Дело № 3а-221/2023

73-OS0000-01-2023-000109-24

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

28 июня 2023 года                                г.Ульяновск

Ульяновский областной суд в составе:

судьи Трифоновой Т.П.,

при секретаре Шапошниковой М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Имущественная корпорация Ульяновской области (Ульяновское областное БТИ)» об оспаривании решения Областного государственного бюджетного учреждения «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» об отказе в перерасчете кадастровой стоимости объекта недвижимости,

у с т а н о в и л :

АО «Имущественная корпорация Ульяновской области (Ульяновское областное БТИ)» обратилось в суд с административным иском о признании незаконным решения Областного государственного бюджетного учреждения «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» № ОКС*** от 29 марта 2023 года об отказе в перерасчете кадастровой стоимости объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером ***.

В обоснование требований указало на то, что является собственником земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***. 

Общество обратилось в ОГБУ «БТИГКО» с заявлением об исправлении ошибки,  допущенной при определении кадастровой стоимости указанного земельного участка.  В качестве таковой указало на то, что определение кадастровой стоимости земельного участка произведено без учета его обременений (ограничений), а именно: нахождения на земельном участке объекта культурного наследия, сведения о котором внесены в ЕГРН. Документом, подтверждающим наличие ошибки при определении кадастровой стоимости земельного участка, указало распоряжение Правительства Ульяновской области «Об утверждении охранных обязательств собственников или иных законных владельцев объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) Ульяновской области» № 281-пр от 13 июня 2017 года. 

Однако решением учреждения от 29 марта 2023 года в удовлетворении заявления было оказано. Данное решение противоречит  п. 11 Приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 4 августа 2021 года № П/0336 «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке, согласно которому определение кадастровой стоимости осуществляется без учета обременений (ограничений) объекта недвижимости, за исключением ограничений прав на землю, возникающих в соответствии с земельным законодательством в связи с установлением зон с особыми условиями использования территории, иными ограничениями, установленными в соответствии со ст. 56 Земельного Кодекса РФ.  

Указывает на то, что на спорный земельный участок установлено ограничение прав, предусмотренное ст. 56 ЗК РФ, что подтверждается Постановлением Правительства Ульяновской области от 13 июня 2017 года № 281-пр, которым утверждено охранное обязательство собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) Ульяновской области. Данное охранное обязательство существенно ограничивает права собственника земельного участка. Запреты, установленные охранным обязательством и законодательством об охране объектов культурного наследия, распространяются не только на здание – памятник истории и культуры, но и на земельный участок, на территории которого он расположен.

В  связи с этим  расчет кадастровой стоимости земельного участка должен быть произведен с учетом понижающего коэффициента.

Отказывая в исправлении ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости спорного земельного участка, ОГБУ «БТИГКО» сослалось  на отсутствие влияния на расчет кадастровой стоимости земельного участка зон охраны объектов культурного наследия на территории  МО «Город Ульяновск», установленных Постановлением Правительства Ульяновской области от 2 июля 2009 года № 256-П «О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории муниципального образования «город Ульяновск», режимах использования земель и градостроительных регламентах в границах данных зон». Вместе  с тем анализ влияния на кадастровую стоимость земельного участка ограничений, установленных распоряжением Правительства  Ульяновской области от 13 июня 2017 года № 281-пр, не нашел отражения в оспариваемом решении учреждения.  

В судебном заседании представители истца поддержали заявленные требования. Пояснили, что оспариваемое ими решение ОГБУ «БТИГКО» не содержит ответа на поставленный обществом вопрос. Обращаясь с заявлением об исправлении ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости земельного участка, общество указывало в качестве таковой то, что при определении кадастровой стоимости земельного участка не был учтен факт нахождения на нем объекта культурного наследия, в отношении которого обществу, как собственнику здания, выдано охранное обязательство. Вместе  с тем решением ОГБУ «БТИГКО» было отказано в исправлении ошибки при определении кадастровой стоимости спорного земельного участка со ссылкой на отсутствие влияния на кадастровую стоимость земельного участка зон охраны объектов культурного значения, установленных Постановлением Правительства Ульяновской области от 2 июля 2009 года № 256-П «О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории муниципального образования «город Ульяновск», режимах использования земель и градостроительных регламентах в границах данных зон», что истцом не оспаривается.

Представитель ОГБУ «БТИГКО» ФИО1 просила отказать в удовлетворении требований истца.  Указала на то, что в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки всех земельных участков Ульяновской области, учреждением был подготовлен отчет об итогах государственной кадастровой оценки № *** от 26 октября 2022 года. Результаты определения кадастровой стоимости всех земель Ульяновской области была утверждены приказом Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области № 263-пр от 26 октября 2022 года.

Проведение государственной кадастровой оценки земельных участков Ульяновской области производилось в соответствии с Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 4 августа 2021 года № П/0336. 

В соответствии с п. 11 указанных Методических указаний определение кадастровой стоимости осуществляется без учета обременений (ограничений) объекта недвижимости, за исключением ограничений прав на землю, возникающих в соответствии с земельным законодательством (в связи с установлением зон с особыми условиями использования территории, иными ограничениями, установленными в соответствии со статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации).

Для расчета ограничения прав выбрано 4 фактора, оказывающих влияние на стоимость: 1) доля земельного участка, на которую распространяется ограничение, в общей площади земельного участка; 2) степень ограничения пользования земельным участком в результате установления ограничения прав; 3) интенсивность использования земельного участка, связанная с ограничением права; 4) степень влияния ограничения права на распоряжение земельным участком (отчуждение земельного участка или совершение с ним сделок иного рода).

В рамках определения кадастровой стоимости Учреждение исходило из допущения, что умеренное влияние на право распоряжения, на итоговую кадастровую стоимость оказывают лишь ограничения (обременения) в виде охранных зон магистральных систем, а также зоны затопления и зоны подтопления (стр. 31-136 отчета о ГКО).

В рамках дополнительного проведенного исследования по определению зависимости между наличием или отсутствием зон с особыми условиями использования среди предложений на рынке недвижимости Учреждением также направлялись запросы в оценочные организации в целях уточнения данной информации.

В соответствии с ответом Союза «Ульяновская областная торгово-промышленная палата» ценообразование объектов недвижимости с учетом их ограничения (обременения) происходит в индивидуальном порядке и зависит от разнообразных факторов. Влияние ценообразующего фактора «ограничения (обременения)» на стоимость земельных участков в разрезе сегментов с учетом группировки на основе вида разрешенного использования возможно только в рамках методов индивидуальной оценки.

Таким образом, исследование рынка (отсутствие в объявлениях описания и наличии на земельных участках ограничений) приводит к невозможности определения показателя степени каждого из 4 факторов, а также отсутствие (наличие) функциональной зависимости стоимости предложений земельных участков от наличия на них ограничений (обременений). 

В связи с этим Учреждение при расчете кадастровой стоимости отказалось от учета в расчете части ограничений (обременений), в частности – объекты культуры. Учреждение обладало сведениями о нахождении на спорном земельном участке объекта культурного наследия (сведения были получены в рамках предыдущего тура кадастровой оценки). Данная информация была учтена учреждением при проведении государственной кадастровой оценки, однако не повлияла на итоговую кадастровую стоимость земельного участка.   Кадастровая стоимость спорного земельного участка была определена в размере 8 903 856 руб. 84 коп.

При рассмотрении заявления истца об исправлении ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости спорного земельного участка, связанной с определением кадастровой стоимости земельного участка без учета обременений (ограничений) – объекта культурного наследия,  истцу было отказано в его удовлетворении. Все допущения и критерии были указаны в отчете о ГКО, в рамках которого Учреждение осуществляет последующее ведение результатов государственной кадастровой оценки. В связи с этим оснований считать, что при определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** были допущены ошибки, не имеется.

Заслушав пояснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В ходе рассмотрения дела установлено, что АО «Имущественная корпорация Ульяновской области (Ульяновское областное БТИ)» является собственником земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 1253 кв.м, расположенного по адресу: *** категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под зданием дневного стационара.  На данный земельный участок установлено обременение в виде охранной зоны линии связи и сооружений связи, реестровый номер 74:24-6.369, площадь наложения 29 кв.м (л.д. 12-19,  194).

Данный земельный участок полностью входит в объединенную зону охраны объектов культурного значения, границы которой утверждены Постановлением Правительства Ульяновской области № 256-П от 2 июля 2009 года «О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории муниципального образования «Город Ульяновск», режимах использования земель и градостроительных регламентах в границах данных зон» (л.д.140). 

На указанном земельном участке расположено принадлежащее истцу здание с кадастровым номером ***, назначение – нежилое, наименование – здание дневного стационара № 1 с принадлежностями. (л.д. 135). Данное здание является объектом культурного наследия  «Дом жилой». Распоряжением Правительства Ульяновской области № 281-пр от 13 июня 2017 года утверждено оранное обязательство собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия  (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, «Дом жилой» (л.д. 20-27).

В рамках проведения очередного тура государственной кадастровой оценки   земельных участков на территории Ульяновской области кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года определена в размере 8 903 856 руб. 84 коп. Результаты государственной кадастровой оценки утверждены приказом Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области   № 263-пр от 25 ноября 2022 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков, расположенных на территории Ульяновской области».  Дата начала применения указанной кадастровой стоимости – 1 января 2023 года (л.д. 67).

13 марта 2023 года истец обратился в ОГБУ «БТИГКО» с заявлением об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости земельного участка. В качестве таковой указал на то, что определение кадастровой стоимости земельного участка произведено без учета расположения на нем объекта культурного наследия, в отношении которого выдано охранное обязательство (л.д. 78-89).

Решением Учреждения от 29 марта 2023 года № ОКС-*** в удовлетворении заявления общества было отказано (л.д. 76-77) со ссылкой на то, что проведенный анализ данных об ограничениях (обременениях) выявил наличие неограниченного спектра вариаций установленных ограничений (обременений) в отношении земельных участков и определения степени их влияния на различные виды разрешенного использования (сегменты). Невозможность достоверно идентифицировать параметр влияния обременения в рамках расчета кадастровой стоимости связана с бессистемностью и разнонаправленностью характера влияния на стоимость наличия на земельном участке зон с особыми условиями использования территорий. Дополнительно проведены исследования по определению зависимости между наличием или отсутствием зон с особыми условиями среди предложений на рынке недвижимости. Результаты исследования показывают отсутствие функциональной зависимости стоимости предложений земельных участков от наличия на них ограничений (обременения). Вследствие этого бюджетное учреждение отказалось от учета в расчете кадастровой стоимости части ограничений (обременений), в том числе - объекты культуры. 

Проверяя правомерность принятия указанного решения, суд исходит их следующего. 

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В статье 3 указанного Федерального закона приведены основные понятия, которые используются в данном законе.

Так, кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с частями 1 и 3 ст. 14 Федерального закона № 237-ФЗ определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в отношении всех объектов недвижимости, включенных в перечень, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

При определении кадастровой стоимости земельных участков обязательному рассмотрению на предмет влияния на указанную стоимость подлежат сведения о местоположении земельного участка, нахождении объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории, а также иные ценообразующие факторы, предусмотренные методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Приказом Росреестра от 4 августа 2021 года № П/0336  утверждены  Методические указания о государственной кадастровой оценке.  

Согласно п. 11 Методических указаний определение кадастровой стоимости осуществляется без учета обременений (ограничений) объекта недвижимости, за исключением ограничений прав на землю, возникающих в соответствии с земельным законодательством (в связи с установлением зон с особыми условиями использования территории, иными ограничениями, установленными в соответствии со статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации.

Статьей 56 ЗК РФ предусмотрено, что права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами.

Могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю:

1) ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий;

2) особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;

4) иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных настоящим Кодексом, федеральными законами.

Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда, а ограничения, указанные в подпункте 1 пункта 2 настоящей статьи, в результате установления зон с особыми условиями использования территорий в соответствии с настоящим Кодексом.

Итоги государственной кадастровой оценки в отношении всех учтенных в ЕГРН земельных участков, расположенных в границах территории Ульяновской области по состоянию на 1 января 2022 года, отражены в отчете № ***. В п. 4 раздела 2.8 отчета «Сведения о допущениях, использованных при определении кадастровой стоимости» указано, что определение кадастровой стоимости осуществлялось без учета обременений (ограничений) объекта недвижимости, за исключением  ограничений прав на землю, возникающих в соответствии с законодательством (в связи с установлением зон с особыми условиями использования территории, иными ограничениями, установленными в соответствии со статьей 56 ЗК РФ (п. 11 Приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 4 августа 2021 года № П/0336 «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценки») (лист 44 отчета, л.д. 179).

В разделе 3.6 отчета (стр. 135 отчета, л.д. 189) указано, что проведенный анализ данных об ограничениях (обременениях) выявил наличие неограниченного спектра вариаций установленных ограничений (обременений) в отношении земельных участков и определения степени их влияния на различные виды разрешенного использования (сегменты). 

Невозможность достоверно идентифицировать параметр влияния обременения в рамках расчета кадастровой стоимости связана с бессистемностью и разнонаправленностью характера влияния на стоимость наличия на земельном участке зон с особыми условиями использования территорий. 

Дополнительно проведены исследования по определению зависимости между наличием или отсутствием зон с особыми условиями среди предложений на рынке недвижимости. Результаты исследования показывают отсутствие функциональной зависимости стоимости предложений земельных участков от наличия на них ограничений (обременения). 

В связи с этим бюджетное учреждение отказывается от учета в расчете  кадастровой стоимости части ограничений (обременений), всего 15, в том числе – объекты культуры. 

Таким образом, с учетом принятых бюджетным учреждением допущений при определении кадастровой стоимости земельных участков, факт нахождения на земельном участке с кадастровым номером *** объекта культурного наследия, в отношении которого собственнику выдано охранное обязательство, не оказывает влияния на расчет кадастровой стоимости.

В соответствии со ст. 21 Федерального закона № 237-ФЗ бюджетные учреждения, осуществившие определение кадастровой стоимости, рассматривают заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

Ошибками, допущенными при определении кадастровой стоимости, являются:

1) несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке;

2) описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная ошибка, повлиявшие на величину кадастровой стоимости одного или нескольких объектов недвижимости.

В данном случае оснований говорить о том, что при определении кадастровой стоимости спорного земельного участка была допущена ошибка, не имеется. 

При таких обстоятельствах в удовлетворении требований истца следует отказать.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении административного искового заявления акционерного общества «Имущественная корпорация Ульяновской области (Ульяновское областное БТИ)» об оспаривании решения Областного государственного бюджетного учреждения «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» № ОКС-*** от 29 марта 2023 года об отказе в перерасчете кадастровой стоимости объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером *** отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья                                                                         Трифонова Т.П.

Решение изготовлено 4 июля 2023 года.