Дело № 3а-278-2017 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 ноября 2017 года г. Пермь

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Ефремовой О.Н.,

при секретаре Волосатовой А.О., 

с участием представителя административных ответчиков ФИО1, действующей на основании доверенности от 09.08.2017 № 218 и протокола от 08.08.2017 № 14/1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Департамента земельных отношений администрации города Перми о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Департамент земельных отношений администрации города Перми обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Пермскому краю от 25.07.2017 № 672 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****, в размере рыночной, а также исключить установленную данным решением кадастровую стоимость объекта недвижимости из сведений Единого государственного реестра недвижимости. В обоснование своих доводов указал, что отчет об оценке, на основании которого было принято оспариваемое решение Комиссии не соответствует по форме и содержанию Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки.

Административный истец направил в суд заявление о рассмотрении дела без участия своего представителя, административные исковые требования поддерживает.

Представитель административных ответчиков Управления Росреестра по Пермскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю с доводами административного истца не согласилась по основаниям, указанным в письменном отзыве.

Привлеченное к участию в деле в качестве заинтересованного лица МАОУ «СОШ № 74», будучи извещенным о времени и месте рассмотрения дела, участие представителя в судебном заседании не обеспечило.

Заслушав участвующих в деле лиц, изучив письменные отзывы на административное исковое заявление, исследовав материалы настоящего дела, а также дело № ** (том 672), суд приходит к выводу о том, что заявленные требования не подлежат удовлетворению в силу следующего.

В соответствии со статьей 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

Положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в комиссии в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости.

Исходя из положений статьи 24.18 указанного Федерального закона к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости и установлении кадастровой стоимости в размере рыночной прилагаются выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости; нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости; отчет об оценке объекта оценки.

Из материалов дела усматривается, что МАОУ «СОШ № 74» на праве постоянного (бессрочного) пользования принадлежит земельный участок площадью 19133, 68 кв.м с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****. 

Постановлением Правительства Пермского края от 21.11.2013 № 1610-п по состоянию на 01.01.2013 была определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ** в размере 179592164 рубля 54 копейки.

Не согласившись с указанной оценкой, МАОУ «СОШ № 74» 13.07.2017 обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю (далее по тексту - Комиссия), созданной на основании приказа Росреестра от 21.11.2011 № П/455 и представило отчет об оценке рыночной стоимости № ** от 12.07.2017.

Решением Комиссии от 25.07.2017 № 672 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ** определена в размере рыночной стоимости, равной 59714 000 рублей, установленной в отчете об оценке рыночной стоимости № ** от 12.07.2017.

Отчет о рыночной стоимости земельного участка № ** был произведен по состоянию на 01.01.2013, что соответствует требованиям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

На заседании Комиссии от 25.07.2017 в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости земельного участка от кадастровой стоимости составляет 67%. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. Комиссия решила: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке.

Руководствуясь Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 04.05.2012 № 263, которым утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых документов, проверив порядок создания комиссии, порядок ее работы, суд первой инстанции приходит к выводу о правомерности принятого комиссией решения об определении рыночной стоимости земельного участка на основании предоставленного отчета (оспариваемое решение Комиссии принято уполномоченным органом, правомочным составом, единогласно, форма решения соответствует Приказу № 263, процедура принятия оспариваемого решения соблюдена). Изложенное не оспаривается административным истцом, что следует из доводов административного искового заявления.

Приведенные административным истцом доводы о несоответствии отчета об оценке № ** от 12.07.2017 по определению рыночной стоимости спорного земельного участка положениям законодательства об оценочной деятельности, стандартам оценки, суд считает несостоятельными по следующим основаниям.

Как следует из представленного в деле № ** (том № 672) отчета об оценке оценщиком требования Закона об оценочной деятельности и положения стандартов оценки выполнены.

В Комиссию представлен отчет об оценке в электронной и бумажной форме, с проставлением соответствующей подписи оценщика в бумажной форме. К отчету в электронном виде приложен файл с усиленной квалифицированной подписью. Доводы административного истца о несоответствии отчета об оценке требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности и пункту 6 ФСО № 3 со ссылкой на отсутствие у начальника отдела оценки ООО «КСИ Консалтинг» А. соответствующих полномочий, суд считает ошибочными, так как они опровергаются копией доверенности от 09.01.2017 № 2, выданной ООО «КСИ Консалтинг» на имя А., с правом представлять интересы оценочной организации, заключать договоры по оценке и контролировать исполнение заключённых договоров, подписывать отчёты об оценке, договоры, совершать иные необходимые действия (без права передоверия). Кроме того, сама А., состоящая в трудовых отношениях с ООО «КСИ Консалтинг», поименована как оценщик в отчете об оценке. Таким образом, отчет подписан оценщиком и скреплен печатью юридического лица, с которым оценщик состоит в трудовых отношениях, а документы, подтверждающие квалификацию и право на занятие оценочной деятельностью А., приложены к отчету об оценке.

На странице 7 отчета об оценке указана информация о лицах, которые состоят в штате ООО «КСИ-Консалтинг», поскольку в соответствии со статьей 15.1 Закона об оценочной деятельности исполнитель (юридическое лицо) обязано иметь в штате не менее 2 лиц. Г. и А. состоят в трудовых отношениях с ООО «КСИ Консалтинг». Вместе с тем, оценку проводила А., чья подпись имеется в отчете об оценке № ** (страница 47 отчета).

Ссылку Департамента в обоснование заявленных требований на нарушение пункта 8 ФСО № 7 ввиду отсутствия в задании на оценку дополнительных сведений об объекте оценки, вследствие чего невозможно установить является ли данный объект единым землепользованием или многоконтурным участком, имеются ли ограничения (обременения) прав на объект, а также какими документами должен руководствоваться оценщик при установлении характеристик объекта оценки и его оцениваемых частей, суд считает несостоятельным ввиду следующего.

На странице 5 отчета об оценке содержится вся необходимая информация, предусмотренная пунктом 8 ФСО № 7, так при установлении характеристик объекта оценки оценщик руководствовался общедоступными сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Права на объект оценки указаны в пункте 1.3 отчета об оценке, кадастровый паспорт земельного участка приложен к отчету, в приложениях № 1-3 отчета об оценке указаны все необходимые документы, которыми руководствовался оценщик. Состав объекта оценки указывается только при наличии частей.

В задании на оценку, а также при описании процесса оценки и объекта оценки (страницы 5, 10, 30 отчета об оценке) оценщиком приведены сведения о наличии обременений, ограничений оцениваемого участка, которые в отношении участка не зарегистрированы, требования пункта 10 ФСО № 4 выполнены.

Отсутствие сведений о балансовой стоимости участка не свидетельствует о нарушении действующего законодательства, поскольку сведения о балансовой стоимости данного объекта оценки согласно положений подпункта «ж» пункта 8 ФСО № 3 указываются при их наличии. На странице 10 отчета оценщик указал, что данных о балансовой стоимости не имеется, поскольку эти данные заказчиком не представлены.

Анализ сегмента рынка, к которому относится спорный земельный участок (земельные участки под коммерческую недвижимость), а также анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, вопреки доводам административного истца, приведены на страницах 21 – 27 Отчёта, поэтому ссылка в административном исковом заявлении о несоответствии Отчёта требованиям подпунктов «б» и «г» пункта 11 ФСО № 7, является ошибочной. 

Земельные участки под строительство многоквартирных жилых домов и под строительство объектов коммерческой недвижимости на Пермском земельном рынке объединены оценщиком в один сегмент рынка: участки под многоэтажное строительство. Использование в отчете об оценке данных по двум сегментам рынка, к которым относятся подсегмент «земельные участки, предназначенные под строительство объектов коммерческого назначения» и подсегмент «земельные участки, предназначенные для строительства многоквартирных домов», не противоречит действующему законодательству.

Предложение о продаже объекта-аналога № 1 (кадастровый номер участка **) и объекта-аналога № 2 (с кадастровым номером **) представлено в электронном каталоге ПМЛС от 07.12.2012, при этом в объявлении не указано, что участки являются застроенными. Ссылки на объявления о продаже объекта от 22-28.10.2012 и от 15.04.2012 не доказывают то факт, что на дату оценки и на дату предложения продажи аналогов (07.12.2012) на участке находились постройки, поскольку они могли быть снесены.

Кроме того, вопреки доводам административного истца, все объекты-аналоги, также как и объект оценки в соответствии с требованиями пункта 20 ФСО № 7 рассматривались как условно свободные. Сведений о том, что оцениваемый земельный участок и объекты-аналоги имеют различные физические характеристики, в материалы дела не представлено. При этом указанных факторов может быть неограниченной количество, однако руководствуясь принципом достаточности, оценщик привел факторы, существенно влияющие на ценообразование.

Таким образом, ссылка на то, что на объекте-аналоге № 1 был расположен объект незавершенного строительства, а объект-аналог № 2 был застроен, является неубедительной и не свидетельствует о нарушении пункта 22 «д» и «е» ФСО № 7.

Утверждения Департамента о том, что отчет об оценке не соответствует требованиям подпункта «д» пункта 22 ФСО № 7, поскольку, по мнению административного истца, оценщиком не выявлены имеющиеся отличия объекта оценки и объектов-аналогов по виду разрешённого использования и не проведена соответствующая корректировка, являются несостоятельными.

Перечень территориальных зон и подзон согласно градостроительному зонированию территории г. Перми содержится в Правилах землепользования и застройки города Перми, утверждённых решением Пермской городской Думы от 26.06.2007 № 143. Объект оценки и объекты-аналоги относятся к категории земель – земли населённых пунктов. Все земельные участки расположены в территориальных зонах Ц-2, Ж-1, в которых допускается размещение объектов коммерческого и жилого назначения. Виды разрешённого использования (основные и вспомогательные) земельных участков, расположенных в перечисленных территориальных зонах, пересекаются, в связи с чем оценщиком корректировка по данной категории не производилась.

Нельзя согласиться с доводами стороны административного истца, что оценщиком не были учтены в полном мере характеристики объектов-аналогов, что, по мнению истца, свидетельствует о нарушении требований пункта 22 «д, е» ФСО № 7, в частности, в отношении объекта-аналога № 3 (кадастровый номер **) не скорректирована цена по различиям ценообразующего фактора ввиду необходимости учета стоимости сооружений инженерной защиты, наличие которых обусловлено нахождением земельного участка в зоне катастрофического затопления.

Как было указано выше, все объекты рассматривались как условно свободные. Оценщиком в качестве ценообразующих факторов приняты во внимание физические характеристики (местоположение, площадь и др.) земельных участков аналогов, как наиболее важные факторы стоимости участков. Сведений о том, что оцениваемый земельный участок и объект-аналог № 3 имеют различные физические характеристики в материалы дела не представлено. 

В отношении объекта-аналога № 4 (кадастровый номер **) оценщиком использована информация из открытого источника, в приложении к отчету приведена экранная копия использованной информации, то есть информация подтверждена. То обстоятельство, что по представленным Департаментом сведениям Росреестра данный участок продан не в июне 2012 года, а в июле 2012 года, а также не за 21500000 рублей, а за 21546760 рублей, не свидетельствует о нарушении пункта 5 ФСО № 3, пункта 22 «д», «е» ФСО № 7, поскольку оценщик не может отвечать за достоверность опубликованной информации.

Утверждения Департамента о том, что Отчёт об оценке не соответствует требованиям подпунктов «б», «д», «е» пункта 22 ФСО № 7, поскольку, по мнению административного истца, оценщиком использованы в расчетах объекты-аналоги, не относящиеся к одному с объектом оценки сегменту рынка и не сопоставимы по значениям ценообразующих факторов, без внесения корректировки на вид разрешенного использования, являются несостоятельными. 

Перечень территориальных зон и подзон согласно градостроительному зонированию территории г. Перми содержится в Правилах землепользования и застройки города Перми, утверждённых решением Пермской городской Думы от 26.06.2007 № 143. Объект оценки и объекты-аналоги относятся к категории земель – земли населённых пунктов. Все земельные участки расположены в территориальных зонах Ж-1, Ж-2, Ц-2, в которых разрешено многоэтажное строительство, один аналог расположен в зоне ЦС-2, которая предназначена для строительства образовательных учреждений, в то время как объект оценки является объектом дошкольного образования. Виды разрешённого использования (основные и вспомогательные) земельных участков, расположенных в перечисленных территориальных зонах, пересекаются, в связи с чем оценщиком корректировка по данной категории не производилась.

То обстоятельство, что в Отчёте оценщиком приведён перечень земельных участков под размещение объектов коммерческого и жилого назначения, выставленных на продажу, и состоящий из 11 предложений, а копии материалов и распечаток по 3 предложениям, от которых оценщик отказался, не представлены, хотя являются общедоступными, не свидетельствует о несоответствии отчета об оценке требованиям пунктов 5 и 11 ФСО № 3, так как оценщиком для расчёта стоимости 1 кв. м оцениваемого объекта недвижимости выбраны 4 наиболее подходящих по всем основным параметрам объекта недвижимости, при этом сведения об этих объектах-аналогах содержатся в отчете.

Утверждения Департамента в обоснование административного иска о том, что оценщиком нарушены пункты 21, 23 ФСО № 1, которыми установлены требования к заданию на оценку и этапы проведения оценки, где заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку, является первым этапом, а составление отчёта об оценке – последним, суд считает ошибочными, поскольку наличие в задании на оценку ссылки на допущения, на которых должна основываться оценка, не может повлечь признание отчета об оценке недостоверным, так как оценщик, имеющий значительный опыт в приведённой сфере, до момента формирования отчета об оценке предполагает структуру этого документа.

Административный истец ссылается на то, что в нарушение пункта 30 ФСО № 7 в отчете об оценке не приведено суждение оценщика о возможных границах интервала, в котором может находиться рыночная стоимость оцениваемого объекта. Суд находит данное замечание не основанным на представленном в деле отчете об оценке. Как следует из текста отчета (страница 8, пункт 10 Раздела 3 «Допущения, на которых должна основываться оценка») оценщиком по заданию заказчика не приводится суждение о границах интервала, в котором может находиться стоимость объекта оценки.

Таким образом, оценивая доводы стороны истца на предмет корректности применения оценщиком сведений об объектах-аналогах и осуществленных им расчетов, суд установил отсутствие нарушений, влияющих на достоверность величины рыночной стоимости земельного участка, вследствие чего признает отчет об оценке допустимым доказательством.

В соответствии со статьей 14 Закона об оценочной деятельности оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком А. использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж (метод количественных корректировок). Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода.

В отчете указан поэтапно алгоритм действий оценщика при подборе объектов-аналогов, источник информации, указаны критерии отбора потенциальных аналогов, с учетом сегмента рынка к которому принадлежит оцениваемый объект. После проведения проверки по критериям отбора отобрано четыре объекта-аналога, сопоставимых по ценообразующим факторам с объектом оценки.

Отчет содержит подробное описание и разъяснение расчета стоимости земельного участка, с указанием применяемых методов, поправок и корректировок; по всем аналогам выполнена проверка вариации, все объекты-аналоги вошли в допустимый диапазон. При этом такое описание позволяет пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки. Отчет содержит ссылку на источники информации и копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. 

Содержание отчета об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов.

В связи с чем, указание административного истца на то, что оценщиком допущено нарушение статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 21, 22 и 23 ФСО № 1, пунктов 5, 6, 8 «ж» и 11ФСО № 3, пунктов 8, 9, 11 и 22 «б», «д», «е», пункта 30 ФСО № 7, суд находит неубедительным.

Суд полагает, что отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

В силу положений части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов.

Таким образом, предъявление любого административного иска обусловлено мотивом восстановления нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов обратившегося в суд лица.

Оспариваемое решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 25.07.2017 № 672, будучи направленным на обеспечение исполнения МАОУ «СОШ № 74», как правообладателем объекта недвижимости, обязанности платить законно установленные налоги и сборы, как того требует статья 57 Конституции Российской Федерации, не может рассматриваться и как нарушающее права, свободы и законные интересы главного администратора доходов бюджета города Перми (получателя бюджетных средств города Перми) – департамента земельных отношений.

Каких-либо фактов, которые не были проверены и не учтены комиссией при рассмотрении заявления МАОУ «СОШ № 74» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости участка с кадастровым номером **, но имели бы правовое значение для принятия оспариваемого решения, влияли на его законность, либо опровергали выводы комиссии, административным истцом не приведено.

Таким образом, оспариваемое решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Пермскому краю, от 25.07.2017 соответствует Закону об оценочной деятельности и иным нормативным правовым актам, принято комиссией в пределах своей компетенции, прав, свобод и законных интересов департамента земельных отношений не нарушает, в связи с чем у суда отсутствуют основания для удовлетворения иска.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении административного искового заявления Департамента земельных отношений администрации города Перми об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю от 25 июля 2017 года № 672 - отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения – 29 ноября 2017 года.

Судья (подпись)