Дело № 3а-199/2018 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Пермь 6 июля 2018 г.

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Бузмакова С.С.,

при секретарях Силенок О.В., Баяндиной О.В.,

с участием представителя административного истца ФИО1 – ФИО2, рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: под производственную базу (под здание тёплой стоянки), общей площадью 8500 кв. м, расположенного по адресу: **** в размере его рыночной стоимости в сумме 1 054000 рублей 00 копеек по состоянию на 1 января 2013 г.

В обоснование заявленного требования административный истец указала, что она и ФИО3 являются собственниками объекта недвижимости – нежилого здания, назначение: нежилое, 1-этажное, общей площадью 3347,9 кв. м, (лит. Г), расположенного по адресу: ****.

Нежилое здание расположено на земельном участке с кадастровым номером **, находящимся в собственности Российской Федерации, а она и ФИО3 в силу положений пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс РФ) имеют исключительное право на приобретение этого участка в собственность или аренду. При этом согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса РФ и постановления Правительства Российской Федерации от 26 марта 2015 г. № 279 цена земельного участка в случае заключения договора купли-продажи определяется исходя из его кадастровой стоимости. Она и ФИО3 неоднократно обращались в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае с заявлениями о согласовании схемы расположения земельных участков, образуемых из земельного участка с кадастровым номером ** путём его раздела с целью дальнейшего предоставления части указанного участка под принадлежащим им объектом недвижимости в собственность, однако ТУ Росимущества в Пермском крае отказывает в этом, что ведёт к необходимости выкупа всего спорного земельного участка.

Кадастровая стоимость участка определена на основании постановления Правительства Пермского края от 21 ноября 2013 г. № 1610-п по состоянию на 1 января 2013 г. и составляет 10125795,00 рублей. Вместе с тем действительная рыночная стоимость земельного участка составляет 1054 000 рублей, о чём свидетельствует отчёт об оценке № ** от 27 марта 2018 г., составленный ООО «***». Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ** напрямую затрагивают её права и обязанности как лица, имеющего исключительное право на приобретение этого участка в собственность или аренду.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 – ФИО2, действующая на основании доверенности, заявленные требования поддержала.

Административный истец ФИО1 и заинтересованное лицо ФИО3 в судебном заседании участие не принимали, просили о рассмотрении дела в их отсутствие, исковые требования поддержали.

Представитель административного ответчика Правительства Пермского края ФИО4, действующая на основании доверенности, участие в судебном заседании не принимала, просила о рассмотрении административного дела в её отсутствие, представила письменные пояснения.

Представитель заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю ФИО5, действующая на основании доверенности, в судебном заседании участие не принимала, представила письменный отзыв на административное исковое заявление, просила о рассмотрении административного дела в её отсутствие.

Представитель заинтересованного лица Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (далее – ТУ Росимущества в Пермском крае) ФИО6, действующая на основании доверенности, участие в судебном заседании не принимала, просила о рассмотрении административного дела в её отсутствие, представила письменный отзыв на административное исковое заявление.

Поскольку в силу положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, явка в судебное заседание участвующих в деле лиц обязательной судом не признавалась, суд считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие административного истца и представителей заинтересованных лиц.

Заслушав объяснения представителя административного истца, исследовав имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к выводу о том, что заявленное требование подлежит удовлетворению.

В соответствии с положениями части 1 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее также – Закон о государственной регистрации недвижимости) отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственного кадастрового учёта недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости, регулируются данным Федеральным законом.

Внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, в том числе о кадастровой стоимости, является государственным кадастровым учётом (часть 7 статьи 1 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Частью 1 статьи 14 Закона о государственной регистрации недвижимости предусмотрено, что государственный кадастровый учёт и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном этим Федеральным законом порядке.

Согласно пунктам 1, 4 части 5 статьи 8 Закона о государственной регистрации недвижимости в кадастр недвижимости вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и разрешённом использовании земельного участка.

Исходя из положений пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс РФ), использование земли в Российской Федерации является платным.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 приведённого Кодекса).

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 данной статьи. В силу пункта 3 названной нормы в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу положений пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ если иное не установлено данной статьёй или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьёй 39.20 данного Кодекса, осуществляется без проведения торгов. При этом исходя из подпункта 1 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса РФ, в этом случае цена такого земельного участка, находящегося в федеральной собственности, определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации – в соответствии с Правилами определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов, утверждёнными постановлением Правительства Российской Федерации от 26 марта 2015 г. № 279 «Об утверждении Правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов». Поименованные Правила предусматривают определением цены земельного участка, исходя из его кадастровой стоимости.

Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее также – Закон об оценочной деятельности), результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности и определения Конституционного Суда Российской Федерации от 3 июля 2014 г. № 1555-О следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости – кадастровой стоимости, определённой методами массовой оценки. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости может быть осуществлено в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, или в соответствии со статьёй 24.19 приведённого Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Преимущество применения рыночной стоимости земельных участков, определяемой в силу пункта 1 статьи 66 Земельного кодекса РФ по правилам законодательства об оценочной деятельности, состоит, в частности, в том, что её устанавливают в отношении конкретных земельных участков, а это предполагает большую точность по сравнению с массовой оценкой.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 и ФИО3 являются собственниками (общая долевая собственность, доля каждого в праве 1/2) 1-этажного крупнопанельного нежилого здания – тёплая стоянка, лит. Г, общей площадью 3347,9 кв. м., расположенного по адресу: ****, что подтверждается копиями свидетельств о государственной регистрации права (л.д. 9, 10).

Указанное нежилое здание расположено на земельном участке, находящимся в собственности Российской Федерации, с кадастровым номером **, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: под производственную базу (под здание тёплой стоянки), общей площадью 8500 кв. м., адрес местонахождения: ****, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 14 марта 2018 г. (л.д. 11 – 13). 

Административный истец как сособственник объекта недвижимости, расположенного на земельном участке с кадастровым номером **, имеет исключительное право на приобретение этого земельного участка в собственность без проведения торгов по цене, которая определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ** определена по состоянию на 1 января 2013 г. постановлением Правительства Пермского края от 21 ноября 2013 г. № 1610-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов Пермского края и средних (взвешенных по площади) значений удельных показателей кадастровой стоимости земель населённых пунктов Пермского края» и составляет 10125795,00 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости (л.д. 8).

Считая кадастровую стоимость земельного участка завышенной, административный истец обратилась в оценочную организацию.

Как следует из отчёта об оценке № ** от 27 марта 2018 г., составленного обществом с ограниченной ответственностью «***» (л.д. 18 – 88), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ** по состоянию на 1 января 2013 г. составляет 1 054 000,00 рублей. Оценщик ООО «***» Ш., проводивший оценку, включён в реестр членов Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков». Обязательная гражданская ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована в Страховом публичном акционерном обществе «Ингосстрах».

Представленный отчёт соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Закону об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, а также стандартам и правилам оценочной деятельности ООО «Российское общество оценщиков».

Указанный отчёт подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщик произвел анализ рынка земельных участков на территории Пермского края, выделив по группам участки г. Перми, Пермского района, Добрянского района и других муниципальных образований края, а также произвел анализ ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки. Оценщик пришёл к выводу, что рынок земельных участков под промышленную застройку крайне ограничен.

Описание объекта оценки даёт однозначное представление о нём. В отчёте присутствует описание последовательности определения стоимости объекта оценки, выбор применённых оценщиком подхода и методов оценки.

Из отчёта об оценке следует, что при оценке спорного земельного участка оценщик применил сравнительный подход, в рамках которого использовал метод сравнения продаж по объектам-аналогам. Мотивы, по которым оценщик не применил затратный и доходный подходы, подробно изложены в отчёте.

Применяя сравнительный подход, из предложенного рынка купли-продажи земельных участков, оценщик выбрал земельные участки под промышленную застройку и для производственного назначения, которые расположены в городах Нытва, Березники и Кудымкар Пермского края. При отборе аналогов оценщик ориентировался на такие основные ценообразующие факторы, как: категория и вид разрешённого использования, назначение земельных участков, местоположение, обеспеченность инженерными коммуникациями, предложение к продаже на дату оценки, другие.

Содержащиеся в отчёте сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтённых оценщиком при расчёте итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Выбор земельных участков-аналогов оценщиком в отчёте надлежащим образом обоснован с учётом анализа рынка объекта оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка, с видом разрешённого использования, связанного с промышленным назначением.

В качестве объектов сравнения оценщиком использованы данные о предложении на продажу прав собственности на земельные участки, информация о которых получена с официального сайта Росреестра (https://portal.rosreestr.ru). Источники информации приложены к отчёту. При этом в качестве объектов-аналогов оценщик выбрал земельные участки, которые существенно не отличаются от оцениваемого земельного участка, относятся к землям населённых пунктов. Согласно отчёту об оценке, аналоги подобраны с соответствующим местоположением и сопоставимы по своим основным экономическим, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. По ценообразующим характеристикам аналогов, имеющим отличия от объекта оценки, оценщиком применены корректировки на местоположение и площадь.

Кроме того, оценщиком использована аналитическая справка об уровне развития рынков недвижимости городских округов и муниципальных районов Пермского края по состоянию на 1 января 2013 г., выполненная ООО «Аналитический центр «КД-Консалтинг», а также применён Справочник корректировок для оценки стоимости земельных участков (ООО «РусБизнесПрайсИнформ»).

Суд считает, что при подготовке отчёта была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщик Ш. при отборе объектов-аналогов не допустил нарушение требований действующего законодательства в области оценочной деятельности. Вся информация по объектам-аналогам в полном объёме представлена в отчёте об оценке. Письменный отзыв ТУ Росимущества в Пермском крае от 26 июня 2018 г. не содержит доводы и доказательства, которые свидетельствуют как о порочности отчёта об оценке № ** от 27 марта 2018 г., так и об иной, чем она была определена оценщиком Ш. при производстве оценки, величине рыночной стоимости спорного земельного участка.

Статьёй 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости объекта или несоответствия представленного административным истцом отчёта требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено.

Доводы, изложенные в представленных письменных отзывах (письменных пояснениях) административного ответчика и заинтересованных лиц, позицию административного истца и представленные им документы не опровергают.

С учётом изложенного, заявленное ФИО1 требование подлежит удовлетворению, кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ** следует установить равной его рыночной стоимости, определённой на основании отчёта об оценке № ** от 27 марта 2018 г., то есть в размере 1054000,00 рублей по состоянию на 1 января 2013 г.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в резолютивной части решения необходимо указывать дату подачи соответствующего заявления.

Датой подачи физическим лицом заявления о пересмотре кадастровой стоимости является дата его обращения с административным исковым заявлением в суд либо дата обращения физического лица в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, если оно обращалось в такую комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Из материалов дела следует, что ФИО1 в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка не обращалась.

Таким образом, датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ** в размере его рыночной стоимости следует считать дату обращения ФИО1 с административным исковым заявлением в суд, то есть 30 мая 2018 г.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление ФИО1, поданное 30 мая 2018 г., удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: под производственную базу (под здание тёплой стоянки), общей площадью 8500 кв. м, расположенного по адресу: **** в размере его рыночной стоимости в сумме 1 054000 (один миллион пятьдесят четыре тысячи) рублей 00 копеек по состоянию на 1 января 2013 г.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня составления мотивированного решения – 12 июля 2018 г.

Решение не вступило в законную силу. 

Судья –