Дело № 2-1744/2025

УИД 78RS0012-01-2025-003018-49

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Санкт-Петербург 13 октября 2025 года 

Ленинский районный суд Санкт-Петербурга в составе председательствующего судьи Златьевой В.Ю., 

при секретаре судебного заседания Матвеевой Э.Р., 

с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1744/2025 по иску ФИО3 ФИО7 к ООО «Ладога» о признании договора незаключенным, взыскании денежных средств по договору, неустойки, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ООО «Ладога» и, с учетом уточненных исковых требований в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, просила признать предварительный договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № незаключенным, взыскать денежные средства по договору в размере 173 000 рублей, неустойку в размере 173 000 рублей. 

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен предварительный договор № купли-продажи земельного участка, в соответствии с которым истцу должен быть передан земельный участок, образованный в границах нескольких земельных участков, расположенного на территории 

<

адрес>, под условным номером №, указанный на схеме расположения. 

Предмет договора – земельный участок, по мнению истца, не определен, его характеристики отсутствуют. 

Ссылаясь на условия договора, нарушающие права истца, как будущего собственника земельного участка, которые в том числе предполагают возможные ограничения права собственности истца правами третьих лиц на объект недвижимости, возможное уменьшение площади земельного участка по усмотрению продавца, а также отсутствие согласования существенных условий договора сторонами, истец считает, что предварительный договор купли-продажи земельного участка между сторонами не заключен. По мнению истца условия договора предусматривают необязательность действий продавца, что является неопределенным. Срок исполнения обязательств по договору по передаче земельного участка определен договором не позднее ДД.ММ.ГГГГ, при этом условиями договора определено, что нарушение срока исполнения договора продавцом не является основаниями для расторжения договора. Впоследствии истцом было установлено, что ответчик не является собственником земельных участков. 

В связи с чем, истец, считая свои права нарушенными, просит взыскать уплаченные истцом денежные средства в размере 173 000 рублей, а также неустойку в размере 173 000 рублей за нарушение срока удовлетворения требований потребителя, в соответствии со ст. 22 Закона о защите прав потребителей. 

Истец ФИО3, представитель ответчика ООО «Ладога», будучи уведомленными о слушании дела надлежащим образом, в суд не прибыли. Истец направила представителя в суд. Ответчик возражений по иску не представил, присутствовал на оглашении резолютивной части решения суда. 

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие сторон. 

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании настаивал на удовлетворении иска. 

Выслушав объяснения представителя истца, изучив материалы дела и представленные доказательства, оценив их в совокупности в соответствии со ст.67 ГПК РФ, суд приходит к следующему. 

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Ладога» (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка №, условиями которого предусматривалось заключение в срок до ДД.ММ.ГГГГ основного договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

данные изъяты> и уплатить 3 125 400 рублей, в пользу истца – пункты № договора.

В соответствии с пунктом № Договора участок будет образован путем выдела в натуре из земельного массива, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровые номера №. Фактическая площадь участка будет известна сторонам после его выдела в натуре, кадастрового учета и получения правоустанавливающих документов на него. Если в результате межевания точная площадь будет отличаться от проектной площади, то Цена Участка скорректируется в сторону уменьшения/увеличения и рассчитывается в соответствии с точной площадью по формуле. 

Обстоятельства отсутствия права собственности ответчика на данный участок в момент заключения договора истец расценивал в качестве указывающих на его недействительность.

Согласно пп. № договора в качестве обеспечения исполнения обязательств по настоящему договору (по заключению основного договора и возмещения убытков, вызванных неисполнением такого обязательства) покупатель обязан внести продавцу обеспечительный платеж в размере цены участка в соответствии с утвержденным сторонами графиком.

Пунктом № договора определено, что суммы обеспечения не является и не признается сторонами платой или авансом стоимости участка. Сумма обеспечения возвращается покупателю при подписании основного договора, если не наступают условия, предусмотренные п№ настоящего договора.

На основании пп. № договора при нарушении покупателем второго и(или) последующих сроков внесения суммы обеспечения (или ее части), установленных графиком внесения суммы обеспечения, покупатель выплачивает продавцу штрафную неустойку в размере 0,1% от суммы не внесенного в срок платежа за каждый день просрочки. При нарушении покупателем сроков внесения суммы обеспечения или ее части, установленных графиком внесения суммы обеспечения, более чем на 3 (три) календарных дня, продавец вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора.

Пунктом № договора предусмотрено, что в случае невыполнения покупателем требований, указанный в пункте № договора, договор считается расторгнутым со дня следующего за днем, указанным в уведомлении. 

В силу п. № договора при расторжении договора по основанию, указанному в п. №, покупатель выплачивает продавцу штраф в размере 35% от суммы (цены земельного участка), указанной в п. №

Если основной договор не будет заключен в случае уклонения покупателя от заключения основного договора, отказа от заключения основного договора, в иных случаях незаключения основного договора не по вине продавца, покупатель выплачивает продавцу штраф в размере 35% от суммы (цены земельного участка), указанной в п. № договора).

Во исполнение условий договора истцом ответчику перечислены денежные средства в сумме 173 000 рубля – три платежа по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. Следующий платеж должен был быть совершен истцом ДД.ММ.ГГГГ в размере 36 500 рублей (л.д.20, 27, 28,29).

5 апреля 2025 года истец обратилась к ответчику с претензией и требованием возвратить внесенные ею денежные средства в размере 173 000 рублей по договору, ссылаясь на нарушение прав потребителя условиями договора, непредставлением информации по приобретенному объекту недвижимости, объему работ, которые должен был выполнить продавец, отсутствием характеристики предмета договора, полагала предварительный договор купли-продажи незаключенным. 

Претензия истца ответчиком была получена 11 апреля 2025 года. 

В ответ на претензию ООО «Ладога» от 30 июля 2025 года сообщило об отказе от договора в одностороннем порядке, а также о том, что штраф в размере 173 000 рубля – в размере обеспечительного платежа, с истца был удержан, в связи с нарушение срока оплаты обеспечительного платежа по мотиву нарушения срока внесения оставшейся части суммы обеспечения ответчиком предложено истцу погасить задолженность в размере 109 500 рублей (л.д.43,44). 

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что на день заключения договора и на день разрешения спора ООО «Ладога» не являлось собственником земельных участков с кадастровыми номерами №, из которых предполагалось создание 

<

данные изъяты> (л.д.53-116). ООО «Ладога» зарегистрированных прав на указанные земельные участки не имеет. 

В соответствии со статьей 455 ГК РФ товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных статьей 129 настоящего Кодекса (пункт 1).

Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (пункт №).

Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара (пункт №).

В силу пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно разъяснениям, изложенным в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», в соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В силу пункта 5 статьи 454 Кодекса к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В то же время необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него (пункт 1).

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 8).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Таким образом, независимо от наименования договора надлежит установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Разделом № спорного договора установлены дополнительные обязательства продавца. Так, продавец обязался организовать мероприятия, стоимость которых входит в цену участка (подготовка, строительство, проектирование электросети на территории «Земельного массива» при необходимости; строительство внутрипоселковых проездов с твердым покрытием; постройка комплекса КПП с шлагбаумом; устройство водоотводных каналов/ливневой канализации; устройство технического водопровода (обеспечение подачи воды, используемой а технических целях; строительство ограждения (забора) по фасадной стороне «Земельного массива»; строительство игрового комплекса; строительство гостевой парковки; проведение комплекса работ по благоустройству/озеленению территории; обеспечение возможности присоединения к объекту инженерной инфраструктуры путем подведения к границе Участка сети газопровода. 

Пунктом № договора определено, что возведенные объекты остаются в собственности продавца и предоставляются в пользование покупателю или указанному им третьим лицам на основании гражданско-правовой сделки, если не будет согласовано сторонами дополнительно.

Таким образом, в соответствии с договором покупателю подлежал передаче участок на территории коттеджного поселка, обеспеченного соответствующей инфраструктурой общей стоимостью 3 125 400 рублей, то есть между сторонами заключен смешанный договор.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключение договора, добровольно принимают на себя права и обязанности, определенные договором, либо отказываются от его заключения.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (пункт №).

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Исходя из пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно статье 779 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги. Указанный договор может считаться заключенным, если в нем перечислены определенные действия, которые обязан совершить исполнитель, либо указана определенная деятельность, которую он обязан осуществить. Предмет договора обозначен указанием на конкретную деятельность, которую обязуется выполнить исполнитель.

В силу пункта 1 статьи 781 Гражданского кодекса Российской Федерации заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.

Согласно пункту 1 статьи 10 Закона о защите прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора.

В пункте 2 той же статьи содержится перечень тех сведений, которые должна в обязательном порядке содержать информация о товаре, доводимая изготовителем (исполнителем, продавцом) до потребителя.

Из приведенной нормы закона следует, что на продавце лежит обязанность по предоставлению потребителю информации о товаре, обеспечивающей возможность его правильного выбора.

Установленный данной нормой обязательный перечень информации не является исчерпывающим и не освобождает продавца от предоставления иной информации, если она имеет значение для указанного в пункте 1 статьи 10 правильного выбора товара потребителем.

Судом учитывается, что в соответствии с разъяснениями, изложенными п. 44 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», суду следует исходить из предположения об отсутствии у потребителя специальных познаний о его свойствах и характеристиках, имея в виду, что в силу Закона «О защите прав потребителей» изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность компетентного выбора (ст. 12). При этом необходимо учитывать, что по отдельным видам товаров (работ, услуг) перечень и способы доведения информации до потребителя устанавливаются Правительством РФ (п. 1 ст. 10).

Ответственность изготовителя (исполнителя, продавца, владельца агрегатора) за ненадлежащую информацию о товаре (работе, услуге) установлена статьей 12 Закона о защите прав потребителей.

Суд исходит из того, что истец, оплачивая последовательно обеспечительные платежи, направила ответчику претензию, которая ответчиком была получена в срок, когда задолженность отсутствовала по договору, в которой содержатся требования о том, что покупатель не проинформирован о предмете сделки, его характеристиках. 

В силу разъяснений, содержащихся в п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», бремя доказывания факта предоставления надлежащей информации не обладающему специальными познаниями потребителю в доступной для него форме законом возложена на продавца (исполнителя).

В ответ на претензию, а также исходя из буквального толкования условий договора, ответчик в нарушение приведенных выше правовых норм не указал и не доказал, какими условиями спорного договора осуществлено информирование покупателя об отсутствии у продавца на момент заключения сделки предмета договора купли-продажи (предмета будущей сделки), какими условиями предусмотрено обязательство продавца по приобретению земельного участка, из чего следует, что заключен договор об купли-продажи будущей вещи, предварительный договор, предусматривающий создание (приобретение) будущей вещи. Возражений по существу иска от ответчика не поступило. 

По существу поданной истцом претензии, суд исходит из того, что истец отказалась от договора. Основания для признания договора незаключенным у суда не имеется. 

Пунктом № договора предусмотрено, что настоящий договор может быть расторгнут в любое время по взаимному соглашению сторон. Условий, при которых договор может быть расторгнут от действий (бездействий) продавца в договоре не содержится. 

Исходя из доводов истца, суд приходит к выводу, что ответчиком до заключения смешанного договора, содержащего элементы договора оказания услуг, договора купли-продажи, не доведена до сведения потребителя информация о приобретаемом объекте недвижимости – земельном участке, его характеристике, а также об объеме работ по организации инфраструктуры и данные обстоятельства ответчиком не опровергнуты. 

Последствия невыполнения обязанности по доведению информации о товаре установлены ст. 12 Закона РФ «О защите прав потребителей», согласно п. 1 которой, если потребителю не предоставлена возможность незамедлительно получить при заключении договора информацию о товаре (работе, услуге), он вправе потребовать от продавца (исполнителя) возмещения убытков, причиненных необоснованным уклонением от заключения договора, а если договор заключен, в разумный срок отказаться от его исполнения и потребовать возврата уплаченной за товар суммы и возмещения других убытков.

При отказе от исполнения договора потребитель обязан возвратить товар (результат работы, услуги, если это возможно по их характеру) продавцу (исполнителю).

Стороной ответчика не доказано и судом не установлено, что ответчиком понесены какие-либо расходы, убытки в рамках заключенного между сторонами договора. 

Таким образом, учитывая, что истец отказалась от договора, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию денежные средства по договору в размере 173 000 рублей, удержание их ответчиком судом признается незаконным и необоснованным. Также судом отклоняются доводы ответчика, изложенные в ответе на претензию, поскольку до окончания срока очередного платежа истцом направлена претензия в виде отказа от договора и на дату ее получения ответчиком задолженность у истца перед ответчиком отсутствовала. Требование ответчика о погашение штрафа является при указанных обстоятельствах незаконными, нарушающими права истца по договору, поскольку обязательства истцом нарушены не были. 

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что после получения от истца претензии, из которой явно усматривается воля истца на отказ от исполнения договора, возникла обязанность у ответчика по возврату денежных средств в полном объеме, в связи с чем требования истца о взыскании 173 000 рублей подлежат удовлетворению. 

При этом суд обращает внимание, что право требования истца денежных средств ответчиком в своих возражениях не оспаривалось. 

Условие договора, согласно которому у потребителя при отказе от исполнения договора отсутствует или ограничивается право на возврат уплаченных денежных средств, является недействительным, как ущемляющее права потребителя (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 11 июля 2023 г. N 5-КГ23-57-К2).

Вместе с тем, суд не усматривает оснований для взыскания с ответчика ООО «Ладога» в пользу истца неустойки, установленной статьей 22 Закона о защите прав потребителей, поскольку заявленная неустойка в размере 173 000 рублей не соответствует предмету спора отказу, сводится к требованию о возврате денежных средств по договору. Требования истца не связаны с продажей товара ненадлежащего качества, так как положения ст. 12 Закона РФ «О защите прав потребителей» предусматривают иные последствия не доведения соответствующей информации, в виде отказа потребителя от договора и возмещения убытков, на причинение которых истец не ссылался, в связи с чем, суд приходит к выводу о том, что установленная статьей 22, 23 Закона о защите прав потребителей неустойка взысканию не подлежит.

В данном случае нарушен срок по возврату денежных средств за отказ от договора. 

В соответствии с п.6 ст.13 Федерального закона «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

При данных обстоятельствах, с ответчика подлежит взысканию штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, что в данном случае ограничивает и составляет размер заявленный истцом 86 500 рублей. 

Таким образом, исковые требования ФИО3 подлежат удовлетворению частично.

В соответствии с ч.1 ст.103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчиков, не освобожденных от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований, которая, исходя из удовлетворенных судом требований, составляет 11 150 рублей. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО3 ФИО8 к ООО «Ладога» о признании договора незаключенным, взыскании денежных средств по договору, неустойки – удовлетворить частично. 

Взыскать с ООО «Ладога» (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО3 ФИО9 (паспорт №) денежные средства в размере 173 000 рублей, штраф в размере 86 500 рублей. 

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО3 ФИО10 отказать. 

Взыскать с ООО «Ладога» (ИНН 

<

***>) государственную пошлину в доход бюджета Санкт-Петербурга в размере 11 150 рублей.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке путем подачи апелляционной жалобы в Санкт-Петербургский городской суд через Ленинский районный суд Санкт-Петербурга в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья В.Ю. Златьева

Решение в окончательной форме изготовлено 10 ноября 2025 года