РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Самара 24 апреля 2017 года 

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Калинниковой О.А.,

при секретаре судебного заседания Усенко А.О., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-391/2017 по иску ООО «Парад» об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере его рыночной стоимости, 

УСТАНОВИЛ:

ООО «Парад» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 17.08.2013 года.

Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником указанного объекта капитального строительства, в отношении которого постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 № 118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» по состоянию на 17.08.2014 года кадастровая стоимость установлена в размере 45 619 384,79 рублей.

Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью нежилого помещения, считает ее завышенной и не соответствующей рыночной стоимости, установленной на дату оценки в размере 32 056 205,53 рублей отчетом об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненным независимым оценщиком ФИО1, подтвержденным положительным экспертным заключением НП СРО «

<

данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГ., в связи с чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика налога на имущество организаций. Однако, заявление ООО «Парад» о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области № от ДД.ММ.ГГ.. отклонено. 

С учетом изложенного, административный истец полагает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения и установления её равной рыночной стоимости объекта недвижимости. Просит требования удовлетворить.

Представитель истца ООО «Парад» - ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебном заседании заявленные требования поддержала в полном объеме по основаниям, указанным в административном исковом заявлении.

Представители административных ответчиков - Правительства Самарской области, ФФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области, а также заинтересованных лиц - Управления Росреестра по Самарской области, Администрации г.о. Самара, Министерства имущественных отношений Самарской области о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, своих представителей в суд не направили. В письменном отзыве ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области оставило разрешение заявленных требований на усмотрение суда. Министерство имущественных отношений Самарской области в письменном возражении просило в удовлетворении требований отказать.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав объяснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что требования ООО «Парад» подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с положениями ч.1 ст. 245 Кодекса административного судопроизводства РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Установлено, что ООО «Парад» является собственником нежилого помещения, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГ. (л.д. №).

На основании статьи 373 Налогового кодекса РФ административный истец является плательщиком налога на имущество организаций. При этом, в соответствии с пунктом 2 статьи 375 и пунктом 2 статьи 378 Налогового кодекса РФ, налоговая база в отношении указанного спорного нежилого здания определяется как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода.

По результатам государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства, утвержденной постановлением Правительства Самарской области 14.03.2012 N 118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» кадастровая стоимость спорного нежилого помещения с кадастровым номером № установлена по состоянию на 17.08.2013 г. в размере 45 619 384,79 рублей, что подтверждается кадастровой справкой от ДД.ММ.ГГ..(л.д. №).

Результаты определения кадастровой стоимости вышеуказанного нежилого помещения затрагивают права и обязанности административного истца как плательщика налога на имущество организаций.

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Таким образом, административный истец, являясь собственником нежилого здания, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере его действительной рыночной стоимости.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Истец воспользовался предоставленным ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости спорного нежилого помещения и 08.12.2016 года обратился с соответствующим заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Самарской области.

Решением Комиссии № от ДД.ММ.ГГ. заявление отклонено. 

При таких обстоятельствах и на основании ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ, ч.1 ст. 245 КАС РФ, обращение ООО «Парад» в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства, равной его рыночной стоимости, является обоснованным. Досудебный порядок урегулирования спора соблюден.

Разрешая заявленные требования, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 24.18 Закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу ст. 24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень.

Юридически значимым обстоятельством для разрешения настоящего спора является определение величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества по состоянию на 17.08.2013г. При этом, в соответствии с ч.1 ст. 62, ч.5 ст. 247, ст. 248 КАС РФ, обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

В силу ст. 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также положительное экспертное заключение на такой отчет.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей оценки под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Административным истцом в обоснование своих требований представлен отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненный независимым оценщиком ФИО1 по определению рыночной стоимости объекта оценки. Из отчета усматривается, что объектом оценки являлось нежилое помещение с кадастровым номером №, итоговая величина рыночной стоимости которого составляет 32 056 205,53 рубля.

Положительным экспертным заключением № от ДД.ММ.ГГ., выполненным НП СРО «

<

данные изъяты>» выводы оценщика о величине рыночной стоимости объекта оценки признаны обоснованными, а сам отчет соответствующим требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, ССО РОО 2015. 

Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 Федерального закона об оценочной деятельности, согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка выполнена по состоянию на 17.08.2013 года, на дату определения кадастровой стоимости нежилого помещения.

Отчет об оценке соответствует заданию на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. 

Для определения стоимости недвижимости оценщиком исследован рынок в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости /пункт 10 ФСО №7/.

Анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, содержится на страницах № отчета.

Анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости /пункт 12 ФСО №7/.

Проанализировав указанный фактор, оценщик пришел к выводу о том, что наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта недвижимости является – офисное помещение /страница № отчета/.

На странице № отчета оценщиком сделан вывод о том, что объект оценки на дату оценки находится в хорошем состоянии.

Оценщик произвел расчет стоимости объекта недвижимости с применением сравнительного и доходного подходов на страницах № отчета. Выбор подходов, используемых оценщиком обоснован / пункт 11 ФСО №1/. Отказ от применения затратного подхода оценщиком аргументирован на страницах № отчета.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки /пп.12-14 ФСО №1/.

Определение рыночной стоимости спорного объекта в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж приведено на страницах № отчета. 

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик использовал относящиеся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка объекты-аналоги, сопоставимые с исходным по ценообразующим факторам (местоположение, площадь и др.).В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 квадратного метра нежилых помещений /страница № отчета/.

В процессе мониторинга предложений по продаже офисной недвижимости (п. 8.2 отчета) оценщиком было выявлено 3 объекта-аналога, являющихся нежилыми офисными помещениями, находящихся в сходном с оцениваемым объектом состоянии, расположенные в Октябрьском районе г. Самары, наиболее близких к оцениваемому объекту по ценообразующим факторам. Данные по объектам взяты оценщиком из Информационной системы «Центр» (архив оценщика по состоянию на 01.07.2013г.). Описание объектов-аналогов произведено в таблице на странице № отчета.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО № 7, оценщик сопоставил объекты-аналоги с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), применил метод корректировок и обосновал его на страницах № отчета: введены корректировки на торг, на этаж расположения, площадь, состояние отделки и др. В итоге, рыночная стоимость оцениваемого объекта в рамках сравнительного подхода составила – 33 040 638,25 рублей, что отражено в таблице на страницах № отчета.

В рамках доходного подхода оценщиком был выбран метод прямой капитализации, как наиболее полно отвечающий заявленным целям и предполагаемому использованию результатов исследования. Для расчета арендной платы рассматривались данные по сделкам (предложениям) аналогичных объектов с указанием источника информации, для чего оценщиком выбрано 4 объекта-аналога, расположенные в Октябрьском, Промышленном районах г. Самары, сопоставимых по своим характеристикам с оцениваемым объектом недвижимости, что отражено в таблице отчета на странице №. Арендная плата составила 293,53 рубля за 1 кв.м. Применены необходимые корректировки, расчет поправок на недозагрузку, операционные расходы, переменные затраты, коэффициент капитализации. В итоге рыночная стоимость оцениваемого объекта в рамках доходного подхода составила – 23 196 311,08 рублей (стр. отчета №).

На основании полученных результатов в рамках двух подходов: сравнительного и доходного, оценщиком определено итоговое значение величины рыночной стоимости спорного нежилого помещения в размере 32 056 205,53 рублей.

При этом, суд учитывает, что требования п. 23 ФСО № 7 не нарушены, при использовании метода капитализации в рамках доходного подхода оценщик определял стоимость объекта недвижимости путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации. Оснований полагать, что не предоставление заказчиком сведений об ожидаемых доходах и затратах повлияло на правильность выводов по результатам оценки, не имеется. 

Поскольку дата оценки является ретроспективной (17.08.2013г.) и количество источников информации об объектах-аналогах ограничено, оценщик использовал доступный архив информационной системы «Центр» по состоянию на 01.07.2013г., база данных которой хранит информацию о всех объектах недвижимости риэлторских агентств г. Самары. Информация обо всех доступных оценщику рыночных данных для отбора объектов-аналогов приведена на странице № отчета. Оснований полагать, что приведенный объем доступной оценщику рыночной информации недостаточен для проведения оценки объекта оценки, не имеется.

Поскольку объектом оценки является встроенное нежилое помещение, то при определении стоимости оцениваемого помещения в качестве объектов-аналогов оценщиком были использованы также встроенные нежилые помещения, в связи с чем при применении метода сравнительного подхода отсутствовали основания для анализа рынка земельных участков и диапазона их цен на рынке. 

Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к Отчету об оценке документами. 

Суд полагает, что приведенные в Отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого земельного участка основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

С учетом изложенного, оснований полагать, что предоставленный административным истцом Отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГ., подготовленный оценщиком ФИО1 не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного нежилого помещения административными ответчиками не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.

Поскольку доказательств, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является иной, чем указано в Отчете независимого оценщика ФИО1, который отвечает требованиям, предъявленным к подобного рода документам, содержит необходимые реквизиты, соответствует критериям относимости, допустимости и достоверности, административными ответчиками не представлено, суд считает возможным принять Отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГ. в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости спорного нежилого помещения по состоянию на 17.08.2013 года в размере 32 056 205,53 рублей и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанных отчетов.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 17.08.2013 года, подлежат удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРН без принятия какого-либо дополнительного решения, при этом порядок и сроки внесения изменений также установлены названной нормой.

В ЕГРН подлежат внесению сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной решением суда.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости (в настоящее время ЕГРН) и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. 

Из материалов дела следует, что датой обращения в суд с настоящим иском является 23.03.2017г., в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 08.12.2016 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

Административный иск ООО «Парад» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 17.08.2013 года в размере 32 056 205,53 рублей.

Датой подачи ООО «Парад» заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 08.12.2016 года, в суд – 23.03.2017 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий: 

Решение суда в окончательной форме изготовлено 28.04.2017г.