Дело № 3а-152/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

23 мая 2019 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд

в составе судьи Абрамова Д.М.

при секретаре Гальковой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному исковому заявлению Администрации г.Таганрога об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка от 24 декабря 2018 года №11-26/2018-335,

у с т а н о в и л :

административный истец обратился в суд с вышеназванным иском, указав, что ООО «ГЛАВРЫБА» является собственником земельного участка, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населенных пунктов (кадастровая стоимость определена по состоянию на 08.06.2018). Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 24.12.2018 удовлетворено заявление правообладателя об установлении в отношении земельного участка рыночной стоимости по состоянию на 08.06.2018, кадастровая стоимость земельного участка существенно снижена (на 70 %). Административный истец утверждает, что решение неправомерно, поскольку отчет не соответствует требованиям отдельных положений федеральных стандартов оценки, а уменьшение кадастровой стоимости прямо влияет на объем денежных средств, поступающих в муниципальный бюджет. 

Представитель административного истца в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, в письменном заявлении административный иск просил удовлетворить. Дело рассмотрено в отсутствие представителя административного истца согласно положениям статьи 150 КАС РФ. 

Представитель Управления Росреестра по Ростовской области – ФИО1 (по доверенности) в суд явился, возражал против удовлетворения административного иска. 

Представитель заинтересованного лица – адвокат Хабихужина Л.В. (по доверенности) в суд явилась, возражала против административного иска.

Выслушав представителей административного ответчика и заинтересованного лица, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что ООО «ГЛАВРЫБА» является собственником земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – для использования в целях эксплуатации производственной базы. 

Кадастровая стоимость рассматриваемого земельного участка установлена в соответствии с постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №778 по состоянию на 8 июня 2018 года и составила 22 248 023,84 рублей.

14 декабря 2018 года правообладатель обратился в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости, представив при этом отчет об оценке 11 декабря 2018 года №851/12-2018, составленный оценщиком ФИО., согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на указанную дату составляет 6 674 528 рублей. 

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, и органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

В представленном в Комиссию отчете в рамках сравнительного подхода оценщиком применен метод сравнения продаж, приведены причины отказа от иных подходов.

Оценщиком сформирована выборка объявлений о продаже сходных земельных участков на рассматриваемую дату, определен сегмент рынка (участки под индустриальную застройку). Оценщиком для расчета выбрано 3 объекта-аналога (таблица 11). Расчет рыночной стоимости приведен в таблице 12. 

24 декабря 2018 года Комиссия, рассмотрев заявление, и, сделав вывод, что представленный отчет соответствует статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», вынесла решение об определении кадастровой стоимости объекта равной рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке. Разница между заявленной рыночной стоимостью и кадастровой стоимостью составляет 70 %, как отмечено в решении Комиссии. 

Орган местного самоуправления в соответствии с Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 5 июля 2016 года № 15-П наделен полномочием по предъявлению административного искового заявления об оспаривании решения Комиссии в данном случае.

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Оспариваемое административным истцом решение принято Комиссией в полномочном составе, при наличии кворума, с соблюдением процедурных требований, порядка голосования, установленных Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 № 263 (далее по тексту – Порядок). 

По смыслу пункта 20 Порядка Комиссия наделена полномочием по проверке представленных отчета об оценке рыночной стоимости и положительного экспертного заключения на отчет и вправе принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости только в том случае, если отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В рассматриваемом случае решение Комиссии вынесено без надлежащей оценки содержания представленного отчета, что подтверждено анализом отчета и иных полученных по делу доказательств. 

Рыночная стоимость установлена Комиссией на дату определения кадастровой стоимости в соответствии с правилами статьи 24.19 Федерального закона об оценочной деятельности. 

Суд при рассмотрении дела, принимая во внимание ходатайство административного истца и существо его доводов о несогласии с отчетом, назначил судебную экспертизу по следующему вопросу:

подтверждается ли стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в отчете №851/12-2018 от 11.12.2018; допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой?

По результатам исследования эксперт ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» (заключение №670-Э/2019 от 7 мая 2019 года) сделал вывод о том, что стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в указанном выше отчете, не подтверждается содержанием отчета; оценщиком допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки.

В заключении отмечено, что в отчете допущены нарушения пп.5,10,8ж,11 ФСО №3, пп.11,11а,11г,11в ФСО №7. В частности, экспертом указано, что: 1) при анализе фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости из исследуемого сегмента оценщик вопреки требованиям ФСО 7 не проводил выборку объектов-аналогов, не указал причины, по которым к расчетам приняты конкретные предложения; осталось неясным, что послужило основанием для принятия к расчетам именно сформированного состава аналогов (экспертом выявлены иная подборка объявлений из исследуемого сегмента рынка – таблица 15 с интервалом цен за 1 кв.м от 1033 до 3067 рублей); 2) отчет вводит пользователя в заблуждение по нескольким направлениям анализа; 3) оценщиком использована недостоверная информация, о чем свидетельствуют скрин-шоты информации; 4) неверно приведены корректировки на торг и обеспеченность коммуникациями.

Суд находит, что заключение эксперта и содержание отчета об оценке приводят к выводу о необоснованном размере рыночной стоимости, указанном в отчете, который не мог служить достаточным основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости. 

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Возражения административного ответчика и заинтересованного лица по своему содержанию не опровергают конкретные суждения эксперта о наличии приведенных нарушений федеральных стандартов оценки, которые суд находит существенными, в том числе и с точки зрения разницы между оспоренной кадастровой стоимостью и заявленной рыночной стоимостью. 

Решение Комиссии не может быть признано соответствующим нормативным правовым актам и не нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца.

При таком положении административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

Суд в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ возлагает судебные расходы на административного ответчика - Управление Росреестра по Ростовской области в виде взыскания денежных средств в пользу экспертной организации за проведенную оценочную экспертизу согласно финансово-экономическому обоснованию, которое суд признает соответствующим предъявляемым требованиям, а сумму, подлежащую оплате, - разумной.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

административное исковое заявление удовлетворить.

Признать не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка от 24 декабря 2018 года №11-26/2018-335 об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 8 июня 2018 года, установленной в отчете от 11 декабря 2018 года №851/12-2018, составленном оценщиком ФИО

Исключить сведения об определенной решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 24 декабря 2018 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в сумме 6 674 528 рублей по состоянию на 8 июня 2018 года из Единого государственного реестра недвижимости.

Возложить судебные расходы на административного ответчика: взыскать с Управления Росреестра по Ростовской области за счет казны Российской Федерации 20 000 рублей в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга».

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.М. Абрамов