Дело № 2-231/2025

УИД 48RS0001-01-2024-005955-24

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 августа 2025 года город Липецк

Советский районный суд города Липецка в составе:

председательствующего судьи Сушковой Л.А.,

при секретаре Камышниковой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о понуждении к государственной регистрации договора залога недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о понуждении к государственной регистрации договора залога недвижимого имущества. В обоснование иска указал, что 03.07.2024 г. между ФИО1 и ФИО3 заключен договор цессии №3 об уступке прав требования задолженности к обществу «Милленикс». В тот же день между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор залога недвижимого имущества (ипотеки), по которому ФИО2 в обеспечение исполнения обязательств ФИО3 по договору цессии №3 от 03.07.2024 г. предоставил в залог (ипотеку) следующее недвижимое имущество-1/2 доли объекта незавершенного строительства площадью 745,8 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>. ФИО2 являясь единственным собственником объекта незавершенного строительства после заключения договора залога уклонился от его регистрации в ЕГРН. В настоящий момент обязательства ФИО3 обеспеченные залогом также не исполнены. Согласно п.3.1, 3.2 договора цессии за уступку прав требования ФИО3 обязалась выплатить ФИО1 компенсацию в размере 11 000 000 руб. в срок до 31.08.2024г. Просил обязать ФИО2 в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу зарегистрировать договор залога от 03.07.2024 г., произведя на основании указанного договора государственную регистрацию обременения- объекта залога в отношении ? доли объекта незавершенного строительства площадью 745,8 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: РФ, 

<

адрес>.

Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора привлечены ФИО3, ООО «Миленикс», ФИО4

В судебное заседание истец ФИО1, ответчик ФИО2, третьи лица ФИО3, ООО «Миленикс», ФИО4 не явились, о времени и месте судебного заседания извещались надлежащим образом, о причинах неявки суд не извещен.

Представитель истца ФИО1 по доверенности – ФИО5 в судебном заседании поддержал исковые требования, просил иск удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО2 по ордеру адвокат Тормышева М.А. в судебном заседании иск не признала, объяснила, что ФИО1 не принял должных мер для регистрации договора залога, телеграмма с просьбой явиться для регистрации договора залога была направлена 25.07.2024 г. на 26.07.2024 г., однако ответчик находился за пределами Липецкой области и не мог явиться на регистрацию. Денежные средства в размере 8 000 000 руб. были внесены на депозит Управления Судебного Департамента в Липецкой области в счет исполнения обязательств за третье лицо. Просила отказать в удовлетворении требований истца.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и оценив представленные суду доказательства, суд приходит к следующему.

В силу ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (п. 4 ст. 445 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В силу ст. 334 Гражданского кодекса РФ к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

Согласно ст. 334.1 Гражданского кодекса РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

На основании ст. 339 Гражданского кодекса РФ договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма. В договоре залога должны быть указаны предмет залога, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство. Стороны могут предусмотреть в договоре залога условие о порядке реализации заложенного имущества, взыскание на которое обращено по решению суда, или условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 339.1 Гражданского кодекса РФ установлено, что залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в случае, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1 ГК РФ).

В соответствии с абз. 3 пункта 1 статьи 10 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Согласно пункту 2 статьи 11 Федерального закона N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека, как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

В пункте 16 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2023 N 23 "О применении судами правил о залоге вещей" разъяснено, что залог недвижимой вещи (ипотека) подлежит государственной регистрации и как обременение считается возникшим с момента такой регистрации (статья 8.1, абзац первый пункта 1 статьи 339.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 2 статьи 11 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)") или с момента возникновения обязательства, обеспеченного ипотекой, если оно возникло после внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) записи об ипотеке (пункт 3 статьи 11 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Судом установлено, что 03.07.2024 г. между ФИО1 (цедент) и ФИО3 (цессионарий) И.М. заключен договор цессии №3 об уступке прав требования. 

Согласно п.1.1 договора Цедент уступает, а Цессионарий принимает в полном объеме следующие права требования:

Право требования (взыскания) задолженности к ООО «Милленикс» по договору инвестиционного займа №2 от 16.06.2020 года в сумме 6 000 000 руб., пени по пункту 3.2 договора 2 184 000 руб., по пункту 3.3 договора в сумме 2 916 000 руб., штрафной неустойки по п.3.5 договора в размере 1 800 000 руб. в соответствии с решением Арбитражного суда Липецкой области от 29.12.2022 г. по делу №А36-78/2022.

Право требования (взыскания) задолженности к ООО «Милленикс» по оплате судебных расходов на услуги представителя в размере 50 000 руб. в соответствии с определением Арбитражного суда Липецкой области от 28.07.2023 г. по делу №А36-78/2022.

Право требования (взыскания) задолженности к ООО «Милленикс» по договору №3255 от 24.01.2020 года основного долга в сумме 2 149309 руб. 43 коп., неустойки за период с 01.09.2020 по 13.03.2022 в сумме 465 986 руб. 06 коп., по договору №3663 от 21.09.2020 основного долга в сумме 505 272 руб. 14 коп., неустойки за период с 16.02.2021 г. по 13.03.2022 в сумме 179 226 руб. 08 коп., судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 33726 руб. 54 коп. в соответствии с решением Арбитражного суда Липецкой области от 30.06.2022 г. по делу №А36-8865/2021.

Право требования (взыскания) задолженности к ООО «Милленикс» по оплате судебных расходов на услуги представителя в размере 51954 руб. 62 коп., в соответствии с определением Арбитражного суда Липецкой области от 22.11.2022 г. по делу №А36-8865/2021.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что за уступку прав требования Цессионарий выплачивает Цеденту компенсацию в размере 11 000 000 руб.

03.07.2024 г. между ФИО2 (Залогодатель), ФИО1 (Залогодержатель) и ФИО3 (Должник) был заключен договор залога, по которому ФИО2 в обеспечение исполнения обязательств ФИО3 по договору цессии №3 от 03.07.2024 г. предоставил в залог (ипотеку) следующее недвижимое имущество-1/2 доли объекта незавершенного строительства площадью 745,8 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: РФ, 

<

адрес>.

Стоимость предмета залога, в пределах которой залогодержатель получает удовлетворение, составляет 11 000 000 руб. Изменение рыночной стоимости предмета залога не является основанием для изменения или прекращения залога. (п.1.3 договора залога).

Предмет залога принадлежит Залогодателю ФИО2 на праве собственности на основании договора купли - продажи объекта незавершенного строительства от 21.04.2021 г., о чем сделана запись регистрации № от 07.05.2021 года. (п.1.4 договора залога)

Пунктом 1.5 договора залога предусмотрено, что Залогодержатель (ФИО1) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Залогодателем обязательств по основному договору получить удовлетворение из стоимости предмета залога преимущественно перед другими кредиторами Залогодателя.

Согласно п.1.6 договора залога предмет залога не обременен какими-либо обязательствами залогодателя перед третьими лицами и свободен от их притязаний, под арестом или запретом не состоит.

В п.1.7 договора залога указано, что залогодатель гарантирует, что на момент заключения настоящего договора отсутствуют права третьих лиц на предмет залога (вещные права, права, возникающие из договоров аренды, ссуды и т.п.).

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Залогодателем обеспеченного залогом обязательства по основному договору для удовлетворения требований Залогодержателя может быть обращено взыскание на предмет залога. (п.4.1 договора).

По соглашению сторон предмет залога может быть заменен другим имуществом. (п.8.3).

Согласно выписке из ЕГРН правообладателями объекта незавершенного строительства площадью 745,8 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: РФ, 

<

адрес> является ФИО2 право залога ? доли объекта незавершенного строительства не зарегистрировано.

В соответствии с пунктом 4 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Согласно ст. 20 Закона государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

Решением Грязинского городского суда Липецкой области от 29.04.2025 года в удовлетворении иска ФИО3 к ООО «Энфилд», ООО «СпецЭнергоСтрой» о признании договоров уступки права требования (цессии) №1 от 26.07.2024 г., заключенного между ООО «СпецЭнергоСтрой» и ФИО1; №2 от 27.07.2024, заключенного между ООО «Энфилд» и ФИО1 отказано.

Из объяснений стороны истца ФИО1 следует, что ответчик ФИО2 уклоняется от регистрации договора залога. 

Доказательств того, что договор залога не заключен по вине истца ФИО1 либо истец препятствует в заключении указанного договора, материалы дела не содержат.

Принимая во внимание разъяснения, содержащиеся в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" о том, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор, названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь Гражданским кодексом Российской Федерации либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации), таким образом, требования истца, согласуются с нормами материального права, регулирующими возникшие правоотношения.

Анализируя представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что ФИО2, добровольно приняв на себя обязательства залогодателя, нарушает требования закона и без уважительных причин уклоняется от выполнения в добровольном порядке условий договора о государственной регистрации залога, что является основанием для удовлетворения требований истца о понуждении к государственной регистрации договора залога недвижимого имущества - объекта залога в отношении ? доли объекта незавершенного строительства площадью 745,8 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: РФ, 

<

адрес>.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о понуждении к государственной регистрации договора залога недвижимого имущества удовлетворить.

Обязать ФИО2 в течение 30 дней со дня вступления в законную силу решения суда зарегистрировать договор залога от 03.07.2024г. заключенного между ФИО2, ФИО1 и ФИО3.

Произвести на основании договора залога от 03.07.2024 года государственную регистрацию обременения объекта залога 1/2 доли объекта незавершенного строительства площадью 745,8 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: РФ, 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Липецкий областной суд через Советский районный суд г. Липецка в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий Л.А. Сушкова

Мотивированное решение изготовлено 09.09.2025 года.