К делу № 2-954/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Темрюк 14 июня 2018 года

Темрюкский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Назаренко С.А.,

при секретаре Потозян И.А.,

с участием: представителя истца (ответчика по встречному иску) – ФИО1, по доверенности,

ответчика (истца по встречному иску) ФИО2 и его представителя по ходатайству – ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску администрации МО Темрюкский район к ФИО2 о взыскании задолженности и расторжении договора аренды земельного участка,

и по встречному иску ФИО2 к администрации МО Темрюкский район о расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Администрация МО Темрюкский район обратилась в суд с иском, в котором просит: 

1) взыскать с ФИО2 в пользу администрации муниципального образования 

<

адрес> задолженность по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 729 407 (семьсот двадцать девять тысяч четыреста семь) рублей 67 копеек;

2) взыскать с ФИО2 в пользу администрации муниципального образования 

<

адрес> пени за несвоевременное внесение арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 25 511 (двадцать тять тысяч пятьсот одиннадцать) рублей 88 копеек;

3) расторгнуть договор аренды земельного участка, площадью 39 397 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между администрацией Голубицкого сельского поселения 

<

адрес> и ФИО2

В обоснование своих требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Голубицкого сельского поселения 

<

адрес> и ФИО2, по результатом торгов в форме открытого аукциона заключен, договор аренды № (далее - Договор).

Согласно указанному договору, ответчику предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером № общей площадью 39397 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, ст-ца ФИО4, в районе базы отдыха «Факел», разрешенное использование - для спортивных оздоровительно-восстановительных центров, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, который прилагается к настоящему договору и является его неотъемлемой частью. Настоящий договор является единственным документом, подтверждающим передачу участка от арендодателя арендатору с ДД.ММ.ГГГГ. Договор заключен сроком на 5 лет - с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Размер ежегодной арендной платы составляет 1 838 000 (один миллион восемьсот тридцать восемь тысяч) рублей 00 копеек.

В случае невнесения арендной платы в установленный настоящим договором срок, начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки. Арендодатель имеет право в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования земельным участком и досрочном расторжении в установленном порядке договора при невнесении арендной платы в течение одного квартала.

Право собственности на земельный участок с кадастровым номером № в ЕГРН не зарегистрировано и таким образом, земельный участок относится к не разграниченной государственной собственности, в связи с чем, в силу п. 2 ст. 3.3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГг. N137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями) находится в распоряжении администрации МО 

<

адрес>.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ истцом выявлена задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 729 407 (семьсот двадцать девять тысяч четыреста семь) рублей 67 копеек и задолженность по пене за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 25 511 (двадцать тять тысяч пятьсот одиннадцать) рублей 88 копеек. Общая сумма долга составляет 755 919 (семьсот пятьдесят пять тысяч девятьсот девятнадцать) рублей 55 копеек.

Ответчик нарушил принятое на себя денежное обязательство по внесению арендной платы за пользование спорным земельным участком. Также ответчиком земельный участок не используется, на его территории прорастает сорная растительность, следовательно, ответчиком допущено существенное нарушение договорных обязательств.

В связи с изложенным, администрацией МО Темрюкский район в адрес арендатора ФИО2 направлялось претензионное письмо от ДД.ММ.ГГГГ № об устранении допущенных арендатором нарушений условий договора, а в случае их не устранения - о расторжении договора аренды. Согласно отметке на уведомлении о вручении от ДД.ММ.ГГГГ, данная претензия ответчиком получена, однако действий по устранению нарушений по договору с его стороны не произведено.

В связи с изложенным, администрация МО 

<

адрес> вынуждена обратиться в суд с настоящим иском.

В ходе рассмотрения настоящего дела, ФИО2 заявлен встречный иск, в котором он просит в удовлетворении первоначального иска администрации МО Темрюкский район к ФИО2 о взыскании задолженности и расторжении договора аренды отказать в полном объеме и расторгнуть договор аренды земельного участка площадью 39 397 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, ст-ца ФИО4, в районе базы отдыха «Факел» от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между ФИО2 и администрацией Голубицкого сельского поселения 

<

адрес>.

В обоснование своих встречных исковых требований, ФИО2 указал, что вопреки доводам администрации, арендная плата за первый год аренды земельного участка по договору им была внесена в полном объёме. ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 было направлено арендодателю (администрации Голубицкого сельского поселения 

<

адрес>) заявление с просьбой о предоставлении равного по площади земельного участка, восточнее арендованного земельного участка, так как площадь арендуемого земельного участка, подлежащая фактическому использованию, не соответствует площади, предусмотренной договором аренды, а именно: неиспользуемая часть арендуемого земельного участка - это обрыв, что отражено на публичной кадастровой карте. То есть, арендодатель передал недвижимое имущество в аренду в состоянии, не соответствующем условиям договора. При этом, в случае отказа в предоставлении иного земельного участка, в указанном заявлении он просил рассмотреть вопрос о расторжении договора аренды №. Однако, в ответ на указанное заявление, ему было сообщено, что рассмотрение вопроса о замене земельного участка отнесено к компетенции администрации МО 

<

адрес>, а вопрос о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ был оставлен без ответа.

Согласно ответу на обращение ФИО2 в администрацию МО 

<

адрес>, ему сообщено, что правовые основания для обмена земельного участка отсутствуют, однако вопрос о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ также был оставлен без ответа.

ФИО2 считает, что арендодателем было допущено существенное нарушение условий договора аренды, так как фактическое состояние имущества (земельного участка) не соответствует его характеристикам и состоянию, отраженным в условиях договора, что является основанием для расторжения договора аренды.

В судебном заседании, представитель истца (ответчика по встречному иску) – администрации МО Темрюкский район, ФИО1, предъявленный иск поддержала, заявленные требования просила удовлетворить в полном объёме, сославшись на те же обстоятельства, в удовлетворении встречного иска ФИО2 просила отказать полностью, сославшись на его необоснованность.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО2 и его представитель ФИО3, в судебном заседании с предъявленным администрацией МО Темрюкский район иском не согласились, в удовлетворении заявленных требований просили отказать полностью, сославшись на их необоснованность, предъявленный встречный иск поддержали, заявленные встречные требования просили удовлетворить в полном объёме, по основаниям, изложенным в иске.

Представитель надлежащим образом извещенного о дате, времени и месте слушания дела третьего лица – администрации Голубицкого сельского поселения 

<

адрес>, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суду неизвестно.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав письменные доказательства, находит заявленный администрацией МО 

<

адрес> иск не подлежащим удовлетворению, а встречный иск ФИО2 – удовлетворению в полном объёме, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ, между ФИО2 – арендатором, и администрацией Голубицкого сельского поселения 

<

адрес> – арендодателем, заключен договор аренды земельного участка, заключаемого по результатам торгов в форме открытого аукциона №, по условиям которого ФИО2 предоставлен в аренду за плату земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером № общей площадью 39 397 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, ст-ца ФИО4, в районе базы отдыха «Факел», разрешенное использование - для спортивных оздоровительно-восстановительных центров, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, сроком на 5 (пять) лет - с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Договор зарегистрирован в установленном порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись регистрации №, ДД.ММ.ГГГГ.

Правоотношения сторон, сложившиеся из договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка, подлежат регулированию нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и общими нормами об обязательствах (№

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с нормами ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, размер арендной платы составляет в год 1 838 000 рублей, согласно итоговому протоколу 4-6 от ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.1 договора). Форма оплаты - единовременная, в течение 10 дней со дня подписания протокола от ДД.ММ.ГГГГ, в том числе задаток на участие в торгах в сумме 1 286 600 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 внесен задаток в размере 1 286 600 рублей, ДД.ММ.ГГГГ - сумма в размере 551 400 рублей, что подтверждается квитанциями об оплате.

Таким образом, за первый год аренды земельного участка, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 была внесена оплата арендной платы в полном объеме.

В силу п. 2 ст. 3.3. Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГг. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями) предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

Право собственности на земельный участок с кадастровым номером № в ЕГРН не зарегистрировано. Таким образом, земельный участок относится к не разграниченной государственной собственности и в этой связи, в настоящее время находится в распоряжении администрации МО 

<

адрес>.

Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 было направлено арендодателю (администрации Голубицкого сельского поселения 

<

адрес>) заявление (вх. №) с просьбой предоставить равный по площади земельный участок, восточнее арендованного земельного участка, так как площадь арендуемого земельного участка, подлежащая фактическому пользованию, не соответствует площади, предусмотренной договором аренды, а именно: неиспользуемая часть арендуемого земельного участка - обрыв, что отражено на публичной кадастровой карте на официальном интернет сайте Росреестра.

То есть, из указанного следует, что арендодатель передал ФИО2 недвижимое имущество в аренду в состоянии, не соответствующем условиям договора.

При этом, в случае отказа в предоставлении иного земельного участка, в указанном заявлении, учитывая п.п. 4.2.1, 5.5, 8.2 договора аренды, ФИО2 просил рассмотреть вопрос о расторжении договора аренды №.

Однако, в ответ на указанное заявление ФИО2 было сообщено, что рассмотрение вопроса о замене земельного участка отнесено к компетенции администрации МО 

<

адрес>, а вопрос о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ был оставлен без ответа.

Согласно ответу (исх. № № от ДД.ММ.ГГГГ) на обращение ФИО2 в администрацию МО 

<

адрес>, ему сообщено, что правовые основания для обмена земельного участка отсутствуют, при этом, вопрос о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ также был оставлен без ответа.

Расторжение договора аренды земельного участка в связи с его неиспользованием регулируется нормами гражданского и земельного законодательства, при этом суд руководствуется также правилами, изложенными в постановлениях Пленума и информационных письмах Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В п. 1 ст. 612 ГК РФ установлено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В соответствии с п. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Пунктом 1.2 договора аренды определено, что фактическое состояние участка соответствует условиям договора, то есть вся площадь, указанная в договоре (39 397 кв.м.) могла быть использована. Однако, данный факт не соответствует действительности, что не позволяет его использовать целиком. Представленные выписки свидетельствуют о том, что обнаруженные недостатки арендованного имущества не были оговорены ни в спорном договоре аренды, ни в аукционной документации, следовательно, при передаче земельного участка не могли быть известны арендатору.

В соответствии со ст. 620 ГК РФ, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, в договоре аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора.

Согласно п. 4.2, п.п. 4.2.1 договора, арендатор имеет право досрочно, по минованию надобности в земельном участке, расторгнуть договор, направив не менее чем за 90 календарных дней письменное предложение арендодателю о расторжении договора.

При расторжении договора аренды недвижимого имущества, подлежащего государственной регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, обязательства сторон договора прекращаются (пункт 2 статьи 453 ГК РФ), поэтому юридическая сила данного действия и правоустанавливающих документов должна быть также удостоверена государством, то есть соглашение о расторжении договора подлежит государственной регистрации.

Из представленной в суд переписки следует намерение ФИО2 на расторжение договора с ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, им предпринимались неоднократные попытки расторгнуть договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с условиями договора, в период отсутствия задолженности по арендной плате.

При таких обстоятельствах, односторонний отказ администрации МО Темрюкский район от договора аренды по основанию неоплаты арендных платежей арендатором юридического значения в данном случае иметь не может.

В силу ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено кодексом, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично (когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон) он считается соответственно расторгнутым или измененным.

По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в случаях, указанных в соглашении.

В рассматриваемом случае, стороны в договоре предусмотрели, что арендатор вправе потребовать его досрочного расторжения (пункт 4.2.1. Договора).

Условия для этого - предупреждение арендодателя не менее чем за 90 дней, а также исполнение арендатором обязанностей по оплате аренды, расходов, коммунальных и эксплуатационных услуг.

При этом договор считался расторгнутым с момента государственной регистрации соглашения об этом.

На основании этих условий, ФИО2, до обращения в суд, обращался (с соблюдением указанного срока) к арендодателю с требованием расторгнуть договор, но арендодатель отказался от расторжения договора, при этом не привел разумных причин для отказа в расторжении договора. Соответствующее соглашение между сторонами не достигнуто.

Таким образом, ввиду отсутствия соглашения о расторжении договора и его государственной регистрации, у ФИО2, как арендатора, возникло право требовать расторжения договора в судебном порядке.

Кроме того, необходимым отметить, что администрация МО 

<

адрес> (далее - истец) в исковых требованиях, руководствуясь статьями 309, 330, 614, 619 ГК РФ, ссылается на неисполнение ФИО2 обязательств по уплате арендных платежей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

В силу ч. 1 ст. 55 ГПК РФ, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Истец при определении суммы задолженности по арендной плате в спорный период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ исходил из согласованного сторонами в договоре аренды порядка исчисления ежегодного размера арендной платы.

Однако, из представленного расчета не представляется возможным установить, из каких соображений в задолженности начислены: суммы в размере 453 205 рублей 48 коп. от ДД.ММ.ГГГГ; 458 241 рублей 10 коп. от ДД.ММ.ГГГГ; 463 276 рублей 71 коп. от ДД.ММ.ГГГГ; 463 276 рублей 71 коп. от ДД.ММ.ГГГГ, тогда как этот период был ФИО2 оплачен.

Таким образом, требование о взыскании арендной платы не обосновано и данный расчет не может являться допустимым доказательством образовавшейся задолженности.

Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора виновная сторона несет имущественную и иную ответственность в соответствии с действующим законодательством и настоящим договором.

Суд пришел к выводу, что в данном случае, именно арендодателем допущены существенные нарушения договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключающиеся в предоставлении арендатору земельного участка, не соответствующего условиям договора и в отказе в расторжении договора, что повлекло необоснованное начисление арендной платы. 

Кроме того, в своём встречном иске, ФИО2 ссылается на то, что с администрации в его пользу надлежит взыскать 35 770 рублей оплаченной государственной пошлины.

Однако, поскольку данное требование не заявлено ФИО2 в просительной части его встречного иска, и также не заявлялось в судебном заседании, данное требование суд считает необходимым оставить без рассмотрения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.191-197 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении исковых требований администрации МО 

<

адрес> к ФИО2 о взыскании с задолженности по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 729 407 (семьсот двадцать девять тысяч четыреста семь) рублей 67 копеек; взыскать пени за несвоевременное внесение арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 25 511 (двадцать тять тысяч пятьсот одиннадцать) рублей 88 копеек; расторжении договора аренды земельного участка, площадью 39 397 кв.м., с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес>, ст-ца ФИО4, в районе базы отдыха «Факел» от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного между администрацией Голубицкого сельского поселения 

<

адрес> и ФИО2

Встречный иск ФИО2 к администрации МО 

<

адрес> о расторжении договора аренды земельного участка удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка площадью 39 397 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, ст-ца ФИО4, в районе базы отдыха «Факел» от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между ФИО2 и администрацией Голубицкого сельского поселения Темрюкского района.

Решение суда может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции в Краснодарский краевой суд, через Темрюкский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 18.06.2018г. 

Председательствующий С.А. Назаренко