. 128.1 УК РФ). Также, обращает внимание суда на то, что имеется и согласие супруги ФИО1 - ФИО9 на совершение сделок с имуществом, выданная нотариусом Ногайского нотариального округа - ФИО8 и зарегистрированное в реестре за __№__ от ДД.ММ.ГГГГ. О совершении сделки по договору купли-продажи ФИО1 знал, более того он ее одобрил, выдав доверенность на ее совершение.

Считает, требования ФИО1 о признании предварительного договора купли-продажи недействительным и применение последствий недействительности ничтожной сделки несостоятельны, незаконны и не подлежат удовлетворению.

Ответчик ФИО7, через представителя по доверенности ФИО14 представила письменные возражения в которых указывает, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ по продаже спорного недвижимого имущества и земельного участка не противоречит нормам закона и воли продавца, ввиду наличия следующих обстоятельств: Ранее по решению суда истец приобрел недвижимое имущество, уплатив за него денежную сумму в размере 650 тыс. рублей. 2.Затем истец подписал предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, в котором указано о том, что до подписания данного договора он получал аванс в денежной сумме в 850 тыс. рублей, таким образом экономическая выгода истца составила 

<

данные изъяты>. рублей. Ввиду того, что истец фактически проживает в удаленном регионе страны (в северных широтах) и не имеет возможности, в любое время, прибывать в КЧР, он уполномочил гр. ФИО10 на продажу его недвижимого имущества, с правом согласования всех условий договоров по сделке отчуждения объектов недвижимости, принадлежащих истцу по своему усмотрению.Уполномоченное лицо, действуя в интересах и согласно воле истца, участвовало в оформлении сделки купли-продажи земельного участка с мельницей, где продавцом является истец. Согласно поручению, выданному истцом, в договоре купли-продажи недвижимости указана цена, которая ранее была указана в предварительном договоре, а также соответствовала действительной рыночной стоимости равнозначных объектов недвижимости в размере 850 тыс. рублей.При этом, данная цена недвижимости уже была раннее получена истцом, в счет оплаты объектов, по предварительному договору. Организация сделки, в виде предварительного договора купли-продажи, доверенность на продажу недвижимого имущества, а также договор по отчуждению объектов - оформлены надлежащим образом, согласно действующему законодательству РФ.

Считает, что у ФИО1 по данному гражданскому делу отсутствуют правовые основания для предъявления исковых требований о признании сделки по продаже недвижимого имущества, в виде земельного участка и расположенного на нём, мельничного комплекса. Также просит применить последствия пропуска сроков исковой давности, т.к. ФИО1 пропустил годичный срок исковой давности для оспаривания оспоримого договора купли-продажи

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о правомерности заявленных исковых требований.

Решением Адыге-Хабльского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ за ФИО1 признано право собственности мельничный комплекс, расположенный по 

<

адрес>, состоящий из: -здания мельницы под литером «А» с пристройкой «а» - общей полезной площадью 653,1 кв.м.; -здания моторного отделения под литером «А»- общей полезной площадью 82,7 кв.м.; -здания пыльника под литером «А2» - общей полезной площадью 25,2 кв. м.; -здание приемного отделения под литером «Б»- общей полезной площадью 123,0 кв.м.; -здание склада под литером «В» - общей полезной площадью 125,6 кв.м.; -здание склада под литером «Г» с пристройкой «г» - общей полезной площадью -167, 9 кв.м. ; -здание склада под литером «Е» - общей полезной площадью 21,4 кв.м.; - здание склада под литером «Ж» - общей полезной площадью 14,3 кв.м.; -здание трансформаторной подстанции под литером «З»- общей полезной площадью 8,4 кв.м.; -здание лаборатории под литером «Д» - общей полезной площадью 38,8 кв.м. ; -здание, проходной под литером «И» - общей полезной площадью 12,6 кв.м.;-здание весовой под литером «К» -общей полезной площадью 35,4кв.м.,принадлежавший Карачаево-Черкесскому республиканскому союзу потребительских обществ.

На основании указанного решения суда право собственности на перечисленные выше объекты недвижимости было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за ФИО1 Согласно свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ ФИО15 принадлежит на праве собственности земельный участок, площадью 7559 кв.м.- земли населенных пунктов –под существующим мельничным комплексом, кадастровый __№__.

Заочным решением от 21.07.2016 г. иск Открытого акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» к Обществу с ограниченной ответственностью «Алма», Обществу с ограниченной ответственностью «Запас» ФИО7 и ФИО2 о взыскании задолженности по кредитным договорам и обращении взыскания на залог удовлетворен.

Определением от 27 сентября 2016 года Адыге-Хабльского районного суда заочное решение от 21.07.2016г. отменено по вновь открывшимся обстоятельствам.

Согласно п.п. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п.1 и 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно п.2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. 

14 августа 2013 года между ФИО1 и ФИО10 заключен нотариальный предварительный договор, по условиям которого ФИО1 продает, а ФИО10 покупает в собственность следующее имущество:

1.склад, площадью 125,6кв.м. литер В, этажность 1;

2.пыльник, площадью 25,2кв.м., литер А2, этажность 1; 

3.моторное отделение площадью 82,7кв.м., литер А1, этажность 1;

4.склад площадью 14,3кв.м., литер Ж, этажность 1;

5.лаборатория площадью 38,8кв.м., литер Д, этажность 1;

6.склад площадью 167,9 кв.м. литер Г, этажность 1;

7.проходная площадью 12,6 кв.м. литер И, этажность 1;

8.весовая площадью 35,4 кв.м. литер К, этажность 1;

9.склад площадью 21,4 кв.м., литер Е, этажность 1;

10.приемное отделение площадью 123 кв.м. литер Б, этажность 2;

11.мельница площадью 653,1кв.м. литер А, этажность 4;

12.здание ТП площадью 8,4 кв.м, литер З, этажность 1;.

Согласно п.2 указанного предварительного договора продажная цена вышеуказанного имущества составляет 

<

данные изъяты>) рублей, которая считается окончательной и изменению в одностороннем порядке не подлежит. Покупатель (ФИО10) уплатил аванс в размере 

<

данные изъяты> рублей в счет стоимости вышеуказанных объектов до подписания настоящего договора. Покупатель (ФИО10) обязуется уплатить сумму в размере 

<

данные изъяты> рублей до ДД.ММ.ГГГГ. Окончательный расчет между сторонами должен быть произведен до 13.08.2016г. Предварительный договор удостоверен ФИО8, нотариусом Ногайского нотариального округа, зарегистрирован в реестре за __№__ от 14.08.2013г.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО9 выдано согласие на имя супруга - ФИО1 о продаже на условиях и за цену по его усмотрению любое недвижимое имущество, расположенное по адресу: КЧР, 

<

адрес>. Согласие удостоверено ФИО8, нотариусом Ногайского нотариального округа, зарегистрирован в реестре за __№__ от 14.08.2013г.

Суд считает, что заключая предварительный договор купли-продажи на спорное имущество стороны в лице ФИО1 и ФИО10 достигли соглашения по всем существенным условиям договора купли-продажи о предмете договора, цене и сроке исполнения обязательств. Предмет договора- спорное имущество и земельный участок под ним, цена объекта – 

<

данные изъяты> рублей, срок – до ДД.ММ.ГГГГ перечислить оговоренные п.2 предварительного договора суммы и заключить основной договор.

В силу ч.6 ст. 429 ГПК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Сторона предварительного договора обратилась в суд за расторжением указанного договора до истечения срока для заключения основанного договора, т.е. до 13.08.2016г.

Только после заключения предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ в тот же день, ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 

<

данные изъяты> выдает ФИО11 

<

данные изъяты> доверенность на управление и распоряжение любым недвижимым имуществом, расположенным по адресу: КЧР, 

<

адрес>, в том числе заключать все разрешенные сделки, в частности продавать, покупать на имя ФИО1, сдавать в аренду, закладывать с правом получения следуемых денег. Доверенность удостоверена ФИО8, нотариусом Ногайского нотариального округа, зарегистрирован в реестре за __№__ от 14.08.2013г., что подтверждается реестровыми номерами.

Несмотря на достижение согласия по всем существенным условиям по продаже спорного недвижимого имущества между ФИО1 и ФИО10 относительно предмета договора, цены имущества и сроков исполнения обязательств, в тот же день ФИО10 не уведомляя ФИО1 заключает договор купли-продажи на спорное имущество со своей тещей ФИО7.

Согласно п.1 и 2 Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между Продавцом - ФИО1 от имени, которого действует ФИО10, на основании вышеуказанной доверенности и Покупателем ФИО7 от имени, которой действует по доверенности - ФИО4, «Представитель продавца» продал, а «Представитель покупателя» купил в собственность следующее недвижимое имущество, расположенное в КЧР, 

<

адрес>

1.склад, площадью 125,6кв.м. литер В, этажность 1;

2.пыльник, площадью 25,2кв.м., литер А2, этажность 1; 

3.моторное отделение площадью 82,7кв.м., литер А1, этажность 1;

4.склад площадью 14,3кв.м., литер Ж, этажность 1;

5.лаборатория площадью 38,8кв.м., литер Д, этажность 1;

6.склад площадью 167,9 кв.м. литер Г, этажность 1;

7.проходная площадью 12,6 кв.м. литер И, этажность 1;

8.весовая площадью 35,4 кв.м. литер К, этажность 1;

9.склад площадью 21,4 кв.м., литер Е, этажность 1;

10.приемное отделение площадью 123 кв.м. литер Б, этажность 2;

11.мельница площадью 653,1кв.м. литер А, этажность 4;

12.здание ТП площадью 8,4 кв.м, литер З, этажность 1;.

Земельный участок, общей площадью 7559 кв.м. Категория земель: земли населенных пунктов –под существующим мельничным комплексом, кадастровый __№__.

Согласно п.3 договора купли-продажи отчуждаемое имущество оценивается сторонами и продается за цену 850 000 (восемьсот пятьдесят тысяч) рублей, которые уплачены Покупателем Продавцу до подписания настоящего договора.

Договор прошел регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Карачаево-Черкесской республике, 18.09.2013г. выданы свидетельства о государственной регистрации права на имя ФИО7 под номерами серии __№__, __№__, __№__, __№__, __№__, __№__ __№__, __№__,__№__, __№__, __№__, __№__, __№__. Заключая указанный договор купли-продажи с ФИО7 - ФИО10 изменил условия достигнутых соглашений с ФИО1 в части цены объектов, уменьшив его стоимость в восемь раз, несмотря на то, что выданная нотариальная доверенность не позволяла решать вопрос цены объектов по своему усмотрению.

Доводы ФИО1 относительно того, что авансовый платеж указанный в предварительном договоре от 14.08.2013г. в размере 

<

данные изъяты> рублей ФИО10 не был уплачен суд считает правдивыми, поскольку ФИО10 сам в своих возражениях подтверждает, что сумма 850 000 рублей указанная в качестве аванса являлась стоимостью будущего ремонта, которую ФИО10 намеревался сделать за свой счет. 

В силу п.2 ст. 68 ГПК РФ признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств. Признание заносится в протокол судебного заседания. Признание, изложенное в письменном заявлении, приобщается к материалам дела.

Суду не представлено доказательств производства ФИО10 каких либо ремонтных работ в отношении спорного имущества, покупки иного имущества для ФИО1, либо перечисления ФИО1 каких либо денежных средств в счет исполнения предварительного договора, а учитывая что он продал имущество ФИО7 в тот же день, то и возможности проводить ремонт у ФИО10 не было.

В силу п.1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

ФИО7 в нотариально удостоверенном заявлении от ДД.ММ.ГГГГ признала, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Продавцу ФИО1 ничего не оплачивала. Обязуется оплатить в течение трех месяцев, то есть до ДД.ММ.ГГГГ. В случае неоплаты, обязуется договор купли-продажи расторгнуть и вернуть недвижимость в собственность ФИО1 Указанное заявление зарегистрировано в реестре за __№__.

В силу п.5 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, подтвержденные нотариусом при совершении нотариального действия, не требуют доказывания, если подлинность нотариально оформленного документа не опровергнута в порядке, установленном статьей 186 настоящего Кодекса, или не установлено существенное нарушение порядка совершения нотариального действия.

Суд отклоняет доводы представителя ФИО7 относительно применения последствий пропуска сроков исковой давности, поскольку о нарушении своего права собственности на спорное недвижимое имущество ФИО1 узнал только ДД.ММ.ГГГГ, в суд с исковыми требованиями обратился ДД.ММ.ГГГГг, т.е. до истечения сроков исковой давности, предусмотренные ст. 181 и 196 ГК РФ.

В силу ч.1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу ч.4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу ч.1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В силу ч.1 и 3 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

В силу ч.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Заключая предварительный договор купли-продажи между ФИО1 и ФИО10 стороны определили как условия договора, так и сроки его исполнения, до 13.02.2016г. 

В силу ч.1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ч.2 ст. 450 ГК РФ).

Одностороннее расторжение сделки предварительным договором от 14.08.2013г. не предусмотрен, в связи с тем ФИО1 и обратился в суд с указанным требованием.

На день подачи иска в суд обязательства по предварительном договору от 14.08.2013г. выполнены только ФИО1, который передал спорное имущество ФИО10, последний в свою очередь не выполнил ни одного условия договора в том числе и проведение капитального ремонта в счет авансового платежа в размере 

<

данные изъяты> рублей. 

Суд считает действия ФИО10 по неуплате стоимости имущества по предварительному договору купли-продажи существенным нарушением условий предварительного договора купли-продажи от 14.08.2013г., что в свою очередь является основанием для его расторжения и признании сделки недействмтельной..

Не расторгнув указанный предварительный договор ФИО10, воспользовавшись имеющейся на руках доверенностью на распоряжение спорным имуществом, не ставя в известность собственника формально продает указанное имущество своей теще ФИО7, на основании договора купли-продажи от 14.08.2013г., т.е. по возмездной сделке.

В силу п.1 и 3 ст. 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное

В силу п.1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Материалами дела и объяснениями ФИО1, ФИО10 ФИО7 подтверждено, что стоимость спорного имущества по договору купли-продажи от 14.08.2013г., заключенного между представителями ФИО1 и ФИО7 в размере 

<

данные изъяты> рублей ФИО1 не передавалась, т.е. ФИО7 фактически получила безвозмездно (в дар) спорное имущество от своего зятя ФИО10

В силу ч.2 ст. 423 ГК РФ безвозмездным признается договор, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления.

Фактические действия ФИО10 и ФИО7 подтверждают, что спорное имущество перешло в собственность ФИО7 по безвозмездной сделки, т.е. по договору дарения, т.к. не была произведена оплата за полученное спорное недвижимое имущество.

Согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила ( п. 87 Пленума ВС РФ от 23.06.2015г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского Кодекса РФ»).

Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ)

Судом установлено, что не расторгая предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на недвижимое имущество стоимостью 

<

данные изъяты> рублей, ФИО10 заключает притворную сделку купли-продажи с ФИО7 на это же имущество, но на значительно меньшую сумму, а по факту договор дарения, поскольку оплата имущества покупателем не производилась. И все это было сделано, чтобы в последствии спорное имущество передать в залог банку, для получения крупного кредита, что было сделано.

Так, ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Россельхозбанк» в лице Карачаево-Черкесского регионального филиала и ООО «Алма» заключен Договор __№__ по условиям которого Банк выдал кредит в размере 

<

данные изъяты> рублей. Поручителем и одновременно залогодателем является ответчик ФИО7. ДД.ММ.ГГГГ также был выдан кредит в размере 

<

данные изъяты> рублей. По указанным кредитам в залог Банку переданы все объекты недвижимости, которые принадлежали ФИО1

Доверенность выданная на имя ФИО10 ФИО1 не предусматривает, заключение в отношении спорного имущества договоров дарения, а передача спорного имущества в залог банку возможно была бы только при получении дополнительного согласия ФИО1 на заключения договора залога с банком или иным кредитным учреждением. 

Кроме того, согласно ст. 555 и ст. 556 Гражданского кодекса РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В силу п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

По общему правилу, предусмотренному п.п. 1 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон, в том числе при существенном нарушении договора другой стороной, под которым понимается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

Обращаясь в суд с настоящим иском ФИО1 указал о том, что договор ответчиком не исполнен в части уплаты стоимости недвижимого имущества 

<

данные изъяты> рублей, что подтверждается заявлением ответчика ФИО7, зарегистрированном у нотариуса Ногайского нотариального округа.. Возражая против иска ответчики ФИО10 и ФИО7 указали, что договор исполнен им надлежащим образом, денежные средства за недвижимое имущество переданы.

Учитывая, что обстоятельства оплаты недвижимого имущества должны подтверждаться письменными доказательствами, в нарушение требований ст. ст. 56, 60 ГПК РФ ответчики ФИО10 и ФИО7 в суде не представили письменных доказательств оплаты приобретенного недвижимого имущества.

Таким образом, поскольку ответчики ФИО10 и ФИО7 допустили нарушение договора, которое повлекло для истца ФИО1 такой ущерб, что он в значительной степени лишился объектов недвижимости, то есть того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, и одновременно с этим нарушил условия об оплате, то это является основанием для расторжения спорного договора.

В силу п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В данном случае, законодатель указанной нормой отсылает к ст. 1103 Гражданского кодекса, согласно которой, положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому, в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 11103, 104 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N10 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 Гражданского кодекса. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости 

Таким образом, совокупность установленных в ходе судебного разбирательства обстоятельств позволяют суду сделать вывод о необходимости удовлетворения исковых требований ФИО1 в полном объеме. 

В соответствии со статьей 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Статья 98 ГПК РФ устанавливает общий порядок распределения расходов между сторонами. При этом суд распределяет расходы без какого-либо специального заявления сторон.

При подаче искового заявления истцом ФИО1 государственная пошлина не оплачивалась по причине затруднительности определения цены иска по п. 9 ст.333.20 НК РФ. При рассмотрения другого гражданского дела __№__ определением Адыге-Хабльского районного суда проведена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объектов недвижимости, указанные в договоре купли-продажи. Согласно заключению данной экспертизы рыночная стоимость объектов недвижимости составила 

<

данные изъяты> руб., с указанной суммы подлежит уплате государственная пошлины в сумме 

<

данные изъяты> руб. 96 коп., которую следует взыскать с ответчиков.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд.

РЕШИЛ:

Признать предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на имущество, расположенное по адресу: Карачаево- Черкесская Республика, 

<

адрес> __№__, в виде склада площадью 125,6кв.м.; пыльника, площадью 25,2кв.м., моторного отделения площадью 82,7кв.м.; склада, площадью 14,3кв.м.; лаборатории площадью 38,8кв.м.; склада площадью 167,9 кв.м.; проходной площадью 12,6 кв.м.; весовой площадью 35,4 кв.м.; склада площадью 21,4 кв.м.; приемного отделения площадью 123 кв.м.; мельницы площадью 653,1кв.м.; здание. ТП площадью 8,4 кв.м.; с гражданином ФИО10 недействительным и применить последствия недействительности ничтожной сделки, вернув стороны в первоначальное положение.

Расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО7.

Прекратить право собственности за ФИО7 на имущество, расположенное по адресу: Карачаево- Черкесская Республика, 

<

адрес> __№__ в виде склада площадью 125,6кв.м.; пыльника, площадью 25,2кв.м., моторного отделения площадью 82,7кв.м.; склада площадью 14,3кв.м.; лаборатории площадью 38,8кв.м.; склада площадью 167,9 кв.м.; проходной площадью 12,6 кв.м.; весовой площадью 35,4 кв.м.; склада площадью 21,4 кв.м.; приемного отделения площадью 123 кв.м.; мельницы площадью 653,1кв.м.; здание ТП площадью 8,4 кв.м..

Привести стороны в первоначальное состояние: возвратить ФИО1 имущество, расположенное по адресу: Карачаево- Черкесская Республика, 

<

адрес> __№__ в виде склада площадью 125,6кв.м.; пыльника, площадью 25,2кв.м., моторного отделения площадью 82,7кв.м.; склада площадью 14,3кв.м.; лаборатории площадью 38,8кв.м.; склада площадью 167,9 кв.м.; проходной площадью 12,6 кв.м.; весовой площадью 35,4 кв.м.; склада площадью 21,4 кв.м.; приемного отделения площадью 123 кв.м.; мельницы площадью 653,1кв.м.; здание ТП площадью 8,4 кв.м..

Восстановить ФИО1 право собственности на имущество, расположенное Карачаево- Черкесская Республика, 

<

адрес> __№__ в виде склада площадью 125,6кв.м.; пыльника, площадью 25,2кв.м., моторного отделения площадью 82,7кв.м.; склада площадью 14,3кв.м.; лаборатории площадью 38,8кв.м.; склада площадью 167,9 кв.м.; проходной площадью 12,6 кв.м.; весовой площадью 35,4 кв.м.; склада площадью 21,4 кв.м.; приемного отделения площадью 123 кв.м.; мельницы площадью 653,1кв.м.; здание ТП площадью 8,4 кв.м..

Данное решение является основанием для регистрации права собственности за ФИО1 на имущество расположенное по адресу: Карачаево- Черкесская Республика, 

<

адрес> __№__ в виде склада площадью 125,6кв.м.; пыльника, площадью 25,2кв.м., моторного отделения площадью 82,7кв.м.; склада площадью 14,3кв.м.; лаборатории площадью 38,8кв.м.; склада площадью 167,9 кв.м.; проходной площадью 12,6 кв.м.; весовой площадью 35,4 кв.м.; склада площадью 21,4 кв.м.; приемного отделения площадью 123 кв.м.; мельницы площадью 653,1кв.м.; здание ТП площадью 8,4 кв.м..

Взыскать с ответчиков ФИО10 и ФИО7 в доход государства государственную пошлину в размере 

<

данные изъяты> руб. 96 коп..

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда КЧР через Адыге-Хабльский районный суд в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено в суде 13 марта 2017 года.

Председательствующий по делу Косов Ю.А