39RS0001-01-2025-004315-44

Дело № 2-4367/2025

РЕШЕНИЕ

 

именем Российской Федерации

20 октября 2025 г. г. Калининград

Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи 

Мануковской М.В.

при секретаре 

ФИО1

с участием представителя истца

ФИО2

представителя ответчика 

ФИО3

представителя третьего лица 

ФИО4

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области к обществу с ограниченной ответственностью «УК Сервисград» о понуждении совершить определённые действия,

УСТАНОВИЛ:

В рамках проведенного инспекционного контроля Министерством регионального контроля (надзора) Калининградской области на основании жалоб и заявлений граждан, проживающих по адресу: 

<

...> были выявлены нарушения в части содержания и обслуживания указанного МКД. 

Функции по управлению указанным домом осуществляет ООО «УК Сервисград». 

Министерством регионального контроля (надзора) Калининградской области в адрес ООО «УК Сервисград» неоднократно вносились предписания об устранении нарушений лицензионных требований, которые оставлены без должного реагирования, в следствии чего, общество было привлечено к административной ответственности, полагая права и законные интересы граждан, проживающих в указанном доме, нарушенными, истец с учетом уточнения иска, просит суд обязать восстановить систему отопления (радиаторы и стояки отопления) на межэтажных площадках обеих лестничных клеток в доме 

<

адрес> в течение 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда, взыскать судебную неустойку в размере 1000 руб. за каждый день неисполнения судебного решения по истечении 30 дней с момента вступления судебного акта в законную силу по день фактического исполнения.

Представитель истца ФИО2 в ходе судебного заседания настаивала на удовлетворении требований, дополнительно указав, что в ходе рассмотрения настоящего дела ООО «УК Сервисград» частично исполнило требования предписания, в связи с чем, истец отказался от ряда требований, относительно системы отопления приобщили дополнительные письменные пояснения, просили принять во внимание, что нарушение системы отопления в местах общего пользования влияет на температурно-влажностный режим дома, что в свою очередь окажет влияние на прочность и жесткость конструктивных элементов, поскольку требуется восстановление отдельных элементов отопительной системы, то данный вид работ не носит капитального характера, собственники жилья в МКД не могут принимать решения, ухудшающие нормативные требования к содержанию, обслуживаю и нормативно-эксплуатационным параметрам жилого фонда.

Представитель ответчика ФИО3 просила в иске отказать, обращала внимание, что демонтаж радиаторов был произведен неустановленными лицами до перехода дома на обслуживание к ООО «УК Сервисград», отсутствие радиаторов в местах общего пользования не оказывают влияния на баланс теплообмена, а также качество теплоносителя в жилых помещениях, дом готов к отопительному сезону имеются паспорта готовности, акты промывки системы отопления, акты проведения испытаний на прочность и плотность теплового оборудования, акты опрессовки внутренней системы теплопотребления, работы по восстановлению отопительной системы МОП носят капитальный характер, что подтверждено техническим заключением, кроме того, собственники выразили свою позицию по вопросу необходимости монтажа трубороводов отопления (протокол б/н от 18.09.2025), где жильцы постановили решение «против».

Представитель третьего лица МУП «Калининградтеплосеть» ФИО4 оставляла решение суда на усмотрение суда, указав, что не располагает информацией о демонтаже отопительной системы МОП МКД, а также проектно-технической документацией, просила принять во внимание, что внешней границей сетей теплоснабжения, входящей в состав общего имущества, является внешняя граница стены МКД, после чего начинается зона ответственности управляющей организации, которая обязана обеспечить состояние внутридомовых инженерных систем отопления на уровне необходимом для предоставлении коммунальной услуги надлежащего качества.

От третьего лица АО "Россети Янтарь" поступили пояснения об отсутствии на балансе электрических сетей в зоне эксплуатационной ответственности.

Третье лицо ФИО5 участия в судебном заседании не принимали, извещены надлежаще.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему 

В силу ст. 4 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) жилищное законодательство регулирует отношения по поводу содержания и ремонта жилых помещений; управления многоквартирными домами. 

Согласно ст. 10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему. 

В силу ч. 6 ст. 15 ЖК РФ многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя общее имущество. 

В соответствии со ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Частями 1, 1.1. ст. 161 ЖК РФ определено, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества. 

Частью 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в п. 6 ч. 2 ст. 153 Кодекса, либо в случае, предусмотренном ч. 14 ст. 16.1.Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных ст. 157.2 Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Частью 3 ст. 39 ЖК РФ предусмотрено, что Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации. Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 утверждены указанные Правила далее – Правила № 491).

Пунктом 6 Правил № 491 предусмотрено, что в состав общего имущества многоквартирного дома включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

Согласно пункту 10 Правил N 491 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.

Подпунктами "а", "з" пункта 11 Правил N 491 установлено, что содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя: осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан; текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.

Статьей 36 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" предусмотрено, что безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения. 

Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, которыми определены требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью, в том числе, обеспечения выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фонда или уполномоченными управляющими и организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда (п. 1.1 Правил). 

Из пункта 3.2.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 (далее – Правила №170), следует, что организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить исправное состояние строительных конструкций, отопительных приборов и трубопроводов, расположенных на лестничных клетках, и нормативный температурно-влажностный режим на лестничных клетках. 

Согласно пункту 4.2.1.1 Правил N 170 организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечивать: заданный температурно-влажностный режим внутри здания; исправное состояние стен для восприятия нагрузок (конструктивную прочность); устранение повреждений стен по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития; тепло - и влагозащиту наружных стен. 

Согласно п. 3.2.5. названных Правил лестничные клетки должны иметь температуру воздуха и воздухообмен согласно установленным требованиям. 

Пунктом 4.8.14 данных Правил в отношении лестничных клеток: помещение должно регулярно проветриваться, температура воздуха - не менее + 16 град. C. 

В силу п. 5.1.1. указанных Правил №170 системы теплоснабжения (котельные, тепловые сети, тепловые пункты, системы отопления и горячего водоснабжения) жилых зданий должны постоянно находиться в технически исправном состоянии и эксплуатироваться в соответствии с нормативными документами по теплоснабжению (вентиляции), утвержденными в установленном порядке. Пунктом 5.1.2. Правил предусмотрено, что эксплуатация системы центрального отопления жилых домов должна обеспечивать наладку системы отопления, ликвидацию излишне установленных отопительных приборов и установку дополнительных в отдельных помещениях, отстающих по температурному режиму.

В п. 18 Постановления Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения" (вместе с "Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме") в числе общих работы, выполняемых для надлежащего содержания систем водоснабжения, отопления и водоотведения в многоквартирных домах предусмотрено восстановление работоспособности (ремонт, замена) оборудования и отопительных приборов, водоразборных приборов (смесителей, кранов и т.п.), относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме. 

В соответствии с п.п. 9 п. «В» Приложения № 4 (Правила № 170) к работам, выполняемым обслуживающей организацией при подготовке жилых зданий к эксплуатации в осенне-зимний период, относится ремонт, регулировка и испытание систем центрального отопления. 

Пунктом 11 Приложения 7 Правил к перечню работ, относящихся к текущему ремонту, относится установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем центрального отопления включая домовые котельные.

Как следует из материала дела, на основании решения Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области о проведении инспекционного визита от 22.10.2024 проведен инспекционный визит в отношении жилого дома по адресу: 

<

адрес>., контролируемое лицо ООО УК Сервисград (т. 1 л.д. 24).

По итогам инспекционного визита выпущен протокол осмотра от 12.11.2024 (т. 1 л.д. 27), а также внесено предписание 

<

данные изъяты> от 12.11.2024 в адрес ООО УК Сервисград (т. 1 л.д. 32), содержащие, в том числе требование об обеспечении надлежащее содержание внутридомовой системы отопления МКД 

<

адрес>.

Предписание ООО УК «Сервисград» не оспаривало.

07.03.2025 Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области проведена проверка в отношении ООО УК Сервисград на предмет исполнения требований предписания 

<

данные изъяты> от 12.11.2024, которое не было исполнено, о чем составлен акт (т.1 л.д. 38), а также внесено повторное предписание 

<

данные изъяты> от 07.03.2025 (т.1 л.д.40), содержащие, в том числе требование об обеспечении надлежащее содержание внутридомовой системы отопления МКД 

<

адрес>.

По факту неисполнения предписания в отношении ООО «УК Сервисград» составлен протокол об административном правонарушении от 16.06.2025 и вынесено постановление по делу об административном правонарушении от 31.07.2025 (т.2 л.д. 76).

Согласно техническому паспорту на многоквартирный жилой дом по состоянию на 06.12.2005 Филиала ППК Роскадастр по Калининградской области (т. 2 л.д. 35) данный многоквартирный дом имеет центральное отопление.

ООО «УК Сервисград» является управляющей компанией в отношении многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>. на основании протокола № 1 общего собрания собственников помещений в МКД от 15.04.2023 (т. 1 л.д. 122), договора управления МКД от 16.04.2023 (т.1 л.д. 124). 

Из акта инспекционного контроля, а также предписания Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области следует, что в доме по 

<

адрес> не надлежаще содержится внутридомовая система отопления на межэтажных площадках обеих лестничных клеток демонтированы радиаторы и стояки отопления.

Системы теплоснабжения (котельные, тепловые сети, тепловые пункты, системы отопления и горячего водоснабжения) жилых зданий должны постоянно находиться в технически исправном состоянии и эксплуатироваться в соответствии с нормативными документами по теплоснабжению (вентиляции), утвержденными в установленном порядке (п. 5.1.1 Правил № 170). 

Пункт 5.1.2 Правил № 170 устанавливает обязанность организации по обслуживанию жилищного фонда своевременно производить ремонт инженерных систем и оборудования. 

В рассматриваемом случае довод компании об отсутствии обязанности по установке приборов отопления на межэтажных площадках в подъездах спорного МКД подлежит отклонении в виду ниже следующего.

Необходимость проведения восстановительных работ требуют положения Постановления Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» (далее – Минимальный перечень услуг и работ), пунктом 2 которого предусмотрено, что перечень и Правила, утвержденные указанным постановлением, применяются к правоотношениям, вытекающим из договоров управления многоквартирным домом и договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме и возникшим после дня вступления в силу настоящего постановления. 

Пунктом 18 Минимального перечня услуг и работ предусмотрено, что к общим работам, выполняемым для надлежащего содержания систем отопления многоквартирных домах, относятся, в том числе, восстановление работоспособности (ремонт, замена) оборудования и отопительных приборов, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме. Перечисленные требования Обществом не выполнены. С момента принятия спорного МКД в управление Общество не производило текущий ремонт отопительных приборов, в том числе в части их замены (восстановления), то есть не исполнило своевременных действий, что привело к отсутствию теплоснабжения на лестничных клетках спорного МКД.

Довод компании о принятии собственниками помещений МКД решения об отказе от монтажа системы отопления оформленные протоколом общего собрания от 18.09.2025 судом не приняты во внимание, поскольку на голосование ставился вопрос о монтаже системы отопления, тогда как в предписании Министерством указано о восстановлении системы отопления (радиаторы и стояки отопления) на межэтажных площадках обеих лестничных клеток в доме 

<

адрес>, при этом, в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 18.12.2013 № 5- АПГ13-53 указано, что закреплённый в Постановлении Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290 Минимальный перечень работ и услуг не может быть снижен произвольно ни иными нормативными правовыми актами, имеющими меньшую юридическую силу, ни лицами, ответственными за надлежащее содержание общего имущества. Круг обязанностей управляющей организации не освобождает её от соблюдения общеобязательных требований, которые в соответствии с положениями действующего законодательства направлены на надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия, и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме. При этом если выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме. Вступая в правоотношения по управлению жилищным фондом, ООО «УК Сервисград» должен был знать о существовании установленных обязанностей, а также обеспечить их выполнение, то есть проявить ту степень заботливости и осмотрительности, которая необходима для строгого соблюдения действующих норм и правил. Доказательств невозможности выполнить требования, содержащиеся в требовании Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области в ходе судебного разбирательства, не представлены. 

Техническое заключение 02ЗЭ-09/2025 (т.2 л.д. 88) не может быть принято судом во внимание, поскольку не содержит полного анализа отопительной системы многоквартирного жилого дома, объема работ, технических обоснований и расчетов, что в силу п.3.1 ГОСТ Р 56535-2015 Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги текущего ремонта общего имущества многоквартирных домов. Общие требования не позволяет суду определить объем работ от ремонтируемого имущества (30 % и выше), поскольку отопительная система МКД едина. 

От проведения судебной экспертизы представитель ООО «УК Сервисград» отказался.

Из изложенного следует, что отсутствие радиаторов отопления в подъезде многоквартирного дома является нарушением действующего законодательства, свидетельствует о ненадлежащем содержании управляющей компанией общего имущества дома. Указанное обстоятельство нарушает жилищные прав собственников квартир, поскольку негативно влияет на работу всего комплекса системы центрального отопления многоквартирного жилого дома, а также на сохранность жилого дома.

Истцом предоставлены суду доказательства нарушения истцом его жилищных прав. Ответчиком доказательств невозможности восстановления системы отопления не предоставлено. 

При установленных судом обстоятельствах суд считает исковые требования истца законными и обоснованными, подлежащими удовлетворению.

В соответствии с п 1 ст. 308.3 ГК РФ в случаен неисполнения должником обязательств кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства, суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (п. 1 ст. 330 ГК РФ) на случае неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного и недобросовестного поведения (п.4 ст. 1). Учитывая положения данной нормы закона, суд полагает необходимым установить, что в случае неисполнения ООО «УК Сервисград» решения суда в течение 30 дней после вступления решения в законную силу с него в пользу Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области подлежит взысканию судебная неустойка в размере 100 руб. в день, по дату фактического исполнения.

На основании ч. 1 ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы на уплату госпошлины в размере 20 000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области к обществу с ограниченной ответственностью «УК «Сервисград» о понуждении совершить определенные действия, - удовлетворить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «УК «Сервисград» (ИНН 

<

***>) в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу выполнить работы по восстановлению системы отопления (радиаторы и стояки) на всех межэтажных площадках обеих лестничных клеток МКД по адресу 

<

адрес>.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «УК «Сервисград» (ИНН 

<

***>) в пользу Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области судебную неустойку в размере 100 руб. за каждый день неисполнения судебного решения по истечение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу по день фактического исполнения.

Взыскать с ООО «УК «Сервисград» (ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 20 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения. 

Судья М.В. Мануковская 

Мотивированное решение изготовлено 28 октября