К делу № 2а-13 00/2018 г.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

г. Белореченск. 4 июля 2018 года.

Судья Белореченского районного суда Краснодарского края Кириенко А.С., с участием:

представителя административного истца ФИО1 - ФИО2, представителя административных ответчиков - Управления Федеральной службы государственной регистраций, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, межмуниципального отдела по Апшеронскому и Белореченскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю - ФИО3,

административного ответчика - государственного регистратора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (межмуниципальный отдел по Апшеронскому и Белореченскому районам) - ФИО4, 

представителя заинтересованного лица - администрации Белореченского городского поселения Белореченского района - ФИО5, 

при секретаре Олюшиной А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ФИО6 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, межмуниципальному отделу по Апшеронскому и Белореченскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, государственному регистратору Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю ФИО4 об оспаривании решения должностного лица,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Белореченский районный суд Краснодарского края с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, межмуниципальному отделу по Апшеронскому и Белореченскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, государственному регистратору Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю ФИО4 об оспаривании решения должностного лица. 

Административные исковые требования мотивированы тем, что административный истец обратился в офис филиала ГАУ КК «МФЦ КК» в Белореченском районе с заявлением о государственной регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 09.04.2018 года. В результате проведенной правовой экспертизы государственным регистратором Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (Белореченский отдел) ФИО4 принято решение об отказе в государственной регистрации, о чём административный истец получил уведомление от 21.05.2018 г. №. В качестве основания отказа в сообщении указано, что в силу п. 7 ст. 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, если иное не установлено в соответствии с законом. Кроме того, в качестве дополнительной причины, послужившей основанием для отказа в государственной регистрации указано то, что полученный 17.05.2018 года ответ Администрацией Белореченского городского поселения Белореченского района от 16.05.2018 года исх. №1499/02-14 свидетельствует о невозможности переуступки прав и обязанностей арендатора третьему лицу по договору аренды № от 09.01.2018г., однако Администрация Белореченского городского поселения Белореченского района, сообщила, что при заключении договора аренды сроком свыше 5 лет согласие не нужно, достаточно уведомления. Вместе с тем административный истец полагает, что решение государственного регистратора противоречит следующим нормативным правовым актам. Положениями п. 3 ст. 3 ЗК РФ закреплено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Так, при наличии противоречии правовых норм отраслевого законодательства при применении в указанных выше обстоятельствах, Земельный кодекс РФ имеет приоритет перед Гражданским кодексом РФ, так как признаётся преобладающим в отдельной сфере государственного регулирования (он глубже раскрывает данную сферу и наиболее детально конкретизирует её) или по отдельным вопросам. Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Кроме того, запрет установленный п. 7 ст. 448 ГК РФ действует, если иное не установлено в соответствии с законом, а п. 9 ст. 22 ЗК РФ иное установлено. В соответствии с п. 7.2. договор аренды заключен сроком на 20 лет. Более того, самим договором аренды земельного участка № от 09.01.2018г. (п. 4.1.19.) предусмотрена обязанность арендатора в случае передачи прав Арендатора на участок другому лицу в 10-дневный срок направить Арендодателю письменное уведомление об этом с указанием наименования и индивидуализирующих реквизитов лица, к которому перешли права, даты их перехода, а также оригиналы, либо надлежащим образом заверенные копии документов подтверждающих передачу прав. Таким образом, ни действующее земельное законодательство, ни заключенный договор аренды не содержат запрета на передачу прав и обязанностей арендатора. Ссылка государственного регистратора на то, что ответ Администрации Белореченского городского поселения Белореченского района свидетельствует о невозможности переуступки прав и обязанностей арендатора третьему лицу по договору аренды № от 09.01.2018г вообще не состоятельная, в связи с тем, что договор аренды заключен на 20 лет согласие не требуется, достаточно только направить уведомление о состоявшейся переуступке в 10-дневный срок. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 1, п. 4 ст. 421 ГК РФ). Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения. Пункт 4.3. договора аренды не запрещает арендатору совершать действия, направленные на передачу свои прав и обязанности по этому договору третьему лицу. Более того, нет обязанности без связанного с ней права. Предусмотренная п. 4.1.19. договора аренды обязанность корреспондируется с предусмотренным п. 9 ст. 22 ЗК РФ правом на передачу прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу. Рассматриваемый вопрос, являющийся предметом настоящего спора, уже рассматривался Министерством экономического развития Российской Федерации и выводы по которому изложены в Письме № ОГ-Д23-4755 от 24.04.2017 г. Также, в соответствии с п. 5 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» уведомление о приостановлении государственной регистрации прав должно содержать указание всех причин, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации прав, с обязательной ссылкой на положения настоящего Федерального закона. Основания приостановления государственной регистрации прав предусмотрены в п. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В уведомлении о приостановлении государственной регистрации № от 18.04.2018 г. № нет ссылки ни на один из предусмотренных п. 1 ст. 26 подпунктов, а только лишь информация что Межмуниципальный отдел по Апшеронскому и Белореченскому районам направил запрос в Администрацию Белореченского городского поселения с просьбой предоставить необходимые сведения. Более того, пунктом 19 статьи 39.12 Земельного Кодекса РФ установлено следующее: в случае, если в аукционе участвовал только один участник или при проведении аукциона не присутствовал ни один из участников аукциона, либо в случае, если после троекратного объявления предложения о начальной цене предмета аукциона не поступило ни одного предложения о цене предмета аукциона, которое предусматривало бы более высокую цену предмета аукциона, аукцион признается несостоявшимся. Согласно протокола № 25-т заседания конкурсной Комиссии по проведению торгов и признании торгов несостоявшимися по лоту № 25 от 28.12.2017 года, который является неотъемлемой частью договора аренды № от 09.01.2018г, торги признаны несостоявшимися, заключить договор аренды с единственным участником ФИО1 Запрет указанный в п. 7 ст. 448 ГК РФ об уступке права и переводе долга применим только к победителю торгов, а гражданка ФИО6 признана единственным участником и торги признаны несостоявшимися. Таким образом, принятое государственным регистратором решение об отказе в государственной регистрации нарушает право и законный интерес (предусмотренные ст. 22 Земельного кодекса) административного истца на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу, создает препятствие к их реализации. 

Представитель административного истца в судебном заседании поддержал доводы административного искового заявления, просил суд признать сообщение об отказе в государственной регистрации № от 21.05.2018 года не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца ФИО1 и обязать административных ответчиков внести в Единый государственный реестр недвижимости сведения, необходимые для осуществления государственной регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 10.04.2018 года, заключаемого между ФИО7 ., и передать после осуществления государственной регистрации прав документы в филиал ГАУ КК «МФЦ КК» в Белореченском районе для их выдачи. Дополнительно пояснил суду, что по подобным правоотношениям ответчиками ранее выносились противоположные решения, о чем свидетельствуют документы, представленные им в суд.

Административный ответчик - государственный регистратор Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (межмуниципальный отдел по Апшеронскому и Белореченскому районам) ФИО4 в судебном заседании просила отказать в удовлетворении административного иска, подержала свои возражения в опровержение исковых требований (л.д. 64-68), где указано следующее. Решение об отказе в государственной регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей от 09.04.2018 года по зарегистрированному договору аренды № от 09.01.2018г. в отношении земельного участка с кадастровым номером: №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, принято на основании статьи 27 Федерального закона от 13 июля 2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В качестве документа основания на государственную регистрацию предоставлено Соглашение от 09.04.2018г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды № земельного участка от 09.01.2018 года, согласно которому ФИО6 обязуется передать А.В. права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка № от 09.01.2018г., заключенным по итогам торгов, признанных несостоявшимися (протокол № 25-т от 28.12.2017 года). Согласно части 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. В силу части 2 статьи 315 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. Арендатор имеет права и несет обязанности в соответствии с условиями договора. Пункт 4.2 договора аренды земельного участка № от 09.01.2018 г. содержит указание на то, какие права предоставлены арендатору по данному договору. При этом право передавать имущество в аренду отсутствует. Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов установлены статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. Частью 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Если единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, подана лицом, которое соответствует указанным в извещении о проведении аукциона требованиям к участникам аукциона и заявка на участие в аукционе которого соответствует указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона, либо если только один заявитель признан единственным участником аукциона или в аукционе принял участие только один его участник, договор аренды такого земельного участка заключается с указанным лицом (часть 6 статьи 39,6 ЗК РФ). В соответствии с пунктом 15 частью 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ (ред. от 04.06.2018) «О защите конкуренции» заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество: лицу, подавшему единственную заявку на участие в конкурсе или аукционе, в случае, если указанная заявка соответствует требованиям и условиям, предусмотренным конкурсной документацией или документацией об аукционе, а также лицу, признанному единственным участником конкурса или аукциона, на условиях и по цене, которые предусмотрены заявкой на участие в конкурсе или аукционе и конкурсной документацией или документацией об аукционе, но по цене не менее начальной (минимальной) цены договора (лота), указанной в извещении о проведении конкурса или аукциона. При этом для организатора торгов заключение предусмотренных настоящей частью договоров в этих случаях является обязательным. Согласно имеющего в деле правоустанавливающих документов Протокола №25-т заседания конкурсной комиссии по проведению торгов и признании торгов несостоявшимися по лоту №25 от 28.12.2017г. было подано две заявки на участие в открытом аукционе, а именно: участник №1 ФИО1, участник №2 В.А. Из этого следует, что единственным законным способом предоставления земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, были торги. Впоследствии торги были признаны несостоявшимися по причине неявки участника №2 В.А. В силу пункта 15 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса. В соответствии с положениями частей 1, 5, 7 статьи 39.18. Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам для индивидуального жилищного строительства без проведения торгов осуществляется при условии, что после опубликования извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей не поступили заявления иных граждан о намерении участвовать в аукционе. Согласно части 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, возможна, если иное не установлено федеральными законами. Частью 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом. В пункте 83 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016г. №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского Кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что положения Гражданского Кодекса в измененной Законом №42-ФЗ редакции, не применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенных до дня вступления его в силу (до 01 июня 2015 года). При рассмотрении споров из названных договоров следует руководствоваться ранее действовавшей редакцией ГКРФ с учетом сложившейся практики ее применения. Договор аренды земельного участка № был заключен 09.01.2018 года, следовательно, к нему применяются правила части 7 статьи 448 ГК РФ. В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Согласно статье 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ", применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 Гражданского кодекса Российской Федерации). Учитывая, что после опубликования извещения о предоставлении данного земельного участка, поступило несколько заявок от иных граждан, предоставление данного земельного участка было возможно только через процедуру проведения торгов. 18.04.2018 года Межмуниципальным отделом по Апшеронскому и Белореченскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю был направлен запрос главе Администрации Белореченского городского поселения Белореченского района А.Н. с просьбой направить позицию органа, уполномоченного на распоряжение земельными участками, собственность на которые не разграничена, по вопросу возможности уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды № от 09.01.2018г., заключенного по результатам проведения торгов, признанных впоследствии несостоявшимися, с учетом положений части 7 статьи 448 ГК РФ. Полученный 17.05.2018г. ответ Администрации Белореченского городского поселения Белореченского района от 16.05.2018г. исх. №1499/02-14 за подписью главы А.Н. свидетельствует о невозможности переуступки прав и обязанностей арендатора третьему лицу по договору аренды № от 09.01.2018г., заключенному по результатам проведенного аукциона в силу статьи 22 ЗК РФ ввиду установления положениями статьи 448 ГК РФ иного - запрета такой переуступки с учетом сложившейся практики правоприменения, в частности позиции, отраженной в Определении Верховного суда РФ от 04.12.2017г. № 308-ЭС17-17485 по делу №. 21.05.2018 года было отказано в государственной регистрации соглашения об уступке прав и обязанностей арендатора на объект: земельный участок с кадастровым номером: №, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Решение об отказе в государственной регистрации отвечает нормам действующего законодательства. 

Представитель административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистраций, кадастра и картографии по 

<

адрес>, межмуниципального отдела по Апшеронскому и Белореченскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю - ФИО3 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, поскольку договор аренды земельного участка № от 09.01.2018 года ФИО1 был заключен по итогам торгов, признанных несостоявшимися (протокол № 25-т от 28.12.2017 года), в связи, с чем в силу законодательного запрета ФИО6 не обладает правом на передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды А.В. . Договор перенайма, при заключении которого был нарушен установленный законом явно выраженный запрет, следует квалифицировать как ничтожную сделку, посягающую на публичные интересы. Ничтожность договора перенайма исключает возможность его государственной регистрации.

Представитель заинтересованного лица - администрации Белореченского городского поселения Белореченского района - ФИО5 в судебном заседании просил отказать в удовлетворении административного искового заявления, поддержал доводы возражения на административный иск, где указано следующее (л.д. 69-70). Особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности регламентированы ст.39.18 Земельного кодекса РФ. С условием соблюдения п.п.2 п.7, ст.39.18 Земельного кодекса РФ принятие решений о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельных участков для соответствующих целей является обязательным и подлежит принятию в сроки установленными нормами действующего земельного законодательства. Соответственно с учётом поступления нескольких заявлений от заинтересованных лиц о намерении участвовать в аукционе, заключение указанного договора аренды земельного участка было возможно исключительно только на аукционе. В соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор, вправе, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления. Между тем, согласно пункту 7 статьи 448 ГК РФ, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, если в соответствии с законом заключение такого договора возможно только путем проведения торгов. Правила пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ допускают возможность ограничения законом права арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды. Такое ограничение, в частности, содержится в пункте 7 статьи 448 Гражданского кодекса, которым установлен запрет на перенаем земельного участка, предоставленного по совершенному после 01.06.2015 на торгах договору (к примеру см. Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.03.2018 N Ф08-930/2018 по делу N А53-21595/2017). С учетом сложившейся практики правоприменения, в частности позиции отраженной в определении Верховного Суда РФ от 04.12.2017 N 308-ЭС17-17485 по делу N А32-29333/2016 переуступка прав и обязанностей арендатора третьему лицу по договору аренды, заключенному по результатам проведенного аукциона в силу статьи 22 ЗК РФ невозможна ввиду установления положениями статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации иного - запрета такой переуступки. Указанные нормы закона носят императивный характер, и не предполагают возможности изменения указанного порядка посредством установления иного на договорных условиях либо на основании получения согласия от арендодателя (т.е. органа уполномоченного на распоряжение данной категорией земельных участков). Соответственно наличие согласования или отказа в таком согласовании арендодателя о возможности переуступки прав и обязанностей по указанному договору не имеет принципиального юридического значения для разрешения данного спора. Довод административного истца о том, что аукцион является несостоявшимся, правового значения для данного спора не имеют, так как уже было отмечено заключение договора аренды земельного участка, с учетом имеющихся обстоятельств, было возможно лишь посредством проведения аукциона. Правовые последствия, связанные с результатом проведения аукциона, указанными нормами не предусмотрены. В связи с чем, считает, что решение Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю (Белореченский отдел) является законным и обоснованным.

Выслушав в судебном заседании представителя административного истца ФИО8, административного ответчика государственного регистратора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (межмуниципальный отдел по Апшеронскому и Белореченскому районам) - ФИО4, представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю ФИО3, представителя заинтересованного лица ФИО5, исследовав материалы дела, суд считает, что заявленные административные исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 КАС РФ, гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

Как установлено в судебном заседании 9 апреля 2018 года между административным истцом ФИО7 было заключено Соглашение от 09.04.2018г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды № земельного участка от 09.01.2018г., согласно которому ФИО1 обязуется передать А.В. права и обязанности, предусмотренные договором аренды № земельного участка от 09.01.2018г., который ФИО1 заключила с Администрацией Белореченского городского поселения муниципального образования Белореченский район (л.д. 36).

В соответствии с п.1 ст.39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона. Если единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, подана лицом, которое соответствует указанным в извещении о проведении аукциона требованиям к участникам аукциона и заявка на участие в аукционе которого соответствует указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона, либо если только один заявитель признан единственным участником аукциона или в аукционе принял участие только один его участник, договор аренды такого земельного участка заключается с указанным лицом (часть 6 статьи 39.6 ЗК РФ).

Договор аренды земельного участка был заключен с административным истцом по итогам открытого аукциона на право заключения договора аренды, который был признан несостоявшимся, что подтверждается протоколом № 25-т заседания конкурсной комиссии по проведению торгов и признании торгов несостоявшимися по лоту № 25 от 28 декабря 2017 года (л.д.12).

Согласно ч. 12 ст. 29. Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

18.04.2018 года в межмуниципальный отдел по Апшеронскому и Белореченскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю обратились ФИО7 с заявлением о государственной регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей от 09.04.2018г. по зарегистрированному договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. 

Согласно уведомления о приостановлении государственной регистрации от 18.04.2018 года государственная регистрация была приостановлена (л.д.38) в связи с тем, что Межмуниципальный отдел по Апшеронскому и Белореченскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю направил запрос главе Администрации Белореченского городского поселения Белореченского района А.Н. с просьбой направить необходимые сведения.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (Белореченский отдел) в администрацию Белореченского городского поселения муниципального образования Белореченский район Краснодарского края был сделан запрос № 23/234/001/801/2018 года - 3635 от 24.04.2018 года о возможности переуступки прав и обязанностей по договору аренды (л.д. 35). Согласно ответа от 16.05.2018 года № 1499/02-14 (л.д. 34) переуступка прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №.01.2018г. запрещена.

В результате проведенной правовой экспертизы государственным регистратором Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю ФИО4 принято решение об отказе в государственной регистрации, о чём административный истец получил уведомление от 21.05.2018 г. № (л.д. 37).

В качестве основания отказа в сообщении указано, что в силу п. 7 ст. 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, если иное не установлено в соответствии с законом. В ходе проведения правовой экспертизы было установлено, что права по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, являются неразрывно связанными с личностью арендатора и не могут быть переданы третьим лицам.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор, вправе, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Согласно п. 7 ст. 448 ГК РФ если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

В пункте 83 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского Кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что положения Гражданского Кодекса в измененной Законом №42-ФЗ редакции, не применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенных до дня вступления его в силу (до 1 июня 2015 года). При рассмотрении споров из названных договоров следует руководствоваться ранее действовавшей редакцией Гражданского Кодекса с учетом сложившейся практики ее применения.

Договор аренды земельного участка № был заключен 09.01.2018г., следовательно, к нему применяются правила части 7 статьи 448 ГК РФ.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с ч. 1 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ», применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрены случаи, при которых договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов.

Указанной нормой не предусмотрено заключение договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, для индивидуального жилищного строительства без проведения торгов.

В силу пункта 6 статьи 39.6 ЗК РФ, если единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, подана лицом, которое соответствует указанным в извещении о проведении аукциона требованиям к участникам аукциона и заявка на участие в аукционе которого соответствует указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона, либо если только один заявитель признан единственным участником аукциона или в аукционе принял участие только один его участник, договор аренды такого земельного участка заключается с указанным лицом.

Особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности установлены в статье 39.8 ЗК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 39.8 ЗК РФ условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства.

Согласно пункту 11 статьи 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с победителем аукциона либо с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, с единственным принявшим участие в аукционе его участником на условиях, указанных в извещении о проведении этого аукциона.

В силу пункта 14 статьи 39.12 ЗК РФ в случае, если по окончании срока подачи заявок на участие в аукционе подана только одна заявка на участие в аукционе или не подано ни одной заявки на участие в аукционе, аукцион признается несостоявшимся. Если единственная заявка на участие в аукционе и заявитель, подавший указанную заявку, соответствуют всем требованиям и указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона, уполномоченный орган в течение десяти дней со дня рассмотрения указанной заявки обязан направить заявителю три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка. При этом договор купли-продажи земельного участка заключается по начальной цене предмета аукциона, а размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, равном начальной цене предмета аукциона.

Учитывая, что после опубликования извещения о предоставлении данного земельного участка, поступило несколько заявок от иных граждан, предоставление данного земельного участка было возможно только через процедуру проведения торгов.

Материалами дела установлено, что аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, являющегося муниципальной собственностью, не состоялся ввиду неявки участника, подавшего вторую заявку - В.А. (л.д. 12)

Таким образом, в рассматриваемой ситуации договор аренды земельного участка, право аренды которого было выставлено на продажу, мог быть заключен только с ФИО1.

При этом нормы ЗК РФ не предусматривают возможность заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и выделенного для осуществления индивидуального жилищного строительства, с лицом, не участвовавшим при проведении торгов.

Согласно пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Таким образом, при заключении ФИО1 соглашения об уступке права на заключение договора аренды земельного участка, указанное в соглашении направлено на получение другим лицом этого права вне аукциона, что противоречит нормам земельного законодательства.

Договор аренды земельного участка № от 09.01.2018 года ФИО1 был заключен по итогам открытого аукциона, на право заключения договора аренды, который был признан несостоявшимся, в связи, с чем в силу законодательного запрета ФИО1 не обладает правом на передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды А.В. Договор перенайма, при заключении которого был нарушен установленный законом явно выраженный запрет, следует квалифицировать как ничтожную сделку, посягающую на публичные интересы. Ничтожность договора перенайма исключает возможность его государственной регистрации.

Согласно ч. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Федеральным законом от 08.03.2015 года № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую ГК РФ, вступившим в силу 01.06.2015 года, в статью 448 ГК РФ включен п. 7, согласно которому победитель торгов не вправе уступать права осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, если в соответствии с законом заключение такого договора возможно только путем проведения торгов.

По смыслу вышеприведенных нормативных положений, применительно к отношениям по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними нормы земельного законодательства имеют приоритет над нормами гражданского законодательства. Вместе с тем, диспозитивная конструкция нормы, содержащейся в п.9 ст.22 ЗК РФ, допускает возможность ограничения законом права арендатора земельного участка, находящего в публичной собственности, на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды. Такое ограничение, в частности, содержится в п.7 ст.448 ГК РФ, которым установлен запрет на перенаем земельного участка предоставленного по договору, подлежащему заключению только на торгах и фактически заключенному на них. Таким запретом обеспечивается защита интересов публично-правового образования от уступки победителем торгов прав и обязанностей по заключенному на торгах договору аренды лицу, в силу различных причин не имеющему намерения лично реализовывать договорные обязательства.

Согласно п.п.74,75 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 25 от 23.06.2015 года «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ», договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован, как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выражены запрет, установленный законом, является ничтожной, как посягающая на публичные интересы.

Руководствуясь п. 9 ст. 226 КАС РФ суд приходит к выводу о том, что права и законные интересы административного истца не были нарушены действиями административных ответчиков, поскольку у административного ответчика были предусмотренные законом основания для вынесения отказа в государственной регистрации, оспариваемый отказ в государственной регистрации соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Согласно определения Верховного суда РФ от 4 декабря 2017 года №308-ЭС17-17485 право на переуступку прав и обязанностей по договору аренды, заключенному по результатам проведенного аукциона в силу ст. 22 ЗК РФ невозможно ввиду установления положениями ст. 448 ГК РФ иного - запрета такой переуступки.

Таким образом, вышеизложенные доводы представителя истца не могут быть приняты судом во внимание при вынесении решения по настоящему делу, поскольку данные доводы носят субъективный характер, основанный на неправильном и ошибочном толковании норм законов, подлежащих применению. Также не могут быть приняты во внимание и доводы представителя истца в части противоположности принимаемых административными ответчиками решений по аналогичным правоотношения, поскольку эти доводы носят не корректный характер и не подтверждаются надлежащими объективными доказательствами. При этом, вышеизложенные доводы представителей ответчиков, которые суд находит обоснованными и аргументированными, в судебном заседании представителем истца надлежащим образом опровергнуты не были. 

При таких обстоятельствах, суд находит требования ФИО1 необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь главой 22, ст. ст. 175-180 КАС РФ, суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении административных исковых требований ФИО6 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, межмуниципальному отделу по Апшеронскому и Белореченскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, государственному регистратору Управления Федеральной службы государственной регистраций, кадастра и картографии по Краснодарскому краю ФИО4 об оспаривании решения должностного лица, отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Белореченский районный суд в течение 30 дней со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.С.Кириенко.