Дело № 3а-106/2020 

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 ноября 2020 года город Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Мекеровой С.Р.,

при секретаре судебного заседания Пика А.И.,

с участием: 

представителя административных ответчиков Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю ФИО10

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному иску администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании решения комиссии, 

установил:

решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю от 11 сентября 2019 года № 4034 удовлетворено заявление ФИО11 об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 248,2 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере его рыночной равной 843 000,00 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

09 декабря 2019 года администрация Минераловодского городского округа Ставропольского края обратилась с административным иском о признании незаконным названного решения комиссии, утверждая, что оно основано на отчете об оценке не отвечающего требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. 

Административный истец ссылается на некорректный подбор оценщиком объектов-аналогов при расчете рыночной стоимости нежилого здания, в результате чего, рыночная стоимость объекта оценки существенно занижена. 

Установлением недостоверной рыночной стоимости объекта недвижимости нарушены права и законные интересы администрации, поскольку снижение кадастровой стоимости объекта повлекло снижение размера налога на имущество физического лица, поступающего в бюджет городского округа.

На основании изложенного, административный истец просит признать решение комиссии от 11 сентября 2019 года № 4034 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной, установленной в отчете об оценке 

<

данные изъяты> от 27 августа 2019 года № 128-4-КS/2018 незаконным, восстановить в государственном кадастре недвижимости сведения о его кадастровой стоимости в размере 8 230 828,78 рублей, определенном по итогам государственной кадастровой оценки.

Представитель административного истца Минераловодского городского округа Ставропольского края ФИО22 извещенный о слушании дела надлежащим образом в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель заинтересованного лица Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, заинтересованное лицо ФИО12 извещенные надлежащим образом о слушании дела, в судебное заседание не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали.

В соответствии с требованиями части 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствует рассмотрению дела в отсутствие лиц, извещенных о слушании дела надлежащим образом.

В судебном заседании представитель административных ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю и Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости ФИО13 с административным иском администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края не согласилась, в удовлетворении его просила отказать. Решение Комиссии считает законным и обоснованным, отчет об оценке 

<

данные изъяты> от 27 августа 2019 года № 128-4-КS/2018 соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки. Доводы административного истца о недостатках отчета об оценке считает несостоятельными. С заключением судебной оценочной экспертизы не согласилась, просила оценить его в совокупности с другими доказательствами, представленными по делу.

Выслушав объяснения представителя административных ответчиков, допросив эксперта ФИО14 свидетеля ФИО15 исследовав материалы дела, суд пришел к выводу об удовлетворении административного иска по следующим основаниям.

Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-Ф3 (далее - Федеральный закон № 135- ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

На основании статьи 24.12 Федерального закона № 135-Ф3 для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости.

Статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Комиссия).

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 13 названной статьи является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных Порядком создания и работы комиссии (абзац 33 приведенной статьи).

Решение комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления, органом государственной власти города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования либо города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, но расположенного на соответствующей территории, в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования либо города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет или бюджет города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя (ч. 28 ст. 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ).

В силу абзаца тридцать шестого статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 2018 года № 135-ФЗ решения Комиссии могут быть оспорены в суде.

Согласно части 2.1. статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, органы местного самоуправления, органы государственной власти городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя вправе оспорить решения или действия (бездействие) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, находящихся в собственности других лиц, в случаях, предусмотренных законом.

Таким образом, по общим правилам, решение комиссии может быть оспорено в суде органами местного самоуправления (органами государственной власти Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя), если указанное решение затрагивает права и законные интересы соответствующего муниципального образования или города федерального значения, в том числе связанные с поступлением в бюджет налоговых доходов (часть 22.1 статьи 22 Федерального Закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»; часть 28 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Исходя из положений, установленных частью 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, разъяснений содержащихся в пункте 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», административные исковые требования об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, рассматриваются по правилам Главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом особенностей, установленных главой 25 Кодекса.

В соответствии с частью 8 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при проверке законности решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении, и выясняет имеющие значение для дела обстоятельства в полном объеме.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 мая 2012 года № 263 утвержден Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Порядок).

Комиссия наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости, соответствия его положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Согласно пунктам 1 и 2 Порядка, комиссия создается уполномоченным федеральным органом - Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии - при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации. Ее председателем назначается член комиссии, являющийся представителем территориального органа Росреестра.

В соответствии с пунктом 13 Порядка комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости, с приложением документов, предусмотренных указанным пунктом. 

В Ставропольском крае на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 26 октября 2012 года № П/485 создана Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю в составе 4 человек. Принятыми впоследствии приказами Росреестра в состав комиссии были внесены изменения, численный состав остался прежним.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ФИО16 на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером №, наименование: склад, площадью 248,2 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, в районе жилого дома № 2, склад. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 28 ноября 2018 года № 26-0-1-149/4002/2018-4034.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края № 1382 от 27 ноября 2015 года «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае» утверждена кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере 8 230 828,78 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

30 августа 2019 года ФИО18 обратился в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости, установлении кадастровой стоимости в размере его рыночной 843 000,00 рублей в соответствии с отчетом 

<

данные изъяты> от 27 августа 2019 года № 128-4-КS/2018 по состоянию на 01 января 2015 года. 

В обоснование заявленной к установлению кадастровой стоимости недвижимого объекта в размере рыночной, в соответствии с пунктом 13 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04 мая 2012 года № 263 (далее – Порядок), ФИО17 представил в Комиссию отчет об оценке рыночной стоимости объекта 

<

данные изъяты> от 27 августа 2019 года № 128-4-КS/2018, а также иные регламентированные Порядком документы. 

Решением Комиссии от 11 сентября 2019 года № 4034 удовлетворено заявление ФИО23 о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта с кадастровым номером № в размере рыночной 843 000,00 рублей по состоянию на 01 января 2015 года в соответствии с отчетом об оценке 

<

данные изъяты> от 27 августа 2019 года № 128-4-КS/2018.

Решение комиссии принято ее правомочным составом с соблюдением предусмотренной Порядком процедуры его принятия и по этим основаниям сторонами не оспаривается.

Административные исковые требования о признании незаконным решения комиссии, обоснованы административным истцом нарушениями требований законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, допущенных при составлении отчета об оценке 

<

данные изъяты> от 27 августа 2019 года № 128-4-КS/2018, установлением недостоверной величины рыночной стоимости объекта.

В связи с возникшими у суда вопросами, требующих специальных познаний в области оценочной деятельности, а также в целях проверки доводов сторон и подготовленного отчета на его соответствие требованиям законодательству об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы 

<

данные изъяты> от 28 сентября 2020 года № 022-20-ОК при составлении отчета об оценке 

<

данные изъяты> от 27 августа 2019 года № 128-4-КS/2018 нежилого здания с кадастровым номером № площадью 248,2 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> в районе жилого дома № 2, принадлежащего ФИО19 на праве собственности, оценщиком допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета.

Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

В нарушение приведенной нормы ФСО оценщиком исследование рынка в отчете об оценке произведено для сегмента производственно-складской недвижимости, объект оценки в соответствии с выпиской из ЕГРН имеет наименование: склад, однако, фактическое использование объекта отличается от указанного в его наименовании. 

Так из отрытых источников информации (карты компании Google), позволяющих произвести идентификацию оцениваемого объекта с использованием сервиса «режим просмотра улиц», экспертом установлено, что объект оценки не относится к сегменту производственно-складской недвижимости, что подтверждается представленными в заключении фотоматериалами по состоянию на 2015 год. Оцениваемое здание не имеет конструктивных решений, соответствующих производственно-складским объектам. Фактическое использование объекта отличается от производственно-складского: первый этаж используется в качестве хозяйственного магазина, второй этаж имеет признаки использования объекта в качестве офисного или жилого. 

Экспертом установлено, что оценщиком 

<

данные изъяты> в отчете об оценке от 27 августа 2019 года № 128-4-КS/2018 анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому относится оцениваемый объект реализован неверно, так как объект оценки не относится к сегменту рынка производственно-складской недвижимости, а выполненный в отчете анализ рынка производственно-складской недвижимости не имеет отношения ни к сегменту рынка оцениваемого объекта по фактическому использованию, ни к его наиболее эффективному использованию.

Данное нарушение повлияло на расчет стоимости, так как при верном определении сегмента рынка объекта оценки, должен быть осуществлен иной подбор объектов-аналогов сопоставимых с объятом оценки. 

В силу пункта 11 названного ФСО № 7 анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:

а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должен содержаться среди прочего анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость (подпункт «з» пункта 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299).

Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости выполнен оценщиком формально, на данном этапе выделена лишь малая часть факторов: местоположение, тип сделки, условия финансирования расчетов, без приведения интервалов значений этих факторов (стр. 19 отчета). 

Основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, в отчете не представлены.

Таким образом, вывод эксперта, о том, что реализованный анализ рынка выполнен оценщиком с нарушением приведенных пункта 11 ФСО №7 и пункта 8 «з» ФСО №3 и вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке, обоснован. Допущенные нарушения при реализации анализа рынка, повлияли на расчет итоговой рыночной стоимости объекта.

В соответствии с пунктом 20 ФСО №7 рыночная стоимость объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта.

В силу пункта 22в ФСО № 7 при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке

В соответствии с пунктом 24г ФСО № 7 в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности: определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный; расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; определение прибыли предпринимателя; определение износа и устареваний; определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний; определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства.

Для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования (п. 24д ФСО № 7).

В нарушение приведенных положений ФСО № 7 оценщиком стоимость оцениваемого объекта, а также стоимость прав на земельный участок в рамках сравнительного подхода (необходимая для расчета рыночной стоимости в рамках затратного подхода) определена на основе предложений о продаже земельных участков, предназначенных для размещения производственно-складских объектов «под индустриальную застройку» (стр. 56 отчета) и предложений о продаже производственно-складских объектов (стр. 66 отчета). В рамках анализа наиболее эффективного использования оценщиком указано, «что оценка будет произведена им в соответствии с текущим использованием объекта оценки» (стр. 32 отчета). При этом, экспертом установлено, что текущее использование объекта оценки не является производственно-складским, сравнительный подход реализован не в соответствии с наиболее эффективным использованием объекта оценки и не в соответствии с его текущим использованием. 

Определение оценщиком стоимости оцениваемого нежилого здания (в рамках сравнительного подхода), а также стоимости прав на земельный участок под ним (в рамках сравнительного подхода и использованной в рамках затратного подхода) произведено не в соответствии с его текущим и наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта повлияло на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого нежилого здания.

Эксперт указал, что ввиду неверно определения оценщиком сегмента рынка, к которому относится оцениваемый объект, в отчете об оценке не представлен доступный оценщику объем рыночных данных об аналогах, относящихся к фактическому сегменту рынка объекта оценки, не представлены правила отбора аналогов для проведения расчетов.

В силу статьи 11 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет об оценке не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Аналогичные требования содержатся и в пункте 5 Федерального стандарта оценки ФСО № 3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Приведенные требования Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и принципы Федеральных стандартов оценки не были соблюдены оценщиком 

<

данные изъяты> при составлении отчета об оценке от 27 августа 2019 года № 128-4-КS/2018

В рамках расчета рыночной стоимости объекта экспертом выявлены недостатки и ошибки, повлиявшие на его результат. Отчет об оценке водит в заблуждение пользователей отчета в части текущего использования объекта оценки. Оценка объекта оценки в рамках отчета производилась исходя из использования его в качестве производственно-складского. При этом, экспертом установлено, что информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки в части его разрешенного использования в отчете не раскрыта в полном объеме, так как в описании объекта оценки не указано его фактическое использование, а при анализе наиболее эффективного использования не указано какое использование является текущим (фактическим). Предположение оценщика относительно использования объекта оценки в качестве производственно-складского, не подтверждено и опровергается заключением эксперта по изложенным выше основаниям.

Приведенные выводы экспертного заключения суд считает правомерным. Допущенные оценщиком при составлении отчета об оценке нарушения требований ФСО и законодательства об оценочной деятельности повлияли на расчет рыночной стоимости исследованного объекта.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО20 ответил на вопросы относительно проведенного экспертного исследования, подтвердил свои выводы о составлении отчета об оценке объекта с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, повлиявших, в том числе, на расчет величины рыночной стоимости объекта. 

Свидетелем ФИО21 оценщиком, составившей отчет об оценке, допрошенной в судебном заседании, выводы экспертного заключения не опровергнуты.

Доказательств, опровергающих выводы экспертного заключения, по делу не представлено. Ходатайств о проведении повторной судебной оценочной экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлялось.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение относительно представленного отчета об оценке. Экспертиза проведена в соответствии с требованиями Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года.

С учетом установленных судом обстоятельств, суд пришел к выводу о том, что отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 27 августа 2019 года № 128-4-КS/2018, выполненный оценщиком 

<

данные изъяты> представленный на рассмотрение в комиссию, составлен с нарушениями приведенных положений федеральных стандартов оценки, законодательства об оценочной деятельности.

Установленную им рыночную стоимость объекта недвижимости нельзя признать достоверной. Решение комиссии, основанное на данном отчете, является незаконным.

Снижение кадастровой стоимости объекта недвижимости, установленной в размере его рыночной, составляющей 89,7 % от первоначально установленной стоимости, затрагивает интересы городского округа, поскольку приводит к снижению размера налога на имущество физического лица, поступающего в бюджет городского округа.

Обращение администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края в суд с административными исковыми требованиями об оспаривании решения Комиссии обусловлено необходимостью реализации административным истцом законного публичного интереса, выраженного в аккумуляции денежных средств, поступающих в местный бюджет для реализации задач возложенных на муниципальное образование.

В соответствии с положениями статей 399, 400, 401 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения (в том числе здания, строения, сооружения, помещения), являются плательщиками налога на имущество физических лиц.

Согласно пункту 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если субъектом Российской Федерации принято соответствующее решение. 

Статьей 1 Закона Закон Ставропольского края от 05 ноября 2015 года № 109-кз «Об установлении единой даты начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» с 1 января 2016 года установлена единая дата начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

В соответствии с частью 1 статьи 7 Устава Минераловодского городского округа Ставропольского края, утвержденного Решением совета депутатов Минераловодского градского округа от 27 ноября 2015 года № 86, Минераловодский городской округ является муниципальным образованием и наделен статусом городского округа Законом Ставропольского края от 4 октября 2004 года № 88-кз «О наделении муниципальных образований Ставропольского края статусом городского, сельского поселения, городского округа, муниципального района».

Согласно пункту 1 статьи 62 Бюджетного кодекса Российской Федерации в бюджеты городских округов зачисляются налоговые доходы от налога на имущество физических лиц - по нормативу 100 процентов.

В пункте 1 Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 января 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости, включая оспаривание решений и действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Исходя из системного толкования приведенных выше положений законодательства, а именно статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 2018 года № 135-ФЗ, части 2.1. статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статей 399, 400, 401, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 62 Бюджетного кодекса Российской Федерации, части 2.1. статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что размер налоговых поступлений в бюджет городского поселения по налогу на имущество физических лиц поставлен в зависимость от размера кадастровой стоимости принадлежащих физическим лицам объектов капитального строительства, в частности, зданий, расположенных на территории этого муниципального образования. Таким образом, размер кадастровой стоимости оспариваемых объектов напрямую затрагивает права и законные интересы муниципального образования как территориального объединения граждан, что обуславливает статус муниципального образования как участника правоотношения при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости. Включение законодателем муниципального образования в круг лиц, участвующих в процедуре пересмотра результатов определения кадастровой стоимости при рассмотрения таких заявлений в специально созданной комиссии, подтверждает изложенные выше выводы о том, что разрешение во внесудебном порядке спора о результатах определения кадастровой стоимости (путем обращения в специально созданную комиссию) затрагивает права муниципального образования.

В Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 5 июля 2016 года № 15-П дана оценка конституционности положения части первой статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Оспоренное положение являлось предметом рассмотрения Конституционного суда Российской Федерации постольку, поскольку на его основании решается вопрос о праве органов местного самоуправления оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, не находящихся в собственности муниципального образования, но расположенных на его территории.

Конституционный Суд признал оспоренное положение не противоречащим Конституции Российской Федерации, как устанавливающее в целях обеспечения прав и законных интересов собственников объектов недвижимости, расположенных на территории муниципального образования, общий порядок оспаривания органами местного самоуправления результатов определения кадастровой стоимости, который предусматривает возможность такого оспаривания в отношении объектов недвижимости, находящихся в муниципальной собственности.

Оспоренное положение признано не соответствующим Конституции Российской Федерации в той мере, в какой оно препятствует органам местного самоуправления оспаривать в судебном порядке результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования, но расположенного на его территории, в случаях, когда по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет.

Кроме того, в данном случае, решение Комиссии установившей кадастровую стоимость объекта капитального строительства в размере его рыночной значительно ниже кадастровой, основано на отчете об оценке составленного с нарушением законодательства об оценочной стоимости и федеральных стандартов оценки, повлиявшими на установление величины рыночной стоимости объекта. Поэтому установленную в этом отчете рыночную стоимость объекта капитального строительства нельзя признать достоверной. Решение комиссии, основанное на отчете, не отвечающим названным требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки является незаконным.

Административное исковое заявление поступило в суд в установленный частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации процессуальный срок. 

В силу требований пункта 1 части 3 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и положений абзаца 3 пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих у при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения Комиссии о пересмотре кадастровой стоимости либо об определении кадастровой стоимости в размере рыночной резолютивная часть решения суда также должна содержать указание на исключение установленной Комиссией кадастровой стоимости из сведений государственного кадастра недвижимости.

Восстановленная кадастровая стоимость применяется для целей, установленных действующим законодательством с 01 января 2015 года. Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости 10 декабря 2015 года.

Согласно части 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В силу положений статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы подлежащие выплате экспертам, расходы на оплату услуг представителей и другие признанные судом необходимыми расходы.

Эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами (часть 3 статьи 109 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации). 

В пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что при удовлетворении требований об оспаривании решения или действий (бездействия) Комиссии судебные расходы взыскиваются с государственного органа, при котором она создана, за счет казны Российской Федерации (абзац четвертый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Рассмотрев заявление 

<

данные изъяты> о взыскании судебных расходов по проведению судебной оценочной экспертизы в размере 40 000 рублей, суд пришел к выводу, что в связи с удовлетворением заявленного иска, судебные расходы отнести на счет административного ответчика - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю при котором создана комиссия Росреестра, за счет казны Российской Федерации. 

Стоимость проведенной оценочной экспертизы подтверждена представленной калькуляцией затрат на ее производство. 

Руководствуясь статьями 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил:

административный иск администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю об оспаривании решения комиссии, удовлетворить.

Признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю от 11 сентября 2019 года № 4034 об определении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 248,2 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 843000 (восемьсот сорок три тысячи) рублей.

Восстановить в государственном кадастре недвижимости сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере 8 230 828,78 (восемь миллионов двести тридцать тысяч восемьсот двадцать восемь) рублей.

Восстановленная кадастровая стоимость применяется для целей, установленных действующим законодательством с 01 января 2015 года (дата внесения 10 декабря 2015).

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю в пользу 

<

данные изъяты> судебные расходы в размере 40 000 (сорок тысяч) рублей за счет казны Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда судов общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме. 

Судья 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

Судья С.Р. Мекерова