РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 августа 2021 года г. Тула

Тульский областной суд в составе:

председательствующего Семеновой Т.Е.,

при секретаре Семенчевой Е.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-27/2021 (3а-514/2020) по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Росреестра по Тульской области, правительству Тульской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

06.11.2020 ИП ФИО1 обратился в Тульский областной суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, указав, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером 

<

...>, площадью 75+/-3 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации некапитального объекта: павильон-магазин, для общего пользования (уличная сеть), расположенного по адресу: 

<

адрес>. Административный истец указал, что не согласен с кадастровой стоимостью земельного участка, установленной по состоянию на 01.01.2016 на основании постановления правительства Тульской области от 30.11.2016 № 546 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области» в размере 430 819,5 руб. Просит установить кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере 254 000 руб., определенном в отчете ООО «А» от 

<

...> № 

<

...>. Нарушение своих прав оспариваемой кадастровой стоимостью связал с тем, что она увеличивает арендную плату. 

Определением Тульского областного суда от 03.08.2021 произведена замена стороны административного истца ФИО1 его правопреемником - ФИО2.

В судебное заседание административный истец ФИО2 не явилась, о дне, времени им месте рассмотрения дела извещена, ранее ФИО1 было заявлено о рассмотрении дела в его отсутствие. 

Административные ответчики - правительство Тульской области, Управление Росреестра по Тульской области, заинтересованные лица – ФГБУ «ФКП Росреестра» (филиал по Тульской области), администрация м.о. г. Тула и министерство имущественных и земельных отношений Тульской области (в лице представителей) в суд также не явились, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещены, указанными лицами, за исключением министерства, представлены заявления с просьбами о рассмотрении дела в их отсутствие. Администрацией г. Тулы представлены письменные возражения на административное исковое заявление.

На основании части 4 статьи 247 КАС РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

П.1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно ст. 66 ЗК РФ, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

Согласно части 2 статьи 7, части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости, входящий в Единый государственный реестр недвижимости, в числе иных сведений вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Ранее кадастровый учет объектов производился согласно Федеральному закону от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (до 01.01.2017).

Согласно части 5 статьи 4 указанного Закона сведения в государственный кадастр недвижимости вносились органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном законом порядке документов.

Пункт 11 части 2 статьи 7 того же Закона предусматривал, что в государственный кадастр недвижимости, в числе иных сведений, вносились сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки урегулирован главой III.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Данный Федеральный закон, регулировавший вопросы проведения кадастровой оценки объектов недвижимости до вступления в силу Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и продолжающий применяться в настоящее время к правоотношениям, связанным с государственной кадастровой оценкой (включая оспаривание ее результатов), начатой до указанного момента, исходит из того, что кадастровая стоимость это стоимость объекта недвижимости, определенная в установленном законом порядке в результате проведения государственной кадастровой оценки (статья 3). Аналогичным образом понятие кадастровой стоимости раскрывается в пункте 2 части 1 статьи 3 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Согласно ч.2 ст. 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статья 24.18 указанного Федерального закона устанавливает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В силу статьи 24.20 указанного Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ, кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие:

исправления технической ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости, послужившего основанием для такого изменения;

внесения изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, изменяющий кадастровую стоимость объекта недвижимости в сторону уменьшения;

установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с разъяснениями, данными в абзаце 2 пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.

Судом установлено, что ИП ФИО1 являлся арендатором земельного участка с кадастровым номером 

<

...>, площадью 75+/-3 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации некапитального объекта: павильон-магазин, для общего пользования (уличная сеть), расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Основанием возникновения у ФИО1 указанного выше права является договор аренды земельного участка № 

<

...> от 

<

...>, заключенный с министерством имущественных и земельных отношений Тульской области.

Право муниципальной собственности на объект по данным ЕГРН не зарегистрировано.

Постановлением правительства Тульской области от 30.11.2016 № 546 утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков земель населенных пунктов Тульской области, учтенных в государственном кадастре недвижимости, определенные по состоянию на 01.01.2016.

Кадастровая стоимость указанного выше земельного участка установлена в соответствии с данным постановлением правительства Тульской области по состоянию на 01.01.2016 в размере 430 819,5 руб. и внесена в государственный кадастр недвижимости 18.12.2016.

Актуальная кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.01.2020 в результате массовой оценки и утверждена постановлением правительства Тульской области от 05.11.2020 № 670 в размере 499190,55 руб. Сведения о данной стоимости земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости в 2020 году, дата применения – 01.01.2021.

С целью определения рыночной стоимости указанного земельного участка административный истец обратился в ООО «Альянс-Капитал». В соответствии с отчетом № 2020-3051 от 18.09.2020, подготовленным оценщиком ФИО3, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016 составляла 254 000 рублей.

Данные обстоятельства подтверждены материалами дела и в рамках данного дела никем не оспариваются.

Как разъяснено в абзаце 8 пункта 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости. 

Размер арендной платы по условиям договора аренды от 07.08.2014 (п.3.2), заключенного с министерством имущественных и земельных отношений Тульской области, установлен в соответствии с Законом Тульской области от 29.06.2011 «О порядке определения размера арендной платы за предоставление в аренду без проведения торгов земельные участки, находящиеся в собственности Тульской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена», постановлением правительства Тульской области от 20.12.2011 № 259 «Об установлении значений коэффициентов видов разрешенного использования земельных участков, применяемых для определения размера», то есть, размер арендной платы поставлен в зависимость от изменения правового регулирования. При этом договор (п.3.9) предоставляет арендодателю право менять размер арендной платы в одностороннем порядке. 

Согласно пункту 2 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Как следует из содержания договора аренды земельного участка №

<

...> от 

<

...>, его заключение не обусловлено личными качествами арендатора ИП ФИО1 

Ограничений в части перехода прав по данному договору к наследникам арендатора в случае смерти последнего договор также не содержит.

Этих обстоятельств достаточно для того, чтобы считать административного истца (в лице его правопреемника) носителями субъективного права оспаривать установленную кадастровую стоимость земельного участка, так как он имеет правовой интерес в снижении кадастровой стоимости. 

Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ).

В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. 

По ходатайству стороны административного истца в целях подтверждения правильности и достоверности вышеуказанного отчета и определенной оценщиком рыночной стоимости объекта оценки судом по данному делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Ц» Д. 

По выводам, содержащимся в экспертном заключении от 

<

...> № 

<

...>, отчет оценщика ООО «А» от 

<

...> № 

<

...>, соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. Эксперт подтвердил рыночную стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016 в размере 254 000 рублей. 

Оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд учитывает, что представленное заключение подготовлено лицом, имеющим необходимое образование, стаж работы в области оценки более 16 лет, длительный стаж судебно-экспертной деятельности, а следовательно, обладающим необходимыми познаниями для проведения подобного рода исследований. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Эксперт Д. является членом Экспертного Совета Общероссийской общественной организации «Российское общество Оценщиков», его гражданская ответственность застрахована, что свидетельствует о соблюдении требований Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ (ст.ст.3, 4).

Составленное заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», частей 1, 2 и 3 статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, которые дают возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости.

По таким основаниям суд относит экспертное заключение к числу допустимых и достоверных доказательств применительно к положениям статьи 84 КАС РФ.

Аналогичным образом суд оценивает и анализируемый отчет оценщика ООО «А» от 

<

...> № 

<

...> и полагает возможным взять за основу выводов о рыночной стоимости объекта на интересующую дату.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу абзаца 2 статьи 24.15 названного Федерального закона датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Отвечающих требованиям статей 59 - 61 КАС РФ доказательств иного размера рыночной стоимости объекта на интересующую дату, как и доказательств, опровергающих правильность выводов эксперта либо позволяющих усомниться в их правильности, участниками процесса не представлено.

Таким образом, оценив всю совокупность доказательств по делу, суд приходит к выводу, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016, принимаемая судом, ниже внесенной в ГРН кадастровой стоимости того же земельного участка, что затрагивает права и обязанности административного истца.

При таких обстоятельствах, исходя из приведенных выше норм материального права и, принимая во внимание, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена в размере его рыночной стоимости, в связи с чем, заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.

Так как оспариваемая кадастровая стоимость является архивной, в судебном решении должен быть указан период действия вновь установленной кадастровой стоимости в размере рыночной, который определяется с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости участка – с 01.01.2017 до дня вступления в силу акта об утверждении очередных результатов государственной кадастровой оценки. Постановление правительства Тульской области от 05.11.2020 №670 (согласно его п. 5) вступило в силу по истечении одного месяца после дня его официального опубликования (10.12.2020).

Исходя из положений статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, которой в данном случае является день обращения административного истца с административным исковым заявлением в суд – 06.11.2020 (согласно календарному штемпелю почтового отделения).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление удовлетворить.

Установить на период с 01.01.2017 по 31.12.2020 кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

...>, площадью 75+/-3 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации некапитального объекта: павильон-магазин, для общего пользования (уличная сеть), расположенного по адресу: 

<

адрес>, - равной по состоянию на 01.01.2016 его рыночной стоимости в размере 254 000 руб.

В целях, установленных законодательством Российской Федерации, датой подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка является день обращения указанного лица с административным исковым заявлением в Тульский областной суд – 06.11.2020.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через суд, принявший решение, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий: