Дело №2-298- 2018 

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Губаха 24.05.2018 года

Губахинский городской суд Пермского края в составе председательствующего судьи А.Н. Мельникова, 

при секретаре О.В.Лештаевой,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации городского округа «Город Губаха» к М.Ю.В. о признании строения самовольной постройкой, расторжении договора аренды земельного участка, признании недействительным зарегистрированного права собственности, обязании снести самовольную постройку и восстановить (рекультивировать) территорию строительства за свой счет, 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - общество с ограниченной ответственностью «Карусель Сити» и Л.Е.П., 

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа «Город Губаха» обратилась в суд с иском к М.Ю.В. заявив требования о признании незавершенного строительства информационного домика с инвентарным номером №, кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, самовольной постройкой как не соответствующего требованиям гражданского, земельного и градостроительного законодательства, признании недействительным зарегистрированного права собственности ответчицы на этот объект, расторжении аренды земельного участка, обязании ответчицы снести этот объект и восстановить (рекультивировать) территорию строительства за свой счет. В обоснование заявленных требований истец указал, что ответчица является собственником названного объекта, расположенного по указанному адресу на земельном участке площадью 160 кв.м с кадастровым номером №, который предоставлен ответчице по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно акту проверки от ДД.ММ.ГГГГ, после реконструкции фактическая площадь названного объекта составила 187,44 кв.м, а с учетом здания котельной - 16,03 м2 и расстояния между котельной и зданием используемая площадь земельного участка составила 203,17 кв.м, то есть самовольный захват земельного участка составил 43,47 кв.м. Предоставить дополнительную площадь либо изменить границы земельного участка не предоставляется возможным, по причине того, что земельный участок расположен внутри участка, предоставленного в аренду другому лицу. В соответствии с Правилами землепользования и застройки, утвержденными решением Губахинской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ №, максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка не должен превышать 70%, фактически же площадь застройки составила 100,4%. Фактическое использование объекта не соответствует разрешенному использованию, незавершенное строительство не соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки, на территории объекта отсутствует система водоснабжения, канализации, пожарная и охранная системы, сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и создает угрозу жизни и здоровью граждан. Объект незавершенного строительства расположен на двух земельных участках: земельном участке с кадастровым номером №, переданном по договору аренды ООО «Карусель Сити», и земельном участке №, переданном по договору аренды ответчице. ДД.ММ.ГГГГ ответчице было выдано разрешение на реконструкцию объекта, ДД.ММ.ГГГГ было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, которое было отменено постановлением администрации от ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, ответчицей осуществлена реконструкция объекта без соответствующих разрешений и с нарушением норм градостроительства, данное строительство не соответствует целевому назначению земельного участка, на котором оно расположено, не соответствует установленным параметрам, нарушает законные права и интересы других лиц, создает угрозу жизни и здоровью граждан, животных и растений, поэтому является самовольной постройкой и подлежит сносу ответчицей либо за ее счет.

В судебном заседании представитель администрации городского округа «Город Губаха» ФИО1 исковые требования поддержал.

Ответчица М.Ю.В. в рассмотрении дела не участвовала, доверила представлять свои интересы ФИО2, которая в судебном заседании иск не признала, мотивируя тем, что ответчица не возводила спорный объект, а приобрела его в ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи, произведенная ею реконструкция не изменила внешние параметры здания, разрешение на реконструкцию получено в установленном порядке и не отменено, договор аренды земельного участка заключен с администрацией с учетом уже существующей постройки, границы этого земельного участка определены в установленном порядке, и после демонтажа входной группы спорный объект находится полностью на арендуемом ответчицей участке, поэтому права ООО «Карусель Сити» не нарушены. Спорный объект был возведен в ДД.ММ.ГГГГ на отведенном в установленном порядке для этих целей земельном участке, что подтверждается материалами инвентарного дела, доказательств возведения объекта с нарушением действовавших на тот период строительных норм не представлено. Объектом спора является само здание, поэтому ссылка истца на иные строения и сооружения, которые частями здания не являются и ответчицей не возводились, является неосновательной.

Представитель третьего лица ООО «Карусель Сити» ФИО3 в судебном заседании иск поддержал, мотивируя тем, что спорный объект с хозяйственными постройками не соответствует разрешению на строительство и частично расположен на арендуемом ООО «Карусель Сити» земельном участке, что нарушает его права как арендатора. 

Третье лицо – Л.Е.П.. в рассмотрении дела не участвовала.

В судебном заседании установлено, что земельный участок с кадастровым номером № площадью 160 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, на основании типового акта № от ДД.ММ.ГГГГ был передан в бессрочное пользование шахте имени Крупской п/о «Кизелуголь» для капитального строительства. На данном участке в ДД.ММ.ГГГГ был возведен незавершенный строительством двухэтажный информационный домик с инвентарным номером №, кадастровым номером №, который неоднократно переходил в собственность юридических и физических лиц, и на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ перешел в собственность ответчицы М.Ю.В. которая ДД.ММ.ГГГГ заключила с администрацией городского округа «Город Губаха» договор аренды названного земельного участка с кадастровым номером 59:05:0103004:16 с разрешенным использованием под незавершенный строительством информационный домик. ДД.ММ.ГГГГ администрация городского округа «Город Губаха» выдала М.Ю.В. разрешение на реконструкцию указанного объекта капитального строительства с кадастровым номером № под туристическую гостиницу. ДД.ММ.ГГГГ администрация городского округа «Город Губаха» выдала М.Ю.В. разрешение на ввод указанного реконструированного объекта в эксплуатацию, но ДД.ММ.ГГГГ отменила это разрешение. Вступившим в законную силу решением Губахинского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ (с учетом апелляционного определения Пермского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ) границы земельного участка, на котором расположен указанный объект капитального строительства, установлен в соответствии с межевым планом земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. По заключению кадастрового инженера от ДД.ММ.ГГГГ, после проведения работ по демонтажу входной группы названный объект недвижимости находится в границах вышеуказанного земельного участка.

Это подтверждается, кроме объяснений сторон, письменными доказательствами.

Из материалов инвентарного дела № ГБУ ПК «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края», в том числе технического паспорта от ДД.ММ.ГГГГ, технического паспорта от ДД.ММ.ГГГГ и иных документов следует, что незаконченный строительством информационный домик с инвентарным номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, возведен в ДД.ММ.ГГГГ, состоит из двух этажей, занимает земельный участок площадью 160,6 кв.м., который на основании типового акта № от ДД.ММ.ГГГГ передан в бессрочное пользование для капитального строительства. 

В договоре аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ указано, что администрация Губахинского муниципального района передала земельный участок с кадастровым номером № площадью 160 кв.м, расположенный в 

<

адрес>, в аренду МПП «КАМЭКС» под информационный домик на горнолыжной базе на основании постановления администрации Губахинского муниципального района № от ДД.ММ.ГГГГ года.

В договоре аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ указано, что администрация Губахинского муниципального района передала земельный участок с кадастровым номером № площадью 160 кв.м. расположенный по адресу: 

<

адрес>, под незавершенный строительством информационный домик ООО «Уралинвестстрой» на основании постановления главы администрации Губахинского муниципального района № от ДД.ММ.ГГГГ.

В свидетельстве о государственной регистрации права серии № № от ДД.ММ.ГГГГ указано, что незавершенный строительством информационный домик с инвентарным номером №, кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, принадлежит на праве собственности М.Ю.В. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В договоре аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ (с учетом дополнительного соглашения к нему от ДД.ММ.ГГГГ) и акте приема - передачи земельного участка по договору аренды указано, что администрация г.Губаха передала в аренду М.Ю.В. земельный участок с кадастровым номером № площадью 160 кв.м, расположенный на землях населенных пунктов по адресу: 

<

адрес>, с разрешенным видом использования - под незавершенный строительством информационный домик.

В кадастровом паспорте земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ указано, что земельный участок площадью 160 кв.м с кадастровым номером № расположен на землях населенных пунктов по адресу: 

<

адрес>, с разрешенным видом использования - под незавершенный строительством информационный домик.

Разрешением на строительство от ДД.ММ.ГГГГ администрация городского округа «Город Губаха» дала М.Ю.В. согласие на реконструкцию указанного объекта капитального строительства с кадастровым номером № под туристическую гостиницу.

Разрешением от ДД.ММ.ГГГГ администрация городского округа «Город Губаха» дала М.Ю.В. согласие на ввод указанного реконструированного объекта в эксплуатацию.

В уведомлении Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии № от ДД.ММ.ГГГГ указано, что процедура осуществления государственного кадастрового учета в отношении нежилого здания по адресу: 

<

адрес> приостановлена на срок до ДД.ММ.ГГГГ до устранения причин, послуживших основанием для принятия такого решения, поскольку данное здание находится в пределах земельных участков с кадастровыми номерами № и №.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ № администрация городского округа «Город Губаха» уведомила М.Ю.В. о необходимости согласовать изменение границ земельных участков с их установлением на местности, в присутствии арендаторов земельных участков с кадастровыми номерами № и № и представителя администрации городского округа «Город Губаха».

В акте проверки соблюдения градостроительного законодательства от ДД.ММ.ГГГГ № указано, что признаков административного правонарушения М.Ю.В. в ходе проверки не установлено, поскольку принадлежащий ей объект незавершенного строительства расположен на земельных участках с кадастровыми номерами № и № в результате кадастровой ошибки, поскольку М.Ю.В. никаких работ по преобразованию объекта, кроме работ внутри здания, не предпринимала, а окружная администрация заключила с ней договор аренды земельного участка с теми же строениями и сооружениями, которые и в настоящее время находятся на участке.

Письмом № от ДД.ММ.ГГГГ администрация городского округа «Город Губаха» отказала М.Ю.В.. в согласовании границ земельного участка с кадастровым номером № в виду отсутствия оснований.

Постановлением администрации городского округа «Город Губаха» № от ДД.ММ.ГГГГ отменено выданное М.Ю.В. разрешение на ввод в эксплуатацию реконструированного объекта «Туристическая гостиница», расположенного по адресу: 

<

адрес>.

В акте осмотра земельного участка с кадастровым номером №, проведенного специалистами администрации городского округа «Город Губаха» ДД.ММ.ГГГГ, указано, что часть незавершенного строительством информационного домика площадью 1,8 кв.м, входная группа-веранда площадью 13,3 кв.м, пешеходная дорожка с лестницей площадью 21 кв.м, хозяйственная постройка - котельная площадью 17,3 кв.м находятся на земельном участке с кадастровым номером №, переданном в аренду ООО «Карусель Сити».

Межевым планом земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ установлены границы земельного участка с кадастровым номером № после исправления ошибки в местоположении границ земельных участков с кадастровыми номерами № и №.

Вступившим в законную силу решением Губахинского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ (с учетом апелляционного определения Пермского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ) границы земельного участка, на котором расположен спорный объект, установлен в соответствии с названным межевым планом земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. Этими же судебными постановлениями установлено, что конфигурация указанного земельного участка соответствует схеме, содержащейся в ЕГРН, площадь земельного участка соответствует договору аренды земельного участка, нарушений прав смежного землепользователя не допущено.

В заключении кадастрового инженера от ДД.ММ.ГГГГ указано, что после проведения работ по демонтажу входной группы спорный объект недвижимости находится в границах вышеуказанного земельного участка.

В техническом заключении экспертно-проектного центра «ТЕХПРОМ» № указано, что здание с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, построено в соответствии действующими на территории Российской Федерации требованиями экологических, санитарно-гигиенических, строительных, противопожарных и других норм и стандартов, сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При разрешении настоящего спора суд руководствуется следующими правовыми нормами и актами их разъяснения.

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п.1). Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи (п.2). 

В «Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ по делам, связанным с самовольным строительством», утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014 года, указано, что сами по себе отдельные нарушения, которые могут быть допущены при предоставлении земельного участка для строительства и при возведении постройки, в том числе градостроительных, строительных, иных норм и правил, не являются безусловным основанием для сноса строения, поскольку постройка может быть снесена лишь при наличии со стороны лица, осуществившего ее, существенных нарушений, указанных в ст. 222 ГК РФ. К существенным нарушениям строительных норм и правил суды относят, например, такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц. 

Таким образом, в предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят следующие факты: создание объекта недвижимости на земельном участке, не отведенном в установленном порядке для этих целей, либо строительство объекта без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, что создает угрозу причинения вреда жизни и здоровью граждан, имуществу других лиц.

Из совокупности исследованных доказательств следует, что спорное строение, вопреки доводам истца, было изначально возведено на отведенном в установленном порядке для этих целей земельном участке, что подтверждается инвентарным делом № ГБУ ПК «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края».

По договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № (с учетом дополнительного соглашения к нему от ДД.ММ.ГГГГ) земельный участок с кадастровым номером № площадью 160 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, передан ответчице во временное пользование под незавершенный строительством информационный домик. Таким образом, вопреки доводам истца, спорный объект недвижимости возведен на земельном участке, отведенном в установленном порядке для этих целей, и используемом ответчицей в соответствии с договором аренды, по условиям которого строительство на земельном участке допускается при получении разрешения на строительство в установленном порядке (п.3.2.9 договора аренды).

В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом (ч.1). Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей (ч.2). Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 - 6 настоящей статьи и другими федеральными законами (ч.4). 

Реконструкция спорного объекта недвижимости произведена ответчицей на основании разрешения на строительство, выданного администрацией городского округа «Город Губаха» ДД.ММ.ГГГГ. Данное разрешение не отменено. Таким образом, реконструкция спорного объекта, вопреки доводам истца, произведена ответчицей после получения необходимых разрешений. 

Вступившим в законную силу решением Губахинского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ (с учетом апелляционного определения Пермского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ) границы земельного участка, на котором расположен спорный объект, установлены в соответствии с межевым планом земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. Этими же судебными постановлениями установлено, что конфигурация указанного земельного участка соответствует схеме, содержащейся в ЕГРН, площадь земельного участка соответствует договору аренды земельного участка, нарушений прав смежного землепользователя не допущено.

В соответствии с заключением кадастрового инженера от ДД.ММ.ГГГГ, после проведения работ по демонтажу входной группы спорный объект недвижимости находится в границах вышеуказанного земельного участка.

Представленные истцом акты осмотра это не опровергают, поскольку помещение котельной и пешеходная дорожка частью спорного объекта или самостоятельными объектами недвижимости не являются. 

Таким образом, в настоящее время доводы истца и третьего лица о самовольном захвате ответчицей части земельного участка, переданного в аренду ООО «Карусель Сити», являются несостоятельными.

В «Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ по делам, связанным с самовольным строительством», утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014 года, указано, что при рассмотрении дел, связанных с самовольным строительством, судам следует применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей на время возведения самовольной постройки.

Из совокупности исследованных доказательств следует, что спорный объект был построен в ДД.ММ.ГГГГ, а ответчица произвела лишь его реконструкцию, в связи с чем ссылка истца на допущенные нарушения требований Градостроительного кодекса РФ, Земельного кодекса РФ и Правил землепользования и застройки, утвержденными решением Губахинской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ №, является неосновательной, так на время возведения спорного объекта названные нормативные акты не были приняты и, соответственно, застройщик не мог их нарушить. Доказательств нарушения градостроительных и строительных норм и правил, действовавших на момент возведения спорной постройки, истец не представил. 

Кроме того, к существенным нарушениям строительных норм и правил относят, например, такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц. 

Между тем, каких-либо доказательств существенного нарушения строительных норм и правил при возведении спорной постройки, либо наличия таких изменений спорного объекта капитального строительства и (или) его частей, которые затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом, истец не представил. 

Более того, в соответствии с техническим заключением экспертно-проектного центра «ТЕХПРОМ» №, спорный объект построен в соответствии действующими на территории Российской Федерации требованиями экологических, санитарно-гигиенических, строительных, противопожарных и других норм и стандартов, сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Следовательно, в настоящее время доводы истца и третьего лица о существенном нарушении ответчицей градостроительных и строительных норм и правил, что создает угрозу причинения вреда жизни и здоровью граждан, имуществу других лиц, являются несостоятельными.

При таких обстоятельствах предусмотренные п.1 ст.222 ГК РФ основания для признания спорного объекта самовольной постройкой и его сносе отсутствуют, в связи с чем не подлежат удовлетворению и дополнительные требования о признании недействительным зарегистрированного права собственности на этот объект и обязании восстановить (рекультивировать) территорию строительства за свой счет.

В соответствии со статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (п.1). Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса (п.2).

Из этого следует, что применительно к исследуемым правоотношениям по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (ст.619 ГК РФ); не использует земельный участок, предназначенный для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет (п.2 ст.45 ЗК РФ). Иных оснований досрочного расторжения договора по требованию арендодателя договором аренды не установлено. 

Между тем, земельный участок, вопреки доводам истца, используется ответчицей по целевому назначения, определенному договором аренды, а на иные основания расторжения договора истец не ссылается.

Кроме того, в соответствии со ст.619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Между тем, доказательств направления ответчице такого требования истец не представил.

При таких обстоятельствах заявленные требования о досрочном расторжении договора аренды земельного участка также не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Отказать администрации городского округа «Город Губаха» в удовлетворении иска к М.Ю.В. о признании незавершенного строительством информационного домика с инвентарным номером №, кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, самовольной постройкой как не соответствующего требованиям гражданского, земельного и градостроительного законодательства, о признании недействительным зарегистрированного права собственности на этот объект, расторжении договора аренды земельного участка, обязании снести самовольную постройку и восстановить (рекультивировать) территорию строительства за свой счет. 

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Губахинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: