Дело № 2-1427/2024

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 октября 2024 года г. Солнечногорск 

Солнечногорский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Байчорова Р.А.,

при ведении протокола помощником судьи Хачатрян С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ПАО «Росбанк» о признании договора недействительным, применении последствий недействительности сделки, по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1, уточнив требования, обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3, ПАО «Росбанк» о признании договора недействительным, применении последствий недействительности сделки.

В обоснование заявленных требований указал, что 08 ноября 2023 года между истцом и ФИО2 заключен договор займа и залога (ипотеки) недвижимого имущества, в соответствии с которым истец предоставил в пользование ответчика денежные средства (заём) в размере 3790000 руб., а ответчик обязался вернуть сумму займа в порядке и сроки, установленные указанным договором. В соответствии с условиями договора сумма денежных средств в размере 512000 руб. является целевой и должна была быть внесена заемщиком на счет, открытый в ООО «Первый Клиентский Банк» в счет погашения долга по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии от 15 августа 2023 года, заключенному между ФИО2 и указанным банком. Оставшиеся денежные средства в размере 1278000 руб. выдаются ответчику наличными в день подписания указанного договора займа и залога. В соответствии с п. 1.2 договора займа датой возврата суммы займа установлено 07 января 2024 года. До настоящего времени ответчик истцу сумму займа не вернул. В соответствии с п. 2.1. договора займа в залог (ипотеку) ответчиком предоставлена квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>. 07 декабря 2023 года в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации в пользу истца ипотеки по договору займа и залога (ипотеки) недвижимого имущества. Впоследствии истцу стало известно, что собственником заложенной истцу квартиры по договору купли-продажи от 14 декабря 2023 года стала ФИО3 При этом, залог в пользу истца по неизвестной ему причине, погашен, хотя истец своего согласия на погашение записи о залоге не давал, возврата займа не получал, согласия на заключение ответчиками договора купли-продажи не давал, свои права на предмет залога никому не передавал. Между тем, в ЕГРН 22 декабря 2023 года появилась запись об ипотеке квартиры в силу закона сроком действия с 22 декабря 2023 года на 278 месяцев с даты заключения кредитного договора от 14 декабря 2023 года в пользу залогодержателя – ПАО «РОСБАНК». 

Ссылаясь на указанные обстоятельства истец просит суд: признать недействительным договор купли-продажи от 14 декабря 2023 года квартиры № №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №, заключенный между ФИО2 и ФИО3; применить последствия недействительности сделки в виде погашения записи № № в ЕГРН о регистрации права собственности ФИО3 на квартиру, расположенную по указанному выше адресу; признать прекращенным залог спорной квартиры и погасить запись об ипотеке квартиры в силу закона в пользу ПАО «Росбанк» за № № от 22 декабря 2023 года; восстановить в ЕГРН запись о государственной регистрации в пользу ФИО1 ипотеки квартиры, расположенной по указанному выше адресу, по договору займа и залога (ипотеки) недвижимого имущества от 07 декабря 2023 года № №.

ФИО2, уточнив требования, обратилась в суд к ФИО1 со встречным иском о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, в обоснование которого указала, что в связи с нахождением в тяжелых жизненных условиях в период с июля 2023 года по август 2023 года ею были заключены договоры займа, обеспеченные ипотекой: 17 июля 2023 года с Кредитным потребительским кооперативом «Народный капитал» заключен договор займа, обеспеченного ипотекой, а также договор о залоге недвижимого имущества (ипотеки) от 17 июля 2023 года; 17 июля 2023 года с Кредитным потребительским кооперативом «Народный капитал» заключено Соглашение о порядке внесения членских взносов пайщиком, участвующим в финансовой взаимопомощи; 15 августа 2023 года с ООО «Первый Клиентский Банк» заключен договор об открытии невозобновляемой кредитной линии на сумму 2125000 руб., обеспеченный залогом недвижимого имущества (ипотекой), расположенного по адресу: 

<

адрес>; 15 августа 2023 года в обеспечение договора об открытии невозобновляемой кредитной линии, с ООО «Первый Клиентский Банк» заключен договор залога недвижимости. 25 сентября 2023 года ФИО2 от ООО «Решение» получено уведомление о состоявшемся в соответствии с договором купли-продажи закладных переходе прав на закладную от 15 августа 2023 года, удостоверяющей права на получение исполнения (оплаты) по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии от 15 августа 2023 года и прав по договору залога недвижимости (ипотеки) от 15 августа 2023 года. 12 октября 2023 года от ООО «УК «Мир Финансов» Д.У. ЗПИФ комбинированным «Гималаи» ФИО2 получено уведомление о том, что на основании договора купли-продажи закладных от 25 сентября 2023 года, заключенного с ООО «Решение», держателем по закладной от 15 августа 2023 года является ООО «УК «Мир Финансов» Д.У. ЗПИФ комбинированным «Гималаи». При вышеуказанных обстоятельствах истец по встречному иску усомнилась в законности и обоснованности содержания указанных уведомлений, в связи с чем обратилась за помощью и консультацией в компанию ООО «Бест-Недвижимость», сотрудники которой убедили ее в том, что помогут в решении данного вопроса и предложили заключить с их компанией договор на оказание услуг по поиску клиента для покупки квартиры, находящейся в собственности у ФИО2 Также сотрудники данного офиса уговорили ее заключить 08 ноября 2023 года договор займа и залога (ипотеки) принадлежащей ФИО2 квартиры, с ФИО1, представив все таким образом, что заключение данного договора является формальностью и до истечения срока действия договора на оказание услуг по поиску клиента для покупки вышеуказанной квартиры, и что договор займа и залога (ипотеки) недвижимого имущества с ФИО1 никоим образом не будет применен и является формальным, то есть, заключен для вида с целью помощи по продаже квартиры. ФИО2 при подписании договора займа и залога (ипотеки) недвижимого имущества с ФИО1 была уверена, что данный договор подписывался исключительно с целью последующей продажи принадлежащей ей квартиры. Экземпляр договора на оказание услуг по поиску клиента для покупки квартиры ей на руки не выдавался. В этот же день, 08 ноября 2023 года, под диктовку сотрудников вышеуказанного офиса компании ООО «Бест Недвижимость» ею написана расписка о получении по договору займа и залога (ипотеки) от 08 ноября 2023 года денежных средств в размере 3790000 руб., однако каких-либо денежных средств по указанному договору истец по встречному иску не получала. При подписании договора займа и залога (ипотеки) недвижимого имущества ФИО1 отсутствовал, что свидетельствует о не подписании договора ФИО1 В свою очередь, сотрудники ООО «Бест Недвижимость» каких-либо действий по договору на оказание услуг по поиску клиента для покупки ее квартиры не осуществляли, все предполагаемые показы квартиры отменялись по тем или иным причинам. По мнению истца по встречному иску, все действия сотрудников ООО «Бест Недвижимость» были направлены не на продажу ее квартиры, а на завладение квартиры по договору займа и залога (ипотеки) недвижимого имущества, в связи с чем 05 декабря 2023 года ФИО2 была отозвана доверенность, выписанная на сотрудников ООО «Бест Недвижимость» для оформления квартиры в собственность. Таким образом, представленная с первоначальным иском выписка из ЕГРН от 07 декабря 2023 года с указанием на ограничение прав и обременения объекта недвижимости (квартиры) в пользу ФИО1 является недействительной, так как данные в сведения ЕГРН внесены по отозванной ФИО2 доверенности от 07 ноября 2023 года. На основании договора купли-продажи от 14 декабря 2023 года собственником квартиры стала ФИО3 Сделка по продаже квартиры прошла проверку ПАО «Росбанк», в пользу которого в ЕГРН внесена запись об ипотеке квартиры в силу закона. Кроме того, согласно закладной на квартиру, рыночная стоимость предмета ипотеки составляет 4703000 руб., таким образом, согласно договору займа и залога (ипотеки) недвижимого имущества от 08 ноября 2023 года стоимость квартиры была занижена на сумму 913000 руб. В соответствии с п. 1.3 договора займа и залога (ипотеки) недвижимого имущества от 08 ноября 2023 года процентная ставка в размере 60 % годовых от суммы займа, явно является кабальной. Учитывая указанные обстоятельства, по мнению истца по встречному иску, договор займа и залога (ипотеки) недвижимого имущества от 08 ноября 2023 года совершен под влиянием обмана, на крайне невыгодных условиях для ответчика.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец по встречному иску просит суд: признать недействительным (ничтожным) договор займа и залога (ипотеки) недвижимого имущества б/н от 08 ноября 2023 года, заключенный между ФИО2 и ФИО1; применить последствия недействительности сделки, а именно, расторгнуть договор займа и залога (ипотеки) недвижимого имущества от 08 ноября 2023 года, заключенный между ФИО2 и ФИО1 

В судебное заседание истец (ответчик по встречному иску) – ФИО1 не явился, извещен надлежащим образом, а его представитель, действующий также в интересах третьего лица ООО «Бест-Выкуп» - ФИО4 исковые требования поддержал, против удовлетворения встречного иска возражал.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, ее представитель по доверенности – ФИО5 против удовлетворения первоначального иска возражал, встречный иск поддержал.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного разбирательства извещена надлежащим образом по адресу регистрации и адресу временного пребывания, подтвержденному ответом ГУ МВД России по Московской области. 

Представитель ответчика – ПАО «Росбанк» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, направил письменные возражения, в которых против удовлетворения требований первоначального иска возражал.

Представитель третьего лица ООО «РБ Страхование» - ФИО6 против удовлетворения первоначального иска возражал, разрешение требований встречного иска оставил на усмотрение суда. 

Суд, руководствуясь ст. ст. 119, 167 ГПК РФ, определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 1 ст. 807 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

Согласно п. 1 ст. 808 Гражданского кодекса Российской Федерации договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случае, когда займодавцем является юридическое лицо, - независимо от суммы.

В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему займодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей (п. 2 ст. 808 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 810 Гражданского кодекса Российской Федерации заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В случаях, когда срок возврата договором не установлен или определен моментом востребования, сумма займа должна быть возвращена заемщиком в течение тридцати дней со дня предъявления займодавцем требования об этом, если иное не предусмотрено договором.

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Пункт 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге (абзац 2 пункта 4 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В силу статьи 2 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно статье 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации (пункт 1). Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) (пункт 2).

При этом в связи с принятием Федерального закона от 21 декабря 2013 года № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» договор об ипотеке не требует государственное регистрации, если он заключен после 01 июля 2014 года. После указанной даты подлежит регистрации ипотека как обременение.

Так, статья 11 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает, что ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки (пункт 2). Предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр недвижимости, если иное не установлено федеральным законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства (пункт 3).

Согласно статье 19 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии со статьей 20 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя (пункт 1). Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации (пункт 7)

В силу статьи 26 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» государственная регистрация ипотеки является публичной.

Согласно пункту 1 статьи 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

При этом статья 39 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» устанавливает, что при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации; досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит. В последнем случае, если доказано, что приобретатель имущества, заложенного по договору об ипотеке, в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается с нарушением правил статьи 37 настоящего Федерального закона, такой приобретатель несет в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству. Если заложенное имущество отчуждено с нарушением указанных правил залогодателем, не являющимся должником по обеспеченному ипотекой обязательству, солидарную с этим должником ответственность несут как приобретатель имущества, так и прежний залогодатель.

Из содержания приведенных правовых норм следует, что залогодержатель вправе предъявить требование о признании сделки недействительной и применения последствий недействительности такой сделки при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, без согласия залогодержателя.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным данным кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (пункт 2).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (пункт 3).

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», положения Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 Гражданского кодекса Российской Федерации), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались.

В пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 также разъяснено, что в случае, если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.

Согласно пункту 2 статьи 173.1 ГК РФ, поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.

Из материалов дела следует, что ФИО2 на праве собственности принадлежала квартира с кадастровым номером №, расположенная по адресу: 

<

адрес>.

17 июля 2023 года между ФИО2 и Кредитным потребительским кооперативом «Народный капитал» заключен договор займа, обеспеченного ипотекой № М-00029, а также договор о залоге недвижимого имущества (ипотеки) от 17 июля 2023 года № М-00029/1, на основании которого 28 июля 2023 года в отношении вышеуказанной квартиры зарегистрированы обременения в виде залога (ипотеки) в пользу кредитора.

17 июля 2023 года ФИО2 с Кредитным потребительским кооперативом «Народный капитал» заключено Соглашение о порядке внесения членских взносов пайщиком, участвующим в финансовой взаимопомощи № 00029.

15 августа 2023 года между ФИО2 и ООО «Первый Клиентский Банк» заключен договор об открытии невозобновляемой кредитной линии № 151кр/2023 на сумму 2125000 руб., обеспеченный залогом недвижимого имущества (ипотекой), расположенного по адресу: Московская область, г.о. Солнечногорск, 

<

...>. Новые Дома, д. 2, кв. 8.

15 августа 2023 года в обеспечение договора об открытии невозобновляемой кредитной линии № 151кр/2023, ФИО2 с ООО «Первый Клиентский Банк» заключен договор залога недвижимости № 151кр/2023/3-1. 

25 сентября 2023 года ООО «Решение» направило в адрес ФИО2 уведомление о состоявшемся в соответствии с договором купли-продажи закладных переходе прав на закладную от 15 августа 2023 года, удостоверяющей права на получение исполнения (оплаты) по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии от 15 августа 2023 года и прав по договору залога недвижимости (ипотеки) от 15 августа 2023 года. 

12 октября 2023 года ООО «УК «Мир Финансов» Д.У. ЗПИФ комбинированным «Гималаи» направило в адрес ФИО2 уведомление о том, что на основании договора купли-продажи закладных от 25 сентября 2023 года, заключенного с ООО «Решение», держателем по закладной от 15 августа 2023 года является ООО «УК «Мир Финансов» Д.У. ЗПИФ комбинированным «Гималаи».

27 октября 2023 года между ФИО2 (заказчик) и ООО «Бест-Выкуп» (исполнитель) заключен договор № 27/10/2013-ПР возмездного оказания услуг, связанных с отчуждением недвижимого имущества, по условиям которого заказчик дает исполнителю задание организовать продажу квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. Дополнительным соглашением № 1 от 27 октября 2023 года к указанному договору стороны согласовали цену отчуждаемой недвижимости, которую заказчик согласен получить от покупателя после ее продажи в размере 3600000 руб. Пунктом 2.1.9 указанного договора предусмотрена обязанность заемщика не вступать самостоятельно или через третьих лиц в переговоры с потенциальными покупателями (их представителями).

08 ноября 2023 года между ФИО1 (займодавец) и ФИО2 (заемщик) заключен договор займа и залога (ипотеки) недвижимого имущества, по условиям которого истец передал в пользование ответчику денежные средства в размере 3790000 руб., а ответчик обязалась получить от истца указанную сумму и возвратить ее в срок до 07 января 2024 года включительно.

Пунктом 1.1. договора предусмотрено, что денежные средства в размере 3790000 руб. предоставляются заемщику в следующем порядке: сумма денежных средств в размере 2512000 руб. являются целевыми и вносятся на счет, открытый в ООО «Первый Клиентский Банк» в счет погашения долга в соответствии со ст. 313 ГК РФ по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии № 151кр/2023 от 15 августа 2023 года, заключенному между заемщиком и Банком; оставшиеся денежные средства в размере 1278000 руб. выдаются заемщику наличными в день подписания настоящего договора. Получение заемщиком (залогодателем) суммы займа от займодавца будет подтверждено распиской от заемщика. Возврат суммы займа должен быть также подтвержден распиской либо платежным поручением.

В соответствии с п. 1.2. договора, настоящий договор действует до полного погашения заемщиком своих обязательств. 

По соглашению сторон договора заем является беспроцентным, то есть полная стоимость займа соответствует сумме, указанной в п. 1.1 договора при условии надлежащего исполнения заемщиком порядка и срока возврата займа. В случае невозврата суммы займа или любой его части в срок, указанный в п. 1.2 договора, заемщик соглашается с процентной ставкой 60 процентов годовых от суммы займа (п. 1.3 договора).

Пунктом 2.1. договора определено, что в обеспечение выполнения вышеназванных обязательств по возврату займа, указанного в главе 1 настоящего договора, залогодатель предоставляет залогодержателю в залог (ипотеку) квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: 

<

адрес>. По соглашению сторон заложенное имущество для целей залога оценивается в размере 3900000 руб. (п. 2.3. договора).

В соответствии с п. 3.1. договора, залогом (ипотекой) заложенного имущества обеспечивается надлежащее исполнение заемщиком (залогодателем) своих обязательств по возврату займа, указанного в п. 1 настоящего договора. В том числе, возврат основной суммы займа, процентов по нему, установленных настоящим договором, а также всех иных расходов, понесенных займодавцем в случае реализации предмета залога.

Замена заложенного имущества допускается только с письменного согласия залогодержателя (п. 4.1 договора). Последующие залоги заложенного имущества не допускаются, кроме случаев последующего залога в пользу залогодержателя (п. 4.2 договора). Залогодатель на время действия договора не вправе регистрировать в заложенном имуществе третьих лиц (временно или постоянно), в том числе, членов семьи и близких родственников, не вправе давать обещания распорядиться заложенным имуществом в пределах срока действия договора в пользу третьих лиц, каким-либо иным образом ставить под угрозу возможность обращения взыскания на заложенное имущество. В случае нарушения залогодателем данного положения залогодержатель имеет право потребовать уплаты штрафа в размере 5% от суммы займа (п. 4.6 договора). 

Пунктом 5.2. договора предусмотрено, что залогодатель обязуется немедленно уведомлять залогодержателя обо всех изменениях правового режима заложенного имущества при возникновении или возможности возникновения обстоятельств, которые могут повлиять на вышеуказанное изменение. 

Факт получения ФИО2 суммы займа подтверждается распиской, подписанной ответчиком 08 ноября 2023 года на сумму 3790000 руб., а также приходным кассовым ордером № 51629 от 08 ноября 2023 года об оплате ответчиком услуг АГБ «Фора-банк» в размере 3790 руб. по пересчету и проверке суммы в размере 3790000 руб.

Материалами дела подтверждается и не оспаривалось стороной ответчика в судебном заседании, что 08 ноября 2023 года за счет заемных средств, предоставленных ФИО1, задолженность ФИО2 по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии № 151кр/2023 от 15 августа 2023 года погашена полностью, в связи с чем запись об обременении спорной квартиры в виде ипотеки в пользу кредитора исключена из ЕГРН.

13 ноября 2023 года, в рамках исполнения ООО «Бест-Выкуп» обязательств по договору возмездного оказания услуг, связанных с отчуждением недвижимого имущества, между ФИО3 (покупатель) и ФИО2 (продавец), в лице ее представителя ООО «Бест-Выкуп» заключен договор об условиях продажи квартиры, в соответствии с которым стороны определили условия продажи спорной квартиры и ее стоимость. В разделе 3 указанного договора стороны согласовали условия о том, что покупатель обязуется предоставить продавцу все необходимые документы со своей стороны для подготовки к сделке; провести оплату обеспечительного платежа согласно п. 1.2 в срок до 13 ноября 2023 года включительно, а также приобрести квартиру, а именно, выполнить следующие действия: провести оплату согласно настоящему договору, путем внесения денежных средств на депозитарий банка; заключить договор купли-продажи квартиры с продавцом в срок до 13 декабря 2023 года включительно до 12:00 по Московскому времени; осуществить действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности, согласно действующему законодательству. При этом в договоре об условиях продажи квартиры от 13 ноября 2023 года имеется расписка сотрудника ООО «Бест-Выкуп» о получении от покупателя обеспечительного платежа в сумме 30000 руб.

Дополнительным соглашением от 13 ноября 2023 года к договору об условиях продажи квартиры стороны согласовали, что объект недвижимости приобретается ФИО3 с привлечением ипотечных средств ПАО «Росбанк».

Истцом указано, что в установленный договором займа и залога (ипотеки) недвижимости срок ФИО2 заем не вернула. Каких-либо соглашений, изменяющих срок возврата займа сторонами не заключалось. Указанные обстоятельства ответчиком не оспорены и не опровергнуты.

Из пояснений представителя истца, данных в судебном заседании следует, что ФИО2 обратилась в ООО «Бест-Выкуп» с целью продать квартиру, которая в тот период квартира находилась в залоге у ООО «УК «Мир Финансов» Д.У. ЗПИФ комбинированным «Гималаи». С ней был заключен договор на оказание услуг по поиску покупателя, в процессе которого в офис компании пришла ФИО3, которая изъявила желание купить квартиру с привлечением кредитных средств ПАО «Росбанк». Для этого требовалось, чтобы с квартиры были сняты обременения в виде залога. Далее появился инвестор, который готов погасить кредит для снятия залога, чтобы заявку ФИО3 начали рассматривать банки. Таким инвестором был ФИО1, которым денежные средства были выданы ФИО2 ФИО1 является давним знакомым ООО «Бест-Выкуп», к нему периодически обращается компания для таких случаев, для защиты его интересов составляется договор займа с залогом. В офисе они подписали необходимые документы, а деньги передавали и пересчитывали в банке. Сумму, которую давал ФИО1 была больше суммы задолженности по кредиту и предназначалась для погашения долга и для собственных целей. Намерения зарегистрировать залог появились 5 декабря 2023 года. Если бы ФИО3 действовала по договору, деньги за покупку квартиры были бы перечислены ФИО2, а затем и ФИО1 Но ФИО3 позвонила ФИО2, чтобы не действовать в рамках договорённостей. Впоследствии ФИО3 перестала выходить на связь и стало понято, что что-то идет не так, в связи с чем ФИО1 решил зарегистрировать залог. С ФИО3 расторгли все соглашения. Потом появился другой покупатель, однако вскоре выяснилось, что в квартире уже живут другие люди, и стало понятно, что квартира продана.

В судебном заседании по ходатайству истца (ответчика по встречному иску) допрошен свидетель ФИО19., показавший суду, что является менеджером по продажам в ООО «Бест-Выкуп». ФИО1 не является сотрудником Общества, но сотрудничает с ним как инвестор, выделяет денежные средства. ФИО2 обратилась в компанию по вопросу реализации недвижимости, ФИО3 являлась покупателем недвижимости. Квартира, подлежащая продаже, расположена по адресу: 

<

адрес>. Сделку сопровождал свидетель. Со стороны ФИО3 были риелторы. На объявление о продаже квартиры откликнулся ее представитель. На показе квартиры присутствовала ФИО3, ее супруг и сын. Сделка не состоялась, ФИО3 вернули аванс. Роль ФИО1 состояла в инвестиции денежных средств для покрытия ипотеки. Между ФИО1 и ФИО2 заключен договор займа и залога, на основании которого ФИО1 своими вложениями погасил ипотеку. Свидетель не присутствовал при подписании договора займа и залога между ФИО1 и ФИО2, но в его присутствии денежные средства по нему были переданы уполномоченным лицом ФИО7 ФИО2 Договор подписан в начале ноября 2023 года, после чего ФИО2 переданы денежные средства. Они вместе поехали в банк, при нем денежные средства были внесены на счет залогодержателя. В банк они приехали в следующем составе: свидетель, ФИО2, ее невестка и коллега свидетеля – ФИО20. Деньги внесли в кассу банка, там же были выданы справка о закрытии долга и снятии залога, закладная. Закладную передали свидетелю, затем она хранилась в сейфе в офисе компании. После этого они с ФИО2 виделись около 3-4 раз, проводили совместные показы квартиры. В середине декабря 2023 года ФИО2 перестала выходить на связь. Сотрудники компании не знали, что происходит и продолжали работать. Запись об обременении квартиры в пользу истца была внесена в начале декабря 2023 года. 

Также по ходатайству ответчика (истца по встречному иску) в судебном заседании допрошена свидетель ФИО21 показавшая суду, что является хорошей знакомой ФИО2, общается с ее сыном. С ФИО3 не знакома, но где-то слышала о ней. ФИО2 хотела продать свою квартиру, при поиске агентства они обратились в компанию ООО «Бест-Выкуп», где познакомились с сотрудниками Полиной и Тимуром. ФИО2 присутствовала там, написала расписку на сумму 110000 руб. Про заключение договоров свидетелю не известно. Денежные средства в ее присутствии не передавались. Ей известно, что квартира была обременена залогом. ФИО2 взяла кредит под залог недвижимости. Ситуация разрешилась, но как именно, ей не известно. Фамилию ФИО8 она слышала в офисе, сотрудники которого говорили, что он у них главный. Лично его свидетель не видела и с ним не знакома. Квартиру ФИО2 продала, однако кому и при каких обстоятельствах свидетелю не известно. Они как раз поняли, что что-то не так с этой компанией. Они хотели оказать им помощь при продаже квартиры, но все покупатели отказывались, что их насторожило. Сотрудники компании не давали лично им поговорить с покупателями. Свидетель присутствовала только два раза при показе квартиры. Показ проводил сотрудник по имени ФИО22. ФИО2 продала квартиру до Нового года, но кому именно свидетелю не известно. С новыми покупателями ФИО2 сама заключила сделку. Денежные средства в сумме 3000000 руб. ФИО2 не получала. В присутствии свидетеля ФИО2 писала расписку только на сумму 110000 руб. Ей подсовывали всякие бумажки, но деньги она не получала. Об этом свидетелю известно со слов ФИО2 Всю эту ситуацию они обсуждали между собой. Велся ли разговор про залог недвижимости свидетелю не известно. 08 ноября 2023 года свидетель была в офисе ООО «Бест-Выкуп», через неделю тоже была встреча. Также свидетель с ФИО2 была в банке, название которого она не помнит, а после еще раз в офисе. В банке присутствовали: свидетель, ФИО2, ФИО25, сотрудник агентства, а также ФИО23 и ФИО24. ООО «Бест-Выкуп» выдало им деньги, чтобы погасить кредит ФИО2 Сумма была равна сумме кредита ФИО2 Деньги выдали для того, чтобы погасить залог. Они говорили, о том, что они погашают кредит в банке и какая-то сумма остается и передается ФИО2 Ни о каком возврате этих денежных средств речи не шло, они должны были погасить за них долг, продать квартиру и остаток суммы отдать ФИО2

Из материалов дела также следует, что 07 ноября 2023 года ФИО2 выдала нотариальную доверенность 77 АД 5184361 на сотрудников ООО «Бест-Выкуп» с правом представления ее интересов в Управлении Росреестра по Московской области по вопросу государственной регистрации перехода права собственности, государственной регистрации обременения на основании договора залога (ипотеки), снятия обременения (погашения регистрационной записи об обременении), получения закладной и всех документов о погашении/исполнении обязательств во всех кредитных/некредитных организациях, в том числе ООО «Решение», ООО «ПКБ» дополнительных соглашений и изменений к договору залога в отношении спорной квартиры.

На основании вышеуказанной доверенности, 05 декабря 2023 года сотрудники ООО «Бест-Выкуп» через МБУ «МФЦ Мытищи» подали в Управление Росреестра по Московской области заявление о государственной регистрации обременения в отношении спорной квартиры в виде ипотеки в пользу ФИО1 

07 декабря 2023 года в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации в пользу истца ипотеки по договору займа и залога (ипотеки) недвижимого имущества.

05 декабря 2023 года ФИО2, не уведомив ФИО1 и сотрудников ООО «Бест-Выкуп», составляет нотариально удостоверенное распоряжение, которым отменяет действие доверенности № и 08 декабря 2023 года через МФЦ района Даниловский обращается в органы росреестра с заявлением об исправлении технической ошибки, допущенной в сведениях ЕГРН, а именно, устранении ограничений в отношении спорной квартиры в виде ипотеки в пользу ФИО1, внесенной в ЕГРН 07 декабря 2023 года. 

В п. 2 распоряжения от 05 декабря 2023 года указано, что содержание ст. 189 ГК РФ, в том числе о том, что лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность, нотариусом ФИО2 разъяснено. 

Согласно описи документов, принятых для оказания государственных услуг, к заявлению ФИО2 приложены: распоряжение от 05 декабря 2023 года, доверенность № от 07 ноября 2023 года, пояснительная записка от 08 декабря 2023 года, в котором она указала, что запись об ипотеке в ЕГРН внесена ее представителем на основании аннулированной доверенности. 

11 декабря 2023 года Управлением Росреестра по Московской области вынесено уведомление об отказе в исправлении технической ошибки по заявлению заинтересованного лица, в котором указано, что по результатам проверки, проведенной в соответствии с ФХ от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», установлено, что противоречия между актуальными сведениями и сведениями в документах, на основании которых вносились сведения отсутствуют.

Несмотря на уведомление об отказе в исправлении технической ошибки, запись об обременении спорной квартиры в виде залога в пользу ФИО1 исключена из ЕГРН. При этом в материалах реестрового дела отсутствуют сведения о причинах исключения указанной записи из ЕГРН, по запросу суда в органы росреестра, соответствующих сведений не представлено. Из пояснений представителя ответчика (истца по встречному иску) следует, что запись об обременении исключена из ЕГРН в связи с тем, что была внесена по заявлению представителя, действующего на основании доверенности, которая распоряжением ФИО2 была отозвана. 

Из ответа Управления Росреестра по Московской области от 05 февраля 2024 года на обращение ФИО1 следует, что регистрационная запись об ипотеке № № в пользу ФИО1 в отношении спорной квартиры погашена 11 декабря 2023 года на основании поступившего в орган регистрации прав заявления ФИО2 № № от 08 декабря 2023 года.

14 декабря 2023 года между ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи квартиры без посредничества сотрудников ООО «Бест-Выкуп» в рамках исполнения ими своих обязательств по договору № 27/10/2013-ПР возмездного оказания услуг, связанных с отчуждением недвижимого имущества от 27 октября 2023 года, и вне исполнения условий договора об условиях продажи квартиры от 13 ноября 2023 года.

На основании указанного договора купли-продажи от 14 декабря 2023 года ФИО3, с привлечением кредитных средств ПАО «Росбанк» приобрела в собственность квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>. Поскольку кредит ПАО «Росбанк» был обеспечен залогом в виде ипотеки в пользу банка в отношении спорной квартиры, 22 декабря 2023 года в ЕГРН, наряду со сведениями о переходе прав собственности на квартиру к ФИО3 (регистрационная запись № №), зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона за № №.

В соответствии со ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРН органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно пункту 1 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу.

Доверенность является односторонней сделкой и документом, который подтверждает наличие у представителя прав действовать от чужого имени, определяет условия и границы реализации этих прав.

В соответствие с пунктом 1 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет, и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Порядок и последствия прекращения доверенности определены статьями 188 и 189 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу п. 2 п. 1 ст. 188 Гражданского кодекса Российской Федерации действие доверенности прекращается вследствие отмены доверенности лицом, выдавшим ее, или одним из лиц, выдавших доверенность совместно.

Согласно пункту 1 статьи 189 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность.

Пунктом 2 статьи 189 данного Кодекса предусмотрено, что если третьему лицу предъявлена доверенность, о прекращении которой оно не знало и не должно было знать, права и обязанности, приобретенные в результате действий лица, полномочия которого прекращены, сохраняют силу для представляемого и его правопреемников.

Вышеприведенные нормы права устанавливают запрет на противоречивое поведение стороны сделки, действия которой (ее представителя) давали основания добросовестной стороне полагаться на действительность сделки.

В соответствии с пунктом 34.3 Основ законодательства РФ о нотариате нотариусы обязаны вносить в единую информационную систему нотариата сведения: о совершении нотариальных действий при их регистрации в реестре нотариальных действий единой информационной системы нотариата при регистрации в реестре нотариальных действий единой информационной системы нотариата нотариального действия по удостоверению или отмене завещания либо доверенности нотариусы обязаны вносить в единую информационную систему нотариата электронный образ завещания, либо доверенности.

В подтверждение внесения сведений об отмене доверенности в реестр распоряжений об отмене доверенностей доверителю или его представителю направляется уведомление, подписанное в автоматическом режиме усиленной квалифицированной электронной подписью оператора единой информационной системы нотариата.

При рассмотрении настоящего дела установлено, что фактические действия по внесению в ЕГРН записи об ограничениях в виде залога в пользу ФИО1 в отношении спорной квартиры совершены уполномоченным представителем ФИО2 – ФИО26, действующей на основании нотариально удостоверенной доверенности от 07 ноября 2023 года за реестровым номером №, которая давала основания полагаться на наличие воли собственника заложенного имущества на внесении соответствующих обременений указанного имущества. Заявление о внесении записи об обременении в виде залога подано в органы росреестра 05 декабря 2023 года. В этот же день ФИО2, не уведомив доверенных лиц, указанных в доверенности, оформила нотариально заверенное распоряжение на отмену действия вышеуказанной доверенности. 

Таким образом, отмена доверенности ответчиком совершена посредством подачи заявления нотариусу, который внес сведения об отмене доверенности в реестр нотариальных действий, ведение которого осуществляется в электронной форме на сайте Федеральной нотариальной палаты в соответствии со ст. 34.3 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, сведения которого доступны неограниченному кругу лиц с использованием информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (абзац второй п. 1 ст. 189 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если третьи лица не извещены об отмене доверенности ранее, они считаются извещенными о совершенной в нотариальной форме отмене доверенности на следующий день после внесения сведений об этом в реестр нотариальных действий, а о совершенной в простой письменной форме отмене доверенности - по истечении одного месяца со дня опубликования таких сведений в официальном издании, в котором опубликовываются сведения о банкротстве (абзац четвертый п. 1 ст. 189 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из общедоступных сведений, размещенных на официальном сайте нотариата на ресурсе https://www.reestr-dover.ru/, следует, что запись о регистрации распоряжения об отмене доверенности от 07 ноября 2023 года за реестровым номером № внесена нотариусом в ЕИС 05 декабря 2023 года в 17:40, за регистрационным номером №, следовательно, доверенность считается отозванной, то есть прекращенной со следующего дня после внесения соответствующих сведений в реестр нотариальных действий, то есть с 06 декабря 2023 года. 

Таким образом, на дату подачи представителем в органы росреестра заявления с комплектом документов, включая договор займа и залога от 08 ноября 2023 года, о внесении в ЕГРН сведений об ограничениях в виде залога в отношении спорной квартиры, действие доверенности прекращено не было, в связи с чем у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в осуществлении регистрационных действий по заявлению лица, полномочного действовать от имени ФИО2

Кроме того, суд принимает во внимание, что факт подписания ФИО2 договора займа и залога (ипотеки) недвижимого имущества от 08 ноября 2023 года и его содержание (включая условие об обязанности залогодателя не реализовывать заложенное имущество), свидетельствует о том, что должник выразил волю отвечать по своим долгам имуществом, принадлежащим ему на момент получения заемных средств на праве собственности. Заключенный между сторонами договор залога совершен в надлежащей форме, содержит предмет ипотеки, его оценку, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, сторонами согласованы в надлежащей форме предусмотренные законом условия договора.

В данном случае каких-либо предусмотренных законом оснований для прекращения залога в пользу ФИО1 не имелось, о чем ФИО2 была осведомлена, учитывая факт неисполнения ею обязательств перед истцом, в обеспечение которых был заключен договор залога.

Дав оценку указанным выше фактическим обстоятельствам дела в совокупности с показаниями допрошенных в судебном заседании свидетелей, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований первоначального иска о признании договора купли-продажи квартиры от 14 декабря 2023 года, заключенного между ФИО2 и ФИО3 недействительными и применении последствий недействительности указанной сделки, поскольку отчуждение имущества, находящегося в залоге, без согласия залогодержателя противоречит приведенным выше нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, и не может признаваться действительным.

При этом суд принимает во внимание, что сам по себе факт совершения регистрационным органом действия по исключению из ЕГРН сведений о залоге в пользу ФИО1 в отсутствие предусмотренных действующим законодательством оснований, в отсутствие заявления ФИО1 (залогодержателя) об отмене обременения, а также при наличии ранее вынесенного уведомления от 11 декабря 2023 года об отказе в исправлении технической ошибки по заявлению ФИО2, в котором государственным регистратором указывалось на отсутствие противоречий между актуальными сведениями и сведениями в документах, на основании которых вносились сведения, учитывая установленные по делу обстоятельства, не исключает наличия у истца права требования по договору займа и залога, а также его право как залогодержателя.

Таким образом, правовых оснований для снятия обременения со спорной квартиры в пользу истца не имелось и на дату осуществления сделки купли-продажи залог спорного жилого помещения не прекратил своего действия, в связи с чем права на распоряжение спорным имуществом без согласия ФИО1 ФИО2 не принадлежало.

Вопросы недобросовестного заключения залогодателем сделок с третьими лицами по отчуждению объекта залога в силу объективных обстоятельств находятся вне сферы правового и физического контроля залогодержателя. Спорная сделка купли-продажи привела к выводу из состава имущества должника спорной квартиры, за счет которой кредитор (ФИО1) мог получить удовлетворение своих требований по договору займа. В данном случае основанные на договоре купли-продажи квартиры от 14 декабря 2023 года обязательственные права между ФИО2 и ФИО3 не могут быть противопоставлены добросовестному третьему лицу – ФИО1, которому в целях обеспечения принятых по договору займа от 08 ноября 2023 года передано спорное жилое помещение в залог и обязательства перед которым до настоящего времени не исполнены.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что ФИО2 произвела отчуждение спорной квартиры без согласия залогодержателя в условиях неисполненных обязательств по договору займа перед ФИО1, суд приходит к выводу о том, что сделка по отчуждению спорной квартиры в пользу ФИО3 является недействительной в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации как не соответствующая закону.

Принимая во внимание изложенное, учитывая, что в данном случае последствием оспариваемого договора купли-продажи явился переход права собственности от залогодателя ФИО2 к ФИО3, а так же внесение в ЕГРН соответствующих сведений о правообладателе по спорному договору купли-продажи и об обременении квартиры в пользу ПАО «Росбанк», суд полагает необходимым применить последствия недействительности оспариваемой сделки в виде погашения записи № № в ЕГРН о регистрации права собственности ФИО3 на спорную квартиру, признания прекращенным залога квартиры в силу закона в пользу ПАО «Росбанк» за № № от 22 декабря 2023 года, с погашением соответствующей записи, а также восстановлении в ЕГРН записи о государственной регистрации в пользу ФИО1 ипотеки квартиры, по договору займа и залога (ипотеки) недвижимого имущества от 07 декабря 2023 года № №.

Добросовестным приобретателем применительно к недвижимому имуществу в контексте п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса РФ является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права.

В п. 1 ст. 10 ГК РФ закреплена недопустимость действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

По смыслу приведенных законоположений, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующее ей.

Злоупотребление правом при совершении сделки является нарушением запрета, установленного в ст. 10 ГК РФ, в связи с чем такая сделка должна быть признана недействительной в соответствии со ст. 168 ГК РФ как нарушающая требования закона.

Оценивая действия сторон договора купли-продажи квартиры, заключенного 14 декабря 2023 года между ФИО2 и ФИО3, суд приходит к выводу о доказанности факта наличия в действиях ответчиков признаков злоупотребления правом и не усматривает оснований для квалификации действий ФИО3 при приобретении квартиры, как добросовестных.

Наличие в ЕГРН сведений об обременении в отношении спорной квартиры в виде ипотеки в пользу ООО «Первый Клиентский Банк», погашенных за счет средств истца незадолго до заключения 13 ноября 2023 года между ФИО3 и ФИО2, при посредничестве сотрудников ООО «Бест-Выкуп», договора об условиях продажи квартиры, в соответствии с которым стороны определили условия продажи спорной квартиры и ее стоимость, последующее внесение 07 декабря 2023 года в ЕГРН сведений об обременении в отношении квартиры в виде залога в пользу ФИО1, аннулирование указанной записи 11 декабря 2023 года и заключение через непродолжительный период после этого между ответчиками оспариваемого истцом договора купли-продажи квартиры от 14 декабря 2023 года, в отсутствие уведомления об этом ООО «Бест-Выкуп» и в нарушение обязательств перед указанным обществом по договору об условиях продажи квартиры и дополнительному соглашению к нему, свидетельствует о том, что ФИО3 не могло быть неизвестно об обстоятельствах погашения записи об ипотеке в пользу банка по обязательствам ФИО2, а также о наличии у нее обязательств перед ФИО1, обеспеченных залогом спорной квартиры. 

При этом суд учитывает, что даже при наличии оснований полагать о неосведомленности ФИО3 об обязательствах ФИО2 перед ФИО9, обеспеченных залогом квартиры (что противоречит установленным в ходе судебного разбирательства обстоятельствам), несмотря на то, что сведения об обязательствах ФИО2 перед ФИО1 не нашли своего отражения в договоре об условиях продажи квартиры от 13 ноября 2023 года и дополнительном соглашении к нему в связи с намерением ФИО3 приобрести квартиру с привлечением кредитных средств ПАО «Росбанк», и, соответственно, с последующим обременением спорного жилого помещения в пользу банка, ФИО3, при заключении договора купли-продажи квартиры от 14 декабря 2023 года с ФИО2 в нарушение своих обязательств перед ООО «Бест-Выкуп», в случае проявления должной степени заботливости и осмотрительности, требуемой от покупателя как участника гражданского оборота, могла до заключения оспариваемой сделки подробно осведомиться об обстоятельствах происхождения недвижимости и наличии на нее прав иных лиц, однако не проявила разумной и достаточной осторожности при приобретении квартиры, не выясняла причины, по которым квартира, находящаяся в собственности ФИО2, на протяжении непродолжительного периода времени до заключения сделки, дважды была обременена залогом (ипотекой). 

Все обстоятельства могли быть своевременно выяснены и устранены путем обращения ФИО3 до заключения спорного договора в Управление Росреестра по Московской области за разъяснениями относительно судьбы залога, однако данных действий не последовало, а возмездность приобретения имущества само по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя, так как и выписка из ЕГРН не является бесспорным доказательством его добросовестности.

Разрешая требования встречного иска ФИО2 о признании недействительным (ничтожным) договора займа и залога (ипотеки) недвижимого имущества б/н от 08 ноября 2023 года, заключенного с ФИО1, и применении последствий недействительности сделки, суд не усматривает оснований для их удовлетворения по следующим основаниям.

Данные требования истцом по встречному иску мотивированы тем, что при обращении за помощью и консультацией в ООО «Бест-Выкуп» («Бест Недвижимость»), сотрудники указанной организации уговорили ее заключить договор займа и залога (ипотеки) принадлежащей ФИО2 квартиры, с ФИО1, представив все таким образом, что заключение данного договора является формальностью и до истечения срока действия договора на оказание услуг по поиску клиента для покупки вышеуказанной квартиры, и что договор займа и залога (ипотеки) недвижимого имущества с ФИО1 никоим образом не будет применен и является формальным, то есть, заключен для вида с целью помощи по продаже квартиры. Расписка в получении денежных средств написана ею под диктовку сотрудников вышеуказанного офиса компании, однако каких-либо денежных средств по указанному договору она не получала. Все действия сотрудников компании были направлены не на продажу ее квартиры, а на ее завладение по договору займа и залога (ипотеки) недвижимого имущества. Кроме того, согласно закладной на квартиру, рыночная стоимость предмета ипотеки составляет 4703000 руб., таким образом, согласно договору займа и залога (ипотеки) недвижимого имущества от 08 ноября 2023 года стоимость квартиры была занижена на сумму 913000 руб. В соответствии с п. 1.3 договора займа и залога (ипотеки) недвижимого имущества от 08 ноября 2023 года процентная ставка в размере 60 % годовых от суммы займа, явно является кабальной. Также, по мнению истца по встречному иску, договор займа и залога (ипотеки) недвижимого имущества от 08 ноября 2023 года заключен под влиянием обмана, на крайне невыгодных условиях для ответчика.

Таким образом, требования о признании сделки недействительной заявлены истцом по встречному иску по нескольким основаниям: мнимость, обман, кабальность и злоупотребление правом. Кроме того, в обоснование встречного иска ФИО2 ссылается на безденежность договора займа. При этом, в качестве применения последствий недействительности сделки истец по встречному иску просит расторгнуть заключенный между сторонами договор займа и залога (ипотеки) недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1).

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (пункт 4).

В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ст. 167 Гражданского кодекса РФ).

Согласно п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу положений ч. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В соответствии с п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Согласно пункту 3 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. При этом по мотиву кабальности не может быть оспорена сделка, заключенная вследствие легкомысленного поведения потерпевшего, незнания рыночной конъюнктуры либо экономического просчета потерпевшего.

Согласно ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

В силу ст. 179 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 812 Гражданского кодекса Российской Федерации заемщик вправе оспаривать договор займа по его безденежности, доказывая, что деньги или другие вещи в действительности не получены им от заимодавца или получены в меньшем количестве, чем указано в договоре.

В соответствии с требованиями статей 59 и 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела, учитывая, что обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Анализируя условия договора займа и залога (ипотеки) недвижимого имущества от 08 ноября 2023 года, суд отмечает, что сторонами при заключении договора достигнуты ключевые условия по вышеназванной двухсторонней консенсуальной сделке займа, отвечающие требованиям ст. ст. 807, 808 Гражданского кодекса Российской Федерации и содержащие в себе - стороны по договору, предмет и обязательства по возврату полученных денежных средств, а также условие об обеспечении обязательств займодавца.

Согласно 2 абзацу ч. 1 ст. 807 Гражданского кодекса Российской Федерации договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей. Факт передачи денежных средств в настоящем случае удостоверен распиской составленной от имени заемщика и переданной на хранение займодавцу до исполнения обязательств по договору займа.

Заключая названную сделку, стороны в полной мере согласились с условиями договора займа и залога, и приняли на себя обязательства по их исполнению, в частности займодавец после подписания договора, предоставил заемщику денежные средства в сумме установленной договором, а также информацию о порядке их возврата.

Заемщик обязался возвратить задолженность в установленной договором срок и в порядке определенном условиями договора.

Обязательства заемщика по договору займа, обеспечены залогом (ипотекой) недвижимого имущества, принадлежащего ФИО2

Как судом отмечалось ранее, займодавцем обязательства по предоставлению суммы займа на условиях и в порядке обозначенных договором займа и залога исполнены в полном объеме, что подтверждается собственноручно составленной ФИО2 распиской. Между тем, со стороны заемщика допущено существенное нарушение условий договора займа в части своевременного и полного возврата ссудной задолженности, и договора залога, в части передачи права собственности на предмет залога в отсутствие согласия залогодержателя.

Стороны, заключая договор займа и залога, исходили из заранее достигнутой договоренности и на основании индивидуально согласованных условиях, обстоятельств указывающих, что ФИО2 действиями ФИО1 или иных лиц была введена в заблуждение относительно заключаемой сделки, материалы дела не содержат. ФИО2 осознавала правовые последствия заключаемой сделки, имела возможность отказаться от ее заключения на условиях и в порядке предлагаемых ФИО1, однако настояла на заключении договора займа обеспеченного залогом.

Доказательств того, что на момент заключения договора ФИО2 была ограничена в свободе заключения договора, суду не представлено, как и доказательств, недобросовестного поведения займодавца.

Истцом по встречному иску не представлено доказательств того, что она была обманута в какой-либо мере относительно условий оспариваемой сделки, предоставлением информации не соответствующей действительности ФИО1 или третьими лицами. Как не представлено доказательств, причинения насилия или угроз, угрозы причинения личного или имущественного вреда близким лицам контрагента по сделке или применение насилия в отношении этих лиц. В том числе от третьих лиц действия, которых находились бы в причинно-следственной связи с заключением оспариваемых договоров.

ФИО2 самостоятельно приняла решение заключить договор займа и залога на тех условиях, которые содержатся в договоре, с обеспечением исполнения договора посредством залога недвижимого имущества. 

В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что в момент заключения договора займа и залога имело место стечение тяжелых обстоятельств для истца по встречному иску, а также о том, что оспариваемые сделки заключены на крайне невыгодных для нее условиях.

Оценивая доводы стороны истца по встречному иску о безденежности договора займа, суд находит их необоснованными, поскольку заемщику надлежит представить доказательства обмана его кредитором при заключении договора займа. Между тем ответчик (истец по встречному иску) каких-либо допустимых, достаточных и достоверных доказательств безденежности заключенного с ФИО1 договора займа и залога не представила, равно как и доказательств написания заемщиком расписки под влиянием обмана и угроз со стороны кредитора, либо обстоятельств, свидетельствующих о вынужденном совершении расписки на крайне невыгодных условиях, в то время как представленный истцом (ответчиком по встречному иску) договор займа и залога, а также расписка, являются относимым и допустимым доказательством состоявшегося между сторонами займа.

Оценка действий ФИО2 при заключении сделки, ее личное участие при подписании договора, использование части суммы займа на погашение ее обязательств перед банком, выдача нотариальной доверенности на совершение регистрационных действий в органах росреестра в отношении принадлежавшей ей квартиры, являющейся предметом залога, указывает на то, что при заключении оспариваемого договора она осознавала характер совершаемых юридически значимых действий, целенаправленно заключила договор, подписав его, согласившись с его содержанием и условиями. Безденежный характер сделки достаточными и достоверными доказательствами не подтвержден и опровергается представленными в материалы дела доказательствами.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 - удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи от 14 декабря 2023 года квартиры № №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №, заключенный между ФИО2 и ФИО3.

Применить последствия недействительности сделки в виде погашения записи № № в ЕГРН о регистрации права собственности ФИО3 на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

Признать прекращенным залог квартиры № 8, расположенной по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер № и погасить запись об ипотеке квартиры в силу закона в пользу ПАО «Росбанк» за № № от 22 декабря 2023 года.

Восстановить в ЕГРН запись о государственной регистрации в пользу ФИО1 ипотеки квартиры № №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №, по договору займа и залога (ипотеки) недвижимого имущества от 07 декабря 2023 года № №.

В удовлетворении встречного иска ФИО2 к ФИО1 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Солнечногорский городской суд Московской области в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме 01 ноября 2024 года.

Судья Байчоров Р.А.