Дело № 2-4707/20

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Краснодар 14 июля 2020 г. 

Советский районный суд г. Краснодара в составе:

судьи Масловой Н.А.,

при секретаре Ткаченко В.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «АВА-ДЕВЕЛОПМЕНТ» к ФИО1 дровне о расторжении договора участия в долевом строительстве и погашении регистрационной записи в ЕГРН, и гражданское дело по иску ФИО1 дровны к ООО «АВА-ДЕВЕЛОПМЕНТ» о взыскании денежных средств по договору долевого участия в строительстве, 

установил:

ООО «АВА-Девелопмент» обратилось в суд с иском к ответчику о расторжении договора участия в долевом строительстве и погашении регистрационной записи в ЕГРН. В обоснование заявленных требований, указало, что 31.08.2017 г. между ООО «Ава-Девелопмент» и ФИО1 заключен договор №-юг участия в долевом строительстве объекта недвижимого имущества, предназначенного для оказания услуг и обслуживанию населения, расположенный по адресу: город Краснодар, Карасунский внутригородской округ, 

<

адрес>. Согласно договору дольщик приобрел право требования к застройщику получения в собственность помещения под номером 1125, общей площадью 28,5 кв.м., на 11 этаже строящегося дома. Согласно п.4.1 договора цена составляет 2 308 500 руб., НДС не облагается. В соответствии с п.5.1 договора застройщик обязан передать участнику объект в 1-ом полугодии 2019 года. В связи с изменением концепции, а также предполагаемых сроков завершения строительства, неопределенностью вопроса по поводу продления разрешения на строительство, застройщик предлагал всем участникам заключить соглашение о расторжении договора долевого участия с выплатой процентов за пользование денежными средствами за весь период нахождения денежных средств у застройщика. Данное уведомление было отправлено 22.02.2019г. (трек-номер почтового отправления №) истец повторно обратился с предложением расторгнуть договор и вернуть деньги по договору участия 02.08.2019 г. (трек-номер почтового отправления №). На момент обращения с настоящим исковым заявлением большинство дольщиков подписало с истцом соглашения о расторжении договоров участия в долевом строительстве. Таким образом, в связи с выбытием большинства дольщиков, завершение строительства объекта отодвигается на неопределенное время, параметры объекта также существенно изменяются, что предполагает существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Просит суд расторгнуть договор участия в долевом строительстве от 31.08.2017 г. № № заключенный между ООО «Ава-Девелопмент» и ФИО1 дровной. Признать отсутствующим у ФИО1 права залога в отношении объекта долевого строительства: нежилое помещение с условным № расположенное на 11 этаже Апарт-отеля: объекта по оказанию услуг и обслуживанию населения расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Краснодар, Карасунский внутригородской округ, 

<

адрес>, возникшего на основании № от 31.08.2017 г. Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю погасить регистрационную запись ::№

Определением Советского районного суда г. Краснодара от 09.07.2020 г. гражданское дело № 2-4707/20 по иску ООО «АВА-Девелопмент» к ФИО1 о расторжении договора долевого участия в строительстве, с гражданским делом по иску ФИО1 к ООО «АВА-Девелопмент» о взыскании денежных средств по договору участия в долевом строительстве, объединены в одно производство.

В свою очередь ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «АВА-Девелопмент» о взыскании денежных средств по договору, участия в долевом строительстве. В обоснование заявленных требований указала, что 31.08.2017 г. между ФИО1 и ООО «АВА-ДЕВЕЛОПМЕНТ» заключен договор участия в долевом строительстве №- юг зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю. Согласно указанного договора ООО «АВА-ДЕВЕЛОПМЕНТ» обязалось построить Апарт-отель - нежилой объект строительства по адресу гор. Краснодар 

<

адрес> в Карасунском внутригородском округе г. Краснодара и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать в собственность участнику долевого строительства. Объект долевого строительства нежилое помещение условный № 1125 на 11-м этаже в Апарт-отеле, проектной площадью 28,5 кв.м, согласно приложению №2 к указанному договору на земельном участке с кадастровым номером №. Согласно п. 5.1. Договора срок передачи участнику объекта долевого строительства - в 1 полугодии 2019 г., то есть не позднее 30.06.2019 г. ООО «АВА-ДЕВЕЛОПМЕНТ» не выполнило это обязательство, превысив срок его неисполнения более чем на два месяца. ФИО1 свои обязательства по указанному договору выполнила в полном объеме и в соответствии с условиями договора оплатила 2 308 500 руб. 03.09.2019 г. ФИО1 в адрес застройщика заказным письмом с описью вложения отправила уведомление об отказе от исполнения в одностороннем порядке договора участия в долевом строительстве с требованием оплатить денежные средства в размере 2 308 500 руб. (номер почтового идентификатора №). Так как ФИО1 выполнила необходимые условия, договор долевого участия в строительстве № от 31.08.2017 года является расторгнутым с 03.09.2019 года, документы для погашения записи о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве многоэтажного жилого дома № от 31.08.2017 г. сданы в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по заявлению ФИО1 по расписке № от 26.04.2018 г. Просит суд взыскать с ООО «АВА-Девелопмент» в пользу ФИО1 денежные средства в размере 2 308 500 руб., компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб.

Представитель истца ООО «АВА-Девелопмент» в судебное заседание не явился, был надлежащим образом извещен о дате и времени слушания дела, представил суду заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя общества.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, надлежащим образом была извещена о дате и времени слушания дела, представила суду заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель ответчика по доверенности ФИО2 в судебное заседание не явился, был надлежащим образом извещен о дате и времени слушания дела, представил суду заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель третьего лица Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КК в судебное заседание не явился, был надлежащим образом извещен о дате и времени слушания дела, о причинах неявки суду не сообщил. Не просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

На основании ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии извещенных участников процесса.

Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

На основании ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом по делу установлено, что 31.08.2018 г. между ООО «АВА-Девелопмент» и ФИО1 заключен договор № участия в долевом строительстве объекта недвижимого имущества, предназначенного для оказания услуг и обслуживанию населения, расположенный по адресу: город Краснодар, Карасунский внутригородской округ, 

<

адрес>.

По указанному договору дольщик приобрел право требования к застройщику получения в собственность помещения под номером 1125, общей площадью 28,5 кв.м., на 11 этаже строящегося дома, расположенного по адресу: г. Краснодар, 

<

адрес> 

Согласно п. 5.1 договора застройщик обязан передать участнику объект в 1-ом полугодии 2019 года по акту приема-передачи.

Пунктом 4.1 договора определена цена, подлежащая уплате за право требования приобретения помещения в строящемся доме, которая составляет 2 308 500 руб., НДС не облагается. 

Обязательство по оплате приобретаемого помещения ФИО1 дровна исполнила в полном объеме.

ООО «АВА-Девелопмент» свои обязательства в установленный срок не исполнило.

В адрес ФИО1 были направлены уведомления с предложением расторгнуть договор в виду существенно изменившихся обстоятельств по взаимному соглашению.

Однако, указанные требования оставлены без удовлетвоерния.

В силу п. 10.2. договора № от 31.08.2017 г., договор может быть расторгнут по инициативе дольщика в одностороннем порядке в случае неисполнения Застройщиком обязательства по передаче Объекта в предусмотренный договором срок.

Судом установлено, что 03.09.2019 г ФИО1 в адрес застройщика заказным письмом с описью вложения отправила уведомление об отказе от исполнения в одностороннем порядке (трек-номер почтового отправления №).

В силу ст. ст. 309-310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ч. ч. 1 и 9 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Однако, согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ). 

Исходя из анализа п. 1 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ право требования расторжения договора долевого участия участником долевого строительства возникает у него при наличии одновременно двух условий: прекращение или приостановление строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства; наличие обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

Согласно ч. 4 ст. 9 указанного Федерального закона, в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Кроме того, согласно разъяснениям, изложенным в п. 30 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 04 декабря 2013 года, при наличии предусмотренного законом основания для одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора участия в долевом строительстве, он вправе расторгнуть договор во внесудебном порядке, направив застройщику соответствующее уведомление согласно ч. 4 ст. 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Договор считается расторгнутым во внесудебном порядке со дня направления указанного уведомления.

Принимая во внимание положения действующего законодательства, установленные обстоятельства, суд приходит к выводу, что достаточным основанием одностороннего расторжения (изменения) договора может признаваться одно лишь предположение о возможной неспособности стороны исполнить принятое на себя обязательство, в связи с чем находит основания для удовлетворения требований.

Разрешая исковые требования ООО «АВА-Девелопмент» о расторжении спорного договора, суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела ООО «АВА-Девелопмент» подписало с большинством участников долевого строительства нежилого здания - Апарт-отеля дополнительные соглашения о расторжении договоров и возврате денежных средств.

Срок разрешения на строительства Апарт-отеля № RU23306№ от 12.02.2015, выданного департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар, истек 06.05.2020 года.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 24 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, что понуждение участника долевого строительства к заключению соглашения о переносе срока передачи ему застройщиком объекта долевого строительства возможно только в случаях, предусмотренных законодательством (ст. 451 Гражданского кодекса РФ).

Согласно ч. 3 ст. 6 Закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК.

В соответствии со ст. 416 ГК обязательство, исполнение которого стало невозможным в силу объективных причин, прекращается.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 450 ГК изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором. 

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК, другими законами или договором. 

Согласно п. 1 ст. 451 ГК существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. 

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. 

В силу п. 2 ст. 451 ГК если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. 

Согласно п. 4 ст. 451 ГК изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях

Если адаптация договора невозможна либо в отношении его части неприемлема, то сторона, поставленная в невыгодное положение, может отказаться от договора. При длящихся обязательственных правоотношениях право на отказ договора заменяется правом на расторжение.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора (п. 3 статьи 451 ГК)

Согласно п. 4 ст. 1 ГК никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. 

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 1 Постановления Пленума ВС от 23.06.2015 г. № 25, п. 8 Постановления Пленума Постановления Пленума ВАС от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. 

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК).

В соответствии с п. 1 ст. 404 ГК суд вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.

Анализ материалов дела свидетельствует, о том, что, вступая в договорные отношения с дольщиками застройщик, исходил из того, что изменения обстоятельств, а именно невозможность продолжения строительства не произойдет. 

Изменение обстоятельств вызвано причинами, которые застройщик не мог одномоментно преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру договора. Кроме того, предпринял со своей стороны действия по минимизации убытков на стороне дольщиков, заблаговременно обратившись с предложением о расторжении и компенсации.

Разрешая исковые требования в части взыскания компенсации морального вреда, в размере 50 000 рублей, суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 25300-1 «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

В соответствии со ст. 151 ГК РФ, при определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями лица, которому причинен вред.

Согласно ст. 1101 ГК РФ характер нравственных страданий оценивается с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред и индивидуальных особенностей потерпевшего.

Учитывая изложенное, имеющиеся в материалах документы, а также тот факт, что требование о компенсации морального вреда вытекает из нарушения прав потребителя, суд считает возможным определить компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В соответствии с пунктом 24. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 г. N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» в случае частичного удовлетворения как первоначального, так и встречного имущественного требования, по которым осуществляется пропорциональное распределение судебных расходов, судебные издержки истца по первоначальному иску возмещаются пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. Судебные издержки истца по встречному иску возмещаются пропорционально размеру удовлетворенных встречных исковых требований.

Истцом ООО «АВА-Девелопмент» при подаче иска оплачена государственная пошлина в размере 6 000 руб. (л.д. 10), которая подлежит взысканию с ФИО1

Также при подаче иска истцом ФИО1 уплачена государственная пошлина в размере 14 743 руб. (л.д. 5а), с учетом удовлетворения заявленных исковых требований, подлежит взысканию с ответчика ООО «АВА-Девелопмент».

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

Исковые требования ООО «АВА-ДЕВЕЛОПМЕНТ» к ФИО1 дровне о расторжении договора участия в долевом строительстве и погашении регистрационной записи в ЕГРН – удовлетворить. 

Признать прекратившимся с 03 сентября 2019 года договор участия в долевом строительстве от 31 августа 2017 года №, заключенного между ООО «АВА-Девелопмент» и ФИО1 дровной на нежилое помещение с условным № 1125, на 11 этаже Апарт-отеля: объекта по оказанию услуг и обслуживанию населения, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Краснодар, Карасунский внутригородской округ, 

<

адрес>.

Признать отсутствующим у ФИО1 дровны права залога в отношении объекта долевого строительства: нежилое помещение с условным № 1125, на 11 этаже Апарт-отеля: объекта по оказанию услуг и обслуживанию населения расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Краснодар, Карасунский внутригородской округ, 

<

адрес>, возникшего на основании ДДУ № от 31.08.2017 г., регистрационная запись №.

Взыскать с ФИО1 дровны в пользу ООО «АВА-Девелопмент» уплаченную государственную пошлину в размере 6 000 (шесть тысяч) рублей.

Исковые требования ФИО1 дровны к ООО «АВА-Девелопмент» удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «АВА-Девелопмент» в пользу ФИО1 дровны денежные средства в размере 2 308 500 рублей, в счет компенсации морального вреда 5 000 рублей, а всего 2 313 500 (два миллиона триста тринадцать тысяч пятьсот) рублей.

Взыскать с ООО «АВА-Девелопмент» в пользу ФИО1 дровны государственную пошлину в размере 14 743 (четырнадцать тысяч семьсот сорок три) рубля.

Решение суда является основанием для внесения сведений Управлением федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю о расторжении договора участия в долевом строительстве № от 31.08.2017 г. и погашении регистрационной записи №.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Краснодарский краевой суд через Советский районный суд г. Краснодара в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Советского 

районного суда г. Краснодара Н.А. Маслова 

Мотивированное решение изготовлено: 20.07.2020 г.

Судья Советского 

районного суда г. Краснодара Н.А. Маслова