УИД: 47OS0000-01-2023-000358-24 дело № 3а-47/20241

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 18 апреля 2024 года

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ночевника С.Г.,

при секретаре Черкасовой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ленинградской области «Ленинградское областное учреждения кадастровой оценки» и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, 

установил:

ФИО1 обратился в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решение ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от №№ ОРС-47/2023/000364 (далее - Решение) об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере его рыночной стоимости и установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере рыночной стоимости 25455000 рублей на 31.08.2023. 

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> по адресу: 

<

адрес>. Кадастровая стоимость земельного участка составляет 57885020 руб. Как следует из отчета об оценке № 57-2023/ОКС от 06.09.2023 (далее - Отчет) рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 31.08.2023 составляет 25455000 руб. Решением отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной в Отчете, в связи с несоответствием представленного Отчета требованиям федеральных стандартов оценки. Однако оснований для отказа в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости не имелось, так как Отчет не содержат указанных в Решении ошибок. Превышение кадастровой стоимости земельного участка над его рыночной стоимостью нарушает права ФИО1, поскольку приводит к необоснованному завышению налоговых платежей.

В письменном отзыве административный ответчик ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» просил в удовлетворении заявленных требований отказать, ввиду несоответствия представленного Отчета нормам действующего законодательства в области оценочной деятельности, использовании неполных сведений, допущении расчетных и иных ошибки, повлиявших на итоговый результат определения рыночной стоимости. 

В письменном отзыве заинтересованное лицо Правительство Ленинградской области просило отказать в удовлетворении заявленных требований.

В судебное заседание представители заинтересованных лиц Управление Росреестра по Ленинградской области, ППК «Роскадастр», администрация муниципального образования Мичуринское сельское поселение муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области, будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени судебного заседания, не явились, в связи с чем, суд определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель административного истца ФИО2 в судебном заседании поддержала административные исковые требования в полном объеме. 

Представитель административного ответчика ФИО3 в судебном заседании возражал против признания Решения незаконным. Указал, что не оспаривает размер рыночной стоимости, определенный повторной судебной экспертизой.

Представитель заинтересованного лица Правительства Ленинградской области ФИО4 в судебном заседании поддержала позицию административного ответчика.

В соответствии с пунктами 1 и 5 ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

Согласно п.3 ст.66 Земельного кодекса РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка является действующей, результаты определения кадастровой стоимости которого затрагивают права и законные интересы ФИО1 в сфере налогообложения. В этой связи административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости. 

Постановлением Правительства Ленинградской области от 07.11.2022 № 796 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Ленинградской области земельных участков, за исключением случаев, предусмотренных частью 3 статьи 11 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, за исключением случаев, предусмотренных частью 3 статьи 11 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» расположенных на территории Ленинградской области, по состоянию на 01.01.2022.

Согласно ст.6 Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» до 01.01.2026 устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) с учетом следующих особенностей: в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (далее - решение); с даты, указанной в решении, в субъекте Российской Федерации: а) применяются положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости; б) не применяются положения статьи 22 Федерального закона № 237-Ф; в) рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» не осуществляется.

Постановлением Правительства Ленинградской области от 11.11.2021 № 713 установлена дата перехода к применению на территории Ленинградской области положений ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2026 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 01.01.2022.

В соответствии с распоряжением Правительства Ленинградской области от 24.08.2017 № 424-р реализация полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости на территории Ленинградской области, осуществляется ГБУ ЛО «ЛенКадОценка».

В ч.1 ст.22.1 Федерального закона № 237-ФЗ указано, что кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению физического лица, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этого лица.

Судом установлено, что 02.11.2011 за ФИО1 зарегистрировано право собственности на объект недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Категория земель – земли особо охраняемых территорий и объектов, виды разрешённого использования – объекты отдыха и туризма (пансионаты, базы и дома отдыха, туристические и спортивные базы, детские лагеря отдыха, детские дачи, кадастровая стоимость согласно выписке ЕГРН составляет 57885020 руб. 

27.09.2023 ФИО1 обратился в ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере его рыночной стоимости, составляющей на 31.08.2023 25455000 руб., приложив Отчет, выполненный оценщиком ФИО5, членом НП СРО «Сообщество профессионалов оценки». 

27.10.2023 ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» приняло решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости по следующим основаниям:

1) нарушены положения ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ;

2) в отчете приведены недостоверные сведения относительно рыночного диапазона цен для объекта оценки, не позволяющие составить представление о ценах предложений в сегменте рынка, к которому относится объект оценки. 

3) некорректные поправки в рамках сравнительного подхода привели к искажению стоимости объекта оценки. 

Определением Ленинградского областного суда от 14.12.2023 по настоящему административному делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО6

Согласно заключению эксперта № 06/2024 от 19.01.2024 при составлении Отчета допущены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, приведенные в решении ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 27.10.2023 в качестве оснований к отказу в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере его рыночной стоимости. Данные нарушения повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. 

Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 31.08.2023 определена экспертом, с учетом округления, в размере 36360000 руб.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО6 пояснила, что в материалах дела отсутствует договор электроснабжения, в связи, с чем вывод эксперта о наличии электроснабжения земельного участка сделан на основании следующего: на страницах 93-94 экспертного заключения представлены фотографии, на которых видно, что на земельном участке имеются строения, которые очевидно ранее эксплуатировались, а их эксплуатация была бы невозможна без электроснабжения. Объекты-аналоги №№ 1, 2 находятся в аренде земель лесного фонда, а земли лесного фонда не подразумевают запрет на строительство баз отдыха. На фотографиях, представленных в экспертном заключении видно, что объекты-аналоги №№ 1, 2 представлены под организацию баз отдыха (рекреация), и в лесной декларации имеется проект застройки земельного участка. Согласно объявлению объекта-аналога № 2, есть согласованный проект освоения лесного участка с целью постройки базы отдыха. Также, исходя из практики эксперта, аренда земель лесного фонда не накладывает ограничения на строительство баз отдыха. В объявлении объекта-аналога № 4 указано, что он предназначен для размещения объектов туризма (рекреация), также согласно расшифровке объекта-аналога № 4 имеется проект базы отдыха. Эксперт подтвердил, что для объекта-аналога № 4 определена категория земель – земли сельхозназначения, при этом отметил, что продавцом некорректно указан в объявлении вид разрешенного использования. Объект-аналог № 3 имеет вид разрешенного использования – строительство баз отдыха, в связи, с чем эксперт полагает, что изменение категории земельных участков является возможным. Экспертом в Заключении представлено как значение доверительного интервала (таблица № 1), так и значение расширенного интервала, при этом среднее значение интервалов одинаковое - 0,86, применение того или иного интервала не привело бы к ошибке. Верхнее либо нижнее значение интервала не были применены экспертом, поскольку объект-аналог должен как-либо отличаться по характеристикам (улучшающие или ухудшающие), в данном случае такого отличия по характеристикам экспертом не выявлено, в связи, с чем экспертом применено среднее значение. 

С учетом результатов судебной экспертизы № 06/2024 от 19.01.2024 и пояснений эксперта ФИО6 суд приходит к выводу, что при рассмотрении заявления ФИО1 у ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» имелись предусмотренные законом основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в Отчете.

Поскольку оспариваемое Решение соответствует нормативным правовым актам, принято уполномоченным органом и в установленные законом сроки, прав и законных интересов административного истца не нарушает, то оснований для признания его незаконным не имеется. 

В соответствии с ч.15 ст.22.1 Федерального закона № 237-ФЗ одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. 

Определением суда от 20.02.2024 по делу назначена повторная экспертиза в целях определения размеры рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку при проведении экспертизы экспертом ФИО6 использована неподтвержденная информация об инженерном обеспечении, как объекта оценки, так и объектов аналогов. Используя в качестве объектов-аналогов земельные участки с иной категорией земель – земли лесного фонда и земли сельскохозяйственного назначения, экспертом не проведена корректировка на отличие по указанному фактору. Выводы эксперта о том, что изменение категории земель сельскохозяйственного назначения в иную категорию не предоставляет никаких затруднений, признаны судом не мотивированными и основанными исключительно на предположении эксперта. Экспертом не проанализированы возможные ограничения на перевод земельных участков (объекты-аналоги № 1-4) из одной категории в другую, а также возможные ограничения на застройку земельных участков категории земель лесного фонда и сельскохозяйственного назначения и не учтены в расчетах, что могло оказать существенное влияние на стоимость оцениваемого земельного участка. 

Согласно заключению повторной судебной экспертизы № 41-3а-47/2024 от 20.03.2024, выполненной экспертом ФИО7, (далее – Заключение экспертизы №41-За-47/2024), рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> по состоянию на 31.08.2023 с учетом округления равна 43600000 руб.

Проведенное экспертом исследование, осуществлялось на основе общенаучных методов познания, в том числе на основе системного подхода, анализа и синтеза, логического и сравнительного анализа, метода группировки и обобщения, экспертного анализа, методов научной классификации, табличных и графических приемов визуализации данных, систематизации и сопоставления данных, компьютерного моделирования и расчетов, подходов и методов в оценочной деятельности. Выполнение тестового расчета, а также выполненной верификация модели по определению рыночной стоимости объекта экспертизы с использованием независимого источника информации, показали, что модели стоимости, которые использованы в расчетах, являются устойчивыми при изменении количества объектов-аналогов, а полученный результат рыночной стоимости объекта экспертизы находится в интервале рыночной стоимости.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО7 пояснил, что защищая законные интересы собственников недвижимости, Федеральные законы №237-Ф3 и № 135-ФЗ позволяют выбрать дату установления рыночной стоимости, в том числе с учетом тенденций на рынке недвижимости. В данном случае между датой оценки (31.08.2023) и датами публикации предложений по объектам-аналогам с марта 2023 г. по март 2024 г. на рынке земельных участков для размещения объектов отдыха и туризма никаких существенных событий не происходило, в этом интервале времени были стабильные рыночные условия для объекта экспертизы. Речь идет именно о событиях, каких было немало в новейшей истории РФ, но за последние 6-7 месяцев таких событий не было.

Если отсортировать собранные объекты-аналоги по датам публикаций по отношению к дате определения стоимости (31.08.2023), до и после, то из 21-го собранного по установленным в Заключении эксперта №41-За-47/2024 правилам осталось бы только 10, опубликованных до указанной даты определения стоимости (31.08.2023), и 11 - после указанной даты. При этом среднее значение цены предложения для указанных 10 объектов-аналогов повысилось бы с 1 092 р./м2 до 1 340 р./м2, а медианное значение с 576 р./м2 до 1 000 р./м2. По мнению эксперта, определение рыночной стоимости на базе 21 собранного объекта-аналога в заключении эксперта №41-За-47/2024 от 20.03.2024, является более надежной, законной и достоверной основой, так как приводит к результатам, которые лучше сбалансированы и изначально показывают более вероятную величину стоимости, чем при использовании найденных только 10 объектов-аналогов, опубликованных до указанной даты определения стоимости. 

Получение математических моделей (выражений или формул для расчета рыночной стоимости) из матриц сформированной исходной информации осуществлялось экспертом на основе двух наборов стандартных функций электронных таблиц: ФИО8, ЛГРФПРИБЛ, а определение рыночной стоимости объекта экспертизы осуществлялось путем подстановки в полученные уравнения (модели стоимости) параметров объекта исследования с помощью встроенных в табличный редактор функций: ТЕНДЕНЦИЯ и РОСТ.

Задача математического моделирования по определению рыночной стоимости объекта экспертизы решалась в Заключении эксперта №41-За-47/2024 в пяти расчетных итерациях и одной тестовой.

1-я итерация - 18 объектов-аналогов и 5 ценообразующих факторов. Аналоги 2 и 3 согласно текстам объявлений оказались не свободными земельными участками, а комплексом объектов недвижимости - базой отдыха. Они были удалены экспертом из расчетной выборки аналогов. Аналог №9 также был исключен из выборки, так как фактически этот земельный участок предназначен для ИЖС. После удаления из выборки 3- х указанных выше объектов-аналогов (№№2,3 и 9) экспертом была составлена матрица свойств (скорректированных цен и факторов стоимости), включающая 18 объектов-аналогов и объект экспертизы.

2-я итерация расчетов - 16 объектов-аналогов и 5 ценообразующих факторов. Во второй итерации расчетов из выборки были исключены два аналога (№1 и №10), для которых в 1-й итерации расчетов наблюдались максимальные абсолютные ошибки аппроксимации. В результате показатели качества модели улучшились. Количество аналогов снизилось до 16.

3-я итерация расчетом - 16 объектом-аналогом и 4 ценообразующих фактора. В третьей итерации расчетом им модели был исключен фактор удаленности от КАД в связи с тем, что расчеты показали низкие значения веса этого фактора.

4-я итерация расчетом - 12 объектов-аналогов и 4 ценообразующих фактора. В четвертой итерации расчетов из модели были исключены объекты-аналоги №5, II, 17,18 с высокими значениями ошибки аппроксимации. Значения К2 повысились до 94%, средняя ошибка апроксимации (СОА) снизилась до 15%, а максимальная ошибка апроксимации (МОЛ) до 28%.

5-я итерация расчетов - 8 объектов-аналогов и 4 ценообразующих фактора. В пятой итерации расчетов м выборке экспертом были исключены из выборки ОА №7 и N14. Значение R2 увеличилось до 97%, СОА уменьшилось до 9%, а МОА - до 25%. Коэффициент Спирмена повысился для линейной модели до значения rs 96,7%, а для экспоненциальной модели - до rs=98.3%.

6-я итерация расчетов - тестовая: 4 объекта-аналога и I ценообразующий фактор. На шестой итерации экспертом были использованы только 4 аналога (№№4,19,20,21) и один ценообразующий фактор - расположение относительно водоема. Такая упрощенная модель стоимости использовалась только для тестирования основной модели, которая включала 4-5 ЦОФ.

Оценивая заключение судебной экспертизы с учетом пояснений эксперта, суд полагает, что оно соответствует требованиям ч.2 ст.82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и его результаты, с указанием примененных методов, ссылки на использование нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные вопросы.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст.307 Уголовного кодекса РФ за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное высшее образование, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, длительный стаж экспертной работы.

Оснований не доверять представленному заключению судебной экспертизы у суда не имеется.

В судебном заседании представитель административного истца заявил ходатайство о проведении дополнительной экспертизы, мотивировав его тем, что эксперт ФИО7 не применил в расчетах корректировку на изменение цен на период с августа 2023 года по март 2024 года, при этом сравнение экспертом произведено с объектами-аналогами на дату производства экспертного исследования февраля-март 2024 года, что привело к искажению итогового результата оценки.

Заявленное ходатайство отклонено судом, поскольку в судебном заседании экспертом даны исчерпывающие пояснения относительно экспертного заключения, также им обосновано, что проведение дополнительной экспертизы не приведет к существенному изменению размера рыночной стоимости, при этом суд исходил из того, что рыночная стоимость всегда носит вероятностный характер. 

Принимая во внимание, что представленный административным истцом Отчет требованиям законодательства об оценочной деятельности не соответствует, а выводы о размере рыночной стоимости объекта недвижимости, приведенные в заключение судебной экспертизы № 06/2024 от 19.01.2024, являются необоснованными и неподтвержденными, суд приходит к выводу о наличии оснований для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, согласно заключению судебной экспертизы № 41-3а-47/2024 от 20.03.2024

Согласно ч. 1 ст. 103 Кодекса административного судопроизводства РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В соответствии с п. 1 ст. 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам. 

Как указано в ч.1 ст.111 КАС РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, присуждаются стороне, в пользу которой состоялось решение суда. 

Вместе с тем, как разъяснено в п.31 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.

В ходе рассмотрения настоящего дела проведена проведена повторная судебная экспертиза экспертом ФИО7, стоимость которой составила 95000 руб., а также истцом оплачена государственная пошлина в размере 300 руб. 

Так как в рамках нового правового регулирования, введенного ст.22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, не происходит оспаривание кадастровой стоимости, а лишь установление кадастровой стоимости в размере рыночной, то удовлетворение требования ФИО1 об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости не свидетельствует о том, что административный ответчик является лицом, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу, поскольку административный ответчик не оспаривал право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, указанной в заключение повторной судебной экспертизы.

Таким образом, судебные расходы за проведение повторной судебной экспертизы в размере 95000 рублей следует возложить на административного истца, и оснований для взыскания в пользу административного истца уплаченной государственной пошлины не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

отказать в удовлетворении административного искового заявления ФИО1 о признании незаконным решение государственного бюджетного учреждения Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» от 27.10.2023 № ОРС-47/2023/000364 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, по адресу: 

<

адрес> в размере его рыночной стоимости равной 43600000 (сорок три миллиона шестьсот тысяч) рублей по состоянию на 31 августа 2023 года.

Взыскать с административного истца ФИО1 в пользу ООО «РМС-ОЦЕНКА» расходы на оплату судебной экспертизы в размере 95000 (девяносто пять тысяч) рублей. 

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья С.Г. Ночевник

В окончательной форме решение изготовлено 27 апреля 2024 года.