Дело № 2-129/2025 37RS0016-01-2025-000114-68 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 марта 2025 года г.Пучеж Ивановской области 

Пучежский районный суд Ивановской области в составе судьи Касаткина А.Л., с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2, представителя ответчика ФИО3, при секретаре Правдиной Л.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4 о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества от 08 февраля 2022 года в размере 8 000 000 рублей и неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО4 о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества и неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств, в обоснование заявленных требований указав, что 08 февраля 2022 года между ФИО1 (Продавец) и ФИО4 (Покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества в отношении объектов: объект незавершенного строительства с инвентарным номером №, с кадастровым (условным) номером №, площадью застройки 82,8 кв.м., степень готовности 62%, расположенный по адресу: 

<

адрес>, в районе 

<

адрес>, земельный участок с кадастровым номером №, категория земель - земли промышленности, разрешенное использование: для складирования инертных материалов, площадью 8400 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, в районе 

<

адрес>. Цена продажи имущества составила 10 000 000 рублей согласно п.2.1 договора. Между сторонами был произведен частичный расчет, Покупатель передал Продавцу денежные средства в размере 2 000 000 рублей при подписании договора. Регистрация перехода права собственности на недвижимость по договору купли-продажи к Покупателю произведена в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области 08.04.2022 года. В нарушение условий договора ответчик не произвел полную оплату цены договора. В настоящее время размер задолженности составляет 8 000 000 рублей. 27 января 2025 года в адрес ответчика направлена претензия о погашении задолженности по договору. Ответа на претензию не поступило, задолженность погашена не была. Истец просит взыскать с ФИО4 в свою пользу задолженность по договору купли-продажи недвижимого имущества от 08.02.2022 года в размере 8 000 000 рублей, а также неустойку за ненадлежащее исполнение обязательств по оплате за период с 08.02.2022 года по 27.01.2025 года в размере 3 098 520 рублей 54 копейки. 

В судебном заседании истец ФИО1 заявленные исковые требования поддержал в полном объеме, суду пояснил, что ФИО4 цену недвижимого имущества по договору купли-продажи истцу в полном объеме не оплатил, передав ему только 2000000 рублей до подписания договора, о чем Мурадяном была написана расписка. Доверяя ФИО5 он тем не менее подписал договор купли-продажи. Задолженность ответчика по договору составляет 8 000 000 рублей. 

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала, по основаниям, указанным в иске. Со слов доверителя ей известно, что поскольку изначально сторонами согласовывалось и ответчиком выражалось намерение произвести оплату в полном объеме при подписании договора, договор содержал такое условие. Но по факту, когда стороны стали подписывать договор, ответчик пояснил, что денег для оплаты по договору в полном объеме у него нет. Поскольку сторонами был полностью согласован процесс сделки, истец пошел навстречу ответчику, подписал договор, оформил частичное получение денежных средств, произвел регистрацию перехода права собственности. Иных документов об оплате сторонами договора не оформлялось. 

Ответчик ФИО4, будучи надлежащим образом извещенным о рассмотрении дела, в судебное заседание не явился, о причинах неявки не сообщил, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовал.

Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании пояснил, что ответчик исковые требования не признает, просит в удовлетворении заявленных требований отказать, со слов его доверителя ему известно, что вся оплата по договору произведена полностью в соответствии с п.2.1 Договора. Покупатель ФИО5 передал продавцу ФИО1 лично 10 млн рублей в автомобиле ФИО5 в г. Иваново 08 февраля 2022 года перед заключением договора купли-продажи. На то время ФИО5 располагал указанными денежными средствами, так как 10 января 2022 года по договору займа получил от ФИО6 наличными 12 млн. рублей. При этом ФИО1 никаких расписок в получении денег не писал, в том числе и расписку на 2 млн рублей, представленную в судебном заседании истцом. Указанная сделка прошла государственную регистрацию 8 апреля 2022 года при этом ни до ни после регистрации никаких претензий от продавца ФИО1 о неоплате по договору объектов недвижимости не поступало. 

На основании ч.4 ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие ответчика ФИО4 

Выслушав лиц, участвующих в деле, свидетеля, изучив материалы дела, суд приходит к следующему. 

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства (ст. 310 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 449 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

На основании п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с п. 3 ст. 486 ГК РФ в случае, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В ходе судебного разбирательства установлено, что 08 февраля 2022 года между ФИО1 (Продавец) и ФИО4 (Покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества в отношении объектов: объект незавершенного строительства с инвентарным номером №, с кадастровым (условным) номером №, площадью застройки 82,8 кв.м., степень готовности 62%, расположенный по адресу: 

<

адрес>, в районе 

<

адрес>, 

<

адрес>, земельный участок с кадастровым номером №, категория земель - земли промышленности, разрешенное использование: для складирования инертных материалов, площадью 8400 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, в районе 

<

адрес> (далее Договор) (л.д.8-9). 

В соответствии со ст. ст. 12, 56 ГПК РФ, гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон; каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Ответчик ФИО4 в лице своего представителя настаивал на том, что он полностью оплатил приобретенное у истца недвижимое имущество, что нашло свое отражение в заключенном между сторонами договоре, ссылаясь при этом на факт регистрации перехода права собственности ему на основании договора купли-продажи. 

Согласно регистрационному досье, представленному по запросу суда, 08 февраля 2022 года в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии обратились: ФИО1 - с заявлениями государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 8400 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>Д, и объект незавершенного строительства площадью 82,8 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> ФИО4 - с заявлениями о государственной регистрации права собственности на указанные объекты недвижимости, представив договор купли-продажи недвижимого имущества с земельным участком от 08 февраля 2022 года.

Как предусмотрено п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4).

В силу п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130,п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

По согласованию сторон договора цена недвижимого имущества составляет сумму в размере 10 000 000 рублей (п. 2.1 договора).

В соответствии с п.2.1.1 Договора покупатель оплатил стоимость недвижимого имущества согласно пункту 2.1 в полном размере до подписания настоящего договора. 

Переход права собственности на недвижимое имущество к ответчику зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области 08 апреля 2022 года за номером № и номером №.

Таким образом, с учетом положений ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, подписав указанный договор лично, истец подтвердил факт оплаты ему стоимости и, соответственно, надлежащего исполнения покупателем обязательств по договору купли-продажи.

В подтверждение наличия у него денежных средств, необходимых для оплаты в полном объеме стоимости имущества в соответствии с п.2.1 Договора ответчиком ФИО4 представлен договор займа от 10 января 2022 года, заключенного между ФИО6 (Займодавец) и ФИО4 (Заемщик), в соответствии с которым Займодавец передает в собственность Заемщику денежные средства в размере 12 000 000 рублей, а Заемщик обязуется вернуть Займодавцу сумму займа и уплатить проценты на нее в сроки и в порядке, предусмотренные договором. Факт наличия денежных средств у Займодавца подтверждается сведениями, содержащимися в налоговой декларации за 2021 год, представленной ФИО6 

ФИО6, допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля, подтвердила факт заключения договора займа с ФИО4 и передачу ему денежных средств в размере 12 000 000 рублей 10 января 2021 года, из которых 10 млн. рублей ФИО5 потратил на приобретение земельного участка и строений по адресу: 

<

адрес>., где они совместно хотели построить завод по производству фанеры. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство. 

Согласно ч.2 ст.408 ГК РФ кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части.

По смыслу положений абзаца второго пункта 2 статьи 408 ГК РФ законом установлена презумпция того, что нахождение долгового документа у должника удостоверяет, пока не доказано иное, прекращение обязательств.

Данная презумпция прекращения обязательства может быть опровергнута. При этом бремя доказывания того, что обязательство не исполнено и, соответственно, не прекратилось, возлагается на кредитора (пункт 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 33, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 14 от 04.12.2000 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с обращением векселей", определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 11.11.2014 N 5-КГ14-99, от 17.11.2015 N 5-КГ5-135, от 22.05.2018 N 58-КГ18-11).

В подтверждение частичной оплаты по спорному договору купли-продажи и наличия задолженности в размере 8 000 000 рублей истцом представлена копия расписки, составленной им, согласно которой он (ФИО1) получил 2000 000 (два миллиона) рублей по договору купли-продажи недвижимого имущества с земельным участком от 08.02.2022 года, пояснив, что оригинал данной расписки находится у ответчика. 

Однако данное обстоятельство не свидетельствует об отсутствии полной оплаты по договору. 

Ответчик ФИО4 опровергает передачу ФИО1 2 млн. рублей по данной расписке, которая в его присутствии не составлялась. Оригинала данной расписки у ФИО5 нет. Настаивает, что всю сумму в 10 млн рублей передал сразу ФИО1 за купленные объекты недвижимости. 

Как усматривается из содержания пункта 2.1 Договора сторонами констатировано, что оплата по Договору произведена покупателями полностью и до удостоверения настоящего договора (что согласуется с положениями пункта 1 статьи 486 ГК РФ); претензий по условиям оплаты стороны друг к другу не имеют.

Кроме того стороны договора в своих заявлениях от 08.02.2022 в адрес Управления Росреестра по Ивановской области для регистрации перехода права собственности указали, что представленные сведения содержащиеся в представленных документах достоверны. 

Таким образом, условие Договора от 08.02.2022 года об оплате покупателем приобретаемого недвижимого имущества в полном объеме имеет силу расписки, не требующей какого-либо дополнительного подтверждения иными документами.

На отсутствие необходимости дополнительно оформления расписки, подтверждающей факт оплаты, указано в Письме ФНС от 21 апреля 2021 года № БС-4-11/5473 «О направлении информации», согласно которому в соответствии с положениями статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае расчетов между физическими лицами договор купли-продажи (акт приема-передачи объекта имущества), содержащие информацию о факте уплаты покупателем денежных средств по такому договору, могут быть применены в качестве платежного документа, подтверждающего фактически произведенные покупателем расходы. 

При таких обстоятельствах, исходя из того, что истцом в обоснование заявленных исковых требований не представлено относимых и допустимых доказательств того, что ФИО4 не исполнены условия заключенного между сторонами договора и цена договора купли-продажи недвижимого имущества в размере 8 000 000 рублей с его стороны не оплачена, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска о взыскании с ФИО4 задолженности по договору купли-продажи от 08 февраля 2022 года. 

Поскольку судом отказано в удовлетворении требований о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества, то требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, исходя из положений ст. 395 ГК РФ, и расходов по оплате государственной пошлины, исходя из положений ст. 98 ГПК РФ, также не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194 - 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требований ФИО1 к ФИО4 о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества от 08 февраля 2022 года в размере 8 000 000 рублей и неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств по оплате за период с 08.02.2022 года по 27.01.2025 года в размере 3098 520 рублей 54 копейки - отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ивановский областной суд через Пучежский районный суд в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Судья А.Л. Касаткин

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 21 марта 2025 года. 

Судья А.Л. Касаткин