к делу № 3а-475/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«08» августа 2024 года город Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Сидорова В.В.,

при секретаре судебного заседания Гаспарове Р.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Бауцентр Рус» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Бауцентр Рус» обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости с кадастровым номером ........, площадью 22 429,9 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, ............ размере его рыночной стоимости 584 644 000 рублей по состоянию на 01.01.2023г. 

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что в соответствии с отчетом об оценке № 24 от 21.03.2024г., подготовленным ООО «НЭО ЭКСПЕРТ», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2023г. составляет 584 644 000 рублей.

Вместе с тем, согласно данным Филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2023г. определена в размере 921 571 765,19 рублей.

Административный истец указывает, что результаты государственной кадастровой оценки стоимости объекта недвижимости нарушают его права и затрагивают законные интересы, поскольку оспариваемая кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте слушания дела, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства РФ.

При этом, в своих возражениях на административное исковое заявление представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО1 просит вынести законное и обоснованное решение.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО2 представила отзыв на административное исковое заявление, в котором указывает на отсутствие какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно судебного разбирательства.

Исследовав представленные доказательства и материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ).

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, ООО «Бауцентр Рус» является собственником объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером ........, площадью 22 429,9 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, ............. 

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером ........ в размере 921 571 765, 19 рублей утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 19 сентября 2023 г. № 2260 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края» по состоянию на 1 января 2023 г. 

С учетом изложенного, в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд приходит к выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости недвижимого имущества затрагивают права административного истца, могут быть оспорены им в установленном законом порядке. 

В соответствии с положениями статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости нежилого здания, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке № 24 от 21.03.2024г., составленный ООО «НЭО ЭКСПЕРТ», согласно которому по состоянию на 1 января 2023 г. рыночная стоимость спорного нежилого здания составляет 584 644 000 рублей.

Учитывая, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением суда от 24 апреля 2024 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, выполненному ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга», отчет об оценке № 24 от 21.03.2024г., составленный ООО «НЭО ЭКСПЕРТ», не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности. Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2023г. составляет 828 298 000 рублей.

Однако, представителем ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по доверенности ФИО3, а также представителем департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО4 представлены возражения на заключение эксперта.

В своих возражениях представитель ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по доверенности ФИО3 указывает, что экспертное заключение подготовлено с нарушением требований Федерального закона от 31.05.2001г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также федеральных стандартов оценки, вследствие чего рыночная стоимость объектов недвижимости, установленная экспертом, не может быть признана достоверной по следующим основаниям:

Так, представитель ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» полагает, что эксперт не исследовал и не провел осмотр объекта экспертизы, тем самым не определил и не уточнил ценообразующие факторы для проведения итоговой рыночной стоимости, чем нарушил ФСО № 7 п. 5 «При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки. В случае непроведения осмотра оценщик указывает причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра» и ФСО III п. 7 «В процессе оценки могут быть выявлены ограничения в отношении источников информации и объема исследования, например, в связи с невозможностью проведения осмотра объекта оценки. Ограничения могут оказывать существенное влияние на результат оценки».

Кроме того, эксперт не использовал затратный подход, тем самым нарушил ФСО V/2022 п. 2, согласно которому «в процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки».

Затратный подход - это единственный, прямой подход, учитывающий цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки - это стоимость ОКС без учета стоимости земельного участка. Затратный подход учитывает специфику объекта оценки, цель оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, чего нет у других подходов.

На стр. 67 экспертного заключения эксперт обосновывает отказ от затратного подхода наличием активного рынка продаж аналогичных объектов, вместе с тем, на стр. 41-42 в таблице № 4 имеются данные, противоречащие, указанной информации. Ни одно предложение по продаже торговой недвижимости из представленных в анализе рынка, не сопоставимо по площади с объектом экспертизы. Объект экспертизы имеет площадь 22429.9 кв.м, объекты аналоги - в диапазоне от 540 кв.м до 5 000 кв.м, откуда следует вывод, что рынок продаж аналогов, сопоставимых по всем ценообразующим факторам, не развит и имеет низкую активность, соответственно было целесообразно использовать затратный подход, что также подтверждает эксперт, указывая, что затратный подход применяется при низкой активности рынка.

При определении рыночной стоимости сравнительным подходом на стр. 56 (таблица № 9) подобранные экспертом объекты-аналоги отличаются по площади от объекта экспертизы в диапазоне от 15 до 41 раза. Применяемая корректировка экспертом от 37 до 47 % свидетельствует о том, что подобранные объекты-аналоги не могут быть приняты в качестве объектов-аналогов и проведенный расчет выполнен с нарушением ФСО № 7 п. 22б, согласно которому «В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам» и ФСО V раздел II п. 10.2 «использовать при проведении анализа наиболее сопоставимые аналоги для того, чтобы вносить меньше корректировок».

Также данное нарушение подтверждают авторы справочника оценщика под редакцией ФИО5, где указано: «Авторы обращают особое внимание на то, что использование корректировки также ограничено для резко отличающихся по площади объектов, поскольку такое отличие свидетельствует о том, что объект не может рассматриваться как объект-аналог».

При расчете сравнительным подходом эксперт применяет корректировку на класс конструктивной системы/на различие материала стен в размере – 14 %, что привело к снижению итоговой рыночной стоимости. Эксперт по собственному умозаключению отнес объекты-аналоги к бескаркасным капитальным зданиям, тогда как информация о материале стен и классе конструктивной системы в объявлениях отсутствует. Таким образом, эксперт в своих расчетах использовал недостоверную, непроверяемую и недостаточную информацию при использовании данной корректировки, тем самым нарушил требования п. 10.1 раздела II ФСО V «учитывать достаточность и достоверность информации по каждому аналогу».

Суммарные корректировки, внесенные к объектам-аналогам в рамках применения сравнительного подхода к оценке, составили в расчете стоимости объекта экспертизы от 39,3 % (аналог № 3) до 49,3 % (аналог № 1), что говорит о несопоставимости оцениваемых объектов и использованных в расчете аналогов по основным ценообразующим факторам. ФСО № 7 п. 22б «В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам», ФСО V раздел II п. 10.1 «учитывать достаточность и достоверность информации по каждому аналогу» и ФСО V раздел II п. 10.2 «использовать при проведении анализа наиболее сопоставимые аналоги для того, чтобы вносить меньше корректировок».

При расчете рыночной стоимости доходным подходом эксперт утверждает, что у него имеются все необходимые рыночные данные для применения доходного подхода (площадь помещений, эксплуатационные расходы, потеря арендного дохода, уровень доходности от сдачи в аренду), тогда как в расчетах использует данные источника информации Статриелт, которые в целом являются средними по России.

Эксперт игнорирует реальный рынок, не учитывает индивидуальных особенностей объекта экспертизы. Например, для данного источника информации Статриелт нет никакой разницы город Новороссийск, город Хабаровск, город Сочи или город Владивосток, показатели будут для всех одинаковы.

В данной ситуации вполне разумно было бы произвести проверку на соответствие применяемых поправок рынку города Новороссийск, что собственно, является обязанностью эксперта, «эксперт обязан провести полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам» (ст. 16 Федерального закона от 31.05.2001г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Эксперт при расчете ставки арендной платы в доходном подходе ко всем объектам аналогам применяет корректировку на площадь (масштаб) стр. 88-89, тем самым говорит, что объект оценки должен быть сдан целиком (вся площадь) и одномоментно, за это собственник готов предоставить скидку за масштаб (величина которой по мнению эксперта находится в диапазоне от 38 % до 45 %), что приводит к нарушению ФСО V раздел II п. 10.2 «использовать при проведении анализа наиболее сопоставимые аналоги для того, чтобы вносить меньше корректировок».

Также разумный собственник здания будет действовать наиболее эффективно для извлечения максимальной прибыли и будет сдавать здание по частям (офисам, магазинам и т.п.). Анализ наиболее эффективного использования здания экспертом не проведен. Одновременно эксперт дополнительно применяет коэффициент недозагрузки площадей, что является некорректным и нецелесообразным, так как это уже учтено в скидке на масштаб. Таким образом, экспертом не проведен анализ возможности и целесообразности сдачи объекта оценки по частям или целиком, а использование одновременно коэффициента недозагрузки площадей и скидки на масштаб методологически неверно и ведет исключительно к занижению итоговой стоимости.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Однако, по мнению представителя ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ», в нарушение требований ст. 16 Федерального закона от 31.05.2001г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт не провел полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, не дал обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам, что соответственно привело к искаженным итоговым результатам.

Учитывая вышеизложенное, представитель ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» считает, что экспертное заключение, выполненное ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга», не может считаться допустимым доказательством по административному делу.

В своих возражениях на заключение судебной оценочной экспертизы представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО4 выразил несогласие с выводами судебной экспертизы по причине нарушения экспертом требований ФЗ № 135, федеральных стандартов оценки, указав, что при расчете рыночной стоимости объекта экспертизы в рамках сравнительного подхода экспертом допущены следующие нарушения:

1) площадь объекта экспертизы (22 429,9 кв.м) значительно отличается от площадей объектов-аналогов № 1, № 2, № 3 и № 4 (1 036,4 кв.м, 1 272 кв.м, 1 497 кв.м, 540 кв.м), что привело к применению понижающих корректировок в размере 41,0 %, 39,0 %, 37,0 %, 47,0 % соответственно (табл. № 8 на стр. 76 заключения). Использование в расчетах вышеуказанных объектов-аналогов искажает рыночную стоимость исследуемого объекта;

2) в приложенных скриншотах объявлений объектов-аналогов № 3 и № 4 на фотоматериалах видно, что состояние и уровень внутренней отделки «чистовая», тогда как у объекта экспертизы класс качества отделки «простая». Применение в расчете к стоимости вышеуказанных объектов-аналогов повышающей корректировки в размере 12 % некорректно, так как принятое значение не отражает реальной стоимостной разницы по вышеуказанному ценообразующему фактору.

При определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 23:47:0119055:2120 по состоянию на 01.01.2023г. в рамках доходного подхода экспертом были допущены следующие нарушения:

- площадь объекта экспертизы (22 429,9 кв.м) значительно отличается от площадей объектов-аналогов № 1, № 2, № 3 и № 4 (1 350 кв.м, 1 327 кв.м, 800 кв.м, 647,1 кв.м), что привело к применению понижающих корректировок в размере 38,0 %, 38,0 %, 43,0 %, 45,0 % соответственно (табл. № 11 на стр. 86 заключения). Использование в расчетах вышеуказанных аналогов искажает рыночную стоимость исследуемого объекта;

- в приложенном скриншоте объявления объекта-аналога № 2 на фотоматериале, видно, что состояние и уровень внутренней отделки «чистовая», тогда как у объекта экспертизы класс качества отделки простая. Применение в расчете к стоимости объекта-аналога повышающей корректировки в размере 12% некорректно, так как принятое значение не отражает реальной стоимостной разницы по вышеуказанному ценообразующему фактору.

Представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края считает, что заключение эксперта от 24.06.2024г. по административному делу, подготовленное экспертом ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга» ФИО6 не может быть принято судом в качестве допустимого доказательства по настоящему делу.

Вместе с тем, суд, исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, оценив его по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Так, заключение судебной оценочной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», не противоречит положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки. В ходе судебного разбирательства представителями ответчиков и заинтересованных лиц выводы эксперта не опровергнуты. Ошибки при производстве арифметических расчетов не выявлено, достоверность данных расчетов лицами, участвующими в деле, также не оспаривается.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда также не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ, экспертное заключение содержит расписку эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по указанной статье Уголовного кодекса РФ. Эксперт имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы.

Само заключение судебной экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования и с учетом этого исследования дан ответ на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости объекта недвижимости проведена на основании материалов дела.

Экспертом приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку полученных результатов.

Суд считает заключение судебной оценочной экспертизы, объективным и полным, а выводы – обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости является достоверным.

При этом, доводы возражений административных ответчиков на заключение эксперта, не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом.

Так, как следует из письменных пояснений эксперта ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга» ФИО6, выполнившего вышеуказанное заключение, перед экспертом был поставлен вопрос, в рамках которого требовалось определить стоимость объекта исследования на дату в прошлом (01.01.2023г.), поэтому визуальный осмотр экспертом не проводился. Кроме того, в материалах дела и в открытых источниках содержится исчерпывающая информация, позволяющая определить рыночную стоимость объекта исследования. Ценообразующие факторы определены экспертом на основе анализа рынка с учетом материалов дела и информации из открытых источников. Выявленные ценообразующие факторы приведены на страницах 48-49 Заключения.

Таким образом, отсутствие визуального осмотра экспертом в данном случае не оказывает влияния на итоговую рыночную стоимость объекта исследования. Экспертом не выявлены ограничения в отношении источников информации и объема исследования в связи с невозможностью проведения осмотра.

Развернутое обоснование отказа от применения затратного подхода приведено в Заключении. В частности, на странице 65 Заключения отмечается, что «затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнителъного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют)» (п. 24 «в» (федерального стандарта «Оценка недвижимости (ФСО №7)»).

На странице 61 Заключения обосновывается, что объект исследования относится к активному рынку. Эксперт выявил достаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов. Объект исследования не относится к недвижимости специального назначения и использования. Таким образом, в соответствии с п. 24 «в» федерального стандарта «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» эксперт не использовал затратный подход для определения рыночной стоимости объекта исследования.

Кроме того, обоснование отказа от затратного подхода приведено в таблице № 7 на странице 68 Заключения.

На страницах 60 и 61 Заключения приводятся определения активного и неактивного рынка, согласно которым, площадь не является критерием, влияющим на степень активности рынка.

На странице 61 Заключения обосновывается, что объект исследования относится к активному рынку по следующим причинам:

- в г. Новороссийске существует стабильно высокий спрос на торговые объекты, учитывая значительные масштабы города, промышленную направленность и наличие крупного порта;

- количество предложений торговых объектов для продажи и аренды высокое.

Таким образом, противоречие, на которое указано в возражениях, отсутствует.

В законодательных актах, регламентирующих оценочную деятельность, не приводится конкретная величина различия в площади, при которой тот или иной объект не может приниматься в качестве аналога по отношению к объекту оценки.

В качестве объектов-аналогов № 1-4, используемых при определении рыночной стоимости объекта исследования, экспертом выбраны объекты, относящиеся к одному сегменту рынка (торговой недвижимости) и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. В условиях отсутствия на рынке объектов с аналогичной площадью в качестве объектов-аналогов эксперт вынужден использовать объекты с отличающейся площадью с введением соответствующих корректировок, что соответствует сложившейся практике и действующему законодательству в области оценочной деятельности.

В п. 10.2 ФСО V, цитируемом в возражениях, говорится о количестве корректировок, а не размере какой-либо конкретной корректировки.

Согласно обоснованию корректировки на площадь на странице 79 Заключения, для определения её величины эксперт использовал данные анализа рынка, проведенного ассоциацией «СтатРиелт», а не справочника оценщика под редакцией ФИО5, поэтому данное в справочнике оценщика замечание не актуально в случае с расчетом стоимости объекта исследования.

Таким образом, определение рыночной стоимости объекта исследования в Заключении проведено с использованием корректных объектов-аналогов в соответствии со сложившейся практикой и действующим законодательством в области оценочной деятельности.

Для каждого из классов конструктивной системы (перечисленных в таблице на странице 81 Заключения) характерен свой внешний вид здания, в связи с чем, по мнению эксперта, дополнительное обоснование в данном случае в Заключении не требуется. На страницах 99-103 Заключения приведены фотографии с внешним видом объектов-аналогов № 1-4, позволяющие судить о классе конструктивной системы и функциональном назначении этих зданий, 

Однако, с учетом имеющихся замечаний, экспертом приведено дополнительное пояснение, согласно которому объект исследования относится к быстровозводимым капитальным зданиям (№ 4 в таблице выше), так как имеет стены из сэндвич-панелей и стальной каркас.

При определении класса конструктивной системы объектов-аналогов № 1-4 эксперт опирался на содержание вышеуказанной таблицы, а также на фотографии из объявлений и данные открытых источников.

Эксперт отнёс объекты-аналоги № 1-4 к классу № 1 (безкаркасные капитальные здания). Данный тип здания является типичным для торговых объектов и отличается от других классов конструктивных систем использованием кирпича или мелких блоков для возведения стен и относительно небольшими пролётами.

Классы конструктивной системы № 2 (панельные капитальные здания) и № 3 (железобетонные каркасные и металлокаркасные большепролетные капитальные здания) характерны для производственных и складских объектов, где имеются большие пролеты, сетка колонн и используются железобетонные панели в качестве ограждающих конструкций. Класс № 5 - некапитальные здания. Класс № 4 - капитальные здания из сэндвич-панелей, к которым относится объект исследования.

Объект-аналог № 1 с кадастровым номером 23:47:0209019:15 имеет стены из мелких бетонных блоков, что подтверждается данными сайта Росреестра.

Помимо внешних фотографий, в открытых источниках имеются фотографии внутри здания объекта-аналога № 2, свидетельствующие об отсутствии больших пролетов и металлоконструкций. В объявлении о продаже объекта-аналога № 3 имеются фотографии внутри здания, свидетельствующие об отсутствии больших пролётов и металлоконструкции.

Объект-аналог № 4 расположен на смежном земельном участке по отношению с объектом-аналогом № 3 и имеет аналогичный внешний вид.

При этом в открытом доступе имеется фотография данного здания на стадии строительства, на котором видно, что в качестве ограждающих конструкций выступают мелкие бетонные блоки.

Из приведенного обоснования следует, что объекты-аналоги № 1-4 имеют схожий внешний вид и класс конструктивной системы. Для таких зданий не используются навесные железобетонные стеновые панели, металлический каркас и пролёты большой длинны

Таким образом, класс конструктивной системы объектов-аналогов № 1-4 в Заключении определен корректно, с использованием достоверной, проверяемой и достаточной информации.

В законодательных актах, регламентирующих оценочную деятельность, не приводится конкретная величина различия стоимости до и после введения корректировок, при которой тот или иной объект не может приниматься в качестве аналога по отношению к объекту оценки. 

В качестве объектов-аналогов № 1-4, используемых при определении рыночной стоимости экспертом выбраны объекты, относящиеся к одному сегменту рынка (торговой недвижимости) и наиболее сопоставимы с ним по ценообразующим факторам (из имеющихся на рынке по состоянию на дату оценки). В условиях отсутствия на рынке объектов с идентичными ценообразующими характеристиками в качестве объектов-аналогов эксперт вынужден использовать объекты, отличающиеся по тем или иным параметрам, с введением соответствующих корректировок. Такая методология оценки соответствует сложившейся практике и действующему законодательству в области оценочной деятельности.

Следовательно, определение рыночной стоимости объекта оценки в Заключении проведено с использованием корректных объектов-аналогов в соответствии со сложившейся практикой и действующим законодательством в области оценочной деятельности

В рамках доходного подхода экспертом используются данные анализа рынка, проведенного ассоциацией «СтатРиелт» по состоянию на дату определения стоимости (01.01.2023г.). То есть фактически эксперт использует реальные рыночные данные. При этом в расчете используется среднее значение показателей недозагрузки, операционных расходов и ставки капитализации с учетом индивидуальных особенностей объекта исследования (в том числе с учетом местоположения), что подтверждается Письмом от 16.12.2016г., подготовленным ассоциацией «СтатРиелт», согласно которому проверять рыночные данные, приведенные на данном ресурсе, не требуется. 

Проверив и сопоставив доводы возражений на заключение эксперта представителя ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по доверенности ФИО3, а также представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО4 с пояснениями эксперта ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга» ФИО6, выполнившего заключение судебной экспертизы, суд полагает, что доводы представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края о допущенных экспертом нарушениях, являются несостоятельными, не основаны на доказательствах. 

Иных оснований для возникновения сомнений в результатах проведенной судебной экспертизы, а также в примененной методике оценки, нарушений федеральных стандартов оценки, не представлено. 

Следовательно, доказательств того, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено. 

Суд полагает, что факт несоответствия кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости его рыночной стоимости является доказанным. Кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как собственника данного объекта недвижимости.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании положений статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 данного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Административный истец обратился с настоящим иском в суд 08 апреля 2024 года, сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости по Краснодарскому краю материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 08 апреля 2024 года.

При таких обстоятельствах, административный иск ООО «Бауцентр Рус» подлежит удовлетворению в части, а кадастровая стоимость объекта недвижимости установлению в размере его рыночной стоимости, определенной согласно выводам судебной оценочной экспертизы.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ООО Бауцентр Рус» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной удовлетворить частично.

Установить в отношении объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером ........, площадью 22 429,9 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, ............, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2023 года в размере 828 298 000 рублей.

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером .........

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ........ считать 08 апреля 2024 года.

Решение суда может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья В.В. Сидоров