Административное дело № 3а-99/2021

УИД 21ОS0000-01-2021-000006-49

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 июня 2021 года гор. Чебоксары

Верховный Суд Чувашской Республики под председательством судьи Карлинова С.В., при секретаре судебного заседания Владимирове А.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики административное дело по административному исковому заявлению Гаражного кооператива «Станкоремонт – 2» к Кабинету Министров Чувашской Республики, Министерству экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики, Бюджетному учреждению Чувашской Республики «Чуваштехинвентаризация» Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

у с т а н о в и л:

Гаражный кооператив «Станкоремонт – 2» (далее – ГК «Станкоремонт – 2») обратился в суд с административным иском к Кабинету Министров Чувашской Республики, Министерству экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики, Бюджетному учреждению Чувашской Республики «Чуваштехинвентаризация» Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка общей площадью 13 002 кв.м, с кадастровым номером: ..., расположенного по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, ..., равной его рыночной стоимости в размере 6333 300 рублей, определенной по состоянию на 1 января 2019 года.

В обоснование заявленных требований указано, что 17 июля 2014 года между ГК «Станкоремонт – 2» и администрацией г. Чебоксары Чувашской Республики был заключен договор аренды земельного участка № ..., согласно которому административному истцу во временное владение и пользование передан в аренду земельный участок с кадастровым номером: ..., площадью 13002 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения и эксплуатации гаражного комплекса для индивидуального автотранспорта, расположенный по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, .... По условиям договора аренды кадастровая стоимость земельного участка является базовым показателем для расчета размера арендной платы. 

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером: ... в размере 13897057,68 рублей, определенная 1 января 2019 года, существенно превышает действительную его рыночную стоимость, составившую согласно отчету ООО «...» от 29 декабря 2020 года № ... в размере 6333 300 рублей, что создает для административного истца бремя чрезмерной фискальной нагрузки и влечет значительное нарушение его прав и законных интересов.

Представитель административного истца ГК «Станкоремонт – 2» ФИО2, надлежащим образом извещенный о месте и времени разбирательства дела, в судебное заседание не явился.

Согласно пункту 1 части 6 ст. 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) суд может отложить судебное разбирательство административного дела в случае неявки в судебное заседание по уважительной причине лица, участвующего в деле, заявившего ходатайство об отложении судебного разбирательства и представившего доказательства уважительности причины неявки.

Согласно части 4 ст. 247 КАС РФ неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной. Явка в суд обязательной лиц, участвующих в деле, судом не признана.

Из материалов административного дела видно, что от представителя административного истца ФИО2 9 июня 2021 года поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с его выездом в командировку по основному месту работы.

Для удовлетворения данного ходатайства предусмотренные законом основания отсутствуют, поскольку юридическое лицо по закону имеет право обеспечить явку другого представителя-юриста или адвоката, о чем разъяснено лицу, подписавшему ходатайство. 

В связи с чем суд первой инстанции признает причину неявки в судебное заседание представителя административного истца не уважительной и полагает необходимым рассмотрение административных исковых требований по имеющимся в деле доказательствам.

Само по себе несогласие административного истца с результатами судебной экспертизы и намерение заявить о проведении повторной экспертизы (такое ходатайство не заявлено и суду не представлено) также не может признаваться уважительной причиной неявки.

Даже в случае неявки в судебное заседание по уважительной причине представителя лица, участвующего в деле, отложение судебного заседания является согласно части 6 ст. 150 КАС РФ правом, а не обязанностью суда. Вопрос об отложении судебного разбирательства административного дела разрешается судом в каждом конкретном случае исходя из всех обстоятельств дела. В данном случае причина неявки представителя в судебное заседание не является уважительной и необходимости отложения судебного заседания отсутствуют.

Административный ответчик Бюджетное учреждение Чувашской Республики «Чуваштехинвентаризация» Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики в лице директора ФИО3 просит рассмотреть дело без участия учреждения, не возражает против установления рыночной стоимости объекта недвижимости в соответствии с заключением эксперта.

Административные ответчики Министерство экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики, Кабинет Министров Чувашской Республики, надлежащим образом и своевременно извещенные в соответствии с требованиями ст. ст. 98 и 102 КАС РФ, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечили. 

Представители заинтересованных лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Чувашской Республике и Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Чувашской Республике участия в судебном заседании не принимали, представлены заявления о рассмотрении дела в их отсутствие. В письменных отзывах удовлетворение административного искового заявления оставили на усмотрение суда.

Представитель заинтересованного лица администрация г. Чебоксары Чувашской Республики ФИО4 в судебном заседании просила установить рыночную стоимость объекта недвижимости в соответствии с заключением эксперта ООО «Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы» ... от 24 мая 2021 года в размере 9580000 рублей. 

Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся по делу лиц.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, признав возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу пунктов 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. 

Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации урегулированы Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон № 237-ФЗ), вступившим в силу с 1 января 2017 года.

При этом Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее также - Федеральный закон № 269-ФЗ) соответствующие изменения внесены и в Федеральный закон № 237-ФЗ. 

В частности ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ признается утратившей силу с 1 января 2023 года (ч. 4 ст. 7 Федерального закона № 269-ФЗ).

Федеральный закон № 237-ФЗ дополнен ст. 22.1, из ч. 1 которой следует, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных ст. 22. 1 Федерального закона № 237-ФЗ).

В связи с этими изменениями до 1 января 2023 года устанавливается переходный период применения ст. 22, 22. 1 Федерального закона № 237-ФЗ с учетом, в том числе следующих особенностей:

1) в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (далее - решение); 

2) в течение переходного периода до дня, указанного в решении (в случае отсутствия принятого решения - до завершения переходного периода), в субъекте Российской Федерации положения ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ не применяются;

3) с даты, указанной в решении, в субъекте Российской Федерации применяются положения ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости;

не применяются положения ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ;

рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» не осуществляется.

Рассмотрение заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, поданных до даты, указанной в решении, или до завершения переходного периода, если высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решение не принималось, осуществляется в соответствии со ст. 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» (п. 1, подп. « а» п. 2, подп. «а-в» п. 3 ч. 2, ч. 3 ст. 6 Федерального закона № 269-ФЗ).

Таким образом, по смыслу вышеуказанных норм установление в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является одним из оснований для пересмотра результатов определения его кадастровой стоимости. При этом, поскольку высшим исполнительным органом государственной власти Чувашской Республики решение о дате перехода к применению положений ст. 22. 1 Федерального закона № 237- ФЗ не принято, то заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рассматривается судом. 

Как видно из материалов дела, административному истцу на праве аренды принадлежит земельный участок с категорией земель: земли населенных пунктов, видом разрешенного использования: для размещения и эксплуатации гаражного комплекса для индивидуального автотранспорта, общей площадью 13 002 кв.м, с кадастровым номером: ..., расположенный по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, ..., что подтверждается договором аренды земельного участка № ... от 17 июля 2014 года.

По условиям договора аренды кадастровая стоимость земельного участка является базовым показателем для расчета размера арендной платы. 

Таким образом, установленная кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости затрагивает права и обязанности административного истца.

В соответствии с постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 14 декабря 2016 № 512 принято решение о переходе к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом «О государственной кадастровой оценке» на территории Чувашской Республики с 1 января 2017 года.

Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19 сентября 2016 года № 391 полномочиями по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости наделено бюджетное учреждение «Чуваштехинвентаризация» Министерства юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики.

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Чувашской Республики утверждены постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 22 ноября 2019 года № 485.

Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 8 апреля 2020 года № 149 Бюджетное учреждение «Чуваштехинвентаризация» Министерства юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики переименовано в Бюджетное учреждение «Чуваштехинвентаризация» Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 22 января 2020 года № ... кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером: ... по состоянию на 1 января 2019 года составляет 13897057,68 рублей.

В обоснование заявленного требования административным истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 29 декабря 2020 года № ..., изготовленный оценщиком ООО «...», согласно которому рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года составляет 6333 300 рублей.

В отчете № ... в отношении земельного участка с кадастровым номером ... Бюджетным учреждением «Чуваштехинвентаризация» Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики выявлено ряд нарушений, в том числе указано о занижении стоимости земельного участка ввиду некорректного использования корректировки на обременение из-за частичного вхождения земельного участка в зону с особыми условиями использования территории (охранная зона объекта электросетевого хозяйства). 

Определением Верховного Суда Чувашской Республики от 16 февраля 2021 года по ходатайству администрации г. Чебоксары Чувашской Республики для полного и объективного рассмотрения дела назначена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ..., проведение которой поручено ООО «...». 

Согласно заключению эксперта ООО «...» ... от 24 мая 2021 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, ..., по состоянию на 1 января 2019 года составляет 9580000 рублей. 

Оценивая заключение судебной экспертизы, суд находит его полным и объективным, а представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 29 декабря 2020 года № ..., изготовленный оценщиком ООО «...», не соответствующим требованиям относимости и допустимости по вышеуказанным основаниям.

Эксперт ООО «...» ФИО1 проводивший судебную экспертизу, обладает специальным образованием, имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости» и опыт работы, включен в реестр членов Ассоциации «Экспертный совет», предупрежден об уголовной ответственности, предусмотренной статьей 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

Определение рыночной стоимости земельного участка произведено в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298, Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611. 

Определение рыночной стоимости исследуемого объекта осуществлено с применением сравнительного подхода, с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, сравнительным анализом объектов-аналогов и объекта оценки, выбора единиц сравнения, обоснования корректировок, применяемых к ценам объектов-аналогов, расчетов скорректированных цен объектов-аналогов, анализа полученного результата, расчета согласованного значения стоимости объекта оценки. 

Отказ от использования доходного и затратного подходов к оценке объекта исследования специалистом обоснован и сомнений не вызывает. Эксперт верно определил сегмент рынка исследования, исходя из вида разрешенного использования и фактического использования объекта оценки, подобранные экспертом аналоги сопоставимы по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям п. 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)». 

Указанное заключение неясностей не содержит, оснований сомневаться в обоснованности и правильности выводов заключения не имеется, возражений против указанного заключения лица, участвующие в деле, не имели, доказательств иной рыночной стоимости объекта недвижимости не представили.

Произведенная выборка объектов-аналогов в рамках сравнительного подхода, результаты которой отражены в заключении, является достаточным основанием для выводов об объективности результатов судебной экспертизы. 

Экспертное заключение выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого участка. При этом учтены вся информация в отношении объектов-аналогов, в том числе поправки на объем передаваемых прав, условия продажи и финансирования, местоположения, физические характеристики объектов (общая площадь, инженерно-геологические условия, наличие асфальтированности участка, ж/д ветки, коммуникаций, функциональное назначение), наличие ЗОУИТ. 

Процесс оценки экспертом подробно описан, в том числе в части применения к аналогам необходимых корректировок (к аналогу №1 применена понижающая поправка в размере - 44 %, к аналогу №2 применена понижающая поправка в размере - 49 %, к аналогу №1 применена понижающая поправка в размере -38%). 

В отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и подробные пояснения к ним.

Каких-либо относимых и допустимых доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости земельного участка, стороной административного истца не представлено, предусмотренных ст. 83 КАС РФ оснований для назначения дополнительной или повторной судебной оценочной экспертизы у суда первой инстанции, в том числе по собственной инициативе, не имеется.

Само по себе несогласие представителя административного истца с результатами заключения судебной экспертизы об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... в размере рыночной, не может являться достаточным основанием для назначения повторной экспертизы.

Учитывая изложенное, суд признает вышеуказанное судебное заключение надлежащим доказательством, подтверждающим с достоверностью размер рыночной стоимости объекта недвижимости, и считает возможным использовать его при разрешении заявленных административных исковых требований и определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ....

Пунктом 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ установлено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Исходя из изложенного, в соответствии с положениями ст.ст. 82, 84 КАС РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд находит административное исковое заявление ГК «Станкоремонт – 2» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной подлежащим удовлетворению и определяет кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... в размере рыночной стоимости, определенной на основании заключения эксперта ООО «...» ... от 24 мая 2021 года, в размере 9580 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

В силу ч. 4 ст. 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном ст. 22 Федерального закона № 237- ФЗ, применяются с 1 января года, в котором, в том числе в суд, подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

При этом данные сведения применяются до момента вступления в силу результатов очередной кадастровой оценки, либо, если характеристики здания будут изменены до указанного момента, - до даты внесения соответствующих измененных характеристик в Единый государственный реестр недвижимости. 

Учитывая, что результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Чувашской Республики (в результате массовой оценки) применяются с 1 января 2020 года, а заявление об оспаривании установленной кадастровой стоимости в отношении спорного объекта подано 31 декабря 2020 года (согласно почтовому штемпелю на конверте – л.д. 69), подлежит установлению кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости в размере рыночной на период с 1 января 2020 года до даты внесения сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимости, определенных по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки, в Единый государственный реестр недвижимости либо в случае изменения характеристик указанных объектов недвижимости до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости измененных характеристик.

Руководствуясь ст. 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость земельного участка, общей площадью 13 002 кв.м, с кадастровым номером: ..., расположенного по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, ..., в размере его рыночной стоимости, равной 9580 000 (девять миллионов пятьсот восемьдесят тысяч) рублей и определенной по состоянию на 1 января 2019 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 31 декабря 2020 года.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции (603022, 

<

...>, пом. П1) в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Верховный Суд Чувашской Республики.

Судья Верховного Суда

Чувашской Республики С.В. Карлинов

Мотивированное решение изготовлено 11 июня 2021 года.

Решение11.06.2021