Дело № 2-614/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 июля 2017 года

г. Тутаев Ярославской области

Тутаевский городской суд Ярославской области в составе: 

председательствующего судьи Голубевой А.Е., 

при секретаре Устиновой Т.Н., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Наш Дом» о признании незаконным отказа от исполнения договора управления, признании договора действующим и возложении обязанности возобновить обслуживание многоквартирного дома, 

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «УК «Наш Дом», просила признать незаконным односторонний отказ от исполнения договора управления многоквартирным домом 

<

адрес> от 22 мая 2014 года, признать договор управления действующим, возложить на ответчика обязанность возобновить обслуживание многоквартирного дома. В обоснование требований истец указывает, что является собственником квартиры № в указанном многоквартирном доме, решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в качестве управляющей организации избран ответчик, с которым заключен договор управления от 22 мая 2014 года сроком действия на 5 лет, свои обязательства по договору управления истец выполняет надлежащим образом, в полном объеме оплачивает жилищно-коммунальные услуги, задолженности не имеет, в настоящее время договор расторгнут досрочно по инициативе управляющей организации в одностороннем порядке, истец полагает действия ответчика незаконными, несоответствующими закону и положениям договора управления.

В судебном заседании ФИО1 и ее представитель по устному ходатайству ФИО2 исковые требования поддержали в полном объеме, пояснили, что оснований для расторжения договора не имеется, существенное нарушение условий договора со стороны собственников многоквартирного дома управляющей организацией не доказано, по сведениям сайта управляющей компании задолженность собственников помещений многоквартирного дома составляет менее 30 %, в настоящее время обслуживание дома прекращено, в квитанции на оплату жилищно-коммунальных услуг плата за содержание и ремонт жилого помещения не выставляется, за исключением платы за вывоз мусора. Истец также пояснила, что уведомления о расторжении договора не получала.

В судебное заседание представитель ООО «УК «Наш дом» не явился, ранее в судебном заседании представитель по доверенности Егоров А.В. пояснил, что основаниями для расторжения договора являлось существенное нарушение собственниками условий договора, а именно наличие задолженности в размере 530 871,50 руб., кроме того, пояснил, что дом 1964 года постройки, в него нужны значительные вложения, имеющийся в настоящее время тариф 19,64 руб. с кВ.м. является недостаточным, экономически обусловленным тарифом будет являться тариф в размере 50,23 руб.

Третьи лица ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 в судебном заседании исковые требования поддержали, настаивали на возобновлении договора управления, пояснили, что в настоящее время управляющая организация содержание и ремонт дома не осуществляет, сотрудники аварийной службы на вызовы не выезжают, поясняют, что управление домом прекращено, придворовая территория, лестничные площадки не убираются. ФИО4 пояснила, что по ее квартире имеется задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг в размере 60 000 руб. с лишним в связи с тем, что ее дочь оплату не производит в полном объеме, в указанную сумму задолженности включаются плата за содержание и ремонт жилья, отопление и иные коммунальные услуги.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомили. Представитель Администрации Тутаевского муниципального района просил рассмотреть дело в свое отсутствие, не возражал против удовлетворения требований истца.

Заслушав объяснения явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (в редакции на момент заключения спорного договора) договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Согласно части 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.

Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке только по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также в случаях, определенных соглашением сторон.

Судом установлено, что истец ФИО1 является собственником квартиры № в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>

Между собственниками многоквартирного дома по вышеуказанному адресу и ООО «УК «Наш Дом» заключен договор управления от 22 мая 2014 года. Договор управления от имени собственников подписан председателем совета многоквартирного дома ФИО1.

В соответствии с пунктом 6.3 договор может быть расторгнут досрочно:

а) по соглашению сторон;

б) на основании решения суда;

в) в одностороннем порядке по инициативе Управляющей организации с предварительным уведомлением Собственников не менее чем за 3 (три) месяца: а) в случае необоснованного отказа Собственниками помещений принять предложение управляющей организации по установлению экономически обоснованного тарифа на содержание и ремонт общего имущества МКД («а» п. 4.6); б) в случае существенного нарушения условий договора со стороны Собственников и пользователей помещений. При этом существенным признается нарушение Собственниками и нанимателями помещений обязанностей по своевременной оплате жилищно-коммунальных услуг, если такая неоплата привела к общей сумме просроченной задолженности по МКД в размере более чем 30 % от цены настоящего договора управления и Управляющая организация предприняла все возможные действия к взысканию такой задолженности. В целях реализации настоящего пункта расчет суммы просроченной задолженности производится в целом по МКД независимо от количества должников;

г) в одностороннем порядке по инициативе Управляющей организации с предварительным уведомлением Собственников не менее чем за 1 (один) месяц при принятии Собственниками решения по пункту 4.6 «в» (уменьшение размера платы за содержание и ремонт в сторону уменьшения по инициативе собственников);

д) при ликвидации Управляющей организации, как юридического лица либо ограничения в установленном законодательством порядке ее уставной правоспособности, что повлечет для этой стороны невозможность выполнять свои обязательства по настоящему договору;

е) досрочное расторжение настоящего договора по инициативе Собственников помещений допускается при существенном нарушении договора со стороны Управляющей организации.

В соответствии с п. 4.1 Договора цена договора управления устанавливается в размере стоимости выполнения работ и оказания услуг по содержанию и ремонту (за исключением капитального ремонта) Общего имущества в МКД, а также стоимость иных услуг, которые составляет предмет договора и которые предоставляет Управляющая организация по настоящему договору. Цена договора управления не включает в себя стоимость коммунальных услуг.

18 января 2017 года ООО «УК «Наш Дом» направило ФИО1 уведомление о расторжении договора управления в одностороннем порядке с 1 марта 2017 года, в уведомлении управляющая организация ссылается на п. 6.3 договора управления без указания конкретного основания расторжения договора в одностороннем порядке. 

В судебном заседании представитель ООО «УК «Наш Дом» пояснил, что основаниями расторжения договора в одностороннем порядке явилось существенное нарушение договора со стороны собственников в многоквартирном доме, при этом представитель ответчика ссылался на размер задолженности в 530 871, 50 руб. Одновременно им представлено в качестве доказательства реестр претензий, направленных АО «ЯрОблЕИРЦ» собственникам помещений в многоквартирном доме.

Оценивая указанный довод, суд полагает, что ответчиком обоснованного расчета наличия задолженности, в размере превышающем 30 % цены договора управления, не представлено. АО «ЯрОблЕИРЦ» помимо договора с управляющими компаниями осуществляет расчет коммунальных услуг на основании договоров с непосредственными поставщиками коммунальных услуг, в том числе за отопление, водоснабжение, водоотведение. Как следует из п. 4.1 Договора управления цена договора не включает в себя стоимость коммунальных услуг. В связи с чем брать за основу расчета сумму в размере 530 871, 50 руб. у суда не имеется оснований. Кроме того, отсутствуют сведения о том, за какой период образовалась эта задолженность, какие меры предпринимались к взысканию этой задолженности. 

Согласно представленному истцом расчету, который произведен на основании отчетов по содержанию жилого фонда за период с 1 июня 2014 года по 31 декабря 2016 года, размещенных на интернет-сайте управляющей компании, размер начисленных платежей за содержание и ремонт жилья спорного многоквартирного дома составил 570 441,16 руб., размер произведенных платежей – 493 322,04 руб.. С учетом указанных сумм задолженность более 30 % от цены договора не установлена.

Существенное нарушение условий договора применительно к положениям пункта 6.3 договора управления собственниками спорного многоквартирного дома не допущено.

Доводы о том, что расход на обслуживание многоквартирного дома значительно превышает полученные денежные средств в счет оплаты услуг за содержание и ремонт жилья, не является основанием для расторжения договора в одностороннем порядке в соответствии с законом и условиями договора.

Доводы ООО «УК «Наш Дом» о необходимости установления повышенного экономически обоснованного тарифа в данном случае основаниями для расторжения договора в одностороннем порядке не являются, поскольку необходимые процедуры, предусмотренные договором для предложения собственникам нового тарифа проведены не были. 

С учетом изложенного суд полагает, что основания для одностороннего расторжения договора по инициативе Управляющей организации, предусмотренные договором, отсутствуют, в связи с чем требования истца ФИО1 подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 103 ГПК РФ и с учетом удовлетворенных судом требований с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в бюджет Тутаевского муниципального района Ярославской области в размере 300 руб. 

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд 

решил:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать незаконным односторонний отказ общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Наш Дом» от исполнения договора управления многоквартирным домом от 22 мая 2014 года, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Наш дом» и собственниками помещений многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>

Признать действующим договор управления многоквартирным домом от 22 мая 2014 года, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Наш Дом» и собственниками помещений многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Наш Дом» возобновить обслуживание многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Наш Дом» государственную пошлину в доход бюджета Тутаевского муниципального района в размере 300 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ярославский областной суд через Тутаевский городской суд Ярославской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья А.Е.Голубева