Дело № 3а-45/2019 

Р Е Ш Е Н И Е

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 21 февраля 2019 года 

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего – судьи Морозковой Е.Е.,

при секретаре Епифанцевой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

ФИО1 обратился в Ленинградский областной суд с административным иском, в котором просит:

- установить кадастровую стоимость котельной комплексной №, назначение: нежилое здание, количество этажей: 2-4, общая площадь 1693,8 кв.м., кадастровый №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости – 

<

данные изъяты> рублей;

- установить кадастровую стоимость сенного сарая, назначение: нежилое здание, количество этажей: 1, общая площадь 977,8 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости – 

<

данные изъяты> рублей:

- установить кадастровую стоимость пункта технического обслуживания, назначение: нежилое здание, количество этажей: 1, общая площадь 601,0 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости – 

<

данные изъяты> рублей.

В обоснование требований указано, что административный истец является собственником названных объектов недвижимости. Кадастровая стоимость объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет увеличение его налоговых обязательств, в частности по уплате налога на имущество физических лиц, исчисляемого на основании кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1-ФИО2 требования административного иска поддержал.

К участию в деле привлечены в качестве административных ответчиков: Управление Росреестра по Ленинградской области, правительство Ленинградской области и ФГБУ «ФКП Росреестра».

В письменном возражении представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ленинградской области Войцех Т.В. просила требования об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости оставить на усмотрение суда. Сведения о кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости внесены 21.01.2014 г. в соответствии с Документом на внесение сведений об изменении объекта недвижимости. Постановлением правительства Ленинградской области от 16.08.2013 №257 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ленинградской области» (в ред. постановления правительства Ленинградской области от 22.01.2014 №5) утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Ленинградской области, в том числе определены удельные показатели кадастровой стоимости. Филиал не является уполномоченным органом на самостоятельное принятие решения об изменении кадастровой стоимости земельного участка, а действует как орган учета сведений. Оснований для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости равной рыночной не имеется. Также указано, что филиал может выступать лишь исполнителем принятого судом решения, самостоятельного решения об изменении кадастровой стоимости земельного участка принять не может, так как не является уполномоченным на то органом. 

ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ленинградской области о слушании дела извещено надлежащим образом, в судебное заседание своего представителя не направило.

В судебном заседании представители правительства Ленинградской области ФИО3 и ФИО4 разрешение требований об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости оставили на усмотрение суда.

Управление Росреестра по Ленинградской области о слушании дела извещено надлежащим образом. В возражении относительно заявленных требований представитель Управления по доверенности ФИО5, указала, что результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ленинградской области утверждены постановлением правительства Ленинградской области от 16.08.2013 №257 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости территории Ленинградской области». Дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость (дата формирования перечня объектов оценки) – 08.07.2012 г. Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости внесены в ЕГРН – 21.02.2014 г. Объекты недвижимости с кадастровыми номерами № (кадастровая стоимость – 

<

данные изъяты> руб., исходя из площади 977,8 кв.м. и УПКС 

<

данные изъяты> руб./кв.м.) и № (кадастровая стоимость - 

<

данные изъяты> руб., исходя из площади 601,0 и УПКС 

<

данные изъяты> руб./кв.м.), учтенные в ЕГРН 06.07.2012 г., вошли в перечень объектов оценки и прошли пообъектную оценку, результаты которой утверждены постановлением правительства Ленинградской области №257. Объект недвижимости с кадастровым номером №, учтенный в ЕГРН 19.12.2013 г., не вошел в перечень объектов оценки и не прошел пообъектную оценки. Для определения кадастровой стоимости названного объекта недвижимости применялся Приказ Минэкономразвития РФ от 18.03.2011 №113. Постановлением правительства Ленинградской области №257 утверждено среднее значение УПКС для нежилых зданий, расположенных в кадастровом квартале №, которое составляет - 

<

данные изъяты> руб./кв.м. Таким образом, кадастровая стоимость объекта с кадастровым номером № составляет -

<

данные изъяты> рублей. Дата внесения сведений (дата определения) его кадастровой стоимости – 13.03.2014 г. Указала, что кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется путем умножения среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости объектов недвижимости соответствующего назначения по кадастровому кварталу, в котором расположено здание, на его площадь. Просила рассмотреть административное дело в отсутствие представителя.

Изложенное в силу ч.4 ст.247 КАС РФ не препятствует рассмотрению дела по существу в отсутствие названных представителей.

Изучив материалы дела, заслушав явившихся лиц, исследовав и оценив собранные по делу доказательства согласно ст.84 КАС РФ в их совокупности, суд приходит к следующему.

В силу статьи 400 НК РФ физические лица являются налогоплательщиками налога на находящееся у них в собственности имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 названного кодекса, которая к таковому относит в том числе иные здание, строение, сооружение, помещение (подпункт 6 соответственно пункта 1 названной статьи).

По общему правилу, установленному ч.1 ст.402 НК РФ, налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости. 

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ).

Нормами данного федерального закона предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

В соответствии с положениями ст. 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно ст.24.19 Федерального закона №135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, указанных в ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости.

Согласно ч.1 ст.245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридическое лицо и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости. 

Постановлением правительства Ленинградской области от 16.08.2016 №257 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Ленинградской области согласно отчету (дата формирования перечня-08.07.2012).

Согласно таблицы 5.4 (приложение к постановлению правительства Ленинградской области от 16.08.2013 №257) среднее значение УПКС для нежилых помещений в кадастровом квартале № составляет 

<

данные изъяты> руб./кв.м. 

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 07.11.2014 г., выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 20.09.2018 г., ФИО1 на праве собственности принадлежит здание сенного сарая, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 977,8 кв.м., лит.АД, адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес>, с кадастровым номером №.

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 07.11.2014 г., выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 20.09.2018 г., ФИО1 на праве собственности принадлежит пункт технического обслуживания, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 601 кв.м., инв.№, лит.АВ, адрес (местонахождение) объекта 

<

адрес>, с кадастровым номером №.

В выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 20.09.2018 г., указано, что ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое здание, котельная комплексная №1, 2-4 этажный площадью 1693,8 кв.м., адрес объекта: 

<

адрес>, с кадастровым номером №.

Из представленных выписок из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 28.01.2019 г. следует, что кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами № определена по состоянию на 08.07.2012 года. Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет - 

<

данные изъяты> руб., кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет - 

<

данные изъяты> руб. Дата утверждения кадастровой стоимости поименованных объектов недвижимости – 16 августа 2013 г.; реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости 16 августа 2013 №257; дата внесения сведений о кадастровой стоимости в реестр объектов недвижимости – 21.01.2014 г.

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 23.11.2018 г. следует, что дата определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № – 13.03.2014; кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на 13 марта 2014 г. составляет - 

<

данные изъяты> руб.; дата утверждения кадастровой стоимости 13 марта 2014 г.; реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости 13 марта 2014 г. №б/н.

Отчетом № от 01.11.2018 г., составленным оценщиком ФИО9, являющейся членом СРО Региональная ассоциация оценщиков, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 13 марта 2014 года установлена в размере 

<

данные изъяты> руб. 

Отчетом № от 01.11.2018 г., составленным оценщиком ФИО9, являющейся членом СРО Региональная ассоциация оценщиков, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 08 июля 2012 года установлена в размере 

<

данные изъяты> руб. 

Отчетом № от 01.11.2018 г., составленным оценщиком ФИО9, являющейся членом СРО Региональная ассоциация оценщиков, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 08 июля 2012 года установлена в размере 

<

данные изъяты> руб.

В названных отчетах об оценке проведен анализ рынка и диапазона значений ценообразующих факторов, дано описание объектам оценки, изложены принятые допущения и ограничительные условия, приведены применяемые стандарты; проведен анализ наиболее эффективного использования. Оценщиком сделан вывод о том, что наиболее эффективным вариантом использования объектов капитального строительства является использование под объекты производственно-складского назначения. 

Для оценки объектов недвижимости отобран затратный подход (метод сравнительной единицы). Оценщик указал, что в основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому благоразумный покупатель не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется приобретение/аренда соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству сооружения в приемлемые сроки, чтобы создать объект недвижимости равной полезности. В связи с тем, что стоимость объектов оценки определялась как стоимость части объектов капитального строительства, то есть, без учета стоимости прав на земельный участок, на котором расположены объекты, оценщик счел возможным и правомерным использование показателя прибыли предпринимателя, опубликованного в портале СтатРиелт. На основании данного исследования, прибыль предпринимателя для складских помещений и зданий составила 13%. Также оценщиком отмечено, что на рыночную стоимость объекта оказывает влияние внешнее экономическое воздействие со стороны непосредственного окружения и изменения рыночной среды. При этом различают физический износ (потеря эксплуатационных качеств), функциональное устаревание (потеря технического соответствия и стоимости в связи с научно-техническим прогрессом), внешнее или экономическое устаревание (изменение привлекательности объекта с точки зрения изменения внешнего окружения и экономической ситуации в регионе). Данные виды износа/устареваний определяют как совокупный износ. Оценщиком сделан вывод о том, что поскольку стоимость части объектов капитального строительства определяется без учета земельного участка, то стоимость последнего не прибавляется, как этого требует порядок расчета стоимости затратным подходом. Оценщиком проведен расчет стоимости объектов оценки в рамках сравнительного подхода в результате которого сделан вывод, что диапазон рыночной стоимости объектов оценки, определенный в рамках сравнительного подхода является «поверочным» и составляет округленно 

<

данные изъяты> – 

<

данные изъяты> руб. При согласовании результатов расчета объектов оценки должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов. В случае использования нескольких подходов к оценке, а также использования в рамках какого-либо из подходов к оценке нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки объектов оценки данным подходом. Для расчета рыночной стоимости объектов недвижимости была проведена оценка значений на основе двух подходов. Результату сравнительного подхода был присвоен удельный вес -0. Результату затратного подхода присвоен удельный вес – 1. С учетом неизбежной погрешности, которая сопровождала расчеты, оценщик принял решение округлить полученный результат, сохранив значащими разряды, значениям которых можно доверять, исходя из достижимой точности оценки, а также не допуская существенного уменьшения рыночной стоимости в результате округления.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик ФИО9 показала, что результаты сравнительного подхода использовались как поверочные в связи с тем, что схожих аналогов (с учетом ретроспективности оценки) найти сложно. Кроме этого, суммарные корректировки по некоторым объектам-аналогам превысили 33%, соответствующие расчеты приведены в отчетах. Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости в рамках затратного подхода, в данном случае (с учетом цели оценки), произведен без учета стоимости земельных участков, что соответствует требованиям п.24 ФСО №7, п.1.14 приказа Минэкономразвития России от 12.05.2017 №226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке». При применении затратного подхода принятые корректировки взяты на дату оценки (июль 2012 года и марта 2014 года). При этом, с учетом Правил оценки физического износа ВСН 53-86(р) оценщиком при выборе значения износа конструктивного элемента учитывался тот факт, что с момента оценки и до даты осмотра прошло 4 и 6 лет соответственно, поэтому значения процента износа и описание дефектов конструктивных элементов выбраны по нижней границе диапазона. 

В подтверждение своей позиции свидетелем представлены письменные пояснения и фотографии объектов оценки, которые приобщены к материалам дела.

Исследовав приведенные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Так как очередная государственная кадастровая оценка объектов недвижимости на территории Ленинградской области в срок, установленный ст. 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ не проведена, то с учетом конкретных обстоятельств дела и руководствуясь разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд считает возможным восстановить ФИО1 срок для обращения в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.

С учетом требований ст. 24.19 Федерального закона №135-ФЗ, разъяснений, содержащихся в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», кадастровых справок, пояснений лиц, участвующих в деле, суд полагает, что кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами № и № определена по состоянию на 08 июля 2012 г., а кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определена по состоянию на 13 марта 2014 года.

Соответственно, по состоянию на указанные выше даты оценщиком в отчетах №, №, № от 01.11.2018 г., определена рыночная стоимость объектов недвижимости.

В отношении дат, по состоянию на которые оценщиком определена рыночная стоимость объектов недвижимости, у участников процесса возражений не имеется.

Представленные отчеты об оценке №, №, № от 01.11.2018 г., показания свидетеля ФИО9 подлежат оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов оценщика по существу, так как представленные отчеты соответствует требованиям Федерального закона №135-ФЗ, положениям и нормам федеральных стандартов оценки, действующих на момент проведения оценки. Отчеты об оценке мотивированы, выводы оценщика ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий. Названные отчеты об оценке в целом отвечают требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. 

Показания свидетеля ФИО9 являются последовательными и мотивированными. 

Как следует из письменных отзывов лиц, участвующих в деле, пояснений, данных в ходе судебного заседания, достоверность изложенных в отчетах об оценке выводов оценщика о размере рыночной стоимости объектов недвижимости, не оспаривается.

Доказательств, опровергающих установленную оценщиком в отчетах рыночную стоимость объектов недвижимости, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объектов недвижимости, по делу не представлено.

Руководствуясь положениями Федерального закона №135-ФЗ, федеральными стандартами оценки, ст.246 КАС РФ, на основании ст.84 КАС РФ суд признает названные выше отчеты об оценке (с учетом показаний свидетеля) надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объектов недвижимости в установленном оценщиком размере.

Поскольку документальных данных, опровергающих изложенные в отчетах об оценке выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объектов недвижимости административными ответчиками не представлено, ходатайство о проведении судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости объектов недвижимости ни ими, ни заинтересованными лицами не заявлено, то суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на основании отчетов об оценке.

Согласно требованиям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона №135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление. В данном случае, административное исковое заявление ФИО1 поступило в суд 25 декабря 2018 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости, назначение: нежилое, наименование: котельная комплексная №1, количество этажей: 2-4, общей площадью 1693,8 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости равном 

<

данные изъяты> рублей, по состоянию на 13 марта 2014 года, на период с 01 января 2018 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости, назначение: нежилое, наименование: сенной сарай, количество этажей: 1, общей площадью 977,8 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости равном 

<

данные изъяты> рублей, по состоянию на 08 июля 2012 года, на период с 01 января 2018 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости, назначение: нежилое, наименование: пункт технического обслуживания, количество этажей: 1, общей площадью 601 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости равном 

<

данные изъяты> рублей, по состоянию на 08 июля 2012 года, на период с 01 января 2018 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости названных объектов недвижимости считать 25 декабря 2018 года. 

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в апелляционную коллегию Ленинградского областного суда в течение 1 месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья Е.Е.Морозкова

Решение в окончательной форме изготовлено 26 февраля 2019 года.