Дело № 3а-634/2021 

22OS0000-01-2021-000437-89

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 июля 2021 года город Барнаул

Алтайский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Гончаровой Ю.В., 

при секретаре Хорохординой Д.А.,

с участием представителя административного истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению публичного акционерного общества «Ростелеком» к Управлению имущественных отношений Алтайского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

административный истец публичное акционерное общество «Ростелеком» (далее ПАО «Ростелеком») обратилось в Алтайский краевой суд с административным исковым заявлением к Управлению имущественных отношений Алтайского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю об установлении кадастровой стоимости в равном рыночной стоимости размере нежилых помещений и здания с кадастровыми номерами ***, в размере их рыночной стоимости.

Требования мотивированы тем, что указанными выше объектами недвижимости административный истец владеет на праве собственности. Кадастровая стоимость данных объектов, содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости, является завышенной, что подтверждается отчетами об оценке. Данное обстоятельство нарушает права административного истца как плательщика налога на имущество организаций, в связи с чем ПАО «Ростелеком» просит установить кадастровую стоимость нежилых помещений и здания равной их рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 настаивала на удовлетворении заявленных требований в полном объеме, считала, что представленный уточненный отчет о рыночной стоимости недвижимого имущества соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности. Указала, что налог на имущество организаций в отношении данных объектов недвижимости оплачивается ПАО «Ростелеком» исходя из кадастровой стоимости нежилых помещений и здания, о чем представила справки бухгалтера. 

Административные ответчики Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, Управление имущественных отношений Алтайскому краю, заинтересованные лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Алтайскому краю, КГБУ «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки», Правительство Алтайского края, надлежаще извещенные о дате и месте судебного разбирательства, в судебное заседание своих представителей не направили. При этом от Управления имущественных отношений Алтайскому краю, КГБУ «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки», филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Алтайскому краю, Правительства Алтайского края до судебного заседания поступили письменные отзывы на иск.

В соответствии со ст.ст.150,247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле. 

Выслушав пояснения представителя административного истца, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО2, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения административного искового заявления. 

В соответствии с п.2 ст.3 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Законом Алтайского края от 27 ноября 2003 года №58-ЗС «О налоге на имущество организаций на территории Алтайского края» в соответствии с главой 30 «Налог на имущество организаций» части второй Налогового кодекса Российской Федерации устанавливается и вводится в действие на территории Алтайского края налог на имущество организаций, обязательный к уплате на территории Алтайского края.

Закон Алтайского края от 27 ноября 2003 года №58-ЗС «О налоге на имущество организаций на территории Алтайского края» определяет правовые основы применения на территории Алтайского края налога на имущество организаций (далее - налога) в части, отнесенной Налоговым кодексом Российской Федерации к ведению субъектов Российской Федерации.

Согласно ст.1 указанного закона Алтайского края налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения: административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них; нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания; объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства, а также объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не относящиеся к деятельности данных организаций в Российской Федерации через постоянные представительства; жилые помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершенного строительства, а также жилые строения, садовые дома, хозяйственные строения или сооружения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства.

В силу п.3 ст.376 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база налога на имущество юридических лиц определяется налогоплательщиками самостоятельно в соответствии с настоящей главой.

В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания (п.2 ст.403 Налогового кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от ДД.ММ.ГГ №334-ФЗ).

Судом установлено, что ПАО «Ростелеком» на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости:

- нежилое помещение – гараж для автомашин с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 596,2 кв.м. (л.д.38 т.2);

- нежилое здание – гараж с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 105,9 кв.м. (л.д.22-25 т.2);

- нежилое помещение в здании гаража с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 441,2 кв.м. (л.д.29-32 т.2).

Принадлежащие административному истцу нежилые помещения и здание не включены в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, однако, налогоплательщик ПАО «Ростелеком» определяет налоговую базу в отношении этого здания исходя из кадастровой стоимости, о чем представлены сведения (л.д.180-184 т.2).

Таким образом, установление в отношении объектов недвижимости кадастровой стоимости в размере их рыночной стоимости имеет правовое значение для административного истца.

Результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, включая нежилые помещения и здание с кадастровыми номерами ***, утверждены приказом Управления имущественных отношений Алтайского края от ДД.ММ.ГГ *** «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Алтайского края». 

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГ кадастровая стоимость объектов недвижимости определена в следующих размерах:

- с кадастровым номером *** – 7 201 487,88 руб., 

- с кадастровым номером *** – 1 010 257,41 руб., 

- с кадастровым номером *** – 4 970 122,41 руб., 

дата определения указанной кадастровой стоимости - ДД.ММ.ГГ, дата внесения сведений о кадастровой стоимости – ДД.ММ.ГГ, дата начала применения кадастровой стоимости – ДД.ММ.ГГ (л.д.32-34 т.2).

В подтверждение рыночной стоимости вышеуказанных нежилых помещений и здания административным истцом представлен уточенный отчет об оценке ***, составленный ДД.ММ.ГГ оценщиком ООО «Центр независимой оценки «Партнер» ФИО2, согласно которым установлена рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГ в следующих размерах:

- с кадастровым номером *** - 2 382 100 руб.;

- с кадастровым номером *** – 647 400 руб.;

- с кадастровым номером *** – 2 116 500 руб. (л.д.5-148 т.3)

Исследовав указанный отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности и могут быть приняты в качестве допустимых доказательств, подтверждающих достоверность указанной в них итоговой величины рыночной стоимости нежилых помещений и здания.

Из данного отчета следует, что оценщик провел анализ рынка и внешних факторов, влияющих на стоимость объектов оценки, отчет содержит ссылки на источники информации с приложением копий материалов и распечаток, что позволяет проверить применяемые оценщиком сведения; описание последовательности определения стоимости объекта оценки. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик выбрал единицы сравнения, обосновал свой выбор, применил необходимые корректировки.

При этом при определении сегмента рынка, в котором находится объект оценки, оценщик обоснованно руководствовался п.20 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №7), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года №611, согласно которому рыночная стоимость объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. 

В данном случае оценка рыночной стоимости произведена индивидуально для конкретных нежилых помещений и здания в отличие от методов массовой оценки объектов недвижимости, поэтому может отличаться от кадастровой стоимости, утвержденной приказом Управления имущественных отношений Алтайского края от 11 октября 2019 года №97. 

Кроме того, данный отчет доработан с учетом ранее поступивших замечаний со стороны Управления имущественных отношений алтайского края и КГБУ «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки». 

Отчет об оценке подготовлен оценщиком ФИО2, являющимся членом Саморегулируемой межрегиональной ассоциации специалистов-оценщиков, т.е. лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим необходимое образование. Документы, подтверждающие образование оценщика, страхование его ответственности и членство в некоммерческой организации оценщиков и экспертов, сдачу квалификационного экзамена по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» приложены к заключению.

Кроме того, допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик ФИО2 подтвердил достоверность своего исследования, дал мотивированные возражения относительно указанных Управлением имущественных отношений Алтайского края и КГБУ «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» замечаний к отчету, о чем представил письменные пояснения. Оценщик пояснил, что провел исследование сравнительным подходом, поскольку в результате данного исследования устанавливается наиболее достоверная рыночная стоимость объектов недвижимости, что не нарушает требования подп.«и» п.8 ФСО ***.

На замечания ФИО2 пояснил, что при определении характеристик объектов-аналогов он принимал во внимание объявления о продаже, размещенные в открытом доступе в сети Интернет, а также сведения о предлагаемых к продаже объектов недвижимости, начиная с 2005 года, уточненные в результате переговоров с продавцами, тем самым формируется в оценочной организации база таких объектов со всеми ценоборазующими характеристиками, что не противоречит подпунктам «в,г» пункта 22 ФСО *** и пункту 13 ФСО ***. Так, аналог *** - помещение площадью 694,40 кв.м., является частью здания, что уточнено в результате переговоров с продавцом. 

Определяя местоположение данного аналога, оценщик отнес его к районам крупной автомагистрали города – 

<

адрес>, ведущего на Чуйский тракт, а не к спальным микрорайонам среднеэтажной застройки, как указано в отзыве, так как наличие крупных торговых центров, драмтеатра и почтамта для объектов промышленного назначения не дает никаких преимуществ и стоимость не увеличивает. Поскольку объекты оценки расположены в промзонах, то к этому аналогу и была применена повышающая корректировка, что соответствует требованиям подп. «б» п.22 ФСО ***. 

В качестве аналогов оценщиком были выбраны помещения, являющиеся частью зданий, и расположенные на земельных участках, предоставленных для всего здания, поэтому оценщик обязан был учесть в цене предложения стоимость этого земельного участка. Корректировка на стоимость прав на земельный участок была выполнена с учетом разделения вклада земли и объекта капитального строительства в генерирование дохода в стоимость. А распределение доли дохода, данные о которой необходимы для конвертации в стоимость, и распределение доли в стоимости сопоставимые понятия, поэтому не имеет значение описание такой корректировки у ФИО3 для доходного подхода. 

Данные пояснения суд находит обоснованными, подкрепленными фактическим данными. Основания не доверять этим пояснениям у суда отсутствуют, оценщик предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний. 

Таким образом, указанные в возражениях Управления имущественных отношений Алтайского края и КГБУ «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» доводы о несоответствии представленного уточненного отчета о рыночной стоимости требованиям законодательства об оценочной деятельности, не являются основанием для отказа в удовлетворении административных исковых требований. 

Учитывая, что установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной имеет для административных истцов правовое значение, суд удовлетворяет исковые требования ПАО «Ростелеком».

В связи с тем, что заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано административным истцом ДД.ММ.ГГ, срок, предусмотренный ч.3 ст.245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не пропущен.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление публичного акционерного общества «Ростелеком» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 596,2 кв.м., по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном его рыночной стоимости размере - 2 382 100 рублей. 

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 105,9 кв.м., по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном его рыночной стоимости размере - 647 400 рублей. 

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 441,2 кв.м., по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном его рыночной стоимости размере - 2 116 500 рублей. 

Дата обращения с заявлением об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости – ДД.ММ.ГГ.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение одного месяца со дня принятия решения в мотивированном виде в Судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции через Алтайский краевой суд.

Судья Ю.В.Гончарова 

Мотивированное решение принято ДД.ММ.ГГ.