РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«04» марта 2019 года Куйбышевский районный суд г. Самары в составе:

председательствующего Гараевой Р.Р.,

при секретаре Валагура Д.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-282/19 по иску ФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности и оспаривании закладной.

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд к ФИО2 с иском о возложении обязанности на Управления Росреестра по Самарской области осуществить государственную регистрацию права собственности ФИО1 в отношении квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером: № Признать отсутствующим право залога третьего лица ПАО Сбербанк России в отношении данной квартиры. Обязать ответчика ФИО2 передать данную квартиру в освобожденном виде, подписав передаточный акт. Судебные расходы отнести на ответчика, указав в обоснование исковых требований на то, что 16.02.2017 ответчик ФИО2, 

<

дата> года рождения, место рождения – 

<

адрес>, паспорт № №, выдан 

<

адрес> 

<

адрес> 

<

дата>, прописана по адресу: 

<

адрес>, приобрела квартиру с общей площадью 

<

...> кв.м, состоящую из 3-х комнат, с кадастровым номером: №, расположенную на 1 этаже многоквартирного дома. Объект принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи квартиры от 

<

дата>. 

<

дата> ответчик ФИО2 продала вышеуказанную квартиру ФИО1 по договору купли-продажи. В установленный ст. 314 ГК РФ 7-дневный срок ответчик в регистрационную службу для регистрации договора и порожденных им прав не явился. Фактически договор со стороны истца исполнен. Регистрация порожденных договором прав во внесудебном порядке в настоящее время невозможна, поскольку 

<

дата> регистрирующим органом осуществлена регистрация права залога третьего лица ПАО Сбербанк России на данную квартиру. Однако, поскольку с 

<

дата> она – ФИО1 является законным собственником данной квартиры, то возникшие впоследствии без её участия согласия право залога в её отношении существующим быть признано не может. При этом данный договор соответствует всем требованиям закона, а потому служит достаточным основанием для возникновения её права собственности в отношении спорного имущества. В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В соответствии со ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. В соответствии со ст. 549, 550, 551 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода право собственности не недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. В соответствии с пунктами 30, 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 (ред. от23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненные после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость. При таких обстоятельствах право собственности истца в отношении спорной квартиры подлежит государственной регистрации на основании решения суда с одновременным истребованием квартиры из собственности ответчика ФИО2 Что касается права залога, то в силу прямого указания пп. 2 и 7 п. 1 ст. 352 ГК РФ оно подлежит признанию отсутствующим вследствие удовлетворения заявленного виндикационного иска по основаниям, возникшим до даты возникновения данного права – то есть до 26.02.2017 г. В соответствии с пп. 2 и 7 п.1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается: если заложенное имущество возмездное приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога; в случае изъятия заложенного имущества (статьи 167, 327), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 353 настоящего кодекса. В соответствии с пунктом 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременении прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

Впоследствии представитель истца ФИО1 – ФИО3, действующий на основании доверенности уточнил исковые требования, просил изменить адрес квартиры: 

<

адрес> на адрес: 

<

адрес>.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 – ФИО3, действующий на основании доверенности, уточненные исковые требования поддержал по вышеизложенным мотивам.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещалась надлежащим образом, представила отзыв на исковое заявление, согласно которому исковые требования признает и просит суд их удовлетворить в полном объеме. Правовые последствия, предусмотренные ст. 39, 173, 198 ГК РФ ей понятны. Признает все фактические обстоятельства, изложенные в исковом заявлении, в том числе факт оплаты ей денежных средств истцом ФИО1 в размере 1900 000 рублей. Просила рассмотреть заявленные исковые требования в свое отсутствие, при участии представителя ФИО4

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО4, действующий на основании доверенности, признал исковые требования и полагал, что они подлежат удовлетворению в полном объеме.

Представитель третьего лица ПАО «Сбербанк России» в судебное заседание не явился извещался надлежащим образом, согласно телефонограмме просил рассмотреть заявленные исковые требования в свое отсутствие, в удовлетворении исковых требований просил отказать.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения гражданского дела извещен надлежащим образом.

Дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В статье 550 ГК РФ указано, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исходя из разъяснений, данных в п. 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", положений п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

В п. 61 названного постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 разъяснено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, ФИО2 на праве собственности принадлежит жилое помещение – квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>. Запись в ЕГРН внесена 28.02.2017г. на основании договора купли-продажи от 16.02.2017 г.

20.02.2017 ФИО2 заключила с ФИО1 договор купли-продажи квартиры, согласно которого ФИО1 приобрела квартиру с общей площадью 

<

...> кв.м, состоящую из 3-х комнат, с кадастровым номером: №, расположенную на 1 этаже многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>. 

В силу Постановления Администрации Куйбышевского внутригородского района г.о. Самара от 07.12.2016 г. № 180, многоквартирному дому № по 

<

адрес> присвоен адрес: 

<

адрес>, вследствие чего Управлением Росреестра по Самарской области представлено уведомление о внесении сведений в ЕГРН по заявлению заинтересованного лица от 

<

дата> №, согласно которого в отношении помещения с кадастровым номером: №, внесены изменения адреса: 

<

адрес>, 

<

адрес> 

<

адрес>.

Согласно п. 1.2 вышеуказанного договора купли-продажи квартиры от 

<

дата>, стоимость объекта составляет 1 900 000 рублей.

В п. 3.3 вышеуказанного договора купли-продажи квартиры от 20.02.2017 г., стороны указали, что согласно статье 556 ГК РФ передача объекта, не обремененного задолженностями по коммунальным платежам, абонентской платой за телефон (при наличии), иными платежами, связанными с пользованием и владением Объектом, осуществляется по передаточному акту, подписываемому сторонами в течении 2 рабочих дней после государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателю.

Стороны указанного договора ФИО2 и ФИО1 не отрицают, что между ними достигнуты все существенные условия по сделке купли-продажи вышеуказанной квартиры, со стороны покупателя произведен расчет.

Однако, государственная регистрация перехода права за ФИО1 по вышеуказанному договору купли-продажи квартиры от 20.02.2017 г. не была осуществлена.

Обращаясь в суд с требованиями о государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости, истец ФИО5 указала, что ответчик ФИО2 уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество. В связи с чем такая регистрация возможна в судебном порядке.

Вместе с тем, в ходе рассмотрения дела судом установлено, что 16.02.2018 года ответчик ФИО2 приобрела у ФИО6 вышеуказанную квартиру по договору купли-продажи. 

Из пункта 3 договора купли-продажи квартиры от 16.02.2017 г., следует, что по соглашению сторон стоимость квартиры составляет 2000000 рублей, оплата покупателями стоимости квартиры по основному договору производится в следующем порядке: Часть стоимости квартиры в размере 1070 000 рублей вносится покупателями за счет собственных средств. Часть стоимости квартиры в размере 930000 рублей оплачивается покупателями за счет кредитных средств, полученных в ПАО «Сбербанк» в лице центра ипотечного кредитования Отдела по работе с партнерами и ипотечного кредитования Самарского отделения №6991 ПАО Сбербанк по кредитному договору №48634 от 16.02.2017.

28.02.2017 в Управлении Росреестра по Самарской области произведена государственная регистрация права собственности за ФИО2 на вышеуказанную квартиру, а также государственная регистрация залога в силу закона. 

По состоянию на 28.02.2019 у ФИО2 имеются неисполненные обязательства перед банком ПАО «Сбербанк России» в размере 834 786, 67 рублей.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими.

В соответствии с ч. 3 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Пунктом 1 статьи 8.1 и статьей 131 ГК РФ предусмотрено, что права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации.

В соответствии с частью 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), действующий с 01.01.2017, государственная регистрация права на недвижимое имущество в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Аналогичная норма содержалась в части 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (здесь и далее - в редакции до 01.01.2017, далее - Закон N 122-ФЗ).

В силу пункта 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Частью 2 статьи 69 Закона N 218-ФЗ, а также частью 2 статьи 6 Закона N 122-ФЗ права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Закона N 122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН. Государственная регистрация таких прав в ЕГРН проводится по желанию их обладателей.

Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 статьи 69 Закона N 218-ФЗ, в ЕГРН обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, установленных в частях 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Закона N 122-ФЗ сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом (пункт 3 статьи 69 Закона N 218-ФЗ).

Аналогичная норма содержалась в пункте 2 статьи 6 Закона N 122-ФЗ.

Согласно пункту 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее – Постановление N 10/22) если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права; иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона N 122-ФЗ и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ (данный пункт статьи 8 утратил силу с января 2013 года).

Анализируя представленные суду доказательства в их совокупности, учитывая положения ч.ч. 1 и 2 статьи 69 Закона N 218-ФЗ, суд приходит к выводу, что 20 февраля 2017 года у ответчицы ФИО2 отсутствовали правовые основания совершать сделку купли продажи вышеуказанной спорной квартиры, поскольку переход права собственности на указанную квартиру был осуществлен за ней в установленном законом порядке только 28 февраля 2017 года, с проведением государственной регистрации залога в силу закона (ипотека). 

Оснований для удовлетворения в полном объеме требований истца, судом не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности, признании отсутствующим права залога, возложении обязанности передать недвижимое имущество и взыскании судебных расходов, отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Куйбышевский районный суд г. Самары в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 07.03.2019.

Судья Р.Р. Гараева