Производство № 2-1078/2025

УИД 58RS0017-01-2025-001908-25

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Кузнецк Пензенской области 11 сентября 2025 года

Кузнецкий районный суд Пензенской области в составе:

председательствующего судьи Себряевой Н.А., 

при секретаре Сабитовой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело УИД 58RS0017-01-2025-001908-25 по исковому заявлению ФИО4 к ФИО5, действующей с согласия законного представителя ФИО6, с привлечением третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области, о признании обременения права собственности отсутствующим,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратился в суд с иском первоначально к ФИО6 о признании обременения права собственности отсутствующим, указав, что ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи помещения (квартиры), оплачиваемой за счет социальной выплаты, выделенной из средств федерального бюджета, по адресу: 

<

адрес>, в результате этой сделки, собственником указанной квартиры стала ФИО2, которая ДД.ММ.ГГГГ умерла, он является наследником по завещанию данного имущества.

На покупку указанного жилого помещения, денежные средства в размере 

<

данные изъяты> руб. были перечислены на имя продавца - ФИО1, на расчетный счет № открытый в филиале 

<

данные изъяты> за счет средств федерального бюджета на основании Свидетельства о праве на единовременную денежную выплату на строительство или приобретение жилого помещения в соответствии с Порядком предоставления ветеранам Великой Отечественной войны единовременной выплаты на строительство или приобретение жилого помещения, утвержденного Постановлением Правительства Пензенской области от 31.03.2010 №160-пП, выданного Министерством труда, социальной защиты и демографии по Пензенской области 05.05.2014. Денежные средства были перечислены в июне 2014 года в полном объеме.

При государственной регистрации сделки, в отношении данной квартиры были наложены ограничения (обременения) права: ипотека в силу закона. По юридической неграмотности покупатель - ФИО2 не знала, что после перечисления денежных средств продавцу нужно обратиться с заявлением о прекращении обременения права. Продавец тоже не был знаком с процедурой снятия обременения. 

При обращении в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области, ему (истцу) пояснили, что для снятия залога должен присутствовать продавец, но ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ умерла, наследником первой очереди после ее смерти является ответчик – ФИО6

В связи с этим он (истец) лишен возможности снять обременения права, поскольку данное обременение можно снять только по заявлению продавца, что послужило основанием обращения с исковым заявлением в суд.

Ссылаясь на приведенные обстоятельства, положения ст.ст. 352 ГК РФ, ст. ст. 21, 25, 29 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ФИО4 просит суд признать обременение права на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> – отсутствующим, а также обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области погасить регистрационную запись об ипотеке в отсутствие продавца - ФИО1.

Определением Кузнецкого районного суда Пензенской области от 11.09.2025 произведена замена ненадлежащего ответчика ФИО4 на надлежащего – ФИО5, а также принят отказ от заявленных первоначальных требований о возложении обязанности на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области погасить регистрационную запись об ипотеке.

В судебное заседание истец ФИО4, а также его представитель ФИО7, действующая по доверенности, не явились, извещены надлежащим образом и своевременно.

В судебное заседание ответчик ФИО5, ее законный представитель ФИО6 не явились, извещены.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области в суд не явился, извещен.

Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 2 ст. 35 Конституции РФ каждый гражданин РФ вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Согласно абз. 1 п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Пунктом 1 ст. 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). 

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Согласно п.п. 1, 2 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Исходя из положений ч. 1 ст. 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

В силу п.п. 1 п. 1 ст. 339.1 ГК РФ залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации, в том числе если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (ст. 8.1 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

На основании с п. 1 ст. 3 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Как следует из содержания п.п. 1, 2 ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Абзацем 1 ст. 2 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ предусмотрено, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно абз. 1 ст. 3 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Статьей 19 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ предусмотрено, что ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавцом) и ФИО2 (покупателем) заключен договор купли-продажи жилого помещения (квартиры), по условиям которого покупатель приобретает у продавца в собственность квартиру за 

<

данные изъяты> руб., из которых сумму в размере 

<

данные изъяты> руб. перечисляются Министерством труда, социальной защиты и демографии Пензенской области на лицевой счет продавца ФИО1 в Дополнительном офисе 

<

данные изъяты> (БИК №, ИНН №, к/с №, р/с №

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № квартира общей площадью 46,9 кв.м с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> принадлежит на праве собственности ФИО2, зарегистрировано ограничение прав и обременение объекта недвижимости - ипотека в силу закона, лицом, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости является ФИО1, дата и номер государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ №, срок действия с ДД.ММ.ГГГГ до полного расчета.

Исходя из положений п. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Пунктом 1 ст. 408 ГК РФ предусмотрено, что надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Абзацем 2 п. 2 ст. 352 ГК РФ предусмотрено, что залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1).

В соответствии с абз. 1 ч. 1 ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ, если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Согласно п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в соответствии с п. 1 ст. 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Судом установлено, что, ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ умерла, что подтверждается свидетельством о смерти серии № от ДД.ММ.ГГГГ.

Из копии наследственного дела №, открытого нотариусом ФИО3 следует о принятии наследства детьми наследодателя ФИО1 – ФИО4 и ФИО5, и получением ими свидетельств о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО2 умерла ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о смерти серии № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно завещанию серии № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 завещала квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> истцу - ФИО4

Таким образом, снятие обременения с жилого помещения в отсутствие умерших сторон договора – ФИО1 и ФИО2 в досудебном порядке является невозможным в силу требований действующего законодательства.

При таких обстоятельствах, учитывая, что в судебном заседании установлено, что обязательства по договору купли продажи квартиры истцом исполнены, ввиду смертей обеих сторон подача совместного заявления залогодателя и залогодержателя в регистрирующий орган о прекращении ипотеки является невозможной, сохранение записи о наличии обременения жилого помещения препятствует в реализации истцом ее прав собственника на распоряжение квартирой по своему усмотрению, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований, в связи с чем считает необходимым прекратить регистрационную запись об ипотеке в силу закона №, внесенную в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ФИО1 в отношении квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО4 к ФИО5, действующей с согласия своего законного представителя ФИО6 - удовлетворить.

Прекратить регистрационную запись об ипотеке в силу закона №, внесенную в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ФИО1 в отношении квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пензенский областной суд через Кузнецкий районный суд Пензенской области в течение месяца со дня принятия решения.

Судья подпись Н.А. Себряева

Копия верна.