РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

9 октября 2017 года город Плавск Тульская область

Плавский районный суд Тульской области в составе:

председательствующего судьи Сидорина А.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Аничкиной С.И.,

с участием 

представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО2,

представителя ответчика ФИО3 по назначению суда адвоката Якушева А.В., представившего удостоверение № от ДД.ММ.ГГГГ и ордер № от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело № по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 об обращении взыскания на земельный участок и признание права собственности на земельный участок,

установил:

ФИО1 обратился в Плавский районный суд с иском к ФИО3 об обращении взыскания на земельный участок с кадастровым №, площадью ... метров, расположенный по 

<

адрес> и признания права собственности за ним на указанный земельный участок.

Свои исковые требования ФИО1 мотивировал тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком ФИО3 ВА. был заключен договор займа на сумму 1940000 рублей. В обеспечении исполнения обязательств по договору займа, по вышеуказанному договору он (истец ФИО1) и ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ заключили договор залога недвижимого имущества (здания гаража) с кадастровым №, площадью ... кв. метров, расположенного по 

<

адрес> Указанный договор был зарегистрирован сторонами в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН была внесена запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ. Решением ... суда от 30 ноября 2015 года, вступившим в законную силу 31.12.2015 года, на указанное недвижимое имущество – здание гаража обращено взыскание путем продажи с публичных торгов и установлена начальная продажная стоимость в 1940000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН внесена запись о праве собственности истца ФИО1 на указанное недвижимое имущество на основании следующих документов: решения суда от 30.11.2015 года, вступившего в законную силу 31.12.2015 года; постановления о передачи нереализованного имущества должника взыскателю в принудительном порядке имущества должника от ДД.ММ.ГГГГ №; акта о передаче нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга от ДД.ММ.ГГГГ. Реализуя указанное недвижимое имущество, он (истец ФИО1) обнаружил, что указанное нежилое здание гаража находится на земельном участке с кадастровым №, площадью ... кв. метров, расположенном на землях населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации транспортно-экспедиционной базы, принадлежащего на праве собственности ФИО3, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ФГИС ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ. В договоре купли-продажи указанного гаража, в п.1.2 записано, что на приобретаемом ФИО3 земельном участке расположено здание гаража, то есть земельный участок приобретался ответчиком именно как земельный участок, на котором расположен принадлежащий ему объект недвижимости – нежилое здание гаража. Он (истец ФИО1) столкнулся с невозможностью реализации своего права собственности на принадлежащий ему гараж, поскольку невозможно реализация данного гаража, без реализации земельного участка, находящегося в собственности ответчика ФИО3 Истец ссылается на п.5.ч.1 ст.1 Земельного Кодекса РФ, в котором указано, что одним из основополагающих принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральным законодательством.

В обосновании заявленного иска ФИО1 ссылается на следующие нормы права: ст.11, ст.12 ГК РФ, ч.1 ст.130 ГК РФ, ст.209 ГК РФ, ч.1 ст.237 ГК РФ, п. 2 ст.234 ГК РФ, ст.278 ГК РФ, ст.ст.433, 434,550,551 ГК РФ ч.4 ст.35 Земельного Кодекса РФ, ст.5, ст.64, ст.69 Федерального Закона РФ «Об ипотеке» №102-ФЗ от 16.07.1998 года. Указывает, что, так как ответчик ФИО3 приобрел земельный участок на основании договора от 26.10.2011 года, то на момент заключения договора залога 22.05.2013 года, земельный участок должен был являться предметом залога, как и здание гаража. Считает, что ответчик ФИО3 умышленно скрыл факт, что земельный участок, неразрывно связанный с гаражом, принадлежит ему на праве собственности, и на него также необходимо было обратить взыскание.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО2 поддержала заявленные исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении, и просила иск её доверителя удовлетворить в полном объеме.

Представляющий интересы ответчика ФИО3 по назначению суда адвокат Якушев А.В. в судебном заседании заявленные исковые требования ФИО1 не признал и просил в иске полностью отказать. В обосновании своего возражения на иск пояснил, что спорный земельный участок, принадлежащий ФИО3, не являлся предметом залога по договорам займа и залога от ДД.ММ.ГГГГ, заключенных между ФИО1 и ФИО3 Обратил внимание, что спорный земельный участок юридически не мог на тот момент быть предметом залога, так как договор купли-продажи земельного участка, заключенного между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации МО Плавский район и ФИО3 в 2011 году не прошел государственную регистрацию. Указал, что предметом залога по договору от ДД.ММ.ГГГГ являлось только здание гаража, на которое истец ФИО1, на основании решения суда зарегистрировал свое право собственности. Считает, что удовлетворения иска ФИО1, приведет к его незаконному обогащению, так как кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет более полутора миллионов рублей. Указал, что истец, при заключении договора займа и договора залога должен был быть внимательным и проявить в тот момент интерес относительно принадлежности спорного земельного участка. 

Представитель третьего лица - Межмуниципального отдела по Плавскому и Чернскому районам Управления Росреестра по Тульской области в суд не прибыл, извещался повесткой.

Выслушав объяснения представителей сторон, изучив представленные письменные материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Согласно пункту 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Пунктом 1 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо.

Залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора (пункт 1 статьи 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 432 (пункт 1) Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В договоре залога в силу пункта 1 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство.

Как видно из представленных материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ3 года между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО3 в 

<

адрес> был заключен договор займа на сумму 1940000 рублей. Займодавцем в указанном договоре являлся ФИО1, а заёмщиком ФИО3

В качестве обеспечения исполнения обязательств по возврату долга стороны по договору, обязались заключить в день заключения договора займа договор залога недвижимого имущества – здания гаража, общей площадью ... кв.метров, расположенного по 

<

адрес>

В этот же день ДД.ММ.ГГГГ, между ФИО1 и ФИО3 был заключен договор залога недвижимого имущества - здания гаража, общей площадью ... кв.метров, расположенного по 

<

адрес>, где залогодателем являлся заемщик ФИО3, а залогодержателем ФИО1 

Согласно данного договора залога, предметом залога являлось только здание гаража.

По решению. ... суда ... от 30 ноября 2015 года, вступившем в законную силу 31 декабря 2015 года, взыскано с ФИО3 в пользу ФИО1 задолженность по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 19400000 рублей, а также расходы по уплате госпошлины и расходы на оплату услуг представителя.

Этим же решением обращено взыскание на заложенное имущество по договору залога от ДД.ММ.ГГГГ – на здание гаража с кадастровым №, площадью ... кв. метров, расположенное по 

<

адрес>, путем продажи с публичных торгов, с установленной начальной продажной стоимостью в 1940000 рублей.

Согласно выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на здание гаража с кадастровым №, площадью ... кв. метров, расположенное по 

<

адрес>, зарегистрировано за ФИО1 

Из представленного в суд регистрационного дела на спорный земельный участок видно, что он был приобретен ответчиком ФИО3 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ у МО Плавский район, в интересах которого в договоре выступал Комитет по вопросам имущественных отношений, экономического развития, предпринимательства администрации МО Плавский район.

Согласно выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, право собственности на земельный участок с кадастровым №, площадью ... кв. метров, расположенного в границах участка по 

<

адрес>, зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ за ФИО3

В указанной выписке отсутствуют сведения о наличии каких-либо обременений на указанный земельный участок.

В вышеуказанной выписке из ЕГРН на спорный земельный участок, указана его кадастровая стоимость 1530007 рублей 50 копеек.

Правоотношения, возникающие из договора залога недвижимого имущества, регламентированы Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в соответствии с пунктом 1 статьи 1 которого по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Пунктом 1 статьи 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено, что в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения (пункт 4 статьи 9 данного Федерального закона).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 1 июля 1996 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", существенными условиями договора о залоге являются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также условие о том, у какой из сторон (залогодателя или залогодержателя) находится заложенное имущество (пункт 1 статьи 339). Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным.

Указанное выше закрепленное в законе требование к условиям договора ипотеки о размере и сроке исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, направлено на защиту интересов залогодателя, который должен быть осведомлен о существенных условиях обязательства, исполнение которого он обеспечивает своим имуществом.

Верховный Суд Российской Федерации и Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в разъяснениях, содержащихся в пункте 43 указанного выше постановления Пленумов, согласно которому в таком случае условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признавать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия.

Так как право собственности ответчик ФИО3 на спорный земельный участок с кадастровым №, площадью 1158 +12 кв. метров, расположенный по адресу: 

<

адрес> было зарегистрировано только ДД.ММ.ГГГГ, то есть после заключения и регистрации договора залога недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ (зарегистрирован договор залога ДД.ММ.ГГГГ), то данный земельный участок не мог быть являться предметом залога.

При этом ссылка истца на положение ч. 2 ст. 69 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", по которому ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, суд считает не убедительной.

При должном внимании и осмотрительности при заключении ДД.ММ.ГГГГ договора займа и договора залога, истец ФИО1 должен был обратить внимание на выше указанные обстоятельства

Согласно ч. 1 ст. 5 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Правила ч. 2 ст. 69 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" подлежат применению при условии, если у залогодателя имеется возможность с соблюдением требований закона передать в ипотеку право на земельный участок, расположенный под переданным в ипотеку зданием гаража, в то время как ответчик ФИО3 на момент заключения сделки (договора займа и договора залога) юридически не являлась собственником земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, переданный в залог.

В связи с чем, доводы истца ФИО1 указанные в исковом заявлении, в обосновании заявленных требований и объяснения в суде его представителя по доверенности ФИО2 о наличие законных оснований для признании за ФИО1 право собственности на земельный участок, нельзя признать законным и обоснованным.

Суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных ФИО1 исковых требований.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд,

решил:

отказать ФИО1 в исковых требованиях к ФИО3 об обращении взыскания на земельный участок с кадастровым №, площадью ... кв. метров, расположенный по 

<

адрес> и признания права собственности на указанный земельный участок.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда через Плавский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Председательствующий Сидорин А.Ю.