Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

28 июня 2021 года г.Иркутск

Октябрьский районный суд г.Иркутска в составе: председательствующего судьи Островских Я.В., при секретаре Непомнящих А.В., с участием прокурора ФИО6, представителя истца ФИО1 -ФИО7, представителя ответчика ФИО3 -ФИО8, представителя ФИО2 и ФИО10 -ФИО7, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1 к ЗАО «Иркутсклесстрой» и ФИО3 о признании права пользования жилым помещением, права на приватизацию; встречному иску ФИО3 к ФИО1, ФИО2, ЗАО «Иркутсклесстрой» о признании договор расторгнутым, выселении, 

У С Т А Н О В И Л :

В обоснование исковых требований ФИО1 указано, что решением Арбитражного суда Адрес от Дата ЗАО «Иркутсклесстрой» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден арбитражный управляющий ФИО9 В ходе конкурсного производства в конкурсную массу должника включено в том числе нежилое здание с кадастровым номером №, расположенное по адресу: Адрес. В данном доме на различных основаниях, в том числе на основании договоров социального найма, договоров коммерческого найма проживает истец с семьей, несовершеннолетними детьми. Жилое помещение, расположенное по адресу: Адрес было предоставлено ФИО1 и членам его семьи в связи с трудовыми отношениями. Истец и члены его семьи были вселены в данное жилое помещение. С момента заселения до настоящего момента истец проживает и содержит спорное жилое помещение, производит оплату за него, осуществляет текущий ремонт жилого помещения. Здание общежития, расположенное по адресу: Адрес, принадлежит на праве собственности ЗАО «Иркутсклесстрой» на основании плана приватизации, утвержденного распоряжением ГКГИ от Дата. В определении Иркутского областного суда Адрес от Дата по делу № указано, что поскольку спорое общежитие до его приватизации ответчиком являлось собственностью РФ, правовые нормы, действовавшие на момент вселения истцов в общежитие, а также ст.ст.92, 99 ЖК РФ не предусматривают возможность предоставления гражданам жилых помещений в общежитиях, относящихся к государственному и муниципальному жилищному фонду, по договорам аренды, коммерческого найма. В собственность ЗАО «Иркутсклесстрой» общежитие перешло на основании плана приватизации, то есть ответчик является иной организацией, ставшей собственником общежития и на которую законом возложена обязанность сохранения прав проживающих при переходе права собственности и в соответствии со ст.209 ГК РФ совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону, иным правовым актам и не нарушающие права и законные интересы других лиц, то есть использовать имущество в соответствии с его целевым назначением. Переход права собственности состоялся с обременением. Учитывая, что переход государственных предприятий в иную форму собственности не влияет на жилищные права граждан, проживающих в домах таких предприятий, в том числе на право бесплатной приватизации жилья, а спорное жилое помещение было предоставлено истцу, как работнику ЗАО «Иркутсклесстрой» до приватизации общежития, суд пришел к выводу о том, что на истца распространяются правила о сохранении всех жилищных прав, в том числе и право на приватизацию. ФИО1 состоял в трудовых отношениях с ЗАО «Иркутсклесстрой» с 2005 года и был уволен по сокращению с 2019 года. В настоящий момент в спорном жилом помещении проживает ФИО1 и ФИО2 по договору коммерческого найма. Истец просил суд признать за ним право пользования жилым помещением -комнатой № в общежитии ЗАО «Иркутсклесстрой», расположенным по адресу: Адрес, признать право на приватизацию жилого помещения -комнаты № в общежитии ЗАО «Иркутсклесстрой», расположенного по адресу: Адрес.

В обоснование встречных исковых требований ФИО3 указано, что Дата ФИО1 и ЗАО «Иркутсклесстрой» заключили договор коммерческого найма жилого помещения №, расположенного по адресу: Адрес, сроком на 1 год. Согласно п.2.2.7 договора найма, наниматель обязан по истечении срока договора, а также при досрочном его прекращении передать наймодателю в течение месяца жилое помещение с улучшениями, составляющими принадлежность жилого помещения и неотделимыми без вреда для конструкций жилого помещения. Согласно п.5.2.3 договора найма договор подлежит расторжению в случае невнесения нанимателем платежей более 3-х раз в срок, установленный договором. ФИО1 не вносит платежи по договору найма с ноября 2020 года, то есть более 3-х раз. Согласно положениям ст.684 ГК РФ договор найма был продлен до Дата, Дата. ФИО1 Дата было направлено уведомление о том, что договор коммерческого найма продлеваться не будет, также в уведомлении содержалась просьба освободить жилое помещение не позднее Дата. Повторное уведомление о расторжении договора найма и освобождении жилого помещения было направлено Дата. До настоящего времени жилое помещение не освобождено. Поскольку ФИО1 и ФИО2, проживая в спорном помещении, не являются членами семьи собственника, ФИО1 не внес платежи, установленные договором найма более 3-х раз, ФИО3 полагает, что договор найма следует считать расторгнутым. Истец по встречному иску ФИО3 просил суд признать расторгнутым договор коммерческого найма № от Дата, заключенный между ФИО1 и ЗАО «Иркутсклесстрой»; выселить ФИО1 и ФИО2 из жилого помещения, расположенного по адресу: Адрес.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, его представитель ФИО7, действующая на основании доверенности, изменённые исковые требования поддержала, встречные исковые требования не признала.

В судебное заседании ответчик ФИО3 не явился, его представитель ФИО8, действующая на основании доверенности, исковые требования не признала, встречные исковые требования поддержали.

Ответчик по встречному иску ФИО2 в судебное заседание не явилась, её представитель ФИО7, действующая на основании доверенности, также представляющая интересы третьего лица ФИО10 на основании доверенности, исковые требования ФИО1 поддержала, встречные исковые требования ФИО3 не признала.

Представитель ответчика ЗАО "Иркутсклесстрой", в лице конкурсного управляющего ФИО9, третье лицо ФИО10 в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, согласно ст.167 ГПК РФ. 

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, оценивая их в совокупности и каждое в отдельности, суд приходит к следующему выводу.

Статья 40 Конституции РФ гарантирует право каждого на жилище. Никто не может быть произвольно лишён жилища.

В соответствии с ч.1 ст.1 ЖК РФ жилищное законодательство основывается на недопустимости произвольного лишения жилища.

Согласно ч.4 ст.3 ЖК РФ никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Кодексом и другими федеральными законами.

Согласно ч.2 ст.19 ЖК РФ в зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на частный, государственный и муниципальный жилищные фонды. При этом непосредственно частный жилищный фонд есть совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц.

Статьей 1 Закона РФ от Дата N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" установлено, что приватизация жилых помещений -бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений.

В соответствии со ст.18 Закона РФ от Дата N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо в ведение органов местного самоуправления поселений в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилых помещений.

Из содержания приведенных положений норм материального права следует, что приватизация государственного предприятия не влияет на жилищные права граждан, вселенных в установленном законом порядке в помещения государственного жилищного фонда до приватизации государственного предприятия.

Как установлено судом, решением исполкома Иркутского городского Совета депутатов трудящихся № от Дата утвержден акт государственной приемочной комиссии от Дата о вводе в эксплуатацию общежития на 440 мест треста «Иркутсклесстрой» по Адрес (полезная площадь 3 100 кв.м.), разрешена его эксплуатация. Здание оставлено на балансе треста «Иркутсклесстрой». Право собственности на данное общежитие у ЗАО «Иркутсклесстрой» возникло на основании распоряжения от Дата №/АК Иркутского территориального агентства государственного комитета РФ по управлению государственным имуществом «Об утверждении плана приватизации и преобразовании головного государственного промышленно-строительного предприятия «Иркутсклесстрой» в акционерное общество открытого типа». 

Данные документы, удостоверяющие права на объекты недвижимости и выданные до введения в действие Федерального закона от Дата N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРН.

Право собственности ЗАО «Иркутсклесстрой» зарегистрировано сразу после введения в действие Федерального закона от Дата N 122-ФЗ.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от Дата по делу № № ЗАО «Иркутсклесстрой» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, в рамках которого осуществлялась продажа включенного в конкурсную массу имущества, в том числе вышеуказанного здания общежития.

Дата между ЗАО «Иркутсклесстрой» и ФИО3 заключен договор № купли-продажи здания, о чем Дата в ЕГРН внесена запись. 

Судом также установлено, что в связи с трудовыми отношениями Дата между ЗАО «Иркутсклесстрой» (наймодатель) и ФИО1 (наниматель) был заключен договор коммерческого найма жилого помещения (общежитие), согласно которому наймодатель предоставляет принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение, а наниматель принимает в срочное возмездное пользование жилое помещение для проживания в нем. Вместе с нанимателем в жилом помещении постоянно проживают: ФИО2 (жена), ФИО10 (дочь), ФИО10 (дочь). 

Согласно п.1.3 договора от Дата техническое состояние жилого помещения, его местонахождение, степень износа и характеристики жилого помещения изложены в приложении №. Согласно приложению № к договору от Дата ЗАО «Иркутсклесстрой» передает, а ФИО1 принимает жилое помещение, расположенное по адресу: Адрес, ком.112, общей площадью 34,8 кв.м., жилой -24 кв.м., этаж размещения жилого помещения -1 этаж. 

Согласно п.1.4 договора от Дата срок найма жилого помещения установлен на 1 год с момента заключения данного договора. 

Из свидетельств о регистрации по месту пребывания от Дата следует, что ФИО1 ФИО2, ФИО10, ФИО10 были зарегистрированы по месту пребывания по адресу: Адрес на срок с Дата по Дата. 

Согласно пояснениям представителя истца в 2018 года после освобождения Адрес по заявлению истца ФИО1 семья ФИО11 переселилась из комнаты № в Адрес. 

Дата между ЗАО «Иркутсклесстрой» и ФИО1 был заключен договор № коммерческого найма жилого помещения (общежитие), согласно которому ФИО1 и члену его семьи ФИО2 (жене) было предоставлено срочное возмездное владение и пользование жилое помещение по адресу: Адрес, общей площадью 41,4 кв.м. 

Согласно п.1.4 договора коммерческого найма от Дата срок найма жилого помещения установлен на 1 год с момента заключения настоящего договора. 

Согласно п.2.2.7 договора коммерческого найма от Дата наниматель обязан по истечении срока договора, а также при досрочном его прекращении передать наймодателю в течение месяца жилое помещение с улучшениями, составляющими принадлежность жилого помещения и неотделимыми без вреда для конструкций жилого помещения. 

Согласно п.5.2.3 договора коммерческого найма от Дата договор подлежит расторжению в случае невнесения нанимателем платежей более 3-х раз в срок, установленный договором.

С данными условиями договора ФИО1 был ознакомлен и согласен, что подтверждено его подписью.

Материалами дела также подтверждено, что ФИО1 с Дата зарегистрирован по адресу: Адрес, ком.21. 

При этом, ФИО1 и ФИО2 были вселены в частный жилищный фонд, принадлежащий коммерческой организации, а не в муниципальное или государственное жилье, с ФИО1 был заключен договор коммерческого найма с ЗАО «Иркутсклесстрой», а не договор социального найма.

Об указанных обстоятельствах ФИО1 было достоверно известно.

Изложенное опровергает факт пользования ФИО1 спорной квартирой на условиях социального найма и свидетельствует о невозможности приобретения им права собственности на данное жилое помещение в порядке приватизации.

Кроме того, право собственности ФИО3 на данное жилое помещение возникло на законных основаниях и не оспорено в установленном законом порядке.

Договор коммерческого найма жилого помещения от Дата, с учетом положений ст.684 ГК РФ, был продлен на тех же условиях и на тот же срок до Дата, Дата. 

В силу ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Из содержания ч.2 ст.30 ЖК РФ следует, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и данным кодексом.

Принимая во внимание, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).

В силу п.1 ст.671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона -собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) -обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Поскольку между сторонами возникли гражданско-правовые отношения по пользованию ФИО11 спорным жилым помещением, основания для прекращения этих отношений устанавливаются гражданским законодательством.

Положения ст.684 ГК РФ предусматривают, что по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Таким образом, обязанность предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем возложена гражданским законодательством на наймодателя, при несоблюдении которой в случае согласия нанимателя договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

По данному делу юридически значимым и подлежащим установлению с учетом заявленных исковых требований и подлежащих применению норм материального права является выяснение вопроса о том, выполнил ли наймодатель предусмотренную п.2 ст.684 ГК РФ обязанность по направлению в установленный срок в адрес нанимателя уведомления об отказе от продления договора найма.

Согласно ст.675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Статьей 688 ГК РФ определено, что в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Судом установлено, что в адрес нанимателя ФИО1 Дата было направлено уведомление об отказе от продления договора найма, также в уведомлении содержалась просьба освободить жилое помещение не позднее Дата. Повторное уведомление о расторжении договора найма и освобождении жилого помещения было направлено Дата. 

В силу положений ст.11 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.

Вместе с тем, судом установлено, что истец ФИО1 ранее участвовал в приватизации другого жилого помещения по адресу: Адрес, ком.21. 

Учитывая, что у ФИО1 не возникло право пользования спорным жилым помещением по адресу: Адрес на условиях социального найма, иных законных оснований для проживания в указанном жилом помещении не имеется, трудовые отношения с ЗАО «Иркутсклесстрой» были прекращены в 2019 года, ФИО1 и ФИО2 не являются членами семьи собственника, добровольно не выселились из спорного жилого помещения по истечению установленного договором срока, при этом ФИО1 имеет в собственности другое жилое помещение, суд приходит к выводу о признании расторгнутым договор коммерческого найма № от Дата, заключенный между ФИО1 и ЗАО «Иркутсклесстрой» и выселении ФИО1, ФИО2 из помещения, расположенного по адресу: Адрес без предоставления другого жилого помещения.

Согласно данным Управления Росреестра по Адрес на первом этаже здания, распложенного по адресу: Адрес жилых помещений не имеется.

Учитывая требования закона и установленные судом обстоятельства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 о признании права на приватизацию жилого помещения -комнаты № в общежитии ЗАО «Иркутсклесстрой», расположенного по адресу: Адрес, поскольку действующим законодательством не предусмотрено заключение договора социального найма нежилых помещений и их приватизацию; при этом, договор социального найма с ФИО1 не заключался. Кроме того, договор коммерческого найма № от Дата был заключен на иное жилое помещение, расположенное по адресу: Адрес. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, 

Р Е Ш И Л :

Отказать ФИО1 в удовлетворении исковых требований о признании права пользования жилым помещением -комнатой № в общежитии ЗАО «Иркутсклесстрой», расположенном по адресу: Адрес; права на приватизацию жилого помещения -комнаты № в общежитии ЗАО «Иркутсклесстрой», расположенного по адресу: Адрес.

Встречные исковые требования ФИО3 -удовлетворить.

Признать расторгнутым договор коммерческого найма № от Дата, заключенный между ФИО1 и ЗАО «Иркутсклесстрой».

Выселить ФИО1, ФИО2 из помещения, расположенного по адресу: Адрес.

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Октябрьский районный суд г.Иркутска в течение месяца со дня изготовления мотивированного текста решения, с 05 июля 2021 года.

Судья Островских Я.В.