Дело № 2-3390/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 июля 2019 года г. Липецк

Советский районный суд г. Липецка в составе:

председательствующего судьи Малыхиной А.Н., 

при секретаре Присекиной О.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «ДОМ.РФ» к ФИО1 и ФИО2 о взыскании кредитной задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

АО «ДОМ.РФ» обратилось с иском к ФИО1 и ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращения взыскания на заложенное имущество. В обоснование требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО КБ «Инвестрастбанк» и ФИО1, ФИО2 был заключен кредитный договор №-мск, по условиям которого ответчикам был предоставлен кредит в сумме 

<

данные изъяты> руб. под 

<

данные изъяты> % годовых на срок по 30.11.2028 года, с целевым назначением – для приобретения квартиры. Заемщики ФИО1 и ФИО2 по договору купли-продажи с использованием заемных денежных средств приобрели в общую долевую собственность 

<

адрес> по ул. 

<

адрес> 

<

адрес>. Указанная квартира является предметом ипотеки. В настоящее время законным владельцем закладной и залогодержателем предмета ипотеки является АО «Агенство ипотечного кредитования», наименование которого по распоряжению Федерального агенства по управлению государственным имуществом №-р от 02.03.2018 года изменено на АО «ДОМ.РФ». Ответчики обязались возвратить кредит и уплатить проценты, однако с августа 2018 года надлежащим образом договорные обязательства не исполняют, платежи по кредиту не производят, в связи с чем по состоянию на 05.12.2018 года образовалась задолженность в сумме 862 665.78 руб., которая включает: основной долг – 848 273,60 руб., проценты – 10 902,08 руб., пени – 3 490,10 руб. В адрес заемщиков 07.11.2018 года было направлено требование о полном досрочном исполнении кредитных обязательств, которое ими не исполнено. В связи с изложенными обстоятельствами истец просил в судебном порядке взыскать с ответчиков кредитную задолженность в сумме 862 665,78 руб. и судебные расходы по оплате госпошлины в размере 17 826,66 руб.; обратить взыскание на предмет залога – 

<

адрес> по ул. 

<

адрес> 

<

адрес> путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 1 640 000 руб. 

Представитель истца АО «ДОМ.РФ» и ответчики ФИО1 и ФИО2 в судебное заседание не явились, о дате и месте судебного разбирательства извещались надлежащим образом.

В предыдущем судебном заседании представитель истца АО «ДОМ.РФ» ФИО3 исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске. Дополнительно объяснила, что ответчики осуществили несколько платежей в большем размере, которые засчитаны в погашение кредита, однако этих платежей недостаточно, чтобы войти в график платежей. Кредитный договор не расторгнут, имеется просрочка платежей по основному долгу и процентам. Устно заявила об увеличении исковых требований до 869 519,04 руб. в связи с увеличением задолженности по состоянию на 07.06.2019 года.

В предыдущем судебном заседании ответчики ФИО1 и ФИО2 исковые требования не признали, размер задолженности по состоянию на 05.12.2018 года в сумме 862 665,78 руб. не оспаривали, объяснили, что они периодически осуществляли платежи в большем размере с целью погашения задолженности, но времени и денежных средств для того, чтобы войти в график платежей, им не хватило. 

Поскольку представитель истца АО «ДОМ.РФ» письменное заявление об увеличении размера исковых требований о взыскании задолженности по состоянию на 07.06.2019 года в сумме 869 519,04 руб. в суд не представила, судом определено рассмотреть дело по заявленным письменным исковым требованиям о взыскании с ответчиков кредитной задолженности по состоянию 05.12.2018 года в сумме 862 665,78 руб.

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ч. 1 ст. 819 Гражданского кодекса РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В соответствии с ч. 1 ст. 809 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. 

В силу ч. 1 ст. 810 Гражданского кодекса РФ установлено, что заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В силу ст. 811 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном пунктом 1 статьи 395 настоящего Кодекса, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 809 настоящего Кодекса. Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям, то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, кредитор вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами. 

Судом установлено, что 02.12.2013 года между ОАО Коммерческий Банк «Инвестрастбанк» (кредитор) и ФИО1, ФИО2 (солидарные заемщики) заключен кредитный договор №-мск, по условиям которого заемщикам был предоставлен кредит на сумму 

<

данные изъяты> руб. под 

<

данные изъяты> % годовых сроком 30.11.2028 для целевого использования – приобретения квартиры (л.д. 11 - 35). 

С использованием кредитных денежных средств ответчики ФИО1 и ФИО2 приобрели по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ 

<

адрес> по ул. 

<

адрес> 

<

адрес> (л.д. 74 - 80).

Право собственности ФИО1 и ФИО2 в равных долях на указанную квартиру зарегистрировано в установленном законном порядке 04.12.2013 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 247 - 252).

Пунктом 2.8 договора купли-продажи квартиры установлено, что права кредитора по кредитному договору (право на получения исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой в силу закона, без предоставления других доказательств существования этого обязательства) и право залога на квартиру, обременяемую ипотекой в силу закона, удостоверяется закладной, составляемой покупателем и выдаваемой в соответствии с законодательством РФ.

Квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>, ул. 

<

адрес>, 

<

адрес>, является предметом ипотеки, денежная оценка предмета ипотеки составляет 

<

данные изъяты> руб., что подтверждается закладной от 02.12.2013 года (л.д. 81 - 97). 

Права ОАО Коммерческий Банк Инвестрастбанк как залогодержателя в силу закона удостоверены надлежащим образом оформленной закладной.

По договору купли-продажи закладных №-мск от 01.02.2013 года ОАО Коммерческий Банк «Инвестрастбанк» передал права по закладной АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (л.д. 96). 

На основании распоряжения Федерального агентства по управлению государственным имуществом №-р от 02.03.2018 года фирменное наименование АО ««Агентство ипотечного жилищного кредитования» изменено на АО «Дом.РФ», что подтверждается сведениями из ЕГРЮЛ и Уставом АО «Дом.РФ» (л.д. 233 - 238). 

В соответствии с п. 1.1, п. 1.5 кредитного договора заемщики обязались возвратить кредит и уплатить проценты за пользование кредитом в порядке и сроки, установленные договором.

Пунктом п. 3.1.1 кредитного договора установлено, что проценты за пользование кредитом начисляются на остаток суммы кредита, исчисляемый на начало соответствующего процентного периода, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления кредита, и по дату фактического возврата кредита либо по дату вступления в силу соглашения сторон о расторжении настоящего договора в предусмотренных договором случаях включительно в зависимости от того, какая из дат наступит раньше, по процентной ставке, указанной в п.1.1.3 договора и с учетом положений п.п. 3.1.10.1 и 3.1.10.2 договора.

В соответствии с п. 3.1.4 кредитного договора заемщик возвращает кредит и уплачивает проценты путем осуществления ежемесячных платежей за первый процентный период, ежемесячных платежей, разового планового платежа и платежа за последний процентный период.

Согласно п. 3.1.10.1 договора в случае возникновения просроченного платежа кредитор начисляет проценты по ставке, установленной в п. 1.1.3 договора, на сумму кредита, указанную в графике платежей для соответствующего процентного периода, за период, равный количеству дней в соответствующем процентном периоде, и на просроченный платеж в счет возврата суммы кредита за каждый календарный день просрочки по дату фактического погашения просроченного платежа (включительно). Датой фактического погашения просроченного платежа, а также начисленных в соответствии с п.п.5.2-5.5 договора пеней (при наличии) является дата поступления денежных средств в счет погашения просроченного платежа и пеней (при наличии) на счет или в кассу кредитора в сумме, достаточной для полного погашения просроченного платежа и пеней при наличии).

В силу п. 3.1.10.2 кредитного договора при расчете процентов, начисляемых на просроченный платежа в счет возврата суммы кредита, допускается их округление по истечению каждого процентного периода, в котором просроченный платеж не был уплачен, а также по факту его полной либо частичной уплаты. Округление процентов производится по математическим правилам с точностью до копеек.

Согласно п. 5.2 договора при нарушении сроков возврата части-1 кредита заемщик уплачивает по требованию кредитора неустойку в виде пеней в размере 0,1% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы части-1 кредита за каждый календарный день просрочки до даты поступления просроченного платежа на счет кредитора (включительно).

Пунктом п. 5.3 договора установлено, что при нарушении сроков уплаты начисленных за пользование частью-1 кредита процентов заемщик уплачивает по требованию кредитора неустойку в виде пеней в размере 0,1% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по уплате процентов за каждый календарный день просрочки до даты поступления просроченного платежа на счет кредитора (включительно). 

В силу пунктов 4.4.1 кредитного договора кредитор имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по договору путем предъявления письменного требования о полном досрочном возврате суммы кредита, начисленных в соответствии с условиями договора, но неуплаченных процентов и суммы неустойки (при наличии) в следующих случаях: а) при просрочке осуществления заемщиком очередного ежемесячного платежа на срок более чем 30 (тридцать) календарных дней; б) при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 (двенадцати) месяцев, предшествующих дате обращения в суд, даже если каждая просрочка незначительна. 

По условиям п. 4.4.2 договора кредитор вправе обратить взыскание на недвижимое имущество при неисполнении заемщиком обязательств, предусмотренных в п. 4.4.1 договора.

Согласно п.6.2.4.1 залогодержатель имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств, удостоверенных настоящей закладной, путем предъявления письменного требования о полном досрочном возврате суммы кредита, начисленных в соответствии с условиями настоящей закладной, но неуплаченных процентов и суммы неустойки (при наличии), в следующих случаях: а) при просрочке осуществления должником очередного ежемесячного платежа, на срок более чем 30 (тридцать) календарных дней; б) при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 (двенадцати) месяцев, предшествующих дате обращения в суд, даже если каждая просрочка не значительна.

Согласно ст. 309, ст. 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованием закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Заемщики ФИО1 и ФИО2 ненадлежащим образом исполняли обязательства по возврату кредита и уплате процентов, в связи с чем по состоянию на 05.12.2018 года образовалась задолженность в сумме 862 665,78 руб., которая включает: основной долг – 848 273,60 руб., проценты – 10 902,08 руб., пени – 3 490,10 руб. (л.д. 194-200).

Ответчики расчет истца не оспорили, свой контррасчет суду не представили.

Суд принимает представленный истцом расчет кредитной задолженности, поскольку он произведен в соответствии с условиями законодательства и кредитным договором.

С учетом размера кредитной задолженности и периода неисполнения обязательств, суд не усматривает оснований для снижения пени, установленных ст. 333 Гражданского кодекса РФ.

07.11.2018 года истец направил заемщикам требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств, уведомив об обращении в суд с требованием обращения взыскания на предмет залога, которое ответчиками не исполнено (л.д. 201 - 209).

Поскольку заемщики обязательства по возврату суммы кредита и уплате процентов надлежащим образом не исполняли, то есть факт нарушения ФИО1 и ФИО2 условий кредитного договора, повлекший возникновение задолженности, установлен, что является существенным нарушением условий кредитного договора, а ответчиками не представлены доказательства, опровергающие заявленные требования, то суд приходит к выводу, что иск АО «ДОМ.РФ» о взыскании с ответчиков кредитной задолженности подлежит удовлетворению.

Таким образом, с ответчиков в пользу истца следует взыскать в солидарном порядке кредитную задолженность в сумме 862 665,78 руб. 

В соответствии с положениями ст. 348 Гражданского кодекса РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Должник и являющийся третьим лицом залогодатель вправе прекратить в любое время до реализации предмета залога обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено. Соглашение, ограничивающее это право, ничтожно.

В соответствии с п. 1 ст. 349 Гражданского кодекса РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.

В силу ч. 1 ст. 1 Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Согласно ч. 1 ст. 2 указанного Федерального закона ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке (ч. 1 ст. 3).

В соответствии со ст. 50 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

При расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.

Согласно ст. 51 Закона об ипотеке взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

На основании части 1 статьи 334 Гражданского кодекса РФ, Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в силу залога кредитор, по обеспеченному залогом обязательству, (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Из п.п. 6.2.4.2 закладной следует, что владелец закладной вправе обратить взыскание на предмет ипотеки при неисполнении требований залогодержателя в случаях, установленных п. 6.2.4.1 закладной: а) при просрочке осуществления заемщиком очередного ежемесячного платежа на срок более чем 30 (тридцать) календарных дней; б) при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 (двенадцати) месяцев, предшествующих дате обращения в суд, даже если каждая просрочка незначительна.

В соответствии со ст. 55.2 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" уведомление и требование, предусмотренные настоящим Федеральным законом, договором об ипотеке, направляются по адресу, указанному стороной договора об ипотеке, а также по месту нахождения юридического лица или по месту жительства физического лица, в том числе индивидуального предпринимателя. Уведомление направляется по почте заказным письмом с уведомлением о вручении или вручается адресату под расписку.

07.11.2018 года залогодателю ФИО1 было направлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств по двум адресам: 

<

адрес>-А 

<

адрес>; 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>. 

07.11.2018 года залогодателю ФИО2 было направлено аналогичное требование по двум адресам: 

<

адрес>; 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>. 

Данные обстоятельства подтверждаются почтовыми квитанциями ФГУП «Почта России» от 08.11.2018 года (л.д. 209).

Из информации УФМС по Липецкой области от 15.02.2019 года следует, что ответчик ФИО1 зарегистрирована по адресу: 

<

адрес>-А, 

<

адрес>; ответчик ФИО2 зарегистрирован по адресу: 

<

адрес>, ул

<

адрес>, 

<

адрес> (л.д. 246).

Исходя из положений ст. 55.2 Закона об ипотеке, направление уведомления имеет целью извещение заемщика о требовании досрочного исполнения денежного обязательства. 

Ответчики ФИО1 и ФИО2 не исполнили требования владельца закладной о досрочном исполнении денежного обязательства.

Исходя из изложенного, поскольку ответчиками нарушены условия кредитного договора и закладной: имеет место неоднократная просрочка платежей; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более чем три месяца, а сумма неисполненного обязательства более чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге, суд считает, что требование АО «ДОМ.РФ» об обращении взыскания на принадлежащую в равных долях ФИО1 и ФИО2 квартиру, являющуюся предметом залога, подлежит удовлетворению, поскольку основания для обращения взыскания на предмет залога наступили.

В силу ст. 350 Гражданского кодекса РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок.

Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке, либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.

В соответствии с ч. 2 ст. 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. 

Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

Как следует из отчета ООО «Липецкая оценка недвижимости» № 04-84 от 29.10.2013 года, рыночная стоимость предмета залога - 

<

адрес> по ул. 

<

адрес> составляет 

<

данные изъяты> руб. (л.д. 142).

Ответчики письменных объяснений о несогласии с указанной оценкой спорной квартиры, в суд не направили, свое заключение о стоимости заложенного имущества не представили, ходатайств о назначении товароведческой экспертизы для определения стоимости спорной квартиры не заявили. 

Таким образом, в соответствии с положениями ст. 54 Закона об ипотеке, на основании отчета оценщика суд устанавливает начальную продажную стоимость предмета залога – квартиры для публичных торгов в размере 1 640 000 руб. (2 050 000 х 80%).

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. 

Истцом АО «ДОМ.РФ» при подаче настоящего иска уплачена государственная пошлина в размере 17 826,66 руб., что подтверждается платежным поручением № 72103 от 17.12.2018 года. 

Поскольку иск удовлетворен, с ответчиков ФИО1 и ФИО2 в пользу истца АО «ДОМ.РФ» подлежит взысканию в равных долях возврат госпошлины в размере 8 913,33 руб. с каждого.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

взыскать с ФИО1 и ФИО2 в солидарном порядке в пользу АО «ДОМ.РФ» задолженность по кредитному договору №-мск от 02.12.2013 года в сумме 862 665 (восемьсот шестьдесят две тысячи шестьсот шестьдесят пять) руб. 78 коп. 

Взыскать с ФИО1 судебные расходы по оплате госпошлины в размере 8 913 (восемь тысяч девятьсот тринадцать) руб. 33 коп.

Взыскать с ФИО2 судебные расходы по оплате госпошлины в размере 8 913 (восемь тысяч девятьсот тринадцать) руб. 33 коп.

Обратить взыскание на заложенное имущество – 

<

адрес> по ул. 

<

адрес> 

<

адрес>, принадлежащую на праве общей долевой собственности ФИО1 и ФИО2, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену предмета ипотеки при его реализации в размере 

<

данные изъяты> (один миллион шестьсот сорок тысяч) руб. 

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Липецкий областной суд через Советский районный суд города Липецка в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья А.Н. Малыхина

Мотивированное решение

составлено 22.07.2019 г.