Дело № 

Р Е Ш Е Н И Е

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 мая 2019 года 

<

адрес>

Кызылский городской суд Республики Тыва в составе: председательствующего судьи Кочага Б.Ш-К., при секретаре Ондар Т.Э., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акционерного общества «ДОМ.РФ» к ФИО2 о взыскании долга по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество,

у с т а н о в и л:

истец обратился в суд с иском к ответчику о взыскании долга по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество (с учетом уточнения), указывая на то, что на основании договора займа от ДД.ММ.ГГГГ № ОАО «АИЖК РТ» предоставило заемщику ФИО2 ипотечный заем в сумме 2100 000 руб. на срок 180 месяцев, под 12,75 % годовых, для приобретения квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Права залогодержателя по договору, обеспеченному ипотекой квартиры, удостоверены закладной.

Законным владельцем закладной и соответственно кредитором и залогодержателем в настоящее время является АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования».

В силу п. 2 ст. 13 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право её законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Ответчик ежемесячные платежи по возврату суммы займа и процентов за пользование им в нарушение условий договора займа, а также ст. 309 ГК РФ производил с нарушением условий кредитного договора, в т.ч. и в части своевременного возврата кредита, произведя платежи с задержкой и в неполном объеме. В связи с неисполнением ответчиками обязательств по возврату займа и уплате процентов за пользование им нарушаются права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных договором займа и закладной.

ДД.ММ.ГГГГ ответчику было направлено требование о полном досрочном погашении обязательств по договору займа. Указанное требование ответчиками выполнено не было.

В соответствии со ст. 334 ГК РФ, ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», условиями закладной и договора займа указанное обстоятельство является основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру.

Задолженность ответчиков по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 2838027,59 руб., в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу – 2041187,38 руб., сумма неуплаченных процентов за пользование займом – 426 915 руб., а также начисленные пени – 369925,21 руб.

Согласно отчету об оценке Международного Центра рыночной стоимости квартиры составляет 1971000 руб. Учитывая изложенное, начальная продажная цена квартиры должна быть установлена в размере 80% от указанной рыночной стоимости имущества, а именно в сумме 1576800 рублей. 

Период, за который подлежат начислению проценты ДД.ММ.ГГГГ и по день вступления решения суда в законную силу, поэтому считает необходимым взыскать проценты начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день вступления решения суда в законную силу определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом и размере 12,75% годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу, составляющему 2838027,59 руб.

Просит взыскать с ответчика задолженность по договору займа в размере 2838027,59 руб., а также начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день вступления решения суда в законную силу определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом и размере 12,75% годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу, составляющему 2838027,59 руб.; обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, определить способ реализации - с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость квартиры в размере 1576800 руб.; взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины в размере 13152,42 руб.

В судебное заседание представитель истца ФИО6, действующий по доверенности, не явился, просил о рассмотрении дела без его участия.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о месте и времени извещен надлежащим образом.

Суд рассматривает дело в порядке ст. 167 ГПК РФ в отношении не явившихся лиц. 

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 807, 809 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа). Если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. 

Согласно ч. 1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В соответствии с ч. 2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Согласно ст. 814 ГК РФ, если договор займа заключен с условием использования заемщиком полученных средств на определенные цели (целевой заем), заемщик обязан обеспечить возможность осуществления займодавцем контроля за целевым использованием суммы займа. В случае невыполнения заемщиком условий договора займа о целевом использовании суммы займа, а также при нарушении обязанностей, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, займодавец вправе потребовать от заемщика досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов, если иное не предусмотрено договором.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом и не допускается односторонний отказ от исполнения обязательств.

Статьей 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее по тексту – Федеральный закон) предусмотрено, что по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. 

Согласно ст.2 Федерального закона, ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным закона.

ДД.ММ.ГГГГ издано распоряжение Федерального агентства по управлению государственным имуществом №-р, в соответствии с которым изменено фирменное наименование АО «АИЖК» на АО «ДОМ.РФ». 

Как установлено, по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ № ОАО «АИЖК РТ» предоставило заемщику ФИО2 ипотечный заем в сумме 2100 000 руб. на срок 180 месяцев, под 12,75 % годовых, для приобретения квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, а заемщик осуществляет возврат займа и уплачивает проценты за пользование займом в порядке, установленном настоящим договором.

Обязательство со стороны займодавца было выполнено, на счет заемщика был перечислен ипотечный заем в указанной сумме.

Как следует из представленных материалов, ФИО2 приобрел квартиру, находящуюся по адресу: 

<

адрес>.

В вышеуказанном договоре займа указано, что обеспечением исполнения обязательств заемщика по настоящему договору является в том числе: ипотека квартиры в силу закона, в соответствии со ст. 77 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (п. 1.4.1).

Право собственности ФИО2 зарегистрировано в установленном законом порядке (записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ №. Также произведена запись об ипотеке в силу закона ДД.ММ.ГГГГ №.

Права залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной ответчика, выданной первоначальному залогодержателю - ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Республики Тыва». Права по закладной ДД.ММ.ГГГГ переданы ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Республики Тыва».

Согласно договору займа за пользование займом заемщик уплачивает займодавцу проценты из расчета процентной ставки в размере 12,75% годовых. 

В п. 2.5.2 договора предусмотрено, что при нарушении сроков возврата займа заемщик уплачивает займодавцу неустойку в виде пени в размере 0,1% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы займа за каждый календарный день просрочки до даты поступления просроченного платежа на счет займодавца. 

Как установлено из представленных материалов дела, займодавец надлежащим образом исполнил условия договора займа, предоставив заемщикам денежные средства в размере 2100 000 рублей.

Из представленных расчетов видно, что в нарушение условий договора займа ежемесячные платежи по возврату суммы займа и процентов за пользование им производились несвоевременно и не полностью, в связи с чем образовалась задолженность.

Поскольку установлено, что заемщиком обязательства по ежемесячному погашению кредита и процентов нарушались, платежи своевременно, в предусмотренный кредитным договором срок не вносились, то есть заемщик надлежащим образом не выполняет условия договора займа, то требование истца о взыскании досрочно с ответчика суммы основного долга и процентов обоснованно.

Согласно представленному расчету, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность ответчика составляет 2838027,59 руб., в том числе задолженность по основному долгу – 2041187,38 руб., текущий остаток основного долга - 1824205,93 руб., просроченный основной долг 216981,45 руб., задолженность неуплаченных процентов за пользование займом – 426 915 руб., а также начисленные пени – 369925,21 руб.

Вместе с тем, в силу пункта 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием, вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором. Из пункта 1 ст. 330 ГК РФ следует, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае, просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения, обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Снижение размера неустойки не должно вести к необоснованному освобождению должника от ответственности за просрочку исполнения обязательства (п. 11 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ).

Согласно п.1. ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эта правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. Если подлежащая уплате сумма процентов явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд по заявлению должника вправе уменьшить предусмотренные - договором проценты, но не менее чем до суммы, определенной исходя из ставки, указанной в п. 1 настоящей статьи (п.6 ст.395 ГК РФ). 

В абзаце третьем пункта 72 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что суд кассационной инстанции может отменить обжалуемый судебный акт в части, касающейся) уменьшения неустойки по правилам ст.333 ГК РФ, лишь в случае нарушения или неправильного применения норм материального права, к которым, в частности, относятся нарушение требований п.6 ст.395 ГК РФ, когда сумма неустойки за просрочку исполнения денежного обязательства снижена ниже (предела, установленного п.1 ст.395 ГК РФ, или уменьшение неустойки в отсутствие заявления; в случаях, установленных п.1 ст.333 ГК РФ (ст.387 ГПК РФ).

Из разъяснений, содержащихся в п. 69 Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» следует, что подлежащая уплате неустойка,, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Согласно п. 75 вышеуказанных разъяснений Верховного Суда РФ, при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования.

Необоснованно значительное уменьшение неустойки с экономической точки зрения, позволяет должнику получить доступ к финансированию за счет другого лица па нерыночных условиях, стимулирует должника к неплатежам. Неисполнение должником обязательства позволяет ему пользоваться чужими денежными средствами. Между тем никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.

Согласно п. 6 ст. 395 ГК РФ, если подлежащая уплате сумма процентов явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд по заявлению должника вправе уменьшить предусмотренные договором проценты, но не менее чем до суммы, определенной исходя из ставки, указанной в п. 1 настоящей статьи.

Таким образом, исходя из расчета процентов за пользование чужими денежными средствами по правилам, приведенным в п. 1 ст. 395 ГК РФ, неустойка за основному долгу в настоящем случае не может быть снижена ниже 58886,75 руб. (за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ от суммы 216481,45 рублей), а неустойка за просроченным процентам не может быть ниже 102408,57 рублей (за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ от суммы 376477,88 рублей). 

Вместе с тем, в ходе рассмотрения дела, ФИО2 произвел платеж ДД.ММ.ГГГГ на сумму 287000 рублей, что подтверждается квитанцией об оплате.

Учитывая произведенный платеж, сумма неисполненного обязательства равна 356896,45 рублей, из расчета: 216981,45 (просроченный основной долг) + 426915 (задолженность по процентам) = 643896,45 - 287000. 

С учетом данного, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма задолженности в размере 2342397,70 рублей из следующего расчета: 1824205,93 + 356896,45 + 58886,75 + 102408,57. 

Поскольку договором предусмотрены проценты за пользование займом в размере 12,75% годовых, то требование истца о взыскании, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день вступления решения суда в законную силу процентов в размере 12,75% годовых за пользование кредитом, является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Разрешая требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

В соответствии с пунктом 1 статьи 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.

Согласно пункту 1 статьи 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В силу пункта 1 статьи 56 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 78 Закона об ипотеке обращение залогодержателем взыскания на заложенные дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования им залогодержателя и любых иных лиц, проживающих в таком жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

В соответствии с ч. 1 ст. 446 ГПК Российской Федерации взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание; земельные участки, на которых расположены указанные объекты, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

В соответствии с п. 1 ст. 54.1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

С учетом того обстоятельства, что права АО «АИЖК» как залогодержателя квартиры возникли в силу ипотеки в силу закона (статья 77 Закона об ипотеке), принимая во внимание, что допущенное заемщиком нарушение обязательств нельзя признать крайне незначительным, исходя из того, что размер просроченной задолженности по договору займа составляет 643896,45 рублей (216981,45 рублей (просроченный основной долг) + 426 915 рублей (просроченные проценты), что составляет более 5% от рыночной стоимости предмета залога (3150 000 руб. х 5%= 157 500 рублей), то требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество соответствуют положениям статей 348, 349 ГК РФ, статьи 50 Закона об ипотеке.

К материалам дела истцом приложен отчет об оценке Международного Центра рыночной стоимости квартиры составляет 1971 000 руб. Учитывая изложенное, начальная продажная цена квартиры должна быть установлена в размере 80% от указанной рыночной стоимости имущества, а именно в сумме 1576800 рублей. 

Вместе с тем, ответчиком в ходе рассмотрения дела представлен отчет об оценке № о рыночной стоимости предмета залога, а именно квартиры по адресу: 

<

адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в котором рыночная стоимость квартиры составляет 3150000 рублей, установив начальную продажную стоимость 

<

адрес>% в размере 2520000 рублей. 

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Представленный отчет об оценке ответчиком суд принимает во внимание, поскольку изготовлен независимым оценщиком по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, суд определяет начальную продажную цену заложенного имущества в размере 2520000 рублей, в силу ст. 54 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" закрепляющей, что в случае, если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика – 3 150000 рублей. 

По требованию истца об определении процентов за пользование кредитом в размере 12,75% годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу не подлежит удовлетворению, поскольку нарушенное право истца на получение процентов по договору подлежит восстановлению в полном объеме за прошедший период, требование истца процентов на будущее время основано на предположении о нарушении прав истца. 

При указанных обстоятельствах исковые требования о взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество подлежат частичному удовлетворению.

В соответствии со статьей 98 ГПК РФ с ответчика подлежат взысканию расходы истца по уплате государственной пошлины в размере 13152,42 рублей. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194–199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

исковое заявление Акционерного общества «ДОМ.РФ» к ФИО2 о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущества, удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО3 в пользу Акционерного общества «ДОМ.РФ» 2342397 рублей 70 копеек в счет задолженности по договору займа, 13152 рубля 42 копейки в счет расходов по оплате государственной пошлины.

Обратить взыскание на принадлежащую на праве собственности ФИО3 заложенную по ипотеке квартиру, находящуюся по адресу: 

<

адрес>, путем продажи на публичных торгах, установив начальную продажную стоимость квартиры в размере 2520 000 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Тыва через Кызылский городской суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение составлено 24 мая 2019 года.

Судья Б.Ш-К. Кочага