66RS0051-01-2023-001040-13

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Серов Свердловской области 15 декабря 2023 года 

Серовский районный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи Холоденко Н.А., при секретаре судебного заседания Бухорской Е.Д., рассмотрев в судебном заседании гражданское дело № 2-1636/2023 по иску 

ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, Отраслевому органу администрации Серовского городского округа «Комитет по управлению муниципальным имуществом» о признании обременений недвижимого имущества отсутствующими

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным исковым заявлением.

В обоснование исковых требований указал о том, что ему на праве собственности принадлежит недвижимое имущество – объект незавершенного строительства с кадастровым номером 66:61:0000000:7477 по адресу: 

<

адрес>. Данный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 66:61:0210001:30. Объект недвижимости был приобретен истцом у ООО УКС-Стройтех в ходе процедуры банкротства данного Общества, с публичных торгов в электронной форме, на основании протокола о результатах проведения торгов от ДД.ММ.ГГГГ и договора купли-продажи имущества от ДД.ММ.ГГГГ. Истец, являясь собственником объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, имеет право на оформление такого земельного участка в собственность или в аренду без проведения торгов на основании подп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ. Желая получить названный земельный участок в аренду, Истец обратился в Администрацию Серовского городского округа с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду и о заключении договора аренды. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ Глава Серовского городского округа уведомил Истца об отказе в предоставлении земельного участка в аренду в связи с наличием в ЕГРН действующих записей об аренде земельного участка и об обременении земельного участка (ипотека в силу закона) на основании договором долевого участия в строительстве жилого дома. Все данные обременения внесены в ЕГРН на основании сделок, заключенных предыдущим собственником объекта незавершенного строительства ООО УКС-Стройтех (ИНН

<

***>). Однако обязательства ООО Стройтех по указанным договорам прекратились в связи с его ликвидацией и исключением из ЕГРЮЛ, по факту завершения процедуры конкурсного производства в рамках дела А60-27624/2011. Определением Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по указанному делу конкурсное производство в отношении ООО УКС-Стройтех было завершено. Истец в рамках досудебного урегулирования спора направил в адрес Ответчиков требование о совершении действий, направленных на прекращение обременения, что подтверждается почтовыми квитанциями. Требования Ответчиками оставлены без удовлетворения. В настоящее время ООО Серов-Комерц и ООО УКС Стройтех исключены из ЕГРЮЛ, что в силу ст. 419 ГК РФ влечет прекращение договора аренды. При этом права и обязанности по договору аренды не могли быть переуступлены третьим лицам, поскольку такая сделка нарушала бы принцип единства судьбы земельного участка и расположенной на нем недвижимости (п. 4 ст. 35 ЗК РФ), с учетом приобретения истцом в собственность расположенного на земельном участке объекта незавершенного строительства, и являлась бы ничтожной.

В исковом заявлении просит признать отсутствующими обременения земельного участка с кадастровым номером 66:61:0210001:30, расположенного по адресу: 

<

адрес>, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости: в виде ипотеки в силу закона в пользу ФИО9 и ФИО2 на основании договора № долевого участия в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ (запись в ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ); в виде аренды в пользу ООО Серов Комерц (ИНН

<

***>) на основании договора № аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (запись в ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ).

Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Отраслевой орган Администрации Серовского городского округа «Комитет по управлению муниципальным имуществом».

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ производство по гражданскому делу № по иску ФИО1 к ФИО9 о признании обременений недвижимого имущества отсутствующими прекращено в связи со смертью ФИО9

Определением суда к участию в деле в качестве ответчика привлечен отраслевой орган администрации Серовского городского округа «Комитет по управлению муниципальным имуществом».

Определением суда к участию в деле в качестве ответчиков по ходатайству представителя истца привлечены ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен о дате, времени и месте его проведения надлежащим образом.

Представитель истца ФИО10. действующий на основании доверенности, представил заявление о рассмотрении дела без его участия и согласие на принятие решения в порядке заочного производства. 

Ответчики ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, представитель ответчика ООА СГО «КУМИ» в судебное заседание не явились. О дате, времени и месте судебного заседания извещены. О причинах неявки суду не сообщили, с просьбой об отложении судебного заседания не обращались. Письменный отзыв по существу предъявленных требований в суд не представили.

Руководствуясь положениями части 1 статьи 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом мнения истца, суд определил рассмотреть дело в отсутствие ответчиков в порядке заочного производства. 

Суд, исследовав письменные доказательства, оценив доказательства по делу на предмет их относимости, допустимости, достоверности и достаточности, по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, пришел к следующим выводам.

Согласно части 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК Российской Федерации) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с частью 1 статьи 8 указанного Кодекса гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

В силу части 2 статьи 8 ГК Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

Действующее нормативное регулирование частно-правовых отношений исходит из того, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (пункт 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ истцу ФИО1 на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства степень готовности 11%, кадастровый №, площадь застройки 1696,0 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Запись о регистрации внесена в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ №.

Данный объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером 66:61:0210001:30, общей площадью 2695 +/- 5 кв.м, адрес: 

<

адрес>.

Объект незавершенного строительства был приобретен истцом у ООО «УКС-Стройтех» в ходе процедуры банкротства Общества, с публичных торгов в электронной форме, на основании протокола о результатах проведения торгов от ДД.ММ.ГГГГ и договора купли-продажи имущества от ДД.ММ.ГГГГ.

Договор купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ заключен между ООО «УКС-Стройтех» в лице конкурсного управляющего ФИО11, действующего на основании ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) и решения Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № и ФИО1

В соответствии с подп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п.5 данной статьи.

Истец, являясь собственником объекта незавершенного строительства, желая получить земельный участок в аренду, обратился в Администрацию Серовского городского округа с соответствующим заявлением о заключении с ним договора аренды.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направлено письмо, в котором сообщалось о том, что в предоставлении земельного участка в аренду ему отказано в связи с наличием в Едином государственном реестре недвижимости действующих записей об аренде земельного участка и наличии обременений (ипотека в силу закона) на основании договора долевого участия в строительстве жилого дома.

Согласно Выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка имеются следующие записи о наличии обременений:

- ипотека в силу закона, дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации 66-66-04/029/2007-373, лица в пользу которых установлены обременения – ФИО9 и ФИО2, основание государственной регистрации: договор № долевого участия в строительстве жилого дома, выдан ДД.ММ.ГГГГ, дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ, № государственной регистрации 66-66-04/029/2007-373;

- аренда, дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации 66-66-04/058/2005-054, лицо, в пользу которого установлены обременения – ООО «Серов-Комерц», основание государственной регистрации: договор № аренды земельного участка, выдан ДД.ММ.ГГГГ, дата государственной регистрации: ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации 66-66-04/058/2005-054.

Истец просит признать обременения отсутствующими, поскольку обязательства ООО «УКС-Стройтех» по договорам прекратились в связи с его ликвидацией, исключением из ЕГРЮЛ и завершением процедуры конкурсного производства в рамках дела А60-27624/2011. ООО Серов-Комерц и ООО «УКС Стройтех» исключены из ЕГРЮЛ, что в силу ст. 419 ГК РФ влечет прекращение договора аренды.

Из представленных истцом письменных доказательств следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «УКС-Стройтех» и ответчиками ФИО2 и ФИО9 (участники) был заключен договор долевого участия в строительстве жилого 

<

адрес>, по условиям которого участники обязались направить денежные средства на строительство жилого кирпичного дома с офисными смещениями по адресу 

<

адрес>, а ООО «УКС-Стройтех» передать участникам офисные помещения в указанном доме.

Обязательства ООО «УКС-Стройтех» по данным договорам прекратились в связи с ликвидацией и исключением его из ЕГРЮЛ по факту завершения процедуры конкурсного производства, что подтверждается определением Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу А60-27624/2011 о завершении конкурсного производства». 

Решения Арбитражного суда 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ по делу А60- 17624/2011 ООО «УКС-Стройтех» признано несостоятельным (банкротом), а порядок реализации недвижимого имущества, в том числе приобретенного истцом объекта незавершенного строительства, утверждался определением Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу А60- 27624/2011.

Истец до обращения в суд направил в адрес ответчиков требование о совершении действий направленных на прекращение обременения, требования истца оставлены без удовлетворения.

Согласно абз. 3 п.9 ст. 142 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", требования кредиторов, не удовлетворенные по причине недостаточности имущества должника, считаются погашенными. Погашенными считаются также требования кредиторов, не признанные конкурсным управляющим, если кредитор не обращался в арбитражный суд или такие требования признаны арбитражным судом необоснованными.

У истца отсутствует информация о том, погашались ли в ходе процедуры банкротства ООО «УКС-Стройтех» требования ответчиков, вместе с тем, он считает, что данный факт не имеет правового значения, поскольку конкурсное производство в отношении Общества завершено, Общество исключено из ЕГРЮЛ, что влечет прекращение всех правоотношений и обязательств данного Общества со всеми его контрагентами и третьими лицами на основании ст. 419 ГК РФ.

Суд соглашается с доводами истца о прекращении обременения в отношении спорного земельного участка в связи с ликвидацией ООО «УКС-Стройтех».

В соответствии с подп.1 п.1 ст. 352 Гражданского кодекса РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В силу положений ст.419 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника или кредитора), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательств ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо (по требованиям о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и др.).

Так, запись об обременении земельного участка арендой была внесена в ЕГРН 28.09.2005 на основании договора аренды земельного участка от 03.08.2005 № 1101 заключенного между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и ООО Серов-Комерц.

На основании договора переуступки от 26.07.2007 права и обязанности арендатора спорного земельного участка перешли к ООО «УКС-Стройтех. ООО «УКС-Стройтех» как новому арендатору земельного участка выдано разрешение на строительство жилого дома на участке.

В настоящее время ООО «Серов-Комерц» и ООО «УКС-Стройтех», согласно Выпискам из ЕГРЮЛ, исключены из Единого государственного реестра, что в силу ст. 419 ГК РФ влечет прекращение договора аренды.

При этом права и обязанности по договору аренды не могли быть переуступлены третьим лицам, поскольку такая сделка нарушала бы принцип единства судьбы земельного участка и расположенной на нем недвижимости (п. 4 ст. 35 Земельного Кодекса РФ), с учетом приобретения Истцом в собственность расположенного на земельном участке объекта незавершенного строительства, и являлась бы ничтожной.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора, что предполагает равенство, автономию воли и имущественную самостоятельность, в том числе при заключении собственником недвижимого имущества договора об ипотеке для обеспечения исполнения обязательств, включая обязательства, должниками по которым являются иные лица (статьи 1, 2, 334, 335 и 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 1 и 2 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Согласно пункту 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации (здесь и далее - в редакции, действовавшей на момент заключения договора залога) в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

В соответствии со статьей 348 данного кодекса взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

Кроме того, из положений пункта 1 статьи 353 этого же кодекса следует, что в случае перехода права собственности на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.

Таким образом, целью института залога является обеспечение исполнения основного обязательства, а содержанием права залога является возможность залогодержателя в установленном законом порядке обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения основного обязательства должником.

Согласно пункту 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 названного кодекса.

По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения (пункт 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 207 данного кодекса с истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям (неустойка, залог, поручительство и т.п.).

Абзацем вторым пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Из приведенных правовых норм в их взаимосвязи следует, что истечение исковой давности по требованию об обращении взыскания на заложенное имущество свидетельствует о невозможности реализации залогодержателем своих прав в отношении предмета залога. Из этого следует, что право кредитора в отношении залогового имущества не может существовать бессрочно, осуществление кредитором такого права не должно нарушать права и законные интересы других лиц, на защиту данного права распространяются общие правила об исковой давности.

Кроме того, в отличие от истечения исковой давности по главному требованию, которое влечет истечение исковой давности по дополнительным требованиям, приостановление и перерыв течения исковой давности по главному требованию сами по себе не приостанавливают и не прерывают течение срока исковой давности по дополнительным требованиям.

Так, в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что предъявление в суд главного требования не влияет на течение срока исковой давности по дополнительным требованиям (статья 207 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, истечение срока исковой давности в отношении требований об исполнении обязательства за счет заложенного имущества лишает кредитора и залогодержателя права на обращение взыскания на предмет залога, если залогодатель заявит об исковой давности.

Как указано в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 15 апреля 2020 г. N 18-П по делу о проверке конституционности абзаца второго пункта 1 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина ФИО12, механизм применения норм, регулирующих отношения собственности и иные имущественные отношения, должен быть предсказуемым и понятным субъектам правоотношений, которые должны иметь возможность в разумных пределах предвидеть правовые последствия своего поведения (пункт 3).

Исходя из назначения залога и необходимости обеспечения баланса прав и интересов как кредитора, так и собственника заложенного имущества в случае невозможности обращения взыскания на заложенное имущество в счет исполнения обеспеченного залогом обязательства залог утрачивает обеспечительную функцию, а следовательно, подлежит прекращению.

В перечне оснований прекращения залога, приведенном в пункте 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, такое основание для прекращения залога, как истечение срока исковой давности, прямо не предусмотрено.

Однако, как указано в названном выше постановлении Конституционного Суда Российской Федерации, перечень оснований прекращения залога является открытым.

Из приведенных выше норм материального права и актов их толкования в их взаимосвязи следует, что при невозможности удовлетворения кредитором - залогодержателем его требований об обращении взыскания на заложенное имущество вследствие истечения исковой давности по обеспечивающему основное обязательство залоговому обязательству залогодатель вправе предъявить требование о прекращении обременения его имущества залогом.

При этом прекращение залога в этом случае будет обусловлено именно истечением срока исковой давности по залоговому обязательству, и не зависит от того, будет или нет заявлено о пропуске срока исковой давности для обращения кредитора в суд с требованием по основному обязательству.

Из материалов дела следует, что срок исполнения обеспеченного залогом обязательства истек в 4 квартале 2008 

<

адрес> срок указан в сведениях об обременении права на недвижимое имущество, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, на которые третьи лица вправе добросовестно полагаться.

Реализация залогодержателем права на получение удовлетворения из стоимости заложенного имущества была возможна исключительно путем обращения взыскания на предмет залога в судебном порядке.

Обстоятельств, в связи с которыми срок исковой давности по требованию об обращении взыскания на заложенное имущество приостанавливался, прерывался либо не тек, судом не установлено.

При таких обстоятельствах возможность залогодержателя обратить взыскание на заложенное имущество утрачена, а следовательно, подлежит прекращению и возникшее из договора № 02 долевого участия в строительстве жилого дома обременения в виде ипотеки в силу закона.

Согласно п. 53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

При вышеустановленных обстоятельствах, исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-198, 233-236 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, Отраслевому органу администрации Серовского городского округа «Комитет по управлению муниципальным имуществом» о признании обременений недвижимого имущества отсутствующими – удовлетворить. 

Признать прекращенным (отсутствующим) обременение земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в виде ипотеки в силу закона в пользу ФИО9 и ФИО2 на основании договора № долевого участия в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ (запись в ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ); 

Признать прекращенным (отсутствующим) обременение земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в виде аренды в пользу ООО Серов Комерц (№) на основании договора № аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (запись в ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ).

На основании положений статьи 237 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения. 

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда в Свердловский областной суд, путем подачи апелляционной жалобы через Серовский районный суд Свердловской области.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Решение в окончательной форме изготовлено 16 февраля 2023 года.

Председательствующий Н.А. Холоденко