Дело № 2-3-252/2024

64RS0042-03-2024-000360-71

Решение

Именем Российской Федерации

27 августа 2024 года р.п. Ровное

Энгельсский районный суд Саратовской области в составе:

председательствующего судьи Красновой А.Р.,

при секретаре судебного заседания Сердолиевой А.Б.,

с участием представителя истца по доверенности ФИО1,

ответчика, представителя третьего лица ФИО2 - ФИО3,

представителя ответчика по доверенности ФИО4, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ровенской районной администрации Ровенского муниципального района Саратовской области к ФИО3 о взыскании задолженности по договору аренды,

установил:

Ровенская районная администрация Ровенского муниципального района Саратовской области (далее – Администрация) обратилась в суд с иском, увеличив исковые требования, к ФИО3 о взыскании задолженности по договору аренды. Требования мотивирует тем, что распоряжением Главы объединенного муниципального образования Ровенского района от ДД.ММ.ГГГГ №-р акционерному обществу открытого типа «Ровноеагропромснаб» предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок (в целях размещения производственных и административных помещений), площадью 26690 кв.м по адресу: 

<

адрес>, р.

<

адрес>. Во исполнение данного распоряжения между Администрацией объединенного муниципального образования Ровенского района и АО «Ровноеагропромснаб» ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды указанного земельного участка №-А-П. Согласно п. 2.2 договора он вступает в законную силу с даты его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области. ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация данного договора. На предоставленном земельном участке находятся производственные и административные помещения, принадлежащие ФИО3 на праве собственности. Арендная плата рассчитана согласно приложению № к договору и вносится арендатором ежеквартально по реквизитам, указанным в договоре (п. 3.2 договора). Размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке: ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год, в случае изменения базовой ставки арендной платы, в том числе методики расчета арендной платы, показателей, влияющих на размер арендной платы и ее составляющие в соответствии с данной методикой. А также в других случаях, предусмотренных нормативными правовыми актами РФ и Саратовской области. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляются арендатору, являются обязательными для него и составляют неотъемлемую часть договора. Новый размер арендной платы устанавливается с даты, указанной в уведомлении, и не требует заключения дополнительного соглашения к договору (п. 3.6 Договора). Арендная плата по договору начисляется с момента подписания договора сторонами (п. 3.3 договора). В связи с приобретением ФИО3 у ФИО2 зданий и сооружений на данном земельном участке все обязанности по оплате арендной платы переходят новому владельцу данных зданий с даты государственной регистрации. С ДД.ММ.ГГГГ собственником зданий является ФИО3 В 2023-2024 годах арендная плата за использование земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, определяется в соответствии с Постановлением Правительства Саратовской области №-П от ДД.ММ.ГГГГ «Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения» и с учетом дополнений. Внесенных постановлением Правительства Саратовской области от ДД.ММ.ГГГГ №-П с 2014 года, с решением Ровенского районного собрания Ровенского муниципального района Саратовской области от ДД.ММ.ГГГГ №, основой расчета является кадастровая стоимость арендуемых земельных участков, которая дифференцирована применительно к каждому отдельно взятому земельному участку. В соответствии с Выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, кадастровая стоимость земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, р.

<

адрес>, составляет 4108433 руб. 52 коп. Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ за ответчиком числится задолженность по арендной плате с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 246601 руб. 69 коп., пени за нарушение срока внесения арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 62212 руб. 36 коп. Задолженность по арендной плате ответчиком до настоящего времени не погашена. Претензию истца от ДД.ММ.ГГГГ № о погашении задолженности по арендной плате ответчик оставил без ответа. Арендная плата является источником формирования доходной части бюджета Ровенского муниципального района, в связи с чем неуплата платежей по договору аренды нарушает права и законные интересы Ровенского муниципального района. Решением Ровенского районного собрания Ровенского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ № Администрация объединенного муниципального образования Ровенского района Саратовской области переименована в Ровенскую районную администрацию Ровенского муниципального района Саратовской области. Просит взыскать с ответчика в свою пользу задолженность по договору аренды №-А-П от ДД.ММ.ГГГГ в размере 308814 руб. 05 коп., из них задолженность по уплате арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 246601 руб. 69 коп., пени за нарушение срока внесения арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 62212 руб. 36 коп. 

Представитель истца в судебном заседании увеличенные исковые требования поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить, дала пояснения аналогичные изложенным в иске. 

Ответчик в судебном заседании исковые требования не признал в полном объеме, его представитель ФИО4 поддержал его позицию, представив письменный отзыв на иск и дополнения к нему, в которых указал следующее. На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 владеет на праве собственности 4 нежилыми зданиями, расположенными по адресу: 

<

адрес>, р.

<

адрес>, строения 1, 2, 3, 4. Договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, а также дополнительные соглашения к нему не содержат указания об автоматическом переходе права аренды при продаже арендатором расположенных на нем объектов недвижимости. Соглашение о замене стороны в обязательстве сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ не заключалось. В связи с этим обязанность по оплате задолженности у ответчика за аренду земельного участка не возникла. Арендодатель не изъявил желания расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, не предложил заключить дополнительное соглашение к договору о смене арендатора. Таким образом, полагает, истец способствовал образованию задолженности, что следует расценить как злоупотребление правом. Просил учесть материальное положение ответчика, семья которого является многодетной, факт переплаты третьим лицом ФИО2 в рамках исполнительных производство по ранее вынесенным судебным решениям о взыскании с него задолженности по арендной плате. 

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2, будучи надлежащим образом извещенным о дне, времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явился, представил в суд письменное заявление о невозможности участия в судебном заседании, ходатайством о назначении в качестве его представителя ФИО3, который представил его письменную позицию по делу, согласно которой ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 заключен договор субаренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, согласно п. 1.1 которого арендатор предоставляет субарендатору во временное пользование за плату земельный участок площадью 26690 кв.м, кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, р.

<

адрес>. Пунктом 2.1 договора установлена арендная плата 30000 рублей в месяц. За время действия договора ФИО3 выплатил ФИО2 наличными денежные средства в размере 150000 рублей. 

Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав материалы дела, заслушав выступления сторон, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Сторона по делу самостоятельно определяет характер правоотношений, и если считает, какое-либо ее право нарушено, то определяет способ его защиты в соответствии со ст. 12 ГК РФ, а суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных прав.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ст. 609 ГК РФ).

На основании п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу пп. 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) акты земельного законодательства основываются на принципе платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским и земельным законодательством.

Судом установлено, что распоряжением Главы объединенного муниципального образования Ровенского района от ДД.ММ.ГГГГ №-р акционерному обществу открытого типа «Ровноеагропромснаб» предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок (в целях размещения производственных и административных помещений), площадью26690 кв.м по адресу: 

<

адрес>, р.

<

адрес>. Во исполнение данного распоряжения между Администрацией объединенного муниципального образования Ровенского района и АО «Ровноеагропромснаб» ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды указанного земельного участка №-А-П. Согласно п. 2.2 договора он вступает в законную силу с даты его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области. ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация данного договора (л.д. 9-16). 

Согласно дополнительному соглашению № к договору аренды №-А-П от ДД.ММ.ГГГГ находящегося в государственной собственности земельного участка, на основании заявления конкурсного управляющего АООТ «Ровноеагропромснаб» и ФИО2 в связи с продажей производственных и административных помещений по адресу: 

<

адрес>, р.

<

адрес> преамбула договора аренды изложена в следующей редакции: «Администрация ОМО Ровенского района Саратовской области в лице главы муниципального образования Ровенского района Р.С.Ю., действующего на основании Устава объединенного муниципального образования от ДД.ММ.ГГГГ, именуемый в дальнейшем «Арендодатель», и гражданин ФИО2, 

<

данные изъяты>, в лице ФИО5, 

<

данные изъяты> действующий на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, именуемый в дальнейшем «Арендатор», и именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договора о нижеследующем:». Соглашение вступает в силу с даты его государственной регистрации в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Указанное дополнительное соглашение зарегистрировано в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Саратовской области ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 17).

Арендная плата за арендованный земельный участок рассчитывается согласно приложению 1, вносится арендатором согласно графику платежей, указанному в приложении 1, путем перечисления суммы на счет арендодателя. Арендная плата по договору начисляется с момента заключения договора. Исполнением обязательства по внесению арендной платы является поступление денежных средств на счет арендодателя и предоставление в отдел экономики и собственности администрации Ровенского муниципального района документов, подтверждающих оплату в течение 5 календарных дней после осуществления оплаты. Размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке: ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год; в случае изменения базовой ставки арендной платы, в том числе методики расчета арендной платы, показателей, влияющих на размер арендной платы и ее составляющие в соответствии с данной методикой, а также в других случаях, предусмотренных нормативно-правовыми актами РФ и Саратовской области. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендатору, является обязательным для него и составляет неотъемлемую часть договора. Арендатор может быть уведомлен об изменении арендной платы через средства массовой информации. Новый размер арендной платы устанавливается с даты, указанной в уведомлении. Заключение дополнительного соглашения не требуется (п. 3.1-3.6 договора) (л.д. 12-16). 

На вышеуказанном земельном участке находятся производственные и административные помещения, принадлежавшие ФИО2, собственником которых с ДД.ММ.ГГГГ является ФИО3 (л.д. 25-41).

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Арендные отношения регулируются главой 34 ГК РФ и ст. 22 ЗК РФ. Названные правовые нормы не содержат положений о сохранении договора аренды на прежних условиях в случае смены арендаторов ввиду отчуждения имущества.

Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон предусмотрено только ст. 617 ГК РФ, которая в спорных правоотношениях не применима.

Согласно ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (п. 1).

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (п. 3).

В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Вместе с тем, указанная норма земельного законодательства предусматривает исключительно переход к новому собственнику здания права пользования соответствующей частью земельного участка, занятого этим зданием, но не сохраняет действие прежнего договора аренды и не порождает обязанностей по уплате арендных платежей, предусмотренных договором, заключенным ранее между собственником земельного участка и предыдущим владельцем здания, строения, сооружения, находящегося на чужом земельном участке.

После продажи ФИО2 расположенных на спорном земельном участке объектов недвижимости ФИО3 с последним договор аренды, либо дополнительное соглашение к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ истцом не заключались.

Переход права пользования земельным участком на условиях аренды не означает автоматической замены стороны в обязательстве по договору аренды.

Согласно п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Действующее законодательство предусматривает, что отношения, возникающие в результате фактического пользования имуществом без установленных законом либо договором оснований, регулируются положениями главы 60 ГК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 настоящего Кодекса.

Согласно ч. 2 ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Суд учитывает, что использование земельного участка является платным, отсутствие договорных правоотношений между сторонами не исключает возмездности пользования земельным участком под принадлежащим ответчику имуществом и не освобождает его от обязанности произвести оплату за такое пользование, факт использования ответчиком земельного участка в спорный период подтвержден, в том числе, нахождением на нем объектов недвижимости, принадлежащих ему на праве собственности.

Вместе с тем, исходя из положений ст. 46 Конституции Российской Федерации, ст. 11 ГК РФ заинтересованным лицам гарантировано право судебной защиты нарушенных или оспариваемых прав и (или) законных интересов их прав и свобод.

В силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности истец определяет, защищать ему или нет свое нарушенное или оспариваемое право (ч. 1 ст. 4 ГПК РФ), к кому предъявлять иск (п. 3 ч. 2 ст. 131 ГПК РФ) и в каком объеме требовать от суда защиты (ч. 3 ст. 196 ГПК РФ).

В силу ст. 11, 12 ГК РФ истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорному правоотношению, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты. Избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Избрание ненадлежащего способа защиты нарушенного права является самостоятельным основанием к отказу в удовлетворении предъявленного иска, поскольку означает отсутствие подлежащего рассмотрению требования.

При таких обстоятельствах ввиду отсутствия между истцом и ответчиком договорных обязательств суд приходит к выводу, что исковые требования истца о взыскании с ФИО3 задолженности по договору аренды земельного участка №-А-П от ДД.ММ.ГГГГ не подлежат удовлетворению, поскольку ФИО3 стороной указанного договора не является. 

Принимаемое судом решение не лишает истца возможности обратиться в суд, избрав надлежащий способ защиты своих прав. 

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований Ровенской районной администрации Ровенского муниципального района Саратовской области к ФИО3 о взыскании задолженности по договору аренды, отказать.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд в апелляционном порядке, через Энгельсский районный суд Саратовской области (р.п. Ровное), в течение месяца со дня принятия мотивированного решения суда.

Мотивированное решение суда принято 30 августа 2024 года.

Судья А.Р. Краснова