Дело № 2-3048/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

16 октября 2018 года 

Советский районный суд города Омска в составе председательствующего судьи Ерофеевой Н.А., при секретаре Гашиловой А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Омске гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «УК «РЕГИОНСЕРВИС» о взыскании долга по договору аренды, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с указанным иском, в его обоснование указав, что 14.12.2017 по договору купли- продажи является собственником нежилого помещения, общей площадью 227,5 кв.м., расположенного по адресу: адрес. 01.02.2018 с организацией ответчика заключен договор аренды, при этом, ранее у нее имелись однородные договорные отношения с ФИО2 указывая на наличие долга перед ним по арендной плате, рассчитанного исходя из установленного договором размера арендной платы в размере 66 400 рублей в месяц, просил взыскать с ООО «УК «РЕГОИНСЕРВИС» в его пользу задолженность по аренде нежилого помещения с декабря 2017 – июль 2018 в размере 245 800 рублей, неустойку по договору аренды в размере 7 873 рубля 55 копеек.

Истец ФИО1 в судебном заседании участия не принимал, извещен надлежащим образом.

Представитель истца ФИО3 ( по доверенности) исковые требования поддерживал, указал, что он действуя на основании нотариальной доверенности от ФИО1, ФИО2 заключал с ООО «УК «РЕГИОНСЕРВИС» договора аренды с 2015 – 2018, в т.ч. договор аренды 01.11.2017 между ФИО2 и ответчиком, 01.02.2018 между ФИО1 и ООО «УК «РЕГИОНСЕРВИС». 14.12.2017 ФИО2 продала спорное помещение ФИО1 Ответчик за период с 14.12.2017 по июль 2018 производил оплату по договору не в полном объеме. По акту сверки взаимных расчетов задолженность на 24.07.2018 составляла 159000 рублей. Обратился в досудебном порядке по погашению долга, но до настоящего времени задолженность по договору аренды не оплачена. 

Представитель истца ФИО4 (по доверенности) заявленные требования поддержал, просил удовлетворить в полном объеме, указав, что с 14.12.2017 истец является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: адрес. С декабря 2017 года и июль 2018 года арендная плата ответчиком погашена частично. 01.11.2017 между ФИО2 и ответчиком был заключен договор аренды указанного нежилого помещения. Срок действия договора аренды с 01.11.2017- 31.01.2018. Поскольку ФИО2 продала ФИО1 нежилое помещение -14.12.2017, ответчик не освобождал помещение, считает, что арендную плату необходимо рассчитывать с декабря 2017 по июль 2018 по условиям договора аренды от 01.02.2018. 

Представитель ответчика ФИО5, являющийся директором ООО «УК «РЕГИОНСЕРВИС», заявленные исковые требования не признал, указал, что задолженность перед истцом отсутствует, поскольку арендная плата организацией вносилась в соответствии с договором аренды от 01.02.2018. С периодом задолженности не согласен, поскольку договор с ФИО1 заключен 01.02.2018, а не с 14.12.2017. Кроме того, обратил внимание, что в данных правоотношениях, представляемая им организация является налоговым агентом, и перечисляла в контролирующие органы налог на доходы физических лиц. При этом, не отрицал, что фактически организация в спорном нежилом помещении располагалась в декабре 2017 года и январе 2018 года до заключения договора аренды от 01.02.2018 с ФИО1 При этом, не смог пояснить по задолженности по договору аренды от 01.11.2017 с ФИО2 в период декабрь 2017.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с положениями ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу, которое вправе удостовериться в личности представляемого и сделать об этом отметку на документе, подтверждающем полномочия представителя. Правила названного Кодекса о доверенности применяются также в случаях, когда полномочия представителя содержатся в договоре, в том числе в договоре между представителем и представляемым, между представляемым и третьим лицом, либо в решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В материалы дела представлен договор аренды нежилого помещения от 01.02.2018, по условиям которого ФИО1 в лице ФИО3 передал за плату во временное пользование и владение ООО «УК «РЕГИОНСЕРВИС» нежилое помещение, общей площадью 227,5 кв.м., расположенное по адресу: адрес. Последний, в свою очередь, обязался не позднее третьего числа расчетного месяца без выставления счета арендодателем производить оплату арендной паты в сумме в сумме 66 400 рублей. Срок аренды установлен с 01.02.2018 по 31.12.2018. Также стороны договорились, что за несвоевременное внесение платы, ФИО1 вправе требовать уплаты неустойки в размере 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ (л.д. 19-23).

Из доверенности, нотариально удостоверенной 22.01.2018, следует, что ФИО1 уполномочил ФИО3 управлять и распоряжаться, принадлежащим ему на праве собственности спорным нежилым помещением, в частности передавать в аренду, подписывать акты приема-передачи, производить сверки расчетов (л.д. 7-8). 

Кроме того, 01.11.2017 был заключен договор аренды между ФИО2 в лице представителя ФИО3 и ответчиком. По условиям которого, ООО «УК «РЕГИОНСЕРВИС» производит оплату арендной паты в сумме в сумме 66 400 рублей не позднее третьего числа расчетного месяца без выставления счета арендодателем Срок аренды установлен с 01.11.2017 по 31.12.2017. 

14.12.2017 между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор купли- продажи нежилого помещения, общей площадью 227,5 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> П. Указанный объект принят ФИО1-14.12.2017 ( л.д. 29-33)

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости следует, что истец ФИО1 является собственником нежилого помещения, общей площадью 227,5 кв.м., расположенного по адресу: адрес, с 28.12.2017 (л.д. 92-94).

В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Разрешая заявленные требования по существу, суд не может согласиться ни с позицией истца о необходимости взыскания задолженности по арендной плате именно с 14.12.2017, ни с позицией стороны ответчика об отсутствии задолженности в указанный период.

Так, вопреки доводам ФИО1 задолженность по арендной плате надлежит рассчитывать с 28.12.2017 – именно с той даты, когда было зарегистрировано право собственности на объект недвижимости, поскольку именно с этого момента в соответствии с действующим законодательством, у истца появилось право распоряжения имуществом. В связи с изложенным, суд не может принять во внимание аналогичный договор аренды, в котором арендодателем выступала ФИО2, а также акт сверки, подписанный ФИО3 и ООО «УК «РЕГИОНСЕРВИС» за 2015-2016г.г. в период начисления арендной платы с 14.12.2017-27.12.2017.

Также, несостоятельными суд считает доводы стороны ответчика об отсутствии задолженности.

Согласно ст. 207 НК РФ налогоплательщиками налога на доходы физических лиц признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации.

В соответствии со ст. 210 НК РФ при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах.

В силу ст. 224 НК РФ налоговая ставка устанавливается в размере 13 процентов.

В силу статьи 208 Налогового кодекса Российской Федерации для целей главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации к доходам от источников в Российской Федерации относятся доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации, и иные доходы, получаемые налогоплательщиком в результате осуществления им деятельности в Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 226 Налогового кодекса Российской Федерации российские организации, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, указанные в пункте 2 этой же статьи, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика Налогового кодекса Российской Федерации и уплатить сумму налога, исчисленную в соответствии со статьей 224 Налогового кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 226 Налогового кодекса Российской Федерации (действовавшему в спорный период) исчисление сумм и уплата налога в соответствии с настоящей статьей производятся в отношении всех доходов налогоплательщика, источником которых является налоговый агент, за исключением доходов, в отношении которых исчисление и уплата налога осуществляются в соответствии со статьями 214.1, 214.3, 214.4, 214.5, 227, 227.1 и 228 настоящего Кодекса с зачетом ранее удержанных сумм налога.

Как установлено подпунктом 1 пункта 1 статьи 228 Налогового кодекса Российской Федерации, исчисление и уплату налога в соответствии со статьей 228 Налогового кодекса Российской Федерации производят физические лица - исходя из сумм вознаграждений, полученных от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных трудовых договоров и договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества.

Таким образом, организация, выплачивающая физическому лицу арендную плату за арендуемое у него жилое помещение, признается налоговым агентом в отношении таких доходов физического лица и, соответственно, должна исполнять обязанности по исчислению, удержанию и перечислению в бюджет налога на доходы физических лиц в порядке, предусмотренном статьей 226 Кодекса.

К таким документам, можно отнести справку о состоянии расчетов по налогам, сборам, взносам по состоянию на спорный период исполнения договора аренды, выписку из лицевого счета организации по конкретным суммам и периодам по договору аренды, и. т.п.

Статьей 24 Налогового кодекса Российской Федерации установлена обязанность для налоговых агентов правильно и своевременно исчислять, удерживать из денежных средств, выплачиваемых налогоплательщикам, и перечислять налоги в бюджетную систему Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 46 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность взыскания с налогового агента суммы неуплаченного налога, которая может быть реализована только в случае удержания налоговым агентом причитающихся к уплате в бюджет сумм налога. До этого момента должником бюджета является не налоговый агент, а налогоплательщик (пункт 2 статьи 45 Кодекса).

Из представленных в материалы дела платежных поручений за спорный период не следует, что обществом с дохода, выплаченного ФИО1 за аренду нежилого помещения, был исчислен, удержан и перечислен НДФЛ.

Во всех платежных документах за период с 26.02.2018 – 31.08.2018 получателем указан ФИО3, в качестве назначения платежа – оплата по договору аренды нежилого помещения от 01.02.2018 (л.д. 48-84). При этом судом не принимаются произведенные ответчиком платежи в декабре 2017, поскольку из назначения платежа усматривается оплата по договору аренды от 01.12.2016 ( л.д. 88-91)

Таким образом, сумма задолженности по договору аренды нежилого помещения рассчитывается судом за период с 28.12.2017 по 31.07.2018, поскольку как было установлено судом и не оспаривалось сторонами, право собственности у истца возникло именно с указанной даты и организация ответчика фактически использует нежилое помещение с декабря 2017 по настоящее время. 

Задолженность ООО «УК «РЕГИОНСРВИС» составляет 61 839 рублей 54 копейки. Указанная сумма получена судом следующим образом: с 28.12.2017 -31.12.2017 сумма арендной платы составляет 1863 рубля 54 копейки: (66 400 / 31 день) х 4 дня-13% НДФЛ). Далее, с 01.01.2018-31.07.2018 -(66 400 х 7) + 2 142) – 13%НДФЛ = 406 239 рублей 54 копейки. Из указанной суммы судом вычтена сумма в размере 344 400 рублей, оплаченная организацией ответчика по представленным платежным поручениям. 

В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем кодексе.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Судом достоверно установлено, что ответчик свои обязательства, предусмотренные договором аренды, надлежащим образом и в установленный срок не исполнил, следовательно, у истца обоснованно возникло право требования восстановления нарушенного права, а именно право требовать взыскания с ответчика неустойки, образовавшейся, вследствие просрочки исполнения обязательств, предусмотренных договором.

Сумма неустойки составляет 5 791 рубль 65 копеек, и ее расчет выглядит следующим образом. 

1 863,54

28.12.2017

02.01.2018

6

7.75

1 863,54 * 6 * 1/300 * 7.75%

2,89 р.

59 631,54

03.01.2018

02.02.2018

31

7.75

59 631,54 * 31 * 1/300 * 7.75%

477,55

117 399,54

03.02.2018

25.02.2018

23

7.75

117 399,54 * 23 * 1/300 * 7.75%

697,55 р.

145 167,54

26.02.2018

05.03.2018

8

7.5

145 167,54 * 8 * 1/300 * 7.5%

290,34 р.

120 167,54

06.03.2018

13.03.2018

8

7.5

120 167,54 * 8 * 1/300 * 7.5%

240,34 р

80 167,54

14.03.2018

02.04.2018

20

7.5

80 167,54 * 20 * 1/300 * 7.5%

400,84 р.

137 935,54

03.04.2018

05.04.2018

3

7.25

137 935,54 * 3 * 1/300 * 7.25%

100,00 р.

128 535,54

06.04.2018

08.04.2018

3

7.25

128 535,54 * 3 * 1/300 * 7.25%

93,19 р.

108 535,54

09.04.2018

19.04.2018

11

7.25

108 535,54 * 11 * 1/300 * 7.25%

288,52 р

93 535,54

20.04.2018

27.04.2018

8

7.25

93 535,54 * 8 * 1/300 * 7.25%

180,84 р

53 535,54

28.04.2018

02.05.2018

5

7.25

53 535,54 * 5 * 1/300 * 7.25%

64,69 р

111 303,54

03.05.2018

09.05.2018

7

7.25

111 303,54 * 7 * 1/300 * 7.25%

188,29 р

91 303,54

10.05.2018

02.06.2018

24

7.25

91 303,54 * 24 * 1/300 * 7.25%

529,56 р.

149 071,54

03.06.2018

02.07.2018

30

7.25

149 071,54 * 30 * 1/300 * 7.25%

1 080,77 р.

206 839,54

03.07.2018

08.07.2018

6

7.25

206 839,54 * 6 * 1/300 * 7.25%

299,92 р

196 839,54

09.07.2018

11.07.2018

3

7.25

196 839,54 * 3 * 1/300 * 7.25%

142,71 р

176 839,54

12.07.2018

24.07.2018

13

7.25

176 839,54 * 13 * 1/300 * 7.25%

555,57 р.

161 839,54

25.07.2018

01.08.2018

8

7.25

161 839,54 * 8 * 1/300 * 7.25%

312,89 р.

146 839,54

02.08.2018

08.08.2018

7

7.25

146 839,54 * 7 * 1/300 * 7.25%

248,40 р.

126 839,54

09.08.2018

21.08.2018

13

7.25

126 839,54 * 13 * 1/300 * 7.25%

398,49 р

91 839,54

22.08.2018

27.08.2018

6

7.25

91 839,54 * 6 * 1/300 * 7.25%

133,17 р

71 839,54

28.08.2018

30.08.2018

3

7.25

71 839,54 * 3 * 1/300 * 7.25%

52,08 р.

61 839,54

31.08.2018

31.08.2018

1

7.25

61 839,54 * 1 * 1/300 * 7.25%

14,94 р.

5791,65

На основании ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 ГПК РФ.

Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК ПФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. 

С учетом размера удовлетворенных исковых требований ФИО1, суд на основании ст. 98 ГПК РФ считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца расходы по государственной пошлины в размере 2 229 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «УК «РЕГИОНСЕРВИС» в пользу ФИО1 задолженность по арендной плате в размере 61 839 рублей 54 копейки (с учетом НДФЛ), неустойку в размере 5 791 рубль 65 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 229 рублей.

В остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд через Советский районный суд города Омска путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 22.10.2018.

Судья Н. А. Ерофеева