УИД: 14RS0035-01-2024-006771-19

Дело № 2- 4579/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Якутск 11 октября 2024 года

Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Ефимовой Л.А., при секретаре Александровой М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по 

иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Жилищно- строительная компания» о защите прав потребителей, 

встречному иску Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Жилищно - строительная компания» к ФИО1 о возврате объекта (квартиры) долевого строительства, погашении записи о праве собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО Специализированный застройщик "Жилищно-строительная компания" (далее – ООО СЗ «ЖСК») о взыскании излишне выплаченных денежных средств по договору участия в долевом строительстве, компенсации морального вреда и штрафа. В обоснование требований указал, что ____ 2021 года между ним и ООО СЗ «ЖСК» заключен договор № ____ об участии в долевом строительстве жилого дома, согласно которому ответчик ООО СЗ «ЖСК» обязуется в предусмотренный договором срок построить жилой дом по адресу: ____ (почтовый адрес уточняется по окончании строительства), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику объект долевого строительства с условным номером ___, общей проектной площадью – ___ кв.м. стоимостью 4 802 700 рублей. Указанная цена определена, исходя из стоимости 1 кв.м. в размере ___ рублей (пункт 4.2.). Данная цена договора оплачена истцом в полном объеме. После подписания акта приема-передачи квартиры от ____ установлена разница между проектной и фактической площадью квартиры, рассчитанной без понижающего коэффициента к площади балкона. Истец полагает такой расчет незаконным и противоречащим пункту 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" для расчета площади балконов, лоджий, веранд и террас. С применением понижающего коэффициента к балкону площадь квартиры составляет ___ кв. м, а общая площадь квартиры составляет – ___ кв.м., что составляет 4 317 600 руб. (___ кв.м. х 105 000 руб.), в связи с чем просил взыскать денежные средства в размере 485 100 руб. (4 802 700 руб. - 4 317 600 руб.), компенсацию морального вреда в размере 20 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами по ст.395 ГК РФ по состоянию на ____2024 (к дате подачи иска – ___2024) в размере 4 665,44 руб. и далее по день фактического погашения долга, за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, расходы на услуги представителя в размере 60 000 руб.

ООО СЗ «ЖСК» обратилось в суд со встречным иском, ссылаясь на ничтожность заключенного между истцом и ответчиком договора № ___ об участии в долевом строительстве жилого дома, с момента его заключения, поскольку существенные условия договора в части цены договора сторонами не согласованы - в договоре не указано о применении понижающих коэффициентов балкона при подсчете площади жилого помещения. В связи с чем, ответчик просит возложить обязанность на истца произвести возврат квартиры № ___, расположенной по адресу: ____ с кадастровым номером ___ в собственность ООО СЗ «Жилищно - строительная компания», а также погасить в ЕГРН запись № ___ о праве собственности ФИО2 на указанную квартиру.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО3 требования поддержал, с учетом уточнения в сторону уменьшения в части требований о соразмерном уменьшении цены договора долевого участия при расчете площади балконов, с учетом применения понижающего коэффициента - ___, просил взыскать сумму в размере 464 100 руб., ссылаясь на то, что в этой части требований сторона истца исходит из размера площади балкона, указанного в акте приема-передачи квартиры от ____2022 в размере ___ кв.м., с учетом понижающего коэффициента ___, что составит ___ кв.м., соответственно общая площадь квартиры составляет размер – ___ кв.м., что составляет стоимость в размере 4 338 600 руб., когда как истцом оплачено ответчику в полном объеме за ___ кв.м. денежных средств в размере 4 802 700 руб., в связи с чем цена должна быть соразмерно уменьшена на сумму 464 100 руб. (4 802 700 руб. – 4 338 600 руб.), проценты за пользование чужими денежными средствами по ст.395 ГК РФ по состоянию на ____2024 в размере 46 422,69 руб., компенсацию морального вреда – 20 000 руб., штраф за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя, присужденной судом, расходы на услуги представителя в размере 60 000 руб. В удовлетворении встречного иска ООО СЗ «ЖСК» просил отказать. 

Представители ответчика по доверенности ФИО4, ФИО5 требования иска не признали, пояснили, что ранее заявлялось встречное исковое заявление с вход. № ___ в Якутском городском суде Республики Саха (Якутия) от ____2024, согласно которому ответчик просил взыскать с истца задолженность по договору участия в долевом строительстве сумму в размере 106 050 руб., а также оплату государственной пошлины в размере 3 321,00 руб., в настоящее время такие требования ООО СЗ «ЖСК» не поддерживает, во встречном иске окончательно просит возвратить объект долевого строительства в собственность застройщика и погасить запись о праве собственности истца. Представители общества поддержали доводы своего письменного возражения, согласно которым стоимость 1 кв.м. общей площади составляет 105 000 руб., НДС не облагается, стоимость 1 кв.м. объекта долевого строительства является фиксированной и изменению в одностороннем порядке не подлежит (п.4.2. Договора). Цена Договора включает в себя затраты на строительство/создание объекта долевого строительства, предусмотренные Законом о долевом участии с учетом выплат по кредитам (включая проценты), выданным эскроу агентом – банком в качестве целевого финансирования строительства МКЖД (п.4.1. Договора). Цена Договора рассчитана посредством умножения Проектной общей площади объекта долевого строительства на стоимость 1 кв.м., указанную в п.4.2. Договора, окончательная цена договора объекта долевого строительства устанавливается с учетом п.п. 1.8,1.9, 4.3., 4.4., 4.5. Договора. ____2022 между истцом и ответчиком составлен акт сверки взаиморасчетов без замечаний, согласно которому обнаружена разница между проектной и фактической общей площадью квартиры в размере ___ кв.м. в сторону увеличения на сумму 106 050 руб. ____2022 между истцом и ответчиком подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства. Согласно п.4.3.-4.5 договора об участии истец должен был оплатить доплату по ДДУ в течение 10 рабочих дней с момента подписания акта сверки, то есть в срок до ____2022, однако, по состоянию на ____2024 оплата не произведена. Истец добровольно заключил договор об участии в долевом строительстве на приведенных условиях, в том числе и о стоимости 1 кв.м. проектной общей площади квартиры, а также о порядке и условиях (случаях) уточнения цены договора по окончанию строительства. Поскольку стороны не оговорили применение коэффициентов в договоре для определения фактической общей площади квартиры, их применение в одностороннем порядке участниками долевого строительства к рассматриваемым договорным отношениям недопустимо. Сторона истца злоупотребляет правом, поскольку ранее истец признавал условия договора. 

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Банка ВТБ (ПАО) по доверенности ФИО6 указала, что договор № ___ об участии в долевом строительстве жилого дома, заключенный между истцом и ответчиком судом не может быть признан недействительным (ничтожным), обращение же ООО СЗ «ЖСК» со встречным иском в виде реституции означает для Банка возникновение рисков утраты залога, а для заемщика риска досрочного исполнения обязательств по кредитному договору, требования о применении последствий недействительности сделки удовлетворению не подлежат.

Суд, выслушав доводы и пояснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, приходит к следующему выводу. 

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, ____ 2021 года между истцом и ответчиком заключен договор № ___ об участии в долевом строительстве жилого дома, согласно которому ответчик ООО СЗ «ЖСК» обязуется в предусмотренный договором срок построить жилой дом по адресу: ____ (почтовый адрес уточняется по окончании строительства), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику объект долевого строительства с условным номером ___, общей проектной площадью – ___ кв.м. стоимостью 4 802 700 рублей. Указанная цена определена, исходя из стоимости ___ кв.м. в размере 105 000 (сто пять тысяч) рублей (пункт ___). Данная цена договора оплачена истцом в полном объеме.

Приложение № ___ к Договору долевого участия в долевом строительстве содержит основные характеристики объекта долевого строительства. Проектная общая площадь определена в размере ___ кв.м., в том числе: одна комната – ___ кв.м., кухня – ___ кв.м., коридор – ___ кв.м., санузел – ___ кв.м., балкон - ___ кв.м.

Ответчик ООО СЗ «ЖСК» является застройщиком указанного дома, соответственно объекта долевого строительства, расположенного по адресу: ____.

____2022 между истцом и ответчиком составлен акт сверки взаиморасчетов (доплата денежных средств) (далее – Акт), согласно которому фактическая площадь объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве составляет – ___ кв.м., согласно техническому плану (п.3 Акта); проектная общая площадь объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве составила ___ кв.м. (п.4 Акта); разница между фактической общей площадью объекта долевого строительства и проектной общей площадью объекта долевого строительства составила ___ кв.м. (п.5 Акта). Окончательная цена договора участия в долевом строительстве установлена сторонами в размере 4 908 750 руб., посредством умножения фактической общей площади объекта долевого строительства, составившую ___ кв.м. на стоимость 1 кв.м. в размере 105 000 руб., указанную в п.4.2 договора участия в долевом строительстве (п.6 Акта). Разница между окончательной ценой договора участия в долевом строительстве с суммой денежных средств, фактически выплаченных участником, составляет 106 050 руб. 

Из акта следует, что обмеры произведены по заказу застройщика лицом, осуществляющим кадастровую деятельность - ООО «Кадастровое бюро» (п.1 Акта), по результатам обмера обнаружена разница между проектной и фактической площадью квартиры в размере ___ кв.м. стоимостью 106 050 рублей. 

В указанном акте сверки взаиморасчетов (доплата денежных средств) от ____2022 ФИО1 своей личной подписью выразил несогласие с замерами балкона.

____2022 сторонами подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства, согласно которому истец принял квартиру.

Право собственности на квартиру № ___ по адресу: ____ зарегистрировано за истцом, также зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ____2023.

Не согласившись с тем, что площадь балкона была установлена без понижающего коэффициента, истец направил в адрес ответчика досудебную претензию об урегулировании спора от ____2024, которая вручена ответчику в тот же день – ____2024, что последним не оспаривается.

В письменном ответе от ____2024 ответчик выразил несогласие, указав претензию истца необоснованной.

Определением Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от ____2024 по ходатайству ответчика по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение экспертизы поручено ППК «Роскадастр» Филиал ППК «Роскадастр» по Республике Саха (Якутия).

Согласно заключению эксперта ППК «Роскадастр» Филиал ППК «Роскадастр» по Республике Саха (Якутия) № ___ от ____2024 г., экспертом даны следующие ответы на поставленные судом вопросы: 

определить фактическую общую площадь объекта долевого строительства - квартира № ___ в МКД по ул. ____, с учетом площади балкона (лоджии) до светопрозрачной ограждающей конструкции, без учета косметического ремонта, ответ: не определена. 

По второму вопросу: Определить фактическую приведенную общую площадь объекта долевого строительства - квартира № ___ в МКД по ул. ____, с учетом площади балкона (лоджии) до светопрозрачной ограждающей конструкции, без учета косметического ремонта, ответ: не определена; 

По третьему вопросу: Определить стоимость единицы общей приведенной проектной площади объекта долевого строительства по договору № ___ участия в долевом строительстве от ____2021 г., заключенному между обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» и гр. ФИО1, ответ: 118 819,89 рублей. 

Частью 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлено, что отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства урегулированы данным Федеральным законом.

В соответствии с частью 2 статьи 1 названного Федерального закона привлечение денежных средств граждан для строительства допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обязан раскрывать информацию, включающую, в том числе проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, отвечающие требованиям данного Федерального закона (пункт 5 части 2 статьи 3.1 названного Федерального закона).

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено данным Федеральным законом (часть 3 статьи 4 вышеуказанного Федерального закона).

Наряду с иными обязательными условиями, указанными в части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ, договор участия в долевом строительстве должен содержать основные характеристики жилого помещения (в том числе, его общую площадь, количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас), а также цену договора, сроки и порядок ее уплаты (пункты 1, 3).

В силу части 4.1 названной статьи 4 условия договора, предусмотренные частью 4 этой статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.

Согласно части 5 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 данной статьи, такой договор считается незаключенным.

Требования закона к порядку указания в договоре участия в долевом строительстве его цены установлены статьей 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Как установлено из материалов дела, проектная декларация по вышеуказанному объекту капитального строительства утверждена и разрешение на строительство дома получено застройщиком в 2021 году, договор участия в долевом строительстве жилого дома между сторонами заключен 24 сентября 2021 года, а таким образом, на момент возникновения отношений действовали и подлежат применению к данным правоотношениям положения нормативных правовых актов, действовавшие на указанный момент.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в редакции, вступившей в силу с 01 января 2017 года и действовавшей на момент возникновения рассматриваемых правоотношений, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

Таким образом, данной нормой права предусмотрено два способа формирования цены договора: 

1) в твердой денежной сумме без привязки к площади и стоимости единицы площади; 

2) цена от общей площади помещения и стоимости единицы такой площади.

Из проектной документации и договора участия в долевом строительстве жилого дома видно, что застройщиком был выбран способ формирования цены договора, исходя из общей площади помещения и стоимости единицы такой площади.

Вместе с тем, в силу прямого указания приведенной выше статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ в случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, и если цена договора определена с привязкой к общей площади помещения и стоимости единицы такой площади, а не в твердой денежной сумме, то общая площадь помещения в императивном порядке подлежит определению с учетом соответствующего понижающего коэффициента, то есть как общая приведенная площадь помещения, которая состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного Федерального закона.

В соответствии с приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25 ноября 2016 года № 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения» при определении общей приведенной площади жилого помещения для лоджий применяется понижающий коэффициент - ___; для балконов – ___.

Таким образом, по настоящему делу цена договора застройщиком в обязательном порядке должна была формироваться, исходя из общей приведенной площади помещения, а не из общей площади, как ошибочно полагает ответчик.

Истец оплатил по договору всего сумму в размере 4 802 700 руб., что сторонами не оспаривается.

Площадь квартиры с учетом понижающего коэффициента балкона – ___, а также с учетом уточнения исковых требований по акту приема-передачи квартиры от ____2022, исходя из указанных в нем приведенной общей площади квартиры без учета площади балкона – ___ кв.м., балкона – ___ кв.м., по расчету суда составляет - ___ кв.м. (___ кв.м. + ___ кв.м.), то есть стоимость квартиры должна составлять 4 339 650 рублей, (___ кв.м. х 105 000 рублей).

Поскольку истец оплатил ответчику стоимость квартиры за площадь квартиры ___ кв.м в размере 4 802 700 руб. (___ кв.м. х 105000 руб.), без учета понижающего коэффициента балкона – ___, то размер денежной суммы, с учетом понижающего коэффициента составляет 463 050 руб. (4 802 700 руб. – 4 339 650 руб.), указанная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Доводы ответчика о том, что истец при подписании акта сверки и акта приема-передачи был согласен на размер фактической площади – ___ кв.м., судом приняты быть не могут, поскольку само по себе подписание указанных актов не свидетельствует о том, что в последующем споры по этому вопросу между участниками долевого строительства не допускаются. Кроме того, в акте сверки взаиморасчетов (доплата денежных средств) от 02 декабря 2022 года истец указал, что не согласен с замерами балкона, между сторонами возник гражданско-правовой спор, который и является предметом судебного разбирательства.

Истцом заявлено требование о взыскании неустойки по процентам за пользование чужими денежными средствами по ст.395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Досудебная претензия об урегулировании спора истцом вручена ответчику – ____ 2024 года, что ответчиком не оспаривается (том 1 л.д.13-17). В указанной досудебной претензии истец потребовал осуществить возврат денежных средств в счет уменьшения цены договора с учетом понижающего коэффициента балкона – ___, в размере 485 100 руб., указал, что в случае неисполнения требований, участник долевого строительства будет просить суд также взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами.

Таким образом, ответчику стало известно о пользовании денежными средствами истца – ____2024.

В силу пункта 3 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 48 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", сумма процентов, подлежащих взысканию по правилам статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяется на день вынесения решения судом исходя из периодов, имевших место до указанного дня. Проценты за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день уплаты этих средств кредитору. Одновременно с установлением суммы процентов, подлежащих взысканию, суд при наличии требования истца в резолютивной части решения указывает на взыскание процентов до момента фактического исполнения обязательства (пункт 3 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом день фактического исполнения обязательства, в частности уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета процентов. 

Поскольку требования истца основаны на возврате денежных средств, в счет уменьшения цены договора с учетом понижающего коэффициента балкона, то положения данной нормы подлежат применению к любому денежному обязательству, вытекающему из гражданско-правовых отношений (Определение ВС РФ от 14.03.2023 № 5-КГ22-155-К2), вместе с тем, в указанном случае необходимо учитывать следующее. 

В силу п. 4 ч. 1 ст. 18 Федерального закона от 08 марта 2022 N 46-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" Правительство Российской Федерации в 2022 г. вправе принимать решения, предусматривающие установление особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве.

Реализуя предоставленные законом полномочия, Правительство Российской Федерации издало постановление от 18 марта 2024 N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, которое устанавливает особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также иных мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве.

Согласно п. 2 указанного постановления Правительства Российской Федерации в период с 1 июля 2023 г. до 31 декабря 2024 г. включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных ч. 6 ст. 5, ч. 2 ст. 6, ч. 2 и 6 ст. 9, а также подлежащих уплате с учетом ч. 9 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные п. 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 г.

Согласно пункту 1 Постановления N 326, неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего Постановления до 31 декабря 2024 года включительно.

В соответствии с частью 9 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", на которую имеется ссылка в пунктах 1 и 2 Постановления N 326, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

К числу названных финансовых санкций относится и неустойка за нарушение срока удовлетворения требований потребителя.

Таким образом, по общему правилу, согласно приведенным выше положениям Постановления N 326 за период с 22 марта 2024 года по 31 декабря 2024 года включительно неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции по договорам участия в долевом строительстве, в том числе указанные в части 9 статьи 4 Закона N 214-ФЗ, не начисляются и, соответственно, не взыскиваются.

Согласно пункту 2 Постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" (далее - Постановление N 326) в период с 1 июля 2023 года до 31 декабря 2024 года включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9 Закона N 214-ФЗ, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Закона N 214-ФЗ, в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года N 326, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Банка России, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Банка России, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 года, и, в данном случае подлежит применению ключевая ставка – 7,5 %, поскольку в разные периоды, предложенные в расчете истца, ключевая ставка составляла: с 07.03.2024 по 28.07.2024 – 16%; с 29.07.2024 по 15.09.2024 – 18%; с 16.09.2024 по 10.10.2024 – 19%, то есть ключевая ставка должна быть не выше ключевой ставки Банка России, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 года (7,5%).

Между тем, стороной истца расчет ошибочно произведен, исходя из суммы 464 100 руб., а также с применением ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующий период, то есть с ____2024 по ____2024 – ___%; с ____2024 по ____2024 – ___%; с ____2024 по ____2024 – ___%, а потому произведен неверно, в связи с чем судом принят быть не может.

Суд приходит к выводу, что с ____ 2024 года по ____ 2024 года, неустойка исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на ____ 2023 года, то есть не выше ___% годовых, а с ____ 2024 года неустойка вновь не начисляется.

Таким образом, расчет суда по размеру процентов за пользование чужими денежными средствами за период с ____2024 по ____2024 составляет сумму в размере 1 736,44 руб., исходя из расчета: 463 050 руб. х ___ дней х 1/300 х ___ %, а с ____ 2024 года до ____ 2024 года неустойка не начисляется, то есть вплоть до отмены моратория.

Истец просит взыскать компенсацию морального вреда за нарушение права потребителя в размере 20 000 руб.

Согласно ст.15 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. 

Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков. Пунктом 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" разъяснено, что при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя. 

С учетом установленного факта нарушения права потребителя, обстоятельств дела, степени вины ответчика, принимая во внимание требования разумности и справедливости, суд полагает возможным определить размер компенсации морального вреда, подлежащего взысканию с ответчика в пользу истца в 10 000 рублей.

В соответствии с п.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. 

Исходя из положений приведенной нормы Закона и указанных выше разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда РФ основанием для взыскания штрафа является неудовлетворение законных требований потребителя в добровольном порядке, то есть во внесудебном порядке.

В соответствии с ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной данным Законом (п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17).

При удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей") (п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17).

Ответчиком не оспаривается факт получения претензии истца – ____ 2024 года, однако в досудебном порядке в удовлетворении требований истца ответчиком было отказано.

Следовательно, за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя с ответчика в пользу истца полагается штраф в размере 237 393,72 руб., исходя из расчета суммы удовлетворенных требований: 463 050 руб. (соразмерное уменьшение цены договора) + 1 736,44 руб. (проценты за пользование чужими денежными средствами по ст.395 ГК РФ за период с ____2024 по ____2024) + 10 000 руб. (компенсация морального вреда) = 474 786,44 руб./2.

Ответчиком заявлено о снижении неустойки и штрафа, на случай удовлетворения исковых требований.

Согласно п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить ее размер.

В соответствии с абзацем первым пункта 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). 

Предоставляя суду право уменьшить размер неустойки, штрафа закон не определяет критерии и пределы ее соразмерности. Определение несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства осуществляется судом по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 21.12.2000 N 263-О, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что не может рассматриваться как нарушение статьи 35 Конституции Российской Федерации.

Штраф же, предусмотренный ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" имеет гражданско-правовую природу и по своей сути является предусмотренной законом мерой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств, то есть является формой предусмотренной законом неустойки - следовательно, при определении размера штрафа возможно применение ст. 333 ГК РФ (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 08.10.2019 N 18-КГ19-127).

С учетом заявления ответчика о снижении суммы штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, с целью обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон, суд полагает возможным размер штрафа снизить с 242 393,22 руб. до 100 000 руб. 

В соответствии с абзацем 5 пункта 1 названного постановления, неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Закона о долевом строительстве уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2024 года включительно.

Согласно абз. 6 п. 1 вышеуказанного постановления в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до ____ 2024 г. включительно. 

Поскольку требования истца были предъявлены застройщику – ____2024 (вручение претензии), то есть до ____2024 (дата вступления в силу постановления от ____2024), то по неустойке по ст.395 ГК РФ ответчику предоставляется отсрочка до ____ 2024 года включительно.

Истец просит взыскать судебные расходы на услуги представителя в размере 60 000 руб., в суд представлен Договор на оказание юридических услуг от ____2024, заключенный между ФИО1 (заказчик) и ИП ФИО3 (исполнитель), по настоящему Договору исполнитель обязуется оказать комплекс юридических услуг по представлению интересов Заказчика по иску к ООО СЗ «ЖСК» о взыскании задолженности по договору долевого участия, в том числе: правовой анализ представленной документации; подготовка и подача претензии; подача искового заявления; представление интересов Заказчика в суде первой инстанции; подготовка и подача в суд первой инстанции всех необходимых процессуальных документов (п.1.2); оплата услуг составляет 60 000 руб. (п.1.4).

Оплата истцом услуг исполнителю указанной суммы в размере 60 000 руб. подтверждается Актом приема-передачи денежных средств, который является Приложением №1 к Договору об оказании юридических услуг от ____2024.

Согласно ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. Указанная норма закона предоставляет суду право в силу конкретных обстоятельств дела уменьшить сумму возмещения расходов на представителя, в случае, когда заявленный размер расходов не является разумным, обеспечив тем самым баланс процессуальных прав и обязанностей сторон. 

Размер возмещения стороне расходов по оплате услуг представителя должен быть соотносим с объемом защищаемого права. При этом должны учитываться как правовой анализ, произведенный представителем стороны по делу, так и сложность, категория дела, время его рассмотрения в суде, итоговый результат его рассмотрения.

В силу п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (часть 1 статьи 100 ГПК РФ, статья 112 КАС РФ, часть 2 статьи 110 АПК РФ).

Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства. 

Руководствуясь вышеуказанными нормами процессуального права, соотнося размер взысканных расходов с объектом судебной защиты, объемом защищаемого права, конкретными обстоятельствами дела, его продолжительностью, принимая во внимание итоговый результат по делу, который состоялся в пользу истца при участии его представителя в судебном процессе, исходя из объема выполненной им юридической услуги, суд полагает возможным подлежащим взысканию с ответчика в пользу истца расходы по оплате услуг представителя в размере 40 000 рублей.

Согласно статьи 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. 

Таким образом, с ответчика подлежит взысканию в доход местного бюджета государственная пошлина в размере 8 147,86 рублей. 

Во встречном иске ответчик требует возвратить объект долевого строительства в собственность застройщика и погасить запись о праве собственности, ссылаясь на ничтожность договора об участии в долевом строительстве, полагает, что если существенные условия договора в части цены договора сторонами не согласованы, следовательно, сделка недействительна с момента его заключения. В связи с чем, наступают правовые последствия недействительности сделки, в виде двусторонней реституции: возврат ответчиком денежных средств, в размере 4 802 700 руб.

Согласно пункту 2 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Пунктом 1 статьи 421 ГК РФ закреплен один из основополагающих принципов гражданского законодательства - принцип свободы договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

По смыслу приведенных выше законоположений свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.

Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

Согласно Обзору практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденному Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 4 декабря 2013 года, при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные (абзац четырнадцатый).

Из изложенной нормы материального права и разъяснений Верховного Суда РФ о порядке ее применения, следует, что основным критерием квалификации договора как договора долевого участия в строительстве является внесение денежных средств в строительство многоквартирного жилого дома.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обязан раскрывать информацию, включающую, в том числе проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, отвечающие требованиям настоящего Федерального закона (пункт 5 части 2 статьи 3.1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

Наряду с иными обязательными условиями, указанными в части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", договор участия в долевом строительстве должен содержать основные характеристики жилого помещения (в том числе, его общую площадь, количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас), а также цену договора, сроки и порядок ее уплаты (пункты 1, 3).

В соответствии с частью 4.1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ условия договора, предусмотренные частью 4 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.

Требования закона к порядку указания в договоре участия в долевом строительстве его цены установлены статьей 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Таким образом, существенными условиями договора участия в долевом строительстве являются подлежащий передаче участнику долевого строительства конкретный объект долевого строительства, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, цена договора, сроки и порядок уплаты цены договора, гарантийный срок на объект долевого строительства, сведения о банке, в котором в соответствии с договором участия в долевом строительстве должен быть открыт специальный счет эскроу, либо сведения об уплате исполнении застройщиком отчислений (взносов) в компенсационный фонд.

В рассматриваемом договоре об участии в долевом строительстве жилого дома от 24 сентября 2021 года № 134-7-1 предмет договора указан как объект долевого строительства, а именно – жилое помещение (квартира), подлежащее передаче участникам долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома и входящее в состав указанного жилого дома, строящихся (создаваемых) с привлечением денежных средств участников. Из пункта 3.3 договора следует, что основные характеристики жилого дома, соответствующие проектной документации, стороны согласованы и указаны в Приложении № 1 к данному договору.

Приложением № ___ к договору участия в долевом строительстве установлены основные характеристики объекта долевого строительства. Проектная общая площадь объекта долевого строительства определена в размере ___ кв.м., в том числе комната – ___ кв.м., кухня - ___ кв.м., коридор – ___ кв.м., санузел – ___ кв.м., балкон – ___ кв.м.

Сроки и порядок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства установлены в статье 5 договора. В частности, в пункте 5.1 предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику объект долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома не ранее ____ 2024 года. Срок окончания строительства жилого дома согласно проектной документации и ориентировочный срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома – в соответствии с проектной декларацией.

Сроки и порядок оплаты цены договора закреплены в статье 4 договора. Так, согласно пункта 4.1 договора размер денежных средств целевого финансирования объекта долевого строительства, подлежащих уплате участником долевого строительства, составляет 4 802 700 рублей (далее цена договора). Цена договора рассчитана посредством умножения проектной общей площади объекта долевого строительства на стоимость 1 кв.м., указанную в п.4.2 договора, окончательн6ая цена договора и объекта долевого строительства устанавливается с учетом пунктов 4.3, 4.4 4.5. договора.

В соответствии с пунктом 4.2 указанного договора стоимость 1 кв.м. определена в размере 105 000 рублей.

В пункте 4.3 договора стороны договорились, что цена договора подлежит дополнительному уточнению сторонами после получения застройщиком результатов обмеров в отношении объекта долевого строительства и рассчитывается посредством умножения фактической площади объекта долевого строительства на стоимость одного квадратного метра, указанную в пункте 4.3 договора.

В пункте 4.3 и 4.5 определен порядок сверки и взаиморасчетов при расхождении фактической площади с проектной.

Из пункта 4.6 договора следует, что участник обязуется оплатить цену договора, которая на момент заключения договора составляет 4 802 700 рублей, из расчета стоимости 1 кв.м., указанной а п.4.2 договора.

Порядок оплату участником цены договора и сведения о банке, в котором открыт специальный счет эскроу, его реквизиты, установлены в пункте 4.7 договора.

Указанный договор участия в долевом строительстве прошел государственную регистрацию – ____2021 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия).

Таким образом, все существенные условия рассматриваемого договора сторонами согласованы.

Доводы ответчика о том, что договор об участии в долевом строительстве является ничтожным, поскольку существенные условия договора в части цены договора сторонами не согласованы, поскольку в договоре не указано о применении понижающих коэффициентов балкона при подсчете площади жилого помещения, судом приняты быть не могут.

Требования закона к порядку указания в договоре участия в долевом строительстве его цены установлены ст.5 ФЗ от 30.12.2004 за № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Как установлено из материалов дела, проектная декларация по вышеуказанному объекту капитального строительства утверждена и разрешение на строительство дома получено застройщиком в 2021 году, договор участия в долевом строительстве жилого дома между сторонами заключен ____ 2021 года, в связи с чем, на момент возникновения отношений действовали и подлежат применению к данным правоотношениям положения нормативных правовых актов, действовавшие на указанный момент.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в редакции, вступившей в силу с 01 января 2017 года и действовавшей на момент возникновения рассматриваемых правоотношений, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

Таким образом, данной нормой права предусмотрено два способа формирования цены договора:

в твердой денежной сумме без привязки к площади и стоимости единицы площади;

цена от общей площади помещения и стоимости единицы такой площади.

Из проектной документации и договора участия долевого строительства следует, что застройщиком был выбран способ формирования цены договора, исходя из общей площади помещения и стоимости единицы такой площади.

Вместе с тем, в силу прямого указания приведенной выше статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-Ф в случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, и если цена договора определена с привязкой к общей площади помещения и стоимости единицы такой площади, а не в твердой денежной сумме, то общая площадь помещения в императивном порядке подлежит определению с учетом соответствующего понижающего коэффициента, то есть как общая приведенная площадь помещения, которая состоит из суммы общей лоджии жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного Федерального закона.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В силу части 2 указанной статьи в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

По смыслу указанной нормы отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться, в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.

Таким образом, поскольку в данном случае в общую площадь жилого помещения входит балкон, следовательно, применение понижающего коэффициента балкона при определении цены объекта долевого строительства (цены договора) являлось обязательным в силу закона, и отсутствие указания об этом в самом договоре участия в долевом строительстве не означает, что условие о цене договора не согласовано сторонами.

К моменту рассмотрения спора в суде между истцом и ответчиком договор участия в долевом строительстве между сторонами исполнен, в том числе обязанность по уплате цены договора участником долевого строительства, застройщиком получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, объект участнику долевого строительства передан, участником долевого строительства зарегистрировано право собственности на объект долевого строительства в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия), что подтверждается выпиской из ЕГРН от ____2023, следовательно, оснований для признания Договора № ___ об участии в долевом строительстве жилого дома, заключенного ____2021 г. между истцом и ответчиком, по доводам ответчика о его ничтожности, у суда не имеется, следовательно, встречный иск ООО СЗ «ЖСК» о возврате объекта долевого строительства в собственность застройщика и погашении записи о праве собственности удовлетворению не подлежит.

Кроме того, согласно выписке из ЕГРН от ____2024 зарегистрированное право истца на квартиру (ранее объект долевого строительства) имеет вид ограничения прав и обременение объекта недвижимости – ипотеку в силу закона; лицо, в пользу которого установлены ограничение прав и обременение объекта недвижимости – Банк ВТБ (публичное акционерное общество) (том 1 л.д.193), что ответчиком при выборе способа защиты в части требований о погашения записи в ЕГРН не учитывается, а требования в части возврата объекта истцом ответчику для Банка порождает возникновение рисков утраты залога, для заемщика же риск досрочного исполнения обязательств по кредитному договору, что является недопустимым при установленных судом обстоятельствах.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Жилищно - строительная компания» о защите прав потребителей удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» в пользу ФИО1 в счет излишне выплаченных денежных средств сумму в размере 463 050 руб., проценты – 1 736,44 руб., компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей, штраф в размере 100 000 рублей, судебные расходы на представителя в размере 40 000 рублей.

В части взыскания процентов, штрафа предоставить Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Жилищно - строительная компания» отсрочку исполнения решения суда сроком до ____ 2024 включительно.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 8 147,86 руб.

Во встречном иске Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» к ФИО1 о возврате объекта долевого строительства (квартиры) в собственность застройщика и погашении записи о праве собственности отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Саха (Якутия) в апелляционном порядке через Якутский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья п/п Л.А Ефимова 

Копия верна, судья Л.А Ефимова 

Решение изготовлено: 31.10.2024