К Р А С Н О Д А Р С К И Й К Р А Е В О Й С У Д

Дело № 3а-56/2025 (3а-755/2024)

УИД № 23OS0000-01-2024-001063-77

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

22 января 2025 г. г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Зубовича С.С.,

при ведении протокола

секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ...........1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

УСТАНОВИЛ:

административный истец ...........1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости обратился в Краснодарский краевой суд с указанным выше административным исковым заявлением, в котором просил установить кадастровую стоимость следующих объектов недвижимого имущества в размере рыночной стоимости, определенной по состоянию на ..........:

- нежилого помещения с кадастровым номером ........ в размере 93 585 000 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером ........ в размере 25 062 000 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером ........ в размере 67 155 000 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером ........ в размере 43 325 000 руб. 

Административный истец указывает, что результаты государственной кадастровой оценки стоимости объектов недвижимого имущества нарушают его права и затрагивают законные интересы, так как кадастровая стоимость существенно превышает его рыночную стоимость, что влечет за собой необоснованное увеличение размера налога на имущество, уплачиваемого административным истцом. 

В судебном заседании, представитель административного истца по доверенности ...........4 настаивал на удовлетворении административного искового заявления в полном объеме.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о дате, времени и месте проведения судебного заседания посредством почтового отправления, в том числе, путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 декабря 2017 г. № 57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».

Представителем Департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ...........5 направлен отзыв на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция по административному делу, просит вынести законное и обоснованное решение.

Представителем ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» (далее – ГБУ КК «КТИ – Краевое БТИ») – ...........6 направлено возражение на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция по административному делу, а также ходатайство о проведении предварительного судебного заседания в ее отсутствие.

Представителем Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю – ...........7 направлен отзыв на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция; применительно к обстоятельствам дела какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства не выразила, а также ходатайствовала о рассмотрении административного дела в ее отсутствие. 

Представителем Департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ...........5 направлены возражения на заключение эксперта.

Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили, какой-либо правовой позиции по административному делу не выразили. 

Выслушав представителя административного истца, изучив материалы административного дела, возражения и отзывы лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно представленному по запросу суда информационным письмам филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю от .......... ........-СС/24 и выпискам из ЕГРН, административный истец является собственником объектов недвижимого имущества:

1) Помещение с кадастровым номером ........ было поставлено на государственный кадастровый учет .......... без наименования; с назначением: «нежилое»; с площадью «4002.1 кв.м».

При переходе с .......... на промышленную эксплуатацию ...........2 государственную информационную систему ведения ЕГРН, в автоматизированном режиме была осуществлена корректировка сведений о наименовании помещения с кадастровым номером ........ с «-» на «комнаты ........».

По состоянию на .......... дальнейших изменений сведений ЕГРН в отношении помещения с кадастровым номером ........ о наименовании, назначении, площади не выявлено.

Кадастровая стоимость в размере в размере 180 281 838,3 руб. была утверждена приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от .......... ........ «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края» (далее – приказ Департамента имущественных отношений Краснодарского края от .......... ........), согласно статье 18 Закона № 237-ФЗ с .......... применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, и на сегодняшний день является актуальной. Дата определения кадастровой стоимости – ...........

2) Помещение с кадастровым номером ........ было поставлено на государственный кадастровый учет .......... без наименования; с назначением: «нежилое»; с площадью «818.3 кв.м».

При переходе с .......... на промышленную эксплуатацию ...........2 государственную информационную систему ведения ЕГРН, в автоматизированном режиме была осуществлена корректировка сведений о наименовании помещения с кадастровым номером ........ с «-» на «нежилые помещения II, III, IV и комнаты по плану ........ нежилого помещения №I 2-го этажа, Этаж ........, антресоль № б/н».

По состоянию на .......... дальнейших изменений сведений ЕГРН в отношении помещения с кадастровым номером ........ о наименовании, назначении, площади не выявлено.

Кадастровая стоимость в размере 35 288 033,7 руб. была утверждена приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от .......... ........, согласно статье 18 Закона № 237-ФЗ с .......... применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, и на сегодняшний день является актуальной. Дата определения кадастровой стоимости – ...........

3) Помещение с кадастровым номером ........ было поставлено на государственный кадастровый учет .......... без наименования; с назначением: «нежилое»; с площадью «2683.2 кв.м».

При переходе с .......... на промышленную эксплуатацию ...........2 государственную информационную систему ведения ЕГРН, в автоматизированном режиме была осуществлена корректировка сведений о наименовании помещения с кадастровым номером ........ с «-» на «нежилое помещение».

По состоянию на .......... дальнейших изменений сведений ЕГРН в отношении помещения с кадастровым номером ........ о наименовании, назначении, площади не выявлено.

Кадастровая стоимость в размере в размере 115 709 216,69 руб. была утверждена приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от .......... ........, согласно статье 18 Закона № 237-ФЗ с .......... применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, и на сегодняшний день является актуальной. Дата определения кадастровой стоимости – ...........

4) Помещение с кадастровым номером ........ было поставлено на государственный кадастровый учет .......... с наименованием «нежилое помещение»; с назначением: «нежилое»; с площадью «1582.4 кв.м».

По состоянию на .......... дальнейших изменений сведений ЕГРН в отношении помещения с кадастровым номером ........ о наименовании, назначении, площади не выявлено.

Кадастровая стоимость в размере 75 175 409,1 руб. была утверждена приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от .......... ........, согласно статье 18 Закона № 237-ФЗ с .......... применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, и на сегодняшний день является актуальной. Дата определения кадастровой стоимости – ........... 

Принимая во внимание, что административный истец является собственником объектов недвижимого имущества, результаты определения оспариваемой кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика налога на имущество, в связи с чем могут быть им оспорены в установленном законом порядке (пункт 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление Пленума № 28)).

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом, обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ)).

В соответствии с положениями статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости указанных выше объектов недвижимости, административный истец в подтверждение величины их рыночной стоимости представил отчет об оценке от .......... № О-1424/2024, выполненный оценщиком ООО «Федеральное бюро оценки и экспертизы» – ...........8

Исследовав отчет об оценке, в связи с возникшими сомнениями в его соответствии требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральных стандартов оценки, в достоверности установленной рыночной стоимости объектов недвижимости, исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 20 Постановления Пленума № 28, суд назначил судебную экспертизу с целью проверки отчета об оценке на его соответствие требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объектов недвижимости, проведение которой поручил ООО «Сервис-Юг» эксперту ...........9

Согласно результатам судебной экспертизы № 128-24 от 20.11.2024 г. отчет об оценке от 31 июля 2024 г. №О-1424/2024, выполненным оценщиком ООО «Федеральное бюро оценки и экспертизы» - ...........8, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности, то есть, допущено оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчетов, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, допускались иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе, не правильно определены факторы, влияющие на стоимость спорных объектов недвижимости, допускались ошибки при выполнении математических действий, информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной, проверяемой. 

Рыночная стоимость объектов недвижимости, по состоянию на 01.01.2023 г. с кадастровыми номерами: 

........ составляет 154 042 000,00 рублей (разница между кадастровой и рыночной стоимостью составляет – 14,5%), 

........ составляет 41 191 000,00 рублей (разница между кадастровой и рыночной стоимостью составляет – + 16,7%), 

........ составляет 110 509 000,00 рублей (разница между кадастровой и рыночной стоимостью составляет – 4,5%), 

........ составляет 71 260 000,00 рублей (разница между кадастровой и рыночной стоимостью составляет – 5,2%).

Представителем административного ответчика представлены письменные замечания, в которых указаны допущенные экспертом нарушения законодательства в области оценочной деятельности, не позволяющие использовать заключение в качестве допустимого доказательства по делу.

В то же время суд приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы, с выводами которого не согласился представитель административного ответчика, может быть принято в качестве доказательства, достоверно подтверждающего рыночную стоимость объектов экспертизы.

В целях разъяснения заключения эксперт ...........9, проводивший судебную экспертизу, представил письменные пояснения, в которых дал исчерпывающие ответы на замечания представителя административного истца о недостатках экспертного заключения со ссылкой на нормы действующего законодательства об оценочной деятельности, а также положения федеральных стандартов оценки, примененные при производстве экспертизы, мотивировал свои выводы по определению рыночной стоимости объектов экспертизы.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что заключение эксперта соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ), Закону № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости.

Эксперт, проводивший судебную экспертизу, подробно мотивировал свои выводы по проверке отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, а также по определению рыночной стоимости объектов оценки.

При таких обстоятельствах, рыночная стоимость объектов оценки не может быть определена на основании представленного отчета, поскольку он составлен с существенными ошибками и не может быть признан судом в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости.

Рыночная стоимость объектов экспертизы мотивированно определялась экспертом с использованием сравнительного подхода. Отказ эксперта от применения доходного и затратного подходов имеет соответствующее обоснование, которое приведено на страницах 97-98, 144-145 заключения и не противоречит положениям абзаца 2 статьи 14 Закона № 135-ФЗ, согласно которому оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартом оценки.

Отказываясь от затратного подхода, эксперт указал, что затратный подход в данном конкретном случае не отражает реальной рыночной стоимости при оценке встроенных помещений, так как при расчете не учитывается рыночная стоимость прав на земельный участок (сведения о земельном участке, такие как форма владения и площадь отсутствуют). Кроме того, оцениваемые помещения являются встроенными нежилыми помещениями здания, имеющего конструкции и коммуникации необходимые для эксплуатации всего здания (такие как конструкция крыши, фундамент, водопровод, канализация, отопление, электроснабжение и т.д.), в связи, с чем возникают сложности при определении стоимости строительства конкретного встроенного помещения.

Таким образом, затратный подход при определении рыночной стоимости объектов экспертизы в данном Заключении не применялся. 

Отказываясь от доходного подхода, эксперт указал, что согласно Федеральным стандартам оценки доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

Учитывая, что у Эксперта отсутствует информация о доходе, использование доходного подхода для расчета рыночной стоимости объекта экспертизы приведет к необходимости принятия множества допущений, что приведет к субъективности полученного результата. Учитывая вышесказанное, доходный подход в настоящем отчете не применялся.

В заключении эксперта в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности приведена достаточная информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого объекта, существенно влияющих на его стоимость.

С учетом ретроспективной даты оценки, описание местоположения и состояния объекта экспертизы основано на имеющихся в материалах дела сведениях о характеристиках объекта, данных из ЕГРН и открытых источников, достаточных для полной идентификации объекта, что соответствует положениям пункта 5 «Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611 (далее – ФСО №7).

Согласно пункту 22 ФСО № 7, сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений.

В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используются, в том числе, следующие элементы сравнения: вид использования и (или) зонирование; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом экспертизы по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта экспертизы. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Рассчитывая стоимость здания сравнительным подходом, эксперт применил метод прямого сравнительного анализа продаж.

В полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 ФСО №7, экспертом исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта, в частности, выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами из выбранных сегментов рынка, при фактическом и альтернативном вариантах его использования, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимого исследуемого объекта.

Эксперт в качестве объектов-аналогов брал предложения, которые по количественным и качественным характеристикам сопоставимы с объектом экспертизы. Для определения рыночной стоимости объектов экспертизы были выбраны предложения с порядковыми номерами 1 (объект-аналог №1), 5 (объект-аналог №2), 6 (объект-аналог №3), 8 (объект-аналог №4). Остальные не использовались по причине отличия от объекта экспертизы.

При определении окончательной рыночной стоимости эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов с последовательным проведением корректировок: скидка на торг, на отдельный вход, на этаж расположения, на состояние внутренних помещений объекта, на площадь объекта капитального строительства. Корректировки на остальные параметры сравнения объекта экспертизы и объектов-аналогов не вводились, так как значения параметров сравнения объектов-аналогов и объекта экспертизы совпадают. 

Учитывая, что в силу пункта 25 ФСО № 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов – исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта экспертизы и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения, применение данных корректировок суд признает верным.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7.

В заключении представлена вся необходимая и проверяемая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объекта, анализ рынка, в том числе, сегментов рынка, к которым относятся объекты экспертизы, а также имеется достаточная информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость. К заключению приложены скриншоты объявлений, имеются надлежащие ссылки, приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности рыночных предложений.

В то же время суд, вопреки доводам представителя административного ответчика, изложенным в возражениях, приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы может быть принято в качестве доказательства, достоверно подтверждающего рыночную стоимость объектов экспертизы, оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется.

В целях разъяснения заключения эксперт ...........9, проводивший судебную экспертизу, представил письменные пояснения, в которых дал исчерпывающие ответы на замечания административного ответчика о недостатках экспертного заключения со ссылкой на нормы действующего законодательства об оценочной деятельности, а также положения федеральных стандартов оценки, примененные при производстве экспертизы. 

В частности, относительно замечаний представителя Департамента имущественных отношений о том, что при определении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества - нежилых помещений с кадастровыми номерами ........, ........, ........, ........ выявлены нарушения законодательства Российской Федерации в области оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки: Объект-аналог №1 не сопоставим с объектом экспертизы по типу помещения, так как является отдельно стоящим зданием, расположенном на земельном участке

На что эксперт дал следующие пояснения: учитывая, что определение рыночной стоимости объектов экспертизы имеет ретроспективную дату (дата в прошлом), у Эксперта нет возможности уточнить информацию по телефону. При подборе объектов-аналогов Эксперт в первую очередь руководствовался информацией из текста объявления. У объекта-аналога в тексте написано, сто продается нежилое помещение. Указание на то, что имеется земельный участок так же присутствует, но Эксперт не имеет возможности уточнить данную информацию, поэтому делает вывод, что объект-аналог сопоставим с объектом экспертизы по типу помещения. Таким образом корректировочный коэффициент не вводился.

Относительно замечаний представителя административного ответчика о том, что принятые для расчета объекты-аналоги не сопоставимы с объектами экспертизы по площади. Площадь объектов экспертизы - 4002,1 кв. м, 818,3 кв. м, 2 683,2 кв. м, 1 582,4 кв. м. площадь объектов-аналогов № 1-4 - 50 кв. м, 25,9 кв. м, 29 кв. м, 44 кв. м соответственно неверный выбор объектов-аналогов подтверждается понижающими корректировками в размере от 37,8% до 57,6%.

Эксперт пояснил: эксперт провел анализ рынка продажи помещений в районе расположения объекта экспертизы и на дату экспертизы. При подборе аналогов Эксперт руководствовался основными ценообразующими факторами:

- местоположение и окружение;

- целевое назначение, разрешенное использование;

- физические характеристики (площадь, конфигурация и др.);

- транспортная доступность;

Учитывая, что дата экспертизы носит ретроспективный характер, эксперт для определения рыночной стоимости использовал данные архива Архив Оценщика (https://архивоценщика.рф/app/analogues/ specialBusinessObj ects). При определении объектов-аналогов эксперт в первую очередь руководствовался местоположением и окружением объектов. В данном случае ввод корректирующего коэффициента на площадь объектов-аналогов не приводит к искажению рыночной стоимости объекта экспертизы, т.к. использование других аналогов приведет к введению большего числа корректирующих коэффициентов. При этом не использование корректировок вовсе влечет за собой искажение итоговой рыночной стоимости.

Относительно замечаний представителя административного ответчика о том, что принятые для оценки объекты-аналоги не сопоставимы по местоположению с объектами экспертизы (объекты-аналоги расположены в различных микрорайонах ............), отсутствие корректирующего коэффициента не обосновано.

На что эксперт дал следующие пояснения: учитывая, что определение рыночной стоимости объектов экспертизы имеет ретроспективную дату (дата в прошлом), при анализе рынка Эксперт исследует рынок во всем городе Новороссийск, для более точного понимания ценообразования. Так при анализе предложений к продаже объектов-аналогов в ............ было установлено, что ценообразование во всех районах города идентичны. Как показывает таблица 17 на страницах 72-80 Заключения Эксперта №128-24 во всех районах города есть и дорогие предложения и дешевые. Исходя из выше сказанного, Эксперт принял решение не применять корректировочный коэффициент.

Относительно замечаний представителя административного ответчика о том, что принятые для расчета объекты-аналоги не сопоставимы по архитектурнопланировочному решению.

Эксперт пояснил: архитектурно-планировочное решение — это проектные материалы, представляющие поэтажные планы здания, проработанные с учётом планировочной схемы, функционально-планировочного и объёмно-планировочного решений.

Оно включает схему строения, соотношение площадей его помещений, назначение каждой из зон здания, а также эстетическую составляющую. В данную документацию входят подробные планы всех этажей и планы каждого помещения, схемы частей дома: чердака и подвала, перегородок, кровли, окон, фасадов и т. д. Здесь же прописывается ведомость по отделке дома.

Важной частью архитектурно-планировочного решения является его обоснование: почему именно такую схему предлагает автор проекта, какими факторами (функционалом, природными условиями) она определяется.

В материалах дела отсутствует такая информация, также данная информация отсутствует в предложенных к продаже объектах-аналогах. Учитывая, что Эксперт не располагает данной информацией, говорить о расхождении архитектурно-планировочного решения было бы не корректно. Поэтому в данном случае Эксперт не принимает во внимание архитектурно-планировочные решения при определении рыночной стоимости объектов экспертизы.

Не согласиться с мнением эксперта у суда оснований не имеется.

Таким образом, необходимость применения корректировок или отказ от их применения по тем или иным факторам подробно обоснованы экспертом, и сомнений у суда не вызывают.

Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности в соответствии с положениями абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона № 135-ФЗ, в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика, он предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, о чем есть соответствующая расписка, в связи с чем, оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

При изложенных обстоятельствах, экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона № 135-ФЗ.

Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения эксперта, материалы дела не содержат.

Каких-либо допустимых и относимых сведений, опровергающих рыночную стоимость, установленную судебной экспертизой, представлено не было. Оснований для назначения по делу повторной, дополнительной судебной экспертизы суд не усматривает, и обоснованных ходатайств административными ответчиками и заинтересованными лицами не заявлялось.

Доводы представителя Департамента имущественных отношений о допущенных, по его мнению, нарушениях экспертом при проведении судебной экспертизы не нашли своего подтверждения, а кроме того, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Учитывая, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы, а также представил обоснованные ответы, опровергающие замечания на заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объектов недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 КАС РФ, не представлено.

Более того, Постановлениями Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. № 20-П и от 05 июля 2016 г. № 15-П отмечено, что для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, перед кадастровой стоимостью, поскольку рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости.

Разрешая вопрос установления кадастровой стоимости помещения с кадастровым номером ........ суд приходит к выводу об отсутствии нарушения прав административного истца результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ........ ввиду превышения действительной рыночной стоимости участка в размере 41 191 000,00 рублей над его кадастровой стоимостью в размере 35 288 033,7 рублей. 

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости данного объекта недвижимого имущества его рыночной стоимости не нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости объекта участвующие в деле лица не представили, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для пересмотра кадастровой стоимости указанного объекта и отказе в удовлетворении административных исковых требований в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером .........

Таким образом, суд считает, что административный истец частично исполнил возложенные на него обязанности, предусмотренные частью 5 статьи 247 КАС РФ, им доказан факт несоответствия кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца как плательщика налога. В связи с чем, требования, заявленные в административном исковом заявлении, подлежат частичному удовлетворению.

При изложенных обстоятельствах, суд полагает возможным установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером ........ в размере его рыночной стоимости 154 042 000 (сто пятьдесят четыре миллиона сорок две тысячи) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2023 г. Кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером ........ в размере его рыночной стоимости 110 509 000 (сто десять миллионов пятьсот девять тысяч) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2023 г. Кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером ........ в размере его рыночной стоимости 71 260 000 (семьдесят один миллион двести шестьдесят тысяч) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2023 г.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Исходя из разъяснений, содержащихся в абзаце 3 пункта 25 Постановления Пленума № 28, применительно к обстоятельствам дела, такой датой является дата обращения административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением – 07 сентября 2024 г.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 245 – 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ...........1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости – удовлетворить частично. 

Установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером ........; площадью: 4002,1 кв.м.; расположенного по адресу: ............; назначение: «нежилое»; наименование: «комнаты ........»; в размере его рыночной стоимости 154 042 000 (сто пятьдесят четыре миллиона сорок две тысячи) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2023 г.

Установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером ........; площадью: 2683,2 кв.м.; расположенного по адресу: ............; назначение: «нежилое»; наименование: «нежилое помещение»; в размере его рыночной стоимости 110 509 000 (сто десять миллионов пятьсот девять тысяч) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2023 г.

Установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером ........; площадью: 1582,4 кв.м.; расположенного по адресу: ............; назначение: «нежилое»; наименование: «нежилое помещение»; в размере его рыночной стоимости 71 260 000 (семьдесят один миллион двести шестьдесят тысяч) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости ..........

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами: ........, ........, ........ считать 07 сентября 2024 г.

В удовлетворении остальной части административных исковых требований отказать. 

Решение суда может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Краснодарского краевого суда Зубович С.С.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 28 января 2025 года.