Дело № 3А-435/2017

098а

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

13 декабря 2017 года г. Красноярск 

Красноярский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Андриишина Д.В., 

рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело № 3А-435/2017 по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Базис» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Базис» (далее – ООО «Базис») обратилось с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, мотивируя тем, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, и земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>

По результатам государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 04 мая 2017 года для земельных участков с кадастровыми номерами № и № установлена кадастровая стоимость в размере 11 709 046 рублей 38 копеек и 10 312 027 рублей 25 копеек соответственно.

По итогам независимой оценки стоимости земельных участков, выполненной ООО «Альянс-Оценка» и представленной в отчетах № 4682 (учетный № 4682зу-2017) и № 4683 (учетный № 4683зу-2017) от 18 октября 2017 года, по состоянию на 04 мая 2017 года, рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами № и № составляет 1 762 000 рублей и 1 472 000 рублей соответственно.

Установление кадастровой стоимости земельного участка, не соответствующей его рыночной стоимости нарушает права истца, поскольку ООО «Базис» является плательщиком земельного налога, размер которого рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельных участков, в связи с чем, 23 октября 2017 года ООО «Базис» обратилось с заявлениями о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, однако, решениями Комиссии от 03 ноября 2017 года № 165 и № 166 в удовлетворении заявления было отказано.

Просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 1 762 000 рублей, определенной по состоянию на 04 мая 2017 года; установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 1 472 000 рублей, определенной по состоянию на 04 мая 2017 года.

Поскольку административным истцом заявлено ходатайство о рассмотрении административного искового заявления в порядке упрощенного (письменного) производства и от ответчиков и заинтересованных лиц возражений относительно применения порядка упрощенного (письменного) производства не представлено, суд на основании п. 2 ст. 291 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассматривает административное дело в порядке упрощенного (письменного) производства, о чем вынесено соответствующее определение от 08 декабря 2017 года.

В письменных пояснениях представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Красноярскому краю (далее - Управление Росреестра по Красноярскому краю) ФИО1, действующая на основании доверенности, возражений относительно административного искового заявления и изложенных в нем доводов не привела.

Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра»), Правительство Красноярского края, администрация Емельяновского района Красноярского края, администрация города Красноярска возражения относительно административного искового заявления и изложенных в нем доводов не представили.

Исследовав материалы дела, суд полагает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

На основании пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2)

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 21 июля 2014 года № 225-ФЗ, вступившего в силу 22 июля 2014 года) результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (часть 1). 

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 4).

Судом установлено, что ООО «Базис» на основании договоров купли-продажи от 12 декабря 2012 года № 1 и № 2 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> и земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 21 декабря 2012 года и от 25 декабря 2012 года соответственно (т. 1 л.д. 11, 12).

Согласно выпискам из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 20 октября 2017 года, по состоянию на 04 мая 2017 года, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 11 709 046 рублей 38 копеек, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 10 312 027 рублей 25 копеек (т. 1 л.д. 9, 10).

Вышеуказанная кадастровая стоимость земельного участка определена на основании Актов определения кадастровой стоимости земельных участков от 04 мая 2017 года Управления Росреестра по Красноярскому краю (т. 1 л.д. 124-127)

Земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 6 527 кв.м отнесен к категории земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: производственно-складская база.

Земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 5 131 кв.м отнесен к категории земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: занимаемый зданием холодного склада и производственной территорией.

23 октября 2017 года (вх. № 36734 и № 36736) ООО «Базис» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, созданную Приказом Росреестра от 21 ноября 2011 года № 453 с заявлениями о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, № с приложением необходимых для этого документов (т. 1 л.д. 13-14).

Решениями Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 03 ноября 2017 года № 165 и № 166 заявления ООО «Базис» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости отклонены, поскольку, как указано в данных решениях, оформление и содержание отчетов об оценке не соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным Федеральными стандартами оценки (т. 1 л.д. 15-20).

Оспаривая указанную кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчеты об оценке № 4682 (учетный № 4682зу-2017) и № 4683 (учетный № 4683зу-2017) от 18 октября 2017 года, выполненные ООО «Альянс-Оценка» (оценщик ФИО2), в которых по состоянию на 04 мая 2017 года, рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами № и № составляет 1 762 000 рублей и 1 472 000 рублей соответственно (т. 1 л.д. 35-158, т. 2 л.д. 1-114).

Согласно ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с пунктом 7 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценке (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 297, подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (п. 11 ФСО № 1).

Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (п. 24 ФСО № 1).

Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации (п. 27 ФСО № 1).

Судом установлено, что при оценке земельных участков оценщиком применен сравнительный подход, в рамках которого использован метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06 марта 2002 года № 568-р, применение метода сравнения продаж предполагает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов) по общему правилу должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводится сравнение значения корректировок.

Оформление и содержание отчетов об оценке № 4682 (учетный № 4682зу-2017) и № 4683 (учетный № 4683зу-2017) от 18 октября 2017 года соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. 

Достоверность данных, содержащихся в отчетах, участвующими в деле лицами не опровергнута и не оспаривалась, доказательств иного размера рыночной стоимости не представлено и ходатайств о назначении экспертизы не заявлено.

У суда нет оснований ставить под сомнение выводы оценщика о том, что, по состоянию на 04 мая 2017 года рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами № и № составляет 1 762 000 рублей и 1 472 000 рублей соответственно.

Таким образом, заявленный административным истцом размер рыночной стоимости земельных участков подтверждается совокупностью достоверных, допустимых и достаточных доказательств.

Поскольку в соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельных участков, не соответствующие действительной рыночной стоимости этих объектов, нарушают права административного истца, подлежащие восстановлению путём установления кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.

С учетом изложенного, кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами №, № должна быть определена по состоянию на 04 мая 2017 года равной их рыночной стоимости в размере 1 762 000 рублей и 1 472 000 рублей соответственно, которая подтверждена соответствующими доказательствами.

Учитывая, что установленная судом кадастровая стоимость используется, в том числе для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном ст. 5 Налогового кодекса Российской Федерации, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, датой обращения ООО «Базис» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, № следует считать дату поступления соответствующего заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости – 23 октября 2017 года.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление общества ограниченной ответственностью «Базис» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №; категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: производственно-складская база; общей площадью 6 527 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере его рыночной стоимости – 1 762 000 рублей, определенной по состоянию на 04 мая 2017 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №; категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: занимаемый зданием холодного склада и производственной территорией; общей площадью 5 131 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере его рыночной стоимости – 1 472 000 рублей, определенной по состоянию на 04 мая 2017 года.

Датой обращения общества ограниченной ответственностью «Базис» с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, № считать 23 октября 2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Красноярского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.

Судья Красноярского краевого суда Д.В. Андриишин