УИД 66RS0007-01-2024-011207-87

Дело №33-1118/2026 (33-17465/2025)

№ 2-1172/2025

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

(Мотивированное апелляционное определение составлено 05.02.2026).

г. Екатеринбург

28.01.2026

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего судьи Ильиной О.В., судей Деменевой Л.С., Хамиевой Ю.Р.,

с участием прокурора Переваловой А.А.

при ведении протоколирования с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Артемьевой К.О.

рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Свердловского областного суда гражданское дело по иску муниципального образования «город Екатеринбург» в лице Администрации города Екатеринбурга к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд, взыскании выкупной цены, возложении обязанности принять оплату, прекращении права собственности, признании права муниципальной собственности, признании утратившими право пользования, выселении из жилого помещения

по апелляционным жалобам сторон на решение Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 09.10.2025.

Заслушав доклад судьи Деменевой Л.С., объяснения представителя истца ФИО5, представителя ответчика ФИО1 – ФИО6, заключение по делу прокурора отдела по обеспечению участия прокуроров в гражданском процессе Прокуратуры Свердловской области Переваловой А.А., судебная коллегия

установила:

муниципальное образование «город Екатеринбург» в лице Администрации города Екатеринбурга (долее Администрация г.Екатеринбурга) обратилось в суд с иском к ответчикам, в котором с учетом уточнённых исковых требований просило изъять у ответчика ФИО1 квартиру по адресу: 

<

адрес> для муниципальных нужд, с выплатой в качестве выкупной цены суммы 3616543,69 рублей, прекратить право собственности ФИО1 на данное жилое помещение, признать право собственности за муниципальным образованием «город Екатеринбург», возложить на ФИО1 обязанность принять выкупную цену за изымаемое жилое помещение и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств, признать ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 утратившими право пользования жилым помещением и выселить их из указанного жилого помещения (том 1 л.д. 212,213).

Решением Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 09.10.2025 исковые требования удовлетворены частично. Путем выкупа для муниципальных нужд у ответчика ФИО1 изъята квартира по адресу: 

<

адрес>, с выплатой ей в качестве возмещения денежной суммы в размере 6 080179 рубля 43 копейки. С момента выплаты выкупной цены прекращено право собственности ФИО1 на указанное жилое помещение. Ответчики признаны утратившими право пользования жилым помещением – квартирой по адресу: 

<

адрес>, и выселены из него. С момента выплаты выкупной цены признано право собственности на спорную квартиру за муниципальным образованием «город Екатеринбург». В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано. С ФИО1 в доход бюджета взыскана государственная пошлина в размере 3 000 рублей.

Оспаривая законность и обоснованность судебного постановления, представитель истца обратился с апелляционной жалобой и дополнениями к ней, в которой просит решение суда изменить в части определения размера возмещения за изымаемое жилое помещение и принять в этой части новое решение. В обоснование доводов жалобы указывает, что после признания дома аварийным (11.03.2022), долевой собственник 1/2 доли - ФИО3 в лице представителя ФИО1 07.03.2023 заключил договор купли-продажи с ФИО2, которая 22.07.2024 заключила договор дарения 1/2 доли с ФИО1 Полагает, что при такой ситуации необходимо установить сумму возмещения в размере кадастровой стоимости, а именно, в размере 3616543 руб. 69 коп. Также обращает внимание на то, что, исходя из цены договора, стоимость 1/2 доли квартиры составляет 2500000 руб., следовательно, стоимость всего жилого помещения - 5000000 руб. В дополнениях к апелляционной жалобе обращает внимание на то, что Администрация г. Екатеринбурга относится к бюджетной системе Российской Федерации и обязана использовать выделенные бюджетные средства строго по их целевому назначению в установленном законом порядке.

С постановленным судебным актом также не согласилась ответчик ФИО1 в части определения размера возмещения, в данной части просила отменить решения и установить выкупную стоимость квартиры в размере 8963251 руб. 29 коп., полагая, что судом не приняты во внимание положения ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Письменных возражений на апелляционную жалобу материалы дела не содержат.

В суде апелляционной инстанции представитель истца доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней поддержал, возражал относительно доводов жалобы ответчика. Представитель ответчика свои доводы апелляционной жалобы поддержал, не согласился с доводами жалобы истца. Указал на то, что ФИО3 с 2021-2022 гг. проживает за границей, в связи с чем договор купли-продажи 1/2 доли в квартире был заключен от имени ФИО3 его сестрой ФИО1 В 2023 году мать подарила 1/2 доли в квартире дочери Софье. Полагает, что отсутствует недобросовестность, поскольку родители вправе дарить своим детям доли.

Прокурор в судебном заседании суда апелляционной инстанции, давая по делу заключения, указал, что решение суда об изъятии спорного жилого помещения является законным и обоснованным, соответствует положениям статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, просил оспариваемый судебный акт оставить без изменения.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились ответчики, извещены о дате и времени судебного заседания надлежащим образом, информация о дате, времени и месте рассмотрения дела заблаговременно размещена на официальном интернет-сайте Свердловского областного суда.

Принимая во внимание, что участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лиц, участвующих в деле, а доказательства уважительности причин неявки не представлены, при этом каждому гарантируется право на рассмотрение дела в разумные сроки, руководствуясь статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав объяснения представителей сторон, заключение по делу прокурора, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что ФИО1 на праве собственности принадлежит квартира по адресу: 

<

адрес>, на основании договора дарения, заключенного 24.10.2024 между ФИО2 и ФИО1

Ранее указанная квартира принадлежала на праве долевой собственности ФИО2 (матери ФИО1) и ФИО3 (родному брату ФИО1) в равных долях по 1/2 доле каждому, на основании договора приватизации жилого помщения от 15.06.2004.

Затем 07.03.2023 по договору купли – продажи ФИО3 в лице представителя ФИО1 продал своей матери ФИО2 принадлежащую ему 1/2 долю квартиры по адресу: 

<

адрес>, за цену 2500000 рублей.

Постановлением Администрации г. Екатеринбурга от 27.08.2021 № 1712 «О признании многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, аварийным и подлежащим сносу» указанный дом признан аварийным и подлежащим сносу. Поручено Администрации Чкаловского района г. Екатеринбурга направить собственникам помещений в указанном многоквартирном доме требование о его сносе в разумный срок.

Постановлением Администрации г. Екатеринбурга от 11.03.2022 № 636 «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка под многоквартирным домом по адресу: 

<

адрес> жилых помещений в нем» земельный участок из земель населенных пунктов площадью 4083 кв.м, а также жилые помещения в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>, в том числе, помещение, принадлежащее ответчику, изъяты для муниципальных нужд.

Сведения о признании помещений аварийными и их изъятии внесены в ЕГРН.

Ответчику направлялся проект соглашения об изъятии жилых помещений.

Истцом представлен отчет об оценке ООО «ЗСК-Центр» № 430/24 от 30.05.2024 об оценке объекта оценки, согласно которому рыночная стоимость недвижимого имущества, включая долю в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, на земельный участок под многоквартирным домом, убытки, причиненные собственнику помещения его изъятием, составила 5162890 рублей.

Ответчик в суде первой инстанции представил заключение специалиста НЭО ООО «Независимая экспертиза» № 9/482и-24 от 17.09.2024, согласно которому рыночная стоимость квартиры по адресу: 

<

адрес>, составляет 5433142,20 рублей, рыночная стоимость прав, входящая в общую стоимость объекта недвижимости, на долю в общем имуществе многоквартирного дома и в земельном участке под ним, составляет 339167,76 рублей и 405312,41 рублей, размер убытков, причиненных собственнику в связи с изъятием, составляет 406874,27 рублей.

В связи с возникшим спором между сторонами о размере выкупной цены изымаемого жилого помещения, определением суда от 19.03.2025 по делу назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно выводам экспертного заключения эксперта ООО «Урало – Сибирская оценочная компания» Б.а.В. № 19-05/2025 от 23.05.2025, рыночная стоимость квартиры по адресу: 

<

адрес>, составляет 6341897,38 рублей, рыночная стоимость доли собственника в праве на общее имущество многоквартирного дома составляет 399390,70 рублей, рыночная стоимость доли собственника в праве на земельный участок под многоквартирным домом составляет 1812 732,47 рублей, размер убытков собственника, причиненных изъятием, включая расходы по изменению места жительства, временному пользованию иным жильем до приобретения другого жилого помещения, по переезду, поиску другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлению права собственности на другое помещение, в том числе упущенную выгоду, составляет 401833,12 рублей. Размер убытков собственника квартиры, причиненных не проведением в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>, составляет 7397,62 рублей.

Суд первой инстанции, установив факт вынесения органом местного самоуправления постановления об изъятии земельного участка и жилых помещений для муниципальных нужд, наличие в собственности ответчика ФИО1 спорного жилого помещения, факт регистрации в нём ответчиков по месту жительства, а также размер возмещения за изымаемое имущество, руководствуясь положениями ст. 32, ч.ч. 1, 5 ст. 166, ст. 190, ст. 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 235, ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований Администрации города Екатеринбурга к ответчикам об изъятии жилых помещений для муниципальных нужд путем выкупа с выплатой в качестве возмещения денежной суммы, прекращении права собственности, признании права собственности на жилое помещение, признании утратившим право пользования жилым помещением, выселении.

Определяя размер возмещения за изымаемое спорное жилое помещение, суд первой инстанции исходил из того, что квартира по адресу: 

<

адрес>, поступила в собственность ФИО1 по безвозмездной сделке дарения после признания дома аварийным. У правопредшественника ФИО1 - ФИО2 право собственности на 1/2 долю спорной квартиры возникло на основании договора приватизации от 15.06.2004 до признания дома аварийным, на 1/2 долю спорной квартиры на основании договора купли – продажи от 07.03.2023 после признания дома аварийным и после вступления в силу части 8.2 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и пришел к выводу, что ФИО1 имеет право на получение возмещения за изымаемую квартиру на тех же условиях, какие были у прежнего собственника квартиры ФИО2, в связи с чем размер причитающегося возмещения за данное жилое помещение должен определяться как результат сложения установленной заключением эксперта по настоящему делу рыночной стоимости 1/2 доли квартиры, приобретенной до признания дома аварийным, и цены приобретения 1/2 доли данной квартиры, указанной в договоре купли-продажи от 07.03.2023, а, именно, 3170948,69 рублей (6 341 897,38 руб./2) + 2500000 рублей (цена договора купли–продажи от 07.03.2023=5670948,69 рублей).

Определив рыночную стоимость квартиры с учетом стоимости доли в праве на общее имущество многоквартирного дома и земельного участка под ним в размере 5 670 948,69 рублей, суд принял во внимание отчет эксперта ООО «Урало – Сибирская оценочная компания» Б.а.В. № 19-05/2025 от 23.05.2025 в части расчетов убытков собственника, причиненных изъятием в размере 401 833,12 рублей, убытков собственника квартиры, причиненных не проведением в многоквартирном доме капитального ремонта, в сумме 7 397,62 рублей, и определил выкупную цену изымаемой у ответчика ФИО1 квартиры по адресу: 

<

адрес>, в общем размере 6080179,43 рублей.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается частично по следующим основаниям.

В соответствии с положениями ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Указанный в ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации перечень возможных убытков собственнику жилого помещения, причиненных его изъятием, не является исчерпывающим.

В силу ч. 9 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения, либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

Согласно п. 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам для правильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации), необходимо иметь в виду следующее:

- нормы, содержащиеся в статье 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, в развитие положений части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены, прежде всего, на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения;

- выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.

Согласно отчету эксперта ООО «Урало – Сибирская оценочная компания» Б.а.В. № 19-05/2025 от 23.05.2025 (том 2 л.д. 1-115), а также письменным ее пояснениям (том 2 л.д. 235-289), рыночная стоимость жилого помещения по адресу: 

<

адрес>, составляет 6 341 897,38 рублей. Данная стоимость объекта не включает рыночную стоимость доли собственника данной квартиры в праве на общее имущество жилого дома и земельный участок под ним, представляет собой наиболее вероятную стоимость реализации объекта на открытом рынке в условиях конкуренции. Рыночная стоимость указанной квартиры с учетом рыночной стоимости доли собственника квартиры в праве на общее имущество жилого дома и земельный участок под ним составляет 8 554 020,55 рублей.

Анализируя отчет эксперта ООО «Урало – Сибирская оценочная компания» Б.а.В. № 19-05/2025 от 23.05.2025, судебная коллегия отмечает, что выбирая соответствующую методику расчета рыночной выкупной стоимости изымаемого недвижимого имущества, судебный эксперт действовал в рамках имеющихся полномочий и компетенций. Размер возмещения был определен с учетом анализа местоположения объектов недвижимого имущества, права ответчика на долю в общем имуществе и в праве собственности на земельный участок, характеристик города, в котором расположен объект оценки. В заключении приведено обоснование использования подходов оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения. Заключение содержит сведения об объектах - аналогах, при сравнении которых эксперт оценивал ситуацию на рынке недвижимости. В отчете приведен механизм расчета действительной рыночной стоимости недвижимого имущества, а также отдельных формирующих ее составляющих: рыночная стоимость жилого помещения, стоимость доли в праве собственности на общее имущество, а также земельного участка.

Принимая во внимание вышеизложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что размер возмещения за изъятие у собственника ФИО1 квартиры по адресу: 

<

адрес>, для муниципальных нужд будет составлять 8963251 руб. 29 коп., в том числе: рыночная стоимость квартиры - 6 341 897,38 руб.; 399390, 70 руб. – рыночная стоимость доли в праве на общее имущество многоквартирного дома; 1812732, 47 руб. рыночная стоимость доли собственника в праве на земельный участок под многоквартирным домом; 401833, 12 руб. – размер возможных убытков собственника, причиненных изъятием данного жилого помещения; 7 397,62 руб. – размер убытков собственника квартиры, причиненных не проведением в многоквартирном доме капитального ремонта (л.д. 95 том 2). Указанный размер возмещения в полной мере согласуется с приведенными выше положениями ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, поскольку фактически включает в себя все необходимые составляющие.

При изложенных обстоятельствах доводы апелляционной жалобы ответчика о незаконном исключении из суммы возмещения стоимости доли в общем имуществе многоквартирного дома и стоимости доли в праве собственности на земельный участок, являются основанием для изменения решения суда в части размера выкупной стоимости изымаемого жилого помещения.

Довод апелляционной жалобы истца о том, что при определении выкупной цены следует исходить из стоимости спорной квартиры в размере 3616543 руб. 69 коп., либо из цены договора купли-продажи, заключённого 07.03.2023 между ФИО1, действующей от имени несовершеннолетнего собственника 1/2 доли Г.М.ЕБ. Н.Д. и ФИО2, в размере 5 000000 рублей, отклоняется судебной коллегией.

Согласно части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер, которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.

Из материалов дела следует, что квартира по адресу: 

<

адрес>, поступила в общую долевую собственность ФИО2 (матери ФИО1 и ФИО3) и ФИО3 в равных долях по 1/2 доле каждому, на основании договора приватизации от 15.06.2004.

Право единоличной собственности на спорное жилое помещение возникло у ответчика ФИО2 на основании договора купли-продажи от 07.03.2023, заключенного между матерью и сыном.

24.10.2024 между ФИО2 и ФИО1 заключен договор дарения спорного жилого помещения.

Как следует из материалов дела и объяснений представителя ответчика, все участники сделок являются членами одной семьи, зарегистрированы по месту жительства в спорной квартире, проживают единой семьей, ведут общее хозяйство. При этом изымаемое жилое помещение в результате сделок (договоров купли-продажи и дарения) в собственность посторонних лиц не переходило, оставалось в одной семье.

При изложенных обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что заключение договора купли-продажи и договора дарения между членами одной семьи, зарегистрированными в спорной квартире после признания многоквартирного дома аварийным правого значения не имеет, в связи с чем размер возмещения не может быть ограничен кадастровой стоимостью, которая сама по себе не является определяющим фактором при изъятии жилого помещения для муниципальных нужд.

Необходимость изъятия спорного жилого помещения и земельного участка, последствия такого изъятия в виде утраты ответчиком ФИО1 права собственности, перехода спорного жилого помещения в муниципальную собственность, признания ответчиков утратившими право пользования жилым помещением, их выселения, сторонами не оспариваются.

Руководствуясь п. 2 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 09.10.2025 изменить, указав в абзаце 4 резолютивной части решения суда на взыскание с муниципального образования «город Екатеринбург» в пользу ФИО1 выкупной цены в размере 8963251 руб. 29 коп.

В остальной части решение Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 09.10.2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу истца - удовлетворения.

Председательствующий О.В. Ильина

Судьи Л.С. Деменева

Ю.Р. Хамиева