Судья Смирнова Т.В. УИД 38RS0036-01-2025-005170-14

Судья-докладчик Шабалина В.О. № 33-658/2026 (№33-10739/2025)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

20 января 2026 года г. Иркутск

Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе: судьи-председательствующего Шабалиной В.О.,

судей Кулаковой С.А., Шишпор Н.Н.,

при секретаре Багдуевой В.А.,

с участием прокурора Комаровой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело

№ 2-4677/2025 по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома, выселении и освобождении жилого помещения

по апелляционной жалобе ФИО1

на решение Свердловского районного суда г. Иркутска от 08 октября 2025 года

установила:

в обоснование иска указано, что 11 июня 2024 года между истцом и ФИО2 заключен договор купли-продажи дома и земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес изъят>.

В соответствии с условиями договора ФИО4 должна была оплатить стоимость недвижимого имущества в размере 950 000 рублей. Однако ответчик передала в день оформления договора только 200 000 рублей, а расписку потребовала написать на всю сумму. На момент составления договора, дом не был в собственности истца, поскольку шли тяжбы с администрацией, истец в судебном порядке признал право собственности за собой. Также договор составлен некорректно и не может пройти регистрацию с учетом положений указанных в нем. Истец по данному факту обращался в полицию. В постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела ему разъяснили о том, что между ним и ответчиком сложились гражданско-правовые отношения.. Полагает, что договор является недействительным поскольку нарушен порядок, сроки оплаты, а также право собственности на момент заключения договора за истцом, на спорный объект установлено не было. Договор нарушает права и интересы истца, поскольку он не получил оплаты по договору, а имущество не могло быть продано в момент составления договора. Позднее истец дополнил основания иска и дополнительно указывал на кабальность сделки, а именно 11.06.2024 года истец находился в тяжелом материальном положении, вызванном (данные изъяты), ответчик, зная о тяжелом материальном положении истца воспользовалась этим предложив существенно заниженную стоимость имущества до 950 000 рублей. Кроме того полагает, что сделка от 11 июня 2024 года имеет притворный характер, не соответствует истинной воле сторон, нарушен принцип добросовестности.

Истец просил суд признать договор купли-продажи жилого помещения с земельным участком от 11 июня 2024 года недействительным с применением двусторонней реституции; обязать выселиться из спорного дома в течение одного месяца после вынесения решения.

Решением Свердловского районного суда г. Иркутска от 08 октября 2025 года в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе ФИО1 выражает несогласие с решением суда, просит его отменить. В обоснование жалобы, ссылаясь на объяснения, данные ФИО2 в рамках проверки сообщения о преступлении, обращает внимание, что ответчик подтверждала факт неполной оплаты по договору купли-продажи. Считает, что судом не дано надлежащей оценке всем представленным доказательствам, в том числе письменным пояснениям, расписке, показаниям свидетелей, которые также подтвердили, что речь шла о передаче денежных средств за дом в меньшем размере. Не согласны с тем, что суд фактически уклонился от выяснения вопроса по расчету между сторонами по договору, факт не оплаты в полном объеме свидетельствует о наличии признаков мнимости и кабальности сделки. В отсутствие оплаты по договору, договор не может считаться исполненным реально. Ссылаясь на положения ст. 170, 179 ГК РФ просит признать сделку недействительной, применить последствия недействительности сделки, решение суда отменить.

Представлены письменные возражения ФИО2

Истец ФИО1 и его представитель ФИО5 в судебном заседании суда апелляционной инстанции с решением суда не согласились, настаивали на его отмене по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.

Иные лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте судебного заседания в установленном законом порядке, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, ходатайств об отложении не представили.

На основании ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Заслушав доклад судьи, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с требованиями ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено, что 11 июля 2024 года между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи дома, расположенного по адресу: 

<

адрес изъят>.

Согласно п. 2.1 договора по соглашению сторон цена недвижимого имущества составила 950 000 руб. наличным расчетом.

Согласно представленной в материалы дела расписке от 11.07.2024, ФИО1 получил от ФИО2 950 000 руб. за проданный дом по договору купли-продажи от 11.07.2024 по адресу: 

<

адрес изъят>

Оспаривая факт надлежащего исполнения покупателем своей обязанности по оплате жилого дома, ФИО1 представил суду показания свидетеле МТА., МКА., МИВ., а также объяснения ФИО2, данные ею в ходе проверки сообщения о преступлении.

Разрешая заявленные исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома, выселении и освобождении жилого помещения, суд, руководствовался требованиями ст. ст.166, 167, 170, 454 Гражданского кодекса РФ, оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, установил, что оспариваемый договор заключен 11 июля 2024 года, в этот день решение суда вступило в законную силу, соответственно, полномочия истца ФИО1 как собственника на распоряжение спорным жилым домом путем заключения договор купли-продажи имелись, на день заключения договора он являлся собственником спорного дома, в связи с чем, отверг доводы истца о невозможности заключения сделки ввиду отсутствия права на распоряжение жилым домом, указав, что указанные основания не могут служить основанием для признания сделки недействительной.

Кроме того, не установив признаков кабальности сделки, а именно заключения ее на крайне не выгодных для истца условиях, пришел к выводу об отсутствии основания для признания договора купли-продажи дома от 11.07.2024 недействительным по основаниям, указанным в ч.3 ст. 179 Гражданского кодекса РФ.

Руководствуясь требованиями ст.10, 167, 168, 170, 432, 454, 549 Гражданского кодекса РФ, положениями п. п. 86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценив в совокупности представленные доказательства в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, которые не свидетельствуют о том, что воля всех участников сделки была направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки, не доказан факт злоупотребления ответчиком правом при совершении оспариваемой сделки, надлежаще проверив все доводы истца о недействительности, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований о признании оспариваемой сделки недействительной по основанию ее мнимости, притворности и не добросовестности сторон.

Судебная коллегия соглашается с обоснованностью выводов суда первой инстанции, поскольку они основаны на совокупном исследовании имеющихся в деле доказательств, не противоречат действующему законодательству, подробно аргументированы в оспариваемом судебном акте и не опровергнуты доводами апелляционной жалобы.

В силу ч.2 ст.558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В пункте 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Проверяя доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия оснований не согласиться с тем, что на момент заключения договора купли-продажи истец обладал правом на его заключение, не усматривает.

Как правильно установил суд первой инстанции, решение суда о признании за ФИО1 права собственности на спорный жилой дом как самовольную постройку, вступил в законную силу.

В силу п. 1 ст. 179 ГК РФ сделка, на которую ссылается истец, как совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

При квалификации сделки как совершенной лицом вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), учитывается, в частности, имел ли потерпевший объективную возможность не совершать сделку на крайне невыгодных для себя условиях. Само по себе то, что условия заключенной сделки невыгодны для истца, не свидетельствуют о кабальном характере сделки, поскольку факт ее заключения может быть связан не со стечением тяжелых обстоятельств, а с неосмотрительностью и неразумным поведением истца.

При этом, для квалификации сделки как кабальной должно быть доказано, что другая сторона в сделке, зная о тяжелых обстоятельствах потерпевшего, намеренно использовала ими для достижения своих интересов.

Из материалов дела усматривается, что в обоснование доводов о кабальности условий заключенной сделки ФИО1 ссылается на тяжелые жизненные обстоятельства, а именно, наличие кредитов, болезнь матери, а также отсутствие полного расчета по сделке.

Заключая оспариваемый договор, истец согласился с его условиями, не допускающими неоднозначного толкования, между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи дома, который соответствует требованиям законодательства.

Суду апелляционной инстанции истец подтвердил, что сумма по сделке в 950 000 рублей была согласована сторонами, хотя он рассчитывал на сумму в 1 миллион рублей, однако, согласился на предложение ответчика и снизил стоимость дома до 950 000 рублей, которые и намеревался получить от покупателя.

Таким образом, истцом не оспаривается, что на момент заключения договора купли-продажи он был ознакомлен со всеми его условиями, в том числе и о цене договора, согласилась на его заключение на предложенных условиях, что свидетельствует о том, что на момент заключения договора истец не был ограничен в свободе заключения договора, ему была предоставлена достаточная информация об условиях сделки.

Оспариваемый договор подписан истцом собственноручно, материалы дела не содержат доказательств наличия у истца тяжелых жизненных обстоятельств на момент заключения договора, равно как и доказательств того, что другая сторона о них знала и воспользовалась ими.

Соответственно, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции об отсутствии основания для признания оспариваемого договора купли-продажи дома недействительным по основаниям п. 3 ст. 179 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Данные основания для признания сделки недействительной, вопреки доводам апелляционной жалобы, надлежаще проверены судом и опровергнуты по мотивам, изложенным в решении суда.

В данном случае, судебная коллегия соглашается с тем, что, представленными суду доказательствами подтверждена действительная воля на совершение сделки и на наступление юридических последствий договора купли-продажи, а именно взаимное предоставление по сделке, жилой дом покупателю, денежные средства продавцу.

Из материалов дела следует и сторонами по существу не оспаривается, что договор купли-продажи был исполнен реально, покупатель ФИО2 получила в свое владение и пользование жилой дом, вселилась в дом, распорядилась о вселении членов своей семьи, осуществила восстановление и ремонт дома. Продавец ФИО1 недвижимое имущество освободил и передал покупателю, получил взаимное предоставление в виде денежных средств.

Доводы апелляционной жалобы, как и приводимые суждения, изложенные в обоснование исковых требований о том, что денежные средства получены продавцом не в полном объеме, вопреки позиции истца, не свидетельствуют ни о мнимости сделки, ни о ее кабальности.

Доводы о неполной оплате по договору, ненадлежащем исполнении обязательств по договору, одной из сторон, в силу ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации являются самостоятельным способом защиты нарушенного права. В данной ситуации истец не лишен возможности обратиться в суд с самостоятельным иском для защиты своего нарушенного права, правильно избрав способ защиты.

В целом доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции, направлены на переоценку доказательств и установленных фактических обстоятельств, однако не содержат каких-либо фактов, которые бы не были в целом проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судом решения.

Нарушений норм процессуального и материального права судом допущено не было.

Оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ не установлено, а потому судебное решение, проверенное в рамках требований ст. 327.1 ГПК РФ отмене не подлежит.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Свердловского районного суда г. Иркутска от 08 октября 2025 года по данному гражданскому делу оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Судья-председательствующий В.О. Шабалина

Судьи С.А. Кулакова

Н.Н. Шишпор

Апелляционное определение в окончательной форме составлено 29 января 2026 года.