Дело № 2-1045/2017

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

28 ноября 2017 год п. Поназырево 

Судья Шарьинского районного суда Костромской области Баранов А.В., при секретаре Воронцовой Э.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании части задатка и произведенного ремонта в доме, 

установил:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2 о взыскании части задатка и произведенного ремонта в доме.

Мотивируя исковые требования тем, что ДД.ММ. она с мужем сняли дом, с последующим выкупом у ФИО2 под материнский капитал по адресу: _________. Обговорили цену дома, был составлен письменный договор в присутствии свидетелей, копии которого находятся у ФИО2 Цена дома составила 200 тысяч рублей, ФИО2 взяла с них задаток в размере 50 000 рублей. Перед тем как въехать в дом, они сделали ремонт. По просьбе Воронцовой все не нужные вещи они вынесли в пристройку. Также они провели в дом воду, поменяли плиты в печах в доме и бане. Весной они стали смотреть фундамент и обнаружили, что в левой стороне дома сгнило 2 бревна и раскрошился фундамент, длинной 6 метров. Ее муж и наемный рабочий, залили новый фундамент и замены бревна. Рабочему они заплатили пять тысяч рублей. Они также построили новый забор. На забор они закупили пиломатериал - столбы, перекладины, доски, а так же закупили пиломатериал на пол в пристройке, тротуары и баню. За пиломатериалы они заплатили 13 700 рублей. Все вышеперечисленное она и муж делали и покупали на свои личные средства. Она оповестила об отказе покупать дом Воронцову, которая была довольна ремонтом дома, претензий не высказала. Так же они с ней обговорили внесенный задаток в 50 000 рублей. Она предложила 25 тысяч рублей оставить Воронцовой, как за съем жилья, а 25 тысяч вернуть им. Воронцова согласилась сказала, что отдаст 25 тысяч рублей, когда продаст дом. Она попросила расписку о возврате части задатка, но когда приехала к Воронцовой, то та попросила расписаться в расписке свою дочь. В обещанный срок ДД.ММ. они выехали из дома. Воронцова продала дом вместе с их дровами и не предупредила новых покупателей, дрова они забрать не смогли. Просит суд взыскать с ответчика в ее пользу сумму в размере 25 000 рублей, согласно обязательству о возврате части задатка, деньги за ремонт дома - в сумме 54 603 рубля, а также сумму госпошлины в размере 300 рублей.

Истец ФИО3 исковые требования поддержал, суду пояснил, что она просит вернуть ей часть задатка и оплатить произведенный ремонт, который она сделала, так как хотела купить это дом. Договор о покупке дома расторгнут по вине Воронцовой, так как она попросила сумму больше, чем договаривались, когда пришло время оформлять договор. Поэтому они отказались от покупки дома. Они прожили в данном доме 19 месяцев, сделали забор, отремонтировали фундамент дома, бревна заменили, в доме косметический ремонт делали, в бане заменили несколько половиц, тротуары поменяли, воду в дом провели. Договор аренды или найма жилого помещения не составлялся. Они составили с Воронцовой предварительный договор о покупке дома, копии которого у нее нет. Ремонт в доме делала с разрешения Воронцовой.

В судебном заседании ответчик ФИО2 исковые требования не признала, считает их необоснованными. Суду пояснила, что в ***** году она выставила на продажу дом по адресу: _________. ФИО1 с мужем осмотрели дом, баню и согласились его приобрести. Покупка дома должна была состояться в ***** г., когда их ребенку исполнится 3 года. Она согласилась, но попросила задаток в счет оплаты за дом в сумме 50 000 рублей, при этом составили расписку. Когда ФИО4 отказалась покупать дом. Из-за того, что на потолке нет балок, она согласилась, при этом они обговорили, что 25 000 рублей она оставит себе, в счет оплаты за найм дома, а 25 000 вернет обратно ФИО4, и составлено обязательство о возврате части задатка. Так как истица пришла поздно вечером, то за свидетеля в обязательстве расписалась ее дочь. В последствии долг ФИО4 по расписке, в сумме 25 000 рублей не отдала, так как, при осмотре дома увидела, что сломана перегородка разделяющая спальню и зал, сломаны газовые трубы, сломаны половицы, хорошие печные плиты в бане и в доме заменены на старые, мебель выкинута на улицу. Что касается произведенного ремонта, но она не согласна с данными исковыми требованиями, так как не просила их ремонтировать дом. Считает, что сначала они должны были купить дом, а потом делай в нем ремонт. Забор и тротуары у нее были хорошие. Половицы в бане и пристройке какие были, те и лежат. Кроме того между ними не было договора о том, что они делают ремонт, а она им за это платит. 

Свидетель С*** суду пояснила, что когда Б-вы переехали жить в этот дом, то она их сразу же предупредила, что дом гнилой, так как она живет в соседнем доме более 30 лет, и за все это время никто в доме не делал ремонта, и он очень холодный. Б-вы ответили, что они уже отдали задаток. Они сделали ремонт: оклеили стены обоями, потолок отделали плиткой, убрали перегородку, так как она гнилая была, сделали новую, отремонтировали фундамент с одной стороны замени там бревна, сделали забор. 

Свидетель К*** суду пояснила, что ответчик ФИО2 ее родная сестра. В ***** году она купила матери квартиру и перевезла ее туда. После этого позвала ФИО2 оценивать состояние дома, так как дом на праве собственности принадлежал ей. Дом и баня были в исправном состоянии. Когда Б-вы уехали, то увидела, что проводка болтается, перегородки нет, в бане вместо хорошей плиты лежит старая. Знает, что Б-вы отдали задаток, но в какой сумме и на каких условиях не знает. За время проживания Б-вы отремонтировали фундамент с одной стороны дома, замени бревна, сделали забор.

Свидетель Б*** суду пояснил, что он с женой и детьми проживали в доме, принадлежащем ФИО2 В дальнейшем они хотели купить этот дом. Они написали расписку о задатке, и то, что когда ребенку исполниться 3 года, они должны еще будет заплатить за дом из средств материнского капитала 150 000 рублей. Ежемесячно оплату за дом не производили. Заехав в дом, они начали делать ремонт, отремонтировали фундамент, заменили два бревна, просушили подполье. Так же сделали ремонт в доме. Ответчик не разрешала делать ремонт в доме, но так как они собирались жить в этом доме, делали ремонт для себя. При выселении ответчик Воронцова обязалась возврате часть суммы задатка в размере 25 000 рублей, написала расписку, но денег так и не отдала.

Выслушав доводы сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Согласно пункту 2 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (пункт 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из содержания указанных норм права следует, что задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая данную сумму.

Поскольку незаключенный договор не порождает денежных обязательств, функции задатка, предусмотренные пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, реализованы быть не могут.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу приведенных норм права на момент заключения предварительного договора должны существовать все необходимые условия для его заключения, в частности, предмет договора, лица, имеющие правовые основания выступать в качестве сторон по основному договору.

Из материалов дела следует, что между сторонами заключено лишь соглашение о задатке, согласно которому истец передала ответчику денежные средства в счет заключения в будущем договора купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу:. _________.

Предварительный договор купли-продажи, в котором бы стороны намеревались в будущем заключить основной договор купли-продажи квартиры по указанному выше адресу, стороны не заключали и, как следствие, не оговаривали существенных условий договора.

В силу положений статей 429, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации заключенное между сторонами соглашение о задатке не может являться предварительным договором купли-продажи.

Поскольку ни предварительный, ни основной договор купли-продажи квартиры между сторонами не заключался, его существенные условия, кроме цены, не определялись, переданные истцом ответчику денежные средства в размере 50 000 руб. не могут расцениваться в качестве задатка.

Следовательно, согласно пункту 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации переданные денежные средства следует рассматривать в качестве аванса, а не задатка.

Аванс представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей по договору, то есть выполняет платежную и удостоверяющую функции. 

Аванс, подобно задатку, засчитывается в счет будущих платежей, то есть выполняет платежную функцию, а также служит доказательством, удостоверяющим факт заключения договора, однако в отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции. Поэтому, независимо от того, какая из сторон ответственна за неисполнение обязательства, сторона, выдавшая аванс, вправе требовать его возвращения во всех случаях неисполнения договора.

В соответствии со статьей 451 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (часть 1).

Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (часть 2).

Определяя соотношение аванса и задатка, следует указать, что задаток традиционно выступал в качестве аванса при несоблюдении письменной формы сделки. Общее назначение аванса и задатка заключается в том, что они являются средством платежа по обусловленному соглашению. Но если задаток является средством обеспечения обязательства, то аванс применяется исключительно как средство платежа.

Учитывая, что до настоящего времени договор купли-продажи между сторонами заключен не был, суд приходит к выводу о том, что денежные средства, выплаченные ФИО1 по расписке и полученные ФИО2 являются авансом.

Договор внесения аванса является сделкой организационного характера и не содержит каких-либо денежных обязательств сторон друг перед другом, а содержит лишь обязательство сторон по заключению основного договора купли-продажи.

По своей правовой природе выплаченная истцом денежная сумма является авансом, а аванс в силу требований закона представляет собой лишь способ платежа по договору, а именно, предварительную уплату части денежной суммы, подлежащей оплате в будущем, когда другая сторона или стороны полностью или частично исполнят условия предварительного договора. Аванс не выполняет обеспечительной функции, поэтому независимо от причин неисполнения обязательств, сторона, получившая соответствующую сумму, обязана его вернуть.

Как следует из копии расписки о получения задатка от ДД.ММ. ФИО2 получила от ФИО1 задаток в размере 50 000 рублей в счет купли-продажи жилого дома по адресу: _________, общей стоимостью 200 000 рублей. Остающуюся сумму в размере 150 000 руб. за счет материнского (семейного капитала. Жилой объект покупателем был осмотрен, покупатель удовлетворен качеством данного жилого дома и несет полную ответственность за его сохранность до полного окончания сделки (л.д. 29).

В обязательстве о возврате части задатка от ДД.ММ. указано, что ФИО1 обязуется подождать возврата задатка в сумме 25 000 рублей от ФИО2 Остальная сумма задатка в размере 25 000 рублей будет погашена в счет найма жилья, так как она проживала и проживает по настоящее время по этому адресу с августа 2015 года (л.д. 9)

В судебном заседании установлено, что ФИО2 признала о наличии долга перед ФИО4, и обязалась вернуть последней часть уплаченной суммы (задатка). Вторая часть задатка по соглашению сторон определена как плата по найму за проживание в доме ФИО2 В последствии ФИО2 решила не возвращать задаток, а оставить себе в виде компенсации за испорченное ФИО1 имущество.

Доказательств того, что ФИО1 нанесла ущерб имуществу ФИО2 суду не предоставлено. Таким образом, исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании части задатка в размере 25 000 рублей подлежат удовлетворению в полном объеме.

Что же касается исковых требований о взыскании денежных средств за произведенный ФИО1 ремонт в доме, то суд считает, что они не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Согласно статье 303 ГК РФ владелец, как добросовестный, так и недобросовестный, в свою очередь вправе требовать от собственника возмещения произведенных им необходимых затрат на имущество с того времени, с которого собственнику причитаются доходы от имущества.

Добросовестный владелец вправе оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение улучшений невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведенных на улучшение затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества.

В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

По смыслу приведенных норм права владелец, независимо от добросовестности владения имуществом, вправе требовать от собственника имущества возмещения только тех затрат, осуществление которых было необходимо. Требовать возмещения произведенных на улучшение имущества затрат вправе только добросовестный владелец.

Под необходимыми затратами на имущество понимаются затраты, понесенные для приведения имущества в состояние, пригодное для его использования по назначению, и затраты, понесенные в целях поддержания имущества в состоянии, пригодном для его использования по назначению.

В силу положений п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302) на праве собственности с момента такой регистрации.

Согласно п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

При установленных по делу обстоятельствах, при отсутствии договора купли-продажи в виде единого документа, при отсутствии государственной регистрации договора купли-продажи, у суда отсутствуют правовые основания считать ФИО1 добросовестным приобретателем спорного дома, и как следствие, для применения положений абз. 3 ст. 303 ГК РФ.

В силу ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

В связи с тем, что судом удовлетворены исковые требования в размере 25 000 рублей, то размер государственной пошлины по рассматриваемому гражданскому делу в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 333.19 НК РФ составляет 950 рублей, истцом при подаче иска уплачено только 300 рублей, которая подлежит взысканию в пользу истца, а также с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в доход местного бюджета в размере 650 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 сумму в размере 25 000 (двадцать пять тысяч) рублей и понесенные ей расходы по уплате госпошлины в размере 300 (триста) рублей.

Взыскать с ФИО2 государственную пошлину в доход бюджета Поназыревского муниципального района Костромской области в размере 650 (шестьсот пятьдесят) рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 - отказать.

Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд через Шарьинский районный суд _________ в течении месяца со дня принятия мотивированного решения.

Судья А.В. Баранов