Дело № 3а-12/2025 

УИД 36OS0000-01-2024-000706-47

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

г. Воронеж 6 февраля 2025 г. 

Воронежский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Сошиной Л.А., 

при секретаре Шипиловой Я.Ю., 

с участием прокурора Бескакотова А.А., 

представителя административного истца – Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «КРИСТАЛЛСТРОЙ» по доверенности ФИО1, 

представителя административного ответчика – Воронежской городской Думы по доверенности ФИО2, 

представителя заинтересованного лица – управления главного архитектора администрации городского округа город Воронеж по доверенности ФИО3, 

представителя заинтересованного лица – администрации городского округа город Воронеж по доверенности ФИО4, 

рассмотрел в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «КРИСТАЛЛСТРОЙ» к Воронежской городской Думе об оспаривании нормативного правового акта в части, 

УСТАНОВИЛ:

Решением Воронежской городской Думы от 20.04.2022 № 466-V утверждены Правила землепользования и застройки городского округа город Воронеж. 

Данный нормативный правовой акт официально опубликован в газете «Берег» № 31 от 29.04.2022, № 32 от 06.05.2022, № 33 от 13.05.2022, № 34 от 17.05.2022. 

Общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «КРИСТАЛЛСТРОЙ» обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором указано, что Правила землепользования и застройки городского округа город Воронеж соответствуют критериям нормативного правового акта, приняты уполномоченным органом местного самоуправления, опубликованы в установленном порядке и устанавливают рассчитанные на неоднократное применение нормы поведения, обязательные для неограниченного круга лиц на территории Воронежской области. В пункте 6 статьи 22 Правил землепользования и застройки городского округа город Воронеж содержатся общие требования к определению максимального и минимального процента застройки в границах земельных участков и коэффициента (максимального процента плотности) застройки земельных участков. В пункте 6.5 статьи 22 Правил землепользования и застройки определен минимальный процент застройки в границах земельного участка для всех видов территориальных зон. В частности, для земельных участков с видом разрешенного использования «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)» согласно пункту 2.6 классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412, минимальный процент застройки в границах земельного участка установлен на уровне 15% (поскольку такой вид разрешенного использования земельных участков не значится в подпунктах 1-3 пункта 6.5 статьи 22 Правил землепользования и застройки). Полагают, что при установлении минимального процента застройки для земельных участков с видом разрешенного использования «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)» требования статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации не были соблюдены, данный параметр установлен произвольно. Общество является субъектом правоотношений, которые регулируются Правилами землепользования и застройки городского округа город Воронеж в оспариваемой части. Так, администрация городского округа город Воронеж отказала во внесении изменений в разрешение на строительство от 07.10.2022 № 36-34-081-2022, что оформлено решением от 27.12.2023 № 23113701, которое обществом было оспорено в Арбитражном суде Воронежской области. Данный отказ мотивирован ссылкой на пункт 6.5 статьи 22 Правил землепользования и застройки. Просит признать недействующим пункт 6.5 статьи 22 Правил землепользования и застройки городского округа город Воронеж в части минимального процента застройки для земельных участков с видом разрешенного использования «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)». 

В судебном заседании представитель административного истца – Общества с ограниченной ответственностью «КРИСТАЛЛСТРОЙ» по доверенности ФИО1 поддержал заявленные требования. 

Представитель административного ответчика – Воронежской городской Думы по доверенности ФИО2 в судебном заседании административный иск не признала, позиция по делу изложена в письменных возражениях на административное исковое заявление с дополнением, просила отказать в удовлетворении заявленных требований, поскольку оспариваемые положения правил землепользования и застройки не противоречат законодательству, имеющему большую юридическую силу. 

Представитель заинтересованного лица – управления главного архитектора администрации городского округа города Воронежа по доверенности ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, позиция по делу изложена в письменных возражениях на административное исковое заявление с дополнениями, просила отказать в удовлетворении административного иска. 

Представитель заинтересованного лица – администрации городского округа город Воронеж по доверенности ФИО4 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, просила в административном иске отказать. 

Представитель заинтересованного лица – министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещены своевременно и надлежащим образом, в письменных возражениях полагали административный иск не подлежащим удовлетворению. 

Выслушав представителей сторон, заинтересованных лиц, исследовав материалы дела, заслушав заключение прокурора, суд приходит к следующему. 

Законодательство о градостроительной деятельности состоит из Градостроительного кодекса Российской Федерации, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, а также законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации. По вопросам градостроительной деятельности принимаются муниципальные правовые акты, которые не должны противоречить данному Кодексу (части 1 и 4 статьи 3 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции на момент принятия оспариваемого нормативного правового акта)). 

Исходя из положений части 1 статьи 7, пункта 26 части 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», пункта 3 части 3 статьи 8 и части 1 статьи 32 Градостроительного кодекса Российской Федерации утверждение правил землепользования и застройки городского округа относится к вопросам местного значения городского округа, по которым представительный орган местного самоуправления городского округа принимает муниципальные правовые акты. 

Проанализировав положения частей 1 и 4 статьи 7, пункта 26 части 1 статьи 16, части 1 статьи 43 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», статей 24 и 32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, суд считает, что оспариваемые в части Правила землепользования и застройки приняты в пределах полномочий Воронежской городской Думы с соблюдением процедуры их принятия, опубликованы в установленном порядке, надлежащим образом доведены до всеобщего сведения и вступили в действие. 

Соблюдение процедуры принятия Правил землепользования и застройки административным ответчиком подтверждено представленными в дело материалами, содержащими сведения о назначении общественных обсуждений по проекту Правил землепользования и застройки (постановление главы городского округа город Воронеж от 01.10.2021 № 155 «О проведении общественных обсуждений по проекту правил землепользования и застройки городского округа город Воронеж»), протоколом, заключением о результатах общественных обсуждений, а также документами о размещении соответствующей информации и актов в официальных источниках муниципального образования и представительного органа. 

Нормативный правовой акт, принятый органом представительной власти, административным истцом по порядку его принятия и вступления в действие не оспаривается. 

Проверяя оспариваемое регулирование на соответствие нормам, имеющим большую юридическую силу, суд отмечает следующее. 

Отношения, связанные с территориальным планированием, градостроительным зонированием, планировкой территории, регламентированы Градостроительным кодексом Российской Федерации. 

Градостроительное зонирование согласно пункту 6 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации – это разделение территорий городов и других муниципальных образований на зоны в целях установления для каждой из них соответствующих градостроительных регламентов, к документам градостроительного зонирования относятся правила землепользования и застройки – документ, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации – городов федерального значения и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений (пункт 8 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации). 

В правилах землепользования и застройки наряду с правовыми нормами включаются также карта градостроительного зонирования, на которой отображаются границы территориальных зон, и градостроительные регламенты – нормативные ограничения градостроительной деятельности, вводимые в зависимости от целей использования земельных участков (жилые, торговые, промышленные и т.д.), их размеров, высоты и объема объектов капитального строительства, плотности застройки (глава 4 Градостроительного кодекса Российской Федерации). 

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером № площадью 4051 кв. м и земельный участок с кадастровым номером № площадью 6719 кв. м относятся к категории земель – земли населенных пунктов, имеют вид разрешенного использования – для проектирования и строительства комплекса многоэтажных жилых домов со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями социальной инфраструктуры. 

В отношении данных земельных участков Общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «КРИСТАЛЛСТРОЙ» выступало арендатором, в одностороннем порядке арендодатель – министерство имущественных и земельных отношений Воронежской области заявило о расторжении договоров аренды, соответствующее уведомление было получено обществом 11.09.2024. В свою очередь, Общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «КРИСТАЛЛСТРОЙ» обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением о признании незаконным уведомления от 05.09.2024 исх. № 52-13-26286 о досрочном расторжении договора аренды (дело № А14-16523/2024). В качестве обеспечительной меры арбитражным судом наложен запрет на исключение из Единого государственного реестра недвижимости записи о государственной регистрации права аренды. 

В соответствии с Приложением 1 «Карта границ территориальных зон» Правил землепользования и застройки в отношении территории указанных участков установлена территориальная зона ЖМ(р) «зона реконструкции многоэтажной жилой застройки». 

Градостроительный регламент зоны ЖМ(р) устанавливается для сложившихся жилых территорий, реконструируемых под многоэтажное многоквартирное жилье с увеличением предельных параметров застройки. Среди основных видов разрешенного использования земельного участка значится, в том числе, многоэтажная жилая застройка (высотная застройка). 

Среди требований к предельным (минимальным и (или) максимальным) размерам земельных участков и предельным параметрам разрешенного строительства и реконструкции объектов капитального строительства градостроительный регламент данной территориальной зоны предусматривает минимальный процент застройки в границах земельного участка, который устанавливается в соответствии с пунктом 6 статьи 22 Правил землепользования и застройки. 

В точности, пункт 6 статьи 22 Правил землепользования и застройки предусматривает общие требования к определению максимального и минимального процента застройки в границах земельных участков и коэффициента (минимального процента плотности) застройки земельных участков. 

Согласно пункту 6.5 Правил землепользования и застройки минимальный процент застройки в границах земельного участка для всех видов территориальных зон, допускающих размещение застройки, принимается следующим: 

для производственной деятельности (виды разрешенного использования с кодами 6.0, 6.1, 6.2, 6.2.1, 6.3, 6.3.1, 6.4, 6.5, 6.6, 6.7, 6.8, 6.9, 6.9.1, 6.12 в соответствии с классификатором видов разрешенного использования) – в соответствии с приложением Б СП 18.13330 СНиП II-89-80*. Производственные объекты. Планировочная организация земельного участка (Генеральные планы промышленных предприятий); 

для сельскохозяйственных производств (виды разрешенного использования с кодами 1.2, 1.3, 1.4, 1.5, 1.12, 1.14, 1.15, 1.17, 1.18 в соответствии с классификатором видов разрешенного использования) – в соответствии с приложением А СП 19.13330. СНиП II-97-76. Сельскохозяйственные предприятия. Планировочная организация земельного участка (Генеральные планы сельскохозяйственных предприятий); 

для приютов для животных (вид разрешенного использования с кодом 3.10.2 в соответствии с классификатором видов разрешенного использования) – не устанавливается; 

для прочих видов деятельности – 15%. 

Соответственно, для земельных участков с видом разрешенного использования «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)» (пункт 2.6 классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412) минимальный процент застройки установлен в размере 15%, то есть данное требование применимо к земельным участкам с кадастровыми номерами № и №. 

Следует отметить, что федеральный законодатель ограничивает право собственника по использованию принадлежащего ему земельного участка посредством строительства, реконструкции находящихся на участке объектов недвижимости необходимостью соблюдать требования градостроительного регламента, которым согласно части 1 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. Конкретный объем такого ограничения устанавливается в соответствии с градостроительным законодательством правилами землепользования и застройки. 

Согласно пункту 2 части 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства. 

В соответствии с положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя: предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь (пункт 1 части 1 статьи 38); минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений (пункт 2 части 1 статьи 38); предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений (пункт 3 части 1 статьи 38); максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка (пункт 4 части 1 статьи 38). 

Наряду с указанными в пункта 2 – 4 части 1 статьи 38 Градостроительными кодексами Российской Федерации предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в градостроительном регламенте могут быть установлены иные предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства. 

Таким образом, содержание приведенных законоположений в их взаимосвязи позволяет сделать вывод, что установление применительно к каждой территориальной зоне предельных (минимальных и (или) максимальных) параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, в частности, минимальный процент застройки, является дискрецией органов местного самоуправления, что не оспаривалось стороной административного истца. 

В свою очередь, ссылаясь на положения статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, административный истец полагает, что минимальный процент застройки для земельных участков с видом разрешенного использования «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)» установлен административным ответчиком произвольно, без какого-либо обоснования. 

В соответствии с частью 1 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации правила землепользования и застройки разрабатываются в целях создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия; создания условий для планировки территорий муниципальных образований; обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства; создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. 

Кроме того, правила землепользования и застройки должны основываться на принципах градостроительного законодательства, закрепленных в статье 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, среди которых значатся: обеспечение комплексного и устойчивого развития территории на основе территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территории; обеспечение сбалансированного учета экологических, экономических, социальных и иных факторов при осуществлении градостроительной деятельности. 

Согласно части 3 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования. 

В силу части 2 статьи 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются указанные в части 1 статьи 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации размеры и параметры, их сочетания. 

Между тем, обладая достаточно широкими дискреционными полномочиями в указанной сфере, орган муниципального образования при установлении правового регулирования не может действовать произвольно и должен соблюдать принципы баланса частных интересов граждан и публичных интересов субъекта Российской Федерации; справедливости, равенства, соразмерности, которые, как указывал в своих решениях Конституционный Суд Российской Федерации, предполагают сохранение разумной справедливости правового регулирования, недопустимости внесения произвольных изменений в действующую систему норм. 

Соответственно, в данном случае подлежит исследованию вопрос обоснованности установления минимального процента застройки для земельных участков, предназначенных под многоэтажную жилую застройку (высотную застройку). 

Как установлено в судебном заседании, 27.04.2021 Губернатором Воронежской области проводилось рабочее совещание с участием главы городского округа город Воронеж, на котором было поручено администрации городского округа проработать возможность внесения в правила землепользования и застройки положений в части определения минимального процента застройки. Основанием для обсуждения данного вопроса послужили результаты работы контрольно-счетной палаты Воронежской области по проверке отдельных вопросов поступления доходов областного бюджета в 2013-2019 годах и текущем периоде 2020 года при передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков третьим лицам, согласно которым отмечается необходимость учитывать соразмерность и обоснованность предоставляемых земельных участков расположенным на них объектам недвижимости при заключении соответствующих договоров аренды. 

Предельные параметры разрешенного строительства устанавливаются с целью регулирования землепользования и застройки на территории муниципального образования, при котором при сохранении публичных начал решение вопросов строительства остается за застройщиком, который самостоятельно выбирает подходящий вариант строительства из вариантов, предусмотренных градостроительным регламентом. Установление как максимального, так и минимального процента застройки позволит эффективно использовать земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные на них. Так, максимальный процент застройки в границах земельного участка позволяет защитить права собственников соседних земельных участков, а также граждан, проживающих на данной территории, от практики так называемой «точечной застройки», при которой новые объекты капитального строительства разрешаются среди уже существующей застройки, часто без учета требований нормативных документов, в том числе, касаемо размещения элементов благоустройства, озеленения. В свою очередь, минимальный процент застройки учитывает публичные интересы, связанные с устойчивым развитием территории, поскольку при установлении такого предельного параметра разрешенного строительства освоение земельного участка с целью жилищного строительства подлежит осуществлению не произвольно, а с соблюдением требований градостроительного регламента. При проверке учета публичной цели представительным органом при издании оспариваемого нормативного правового акта суд исходит из того, что предложения по установлению минимального процента застройки направлены на рациональное использование земельных участков в городском округе и на соблюдение законных прав и интересов всех субъектов градостроительной деятельности. Действующее законодательство не учитывает соответствие площади земельного участка минимальному проценту застройки в качестве условия для предоставления в собственность за плату земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации. Наличие соответствующей законодательной инициативы, на что указывала сторона административного истца, не умаляет того обстоятельства, что дискреционные полномочия были реализованы административным ответчиком с учетом законной цели, обозначенной в градостроительном законодательстве. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации), в свою очередь, установление спорного параметра не противоречит целям градостроительного зонирования и принципам градостроительного законодательства, не подменяет собой такой критерий как соразмерность земельного участка площади, необходимой для последующей эксплуатации многоквартирного дома, применяемый при регулировании земельных правоотношений, вследствие чего не обесценивается значение данного предельного параметра разрешенного строительства, предусмотренного градостроительным регламентом правил землепользования и застройки как ограничения. 

Таким образом, установление оспариваемого минимального процента застройки для земельных участков с видом разрешенного использования «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)» не выходит за пределы дискреции органа местного самоуправления и не может рассматриваться как произвольное, не имеющее объективного и разумного оправдания. 

Проверка законности нормативного правового акта в порядке абстрактного нормоконтроля исключает возможность оценки судом целесообразности принимаемого решения, что следует из правовой позиции Пленума Верховного Суда РФ, изложенной в Постановлении от 25.12.2018 № 50 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов и актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами». 

В данном случае, действующее правовое регулирование спорных правоотношений наделяет регионального законодателя правом устанавливать иной предельный параметр разрешенного строительства и, как следствие, определять размер минимального процента застройки (15%), что является реализацией дискреционных полномочий административного ответчика, предоставленных действующим законодательством Российской Федерации в сфере градостроительной деятельности. В свою очередь, целесообразность применения такого подхода не может быть предметом судебного контроля, поскольку, исходя из конституционного принципа разделения властей, вопросы о принятии нормативных правовых актов, внесения в них изменений и дополнений относятся к исключительной компетенции соответствующих органов публичной власти, и суд не вправе возлагать на них обязанность по осуществлению нормативно-правового регулирования тем или иным способом. 

Кроме того, с учетом фактических обстоятельств применение оспариваемой нормы к административному истцу бесспорно не свидетельствует о нарушении прав Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «КРИСТАЛЛСТРОЙ». 

Как видно из материалов дела, во исполнение решения Арбитражного суда Воронежской области от 01.02.2022 по делу № А14-15971/2021 администрацией городского округа город Воронеж было выдано Обществу с ограниченной ответственностью «ВоронежЕвроСтрой» (правопреемник – Общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «КРИСТАЛЛСТРОЙ») разрешение на строительство 

<

данные изъяты>, согласно которому разрешено строительство на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, жилого дома со встроенными помещениями площадью 4234,4 кв. м, площадью застройки 379,3 кв. м, с количеством этажей 13. 

По договору от 07.03.2023 к Обществу с ограниченной ответственностью «ВоронежЕвроСтрой» перешли права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, то есть, земельного участка, смежного с земельным участком с кадастровым номером №. 

16.11.2023 Обществу с ограниченной ответственностью «ВоронежЕвроСтрой» был выдан градостроительный план № РФ-36-2-02-0-00-2023-0639-0 на земельные участки с кадастровыми номерами № и №, после чего были внесены изменения в проектную документацию и получено положительное заключение по результатам оценки соответствия в рамках экспертного сопровождения от 07.12.2023 № 0009-2023, выданное Обществом с ограниченной ответственностью «Межрегиональный институт негосударственной экспертизы проектов строительства». Проектной документацией, с учетом внесенных в нее изменений, предусматривается увеличение общей площади капитального строительства до 11623,04 кв. м, площади застройки до 688 кв. м, количества этажей до 21. 

Далее, Общество с ограниченной ответственностью «ВоронежЕвроСтрой» обратилось в администрацию городского округа город Воронеж с заявлением от 22.12.2023, в котором просили внести изменения в ранее выданное разрешение на строительство от 07.10.2022 № 36-34-081-2022, в чем было отказано, указано на то, что процент застройки в границах смежных земельных участков по адресу: 

<

адрес>, составляет 6,4%, что не соответствует требованиям градостроительного регламента для территориальной зоны ЖМ(р) в части минимального процента застройки в границах земельного участка для всех видов территориальных зон, допускающих размещение застройки. По мнению администрации городского округа город Воронеж, минимальный процент застройки в границах смежных земельных участков подлежит определению исходя из суммарной площади смежных земельных участков, на которых планируется строительство. 

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 02.09.2024 признано недействительным решение администрации городского округа город Воронеж об отказе во внесении изменений в разрешение на строительство, оформленное письмом от 27.12.2023, на администрацию городского округа город Воронеж возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «КРИСТАЛЛСТРОЙ». 

Из решения суда следует, что, удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд исходил из того, что Правила выдачи разрешений на строительство объектов капитального строительства, не являющихся линейными объектами, на двух и более земельных участках, разрешений на ввод в эксплуатацию таких объектов, а также выдачи необходимых для этих целей градостроительных планов земельных участков, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.04.2022 № 603, не содержат предписаний, согласно которым минимальный процент застройки смежных земельных участков, предназначенных для строительства нелинейного объекта капитального строительства, должен исчисляться исходя из суммы их площадей, возможность расширительного толкования названных положений суд не усмотрел. 

Несмотря на то, что на момент рассмотрения настоящего дела решение Арбитражного суда Воронежской области от 02.09.2024 не вступило в законную силу, данный судебный акт подтверждает тот факт, что спорная ситуация возникла в связи с применением оспариваемых положений Правил землепользования и застройки городского округа город Воронеж относительно минимального процента застройки при строительстве на двух земельных участках. 

В судебном заседании представитель административного истца – Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «КРИСТАЛЛСТРОЙ» по доверенности ФИО1 пояснил, что соблюдение минимального процента застройки исходя из суммарной площади земельных участков с кадастровыми номерами № и № не возможно с учетом расположения и конфигурации земельных участков. Строительство многоэтажного жилого дома осуществляется только на земельном участке с кадастровым номером №. 

При этом следует учитывать положения статьи 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации, согласно которым правообладатели земельных участков, имеющих размеры меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков, либо конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики которых неблагоприятны для застройки, вправе обратиться за разрешением на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства. 

В судебном заседании стороны подтвердили, что данной процедурой застройщик не воспользовался. 

Как видно из материалов дела, договор передачи прав и обязанностей арендатора земельных участков с кадастровыми номерами № и № между Обществом с ограниченной ответственностью «ВоронежЕвроСтрой» и Обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «КРИСТАЛЛСТРОЙ» был заключен 30.01.2024 при наличии в производстве арбитражного суда дела № А14-831/2024. Следовательно, при должной степени заботливости и осмотрительности административный истец при приобретении и планировании дальнейшего использования земельного участка не мог игнорировать действующий документ градостроительного зонирования, тем более, что судебный спор связан с тем, что застройщик не согласился с выраженной администрацией городского округа позицией о необходимости учитывать суммарную площадь смежных участков с кадастровыми номерами № и № при определении минимального процента застройки, так как фактически строительство многоэтажного жилого дома ведется только на одном участке. 

В судебном заседании сторона административного ответчика настаивала на том, что до спорного случая у застройщиков не возникало вопроса о невозможности соблюдения предельного параметра разрешенного строительства как минимальный процент застройки. 

Следует отразить, что приказом администрации городского округа город Воронеж от 21.10.2024 № 9 прекращено действие разрешения на строительство 

<

данные изъяты>. Данный приказ оспорен Обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «КРИСТАЛЛСТРОЙ» в судебном порядке, арбитражным судом в качестве обеспечительной меры приостановлено действие приказа от 21.10.2024 (дело № А14-20176/2024). 

В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 215 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, если оспариваемый полностью или в части нормативный правовой акт признается соответствующим иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. 

С учетом приведенных выше обстоятельств и норм права, поскольку оспариваемый нормативный правовой акт соответствует нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу, суд, руководствуясь пунктом 2 части 2 статьи 215 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, считает необходимым отказать административному истцу в удовлетворении заявленных административных исковых требований. 

Руководствуясь статьями 175-180, 215 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении административных исковых требований Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «КРИСТАЛЛСТРОЙ» к Воронежской городской Думе о признании недействующим пункта 6.5 статьи 22 Правил землепользования и застройки городского округа город Воронеж, утвержденных решением Воронежской городской Думы от 20.04.2022 № 466-V, в части установления минимального процента застройки для земельных участков с видом разрешенного использования «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)» - отказать. 

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме. 

Председательствующий Л.А. Сошина 

Мотивированное решение составлено 20.02.2025.