Дело № 2-183/2021

УИД: 68RS0018-01-2021-000414-66

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

р.п. Первомайский 10 июня 2021 года

Первомайский районный суд Тамбовской области в составе председательствующего федерального судьи Литвинова А.А.,

при секретаре Кочеровой Н.В.,

с участием:

истца ФИО1,

представителя истца – адвоката Моисеева В.И., 

ответчика ИП ФИО2,

представителя ответчика ФИО3,

третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО4,

единолично рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о расторжении договора аренды, обязании освободить арендуемое нежилое помещение и взыскании задолженности по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Первомайский районный суд 

<

адрес> с вышеуказанным иском, в котором указала, что на основании договора дарения с ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ ей на праве собственности принадлежит здание – нежилое помещение площадью 

<

данные изъяты> м2 с кадастровым № и земельный участок площадью 

<

данные изъяты> м2, расположенные по адресу: 

<

адрес>, р.

<

адрес>. Между ФИО4 и ответчиком – индивидуальным предпринимателем (далее – ИП) ФИО2 был заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ № аренды вышеуказанного нежилого помещения под реализацию продуктов питания по ДД.ММ.ГГГГ. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 был предупрежден о смене собственника, а письмом-претензией от ДД.ММ.ГГГГ последний был уведомлен о несоблюдении им положений п. 3.2. вышеназванного договора. Ответчиком были проигнорированы предложения истца заключить дополнительный, надлежащий договор аренды, обсудить все возникшие вопросы при личной встрече. Поскольку, договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № надлежащим образом не зарегистрирован. Также, при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы, договор аренды здания или сооружения считается незаключенным, тогда как, в договоре от ДД.ММ.ГГГГ размер арендной платы не указан. Полученные от арендатора письменные ответы свидетельствуют о нежелании исполнять взятые на себя обязательства. До настоящего времени никаких соглашений об изменении или о расторжении договора истец и ответчик не заключали. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность ответчика по арендной плате составляет 90 000 рублей. Ссылаясь на изложенные обстоятельства и нормы закона, истец просила суд расторгнуть вышеуказанный договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ №, обязать ответчика освободить занимаемое указанное выше нежилое помещение и взыскать с последнего задолженность по арендной плате в указанном выше размере.

В судебном заседании истец ФИО1, её представитель – адвокат Моисеев В.И., действующий на основании ордера от 20.05.2021 № 303, и третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО4 поддержали исковые требования в полном объеме, просили их удовлетворить.

Ответчик ИП ФИО2 в судебном заседании полагал об отсутствии оснований для удовлетворения требования о расторжении договора, задолженность по арендной плате признал полностью, полагая, что она возникла по вине истца, не представившей ему платежные реквизиты для перечисления денежных средств, обязался погасить задолженность по наличию финансовых средств.

Представитель ответчика ФИО3, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании позицию ответчика поддержала, пояснив, что после предоставления истцом в 

<

данные изъяты> года платежных реквизитов, ИП ФИО2 продолжил ежемесячные платежи за аренду по графику (до 16 числа каждого месяца) – была оплачена аренда за 

<

данные изъяты> года, а также, платежом в 15 000 рублей оплатил задолженность по арендной плате за один месяц. 

Выслушав участников судебного разбирательства, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

На основании ст. 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как установлено ст. 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Как установлено судом и следует из представленных материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) был заключен договор № аренды нежилого помещения (далее – Договор) с оборудованием, в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию (л.д. 6-9), что сторонами по делу не оспаривалось.

Как определено разделом 3 Договора, арендатор своевременно производит арендные платежи, оплата производится ежемесячными платежами, начиная с ДД.ММ.ГГГГ. 

Положениями раздела 4 Договора определено, что срок аренды устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускается по соглашению сторон. Договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя, а арендатор выселению в следующих случаях: при использовании помещения в целом или его части не в соответствии с договором аренды; если арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние помещения; если арендатор не внес арендную плату в течение 2 месяцев. Договор аренды может быть расторгнут по требованию арендатора: если помещение в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использовании; договор может быть расторгнут в силу форс-мажорных (непредвиденных) обстоятельств; одностороннее расторжении договора не допускается.

Согласно выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ нежилое здание с кадастровым №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, р.

<

адрес>, принадлежит на праве собственности ФИО1, которой также принадлежит на праве собственности и земельный участок с кадастровым №, расположенный по вышеуказанному адресу, что также подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 10-18).

Судом установлено и не оспаривалось сторонами по делу, что на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на вышеуказанное нежилое помещение перешло к истцу ФИО1

Истец ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ обратилась в адрес ФИО2 с письменным предложением, в котором довела до сведения арендатора, что на основании договора дарения земельного участка и здания от ДД.ММ.ГГГГ она является собственником земельного участка и расположенного на нем здания торгового павильона с кадастровым № общей площадью 

<

данные изъяты> м2, а также, предложила в добровольном порядке в срок до ДД.ММ.ГГГГ освободить принадлежащее ей на праве собственности вышеуказанное помещение, так как, имеет намерение распорядиться принадлежащим ей указанным выше недвижимым имуществом по своему усмотрению (л.д. 19).

По существу настоящего иска истец ФИО1 просит суд расторгнуть Договор.

Рассматривая приведенное требование истца, суд приходит к следующим выводам.

Действительно, положениями ст. 619 ГК РФ, предусмотрены случаи, когда суд по требованию арендодателя может досрочно расторгнуть договор аренды.

Основания для расторжения настоящего Договора, как указано выше, также предусмотрены положениями самого Договора.

Вместе с тем, как определено общими положениями гражданского законодательства о договоре (ст. 452 ГК РФ), требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в 30-дневный срок.

Как следует из материалов дела, представленных в суд истцом, истец ФИО1 ни в одной из направленных в адрес ответчика письменных претензий не заявляла к последнему требование о расторжении договора.

Таким образом, в данном случае, в отношении заявленного истцом требования о расторжении Договора, суд приходит к выводу, что истцом не был соблюден предусмотренный законом досудебный порядок разрешения настоящего спора.

В соответствии с абз. 2 ст. 220 ГПК РФ, суд оставляет заявление без рассмотрения в случае, если истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел досудебный порядок урегулирования спора.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об оставлении заявленного истцом требования о расторжении Договора и производного от него требования обязать освободить арендуемое нежилое помещение без рассмотрения, разъяснив истцу последствия оставления судом иска без рассмотрения.

В отношении заявленного истцом требования о взыскании с ответчика задолженности по уплате арендной платы суд приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Так, как указано выше, положениями раздела 3 Договора предусмотрено своевременное внесение арендных платежей ежемесячно.

Представленными суду сведениями подтверждается, что ответчик ИП ФИО2 производил оплату арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 15 000 рублей ежемесячно (последний платеж – ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ), что также не оспаривалось стороной истца в ходе судебного разбирательства.

После смены собственника арендуемого нежилого помещения в сентябре 2020 года, ответчик не производил оплату ежемесячных платежей вплоть до апреля 2021 года, то есть, до предоставления ответчику истцом его платежных реквизитов.

В ходе судебного разбирательства по делу ответчиком произведена оплата арендных платежей: ДД.ММ.ГГГГ – в размере 15 000 рублей и ДД.ММ.ГГГГ – в размере 15 000 рублей, что подтверждается представленными суду копиями платежных документов, сторонами по делу не оспаривается.

Таким образом, суд приходит к выводу, что платежом от ДД.ММ.ГГГГ ответчиком была оплачена арендная плата за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, а платежом от ДД.ММ.ГГГГ – задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

С учетом изложенного, вопреки доводам истца, суд приходит к выводу, что на момент рассмотрения судом настоящих исковых требований, задолженность ответчика перед истцом составляет – за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 75 000 рублей (5 календарных месяцев).

Иных вариантов расчета задолженности ответчика по уплате арендных платежей по Договору сторонами по делу суду представлено не было.

В данном случае, с учетом приведенных норм права, суд находит вышеуказанную задолженность ответчика подлежащей взысканию в пользу истца.

Доводы ответчика, изложенные в письменных ответах в адрес истца, и аналогичные им доводы, высказанные в ходе судебного разбирательства, о том, что задолженность по уплате арендной платы образовалась по вине истца, продолжительное время не представлявшего платежные реквизиты, а также о том, что у ответчика отсутствуют денежные средства в размере, достаточном для единовременного погашения имеющейся задолженности, суд находит неубедительными, на положениях закона и Договора не основанными.

Так, при заключении Договора и его последующем фактическом исполнении сторонами, оплата арендной платы производилась ответчиком наличными денежными средствами под роспись арендодателя (его представителя), в связи с чем, ответчиком не представлено доказательств невозможности в дальнейшем (начиная с октября 2020 года) оплаты арендных платежей наличными платежами или иным путем, кроме как путем безналичных расчетов.

При этом, суд в целом полагает, что ответчиком не было предпринято достаточных мер, направленных на исполнение своей обязанности по уплате арендных платежей, предусмотренной Договором.

В связи с наличием у ответчика, в силу Договора, обязательств по ежемесячной уплате арендных платежей, суд находит безосновательными и доводы ответчика об отсутствии у него денежных средств в размере, достаточном для единовременного погашения образовавшейся задолженности, поскольку, названные обязательства не были исполнены именно ответчиком, на которого и возложен возможный риск несения расходов на погашение задолженности путем единовременного платежа.

Суд также принимает во внимание, что факт наличия задолженности перед истцом и вышеприведенный размер задолженности, рассчитанный судом, ответчиком и его представителем не оспаривались.

Сведений, позволяющих суду прийти к иным выводам, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, сторонами и иными лицами суду представлено не было.

Руководствуясь ст.ст. 194-199, 222 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о расторжении договора аренды и обязании освободить арендуемое нежилое помещение оставить без рассмотрения на основании абз. 2 ст. 222 ГПК РФ, в связи с несоблюдением досудебного порядка разрешения спора, разъяснив истцу, что после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения, заинтересованное лицо вправе вновь обратиться в суд с заявлением в общем порядке.

Исковые требования ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворить частично, взыскав с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ № за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 75 000 рублей.

В удовлетворении заявленных требований в ином размере ФИО1 отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в Тамбовский областной суд через Первомайский районный суд Тамбовской области в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме. 

Председательствующий судья А.А. Литвинов

Решение в окончательной форме изготовлено 18 июня 2021 года.