Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

26 декабря 2019 года Адрес

Октябрьский районный суд Адрес в составе: председательствующего судьи Островских Я.В., при секретаре ФИО4, с участием представителя истца ФИО7, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств, 

У С Т А Н О В И Л :

В обоснование заявленных требований истец указала, что Дата между сторонами был заключён договор купли-продажи, согласно которому ФИО5, действующий в интересах ФИО2, продал, а истец приобрела в собственность недвижимое имущество -Адрес, общей площадью 36,5 кв.м., расположенную по адресу: Адрес, кв-л 51, Адрес, кадастровый №. Объект принадлежал продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи муниципального имущества от Дата, о чём в ЕГРН Дата сделана запись регистрации №. Стоимость объекта составила ........, что следует из договора оказания услуг, заключённого Дата с ООО «Центр недвижимости от Сбербанка». Обязательства по договору стороны выполнили, ФИО5, действующий в интересах ответчика, передал истцу квартиру. Договор купли-продажи является одновременно актом приёма-передачи. Для оплаты суммы ........ истцом использовались заёмные денежные средства, о чём между истцом и ПАО «Сбербанк России» был заключён кредитный договор № от Дата. Право собственности было зарегистрировано за истцом Дата № с ограничением ипотекой в силу закона. Согласно условиям договора купли-продажи расчёты по сделке купли-продажи объекта проводились с использованием номинального счёта ООО «Центр недвижимости от Сбербанка». Оплата суммы ........ была осуществлена истцом на счёт ООО «ЦНС» Дата. Бенефициаром в отношении денежных средств, размещаемых на номинальном счёте, является покупатель ФИО1 Перечисление денежных средств ответчику в счёт оплаты объекта было осуществлено ООО «ЦНМ» по поручению истца после государственной регистрации перехода права собственности на объект, а также государственной регистрации ипотеки на объект в силу закона в пользу банка, получатель ФИО2 После перехода права собственности на жилое помещение и получения ключей от квартиры, истцом были обнаружены скрытые недостатки в квартире, а именно, ненадлежащая установка стеклопакетов, течь воды с вентиляционной трубы в ванной комнате и кухне, недостаточное количество радиаторов, наличие сквозной дыры на потолке в ванной комнате, которая была прикрыта фанерой, все это привело к снижению температуры в жилом помещении ниже санитарной нормы. В февральские морозы истцом была замерена температура в квартире +8 градусов по Цельсию. При осмотре перед покупкой квартиры риэлтором было сказано, что перекрытия заменены на новые (деревянные), на самом деле этого не было. Все прикрыли натяжным потолком и листами ДВП, а на стены штукатуркой приклеили гипсокартонные листы. Дата комиссией ООО «Управляющая компания «Центр Ангарск» были составлены акты, в которых отражены вышеуказанные недостатки, а также показатели температуры в спальне и кухне 15 градусов по Цельсию. Согласно прилож. 2 СанПиН 2.Дата-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях», в части допустимой температуры воздуха в жилой комнате в холодный период времени температура должна быть от 18 до 24 градусов по Цельсию, в тёплый период от 20 до 28 градусов по Цельсию. Несоответствие допустимой температуры воздуха в жилой комнате санитарным нормам вызвано имеющимися в жилом помещении недостатками. При заключении договора ФИО5, действующий в интересах ФИО2, не предупредил истца об имеющихся недочётах, напротив, пунктом 4.2 договора указано, что предмет договора соответствует установленным требованиям, и стороны об этом уведомлены. Самостоятельно устранить имеющиеся недостатки истец не в силах. Истец полагает, что выявленные недостатки являются трудноустранимыми и требуют несоразмерных расходов. Дата в адрес ФИО2 и ФИО5 были направлены претензии, в которых истец заявила о расторжении договора купли-продажи квартиры общей площадью 36,5 кв.м., расположенной по адресу: Адрес, кв-л.51, Адрес, заключённого с ФИО2, претензии не были получены ФИО2 и ФИО6 Истец просила суд расторгнуть договор купли-продажи квартиры общей площадью 36,5 кв.м., расположенной по адресу: Адрес, кв-л.51, Адрес, заключённый Дата между ФИО1 и ФИО2; взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в размере ........, расходы по оплате государственной пошлины.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, её представитель ФИО7, действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещён надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суду не сообщил, возражений на иск не представил.

Третьи лица ФИО5 и ПАО Сбербанк России в судебное заседание не явились, представителей не направили, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, согласно ст.167 ГПК РФ. 

Выслушав представителя истца, исследовав представленные доказательства, оценивая их в совокупности и каждое в отдельности, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Как следует из подп.1 п.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают: 1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; 7) вследствие неосновательного обогащения.

Согласно ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, при этом п.1 ст.422 ГК РФ устанавливает необходимость соблюдения соответствия договора обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

Согласно п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно ст.557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Статьёй 475 ГК РФ определено, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

В соответствии со ст.476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

На основании ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 1 ст.1102 ГК РФ установлено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счёт другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные гл.60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Для возникновения обязательства вследствие неосновательного обогащения необходимо наличие одновременно следующих обстоятельств: обогащение за счёт другого и приобретение или сбережение имущества без предусмотренных законом, правовым актом или сделкой оснований.

Согласно ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что Дата между ФИО2, в лице ФИО5 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключён договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил в собственность недвижимое имущество Адрес, общей площадью 36,5 кв.м., расположенную по адресу: Адрес, кв-л.51, Адрес, кадастровый №. В соответствии с разд.2 договора, стоимость объекта составила ........; сторонами установлен порядок расчётов по договору, часть стоимости объекта оплачивается за счёт собственных средств покупателя, часть стоимости объекта оплачивается за счёт целевых кредитных денежных средств в соответствии с кредитным договором № от Дата; расчеты по сделке купли-продажи объекта производятся с использованием номинального счёта ООО «Центр недвижимости Сбербанка». 

Согласно п.3.5 договора покупатель осмотрел объект и претензий по его качеству не имеет. Продавец обязался передать объект в том состоянии, котором он находится на день подписания договора. 

Согласно договору оказания услуг № от Дата, заключенного между ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» (исполнитель) и ФИО1 (заказчик), исполнитель принял обязательства по принятию денежных средств заказчика в сумме ........ на номинальный счёт и перечислить денежные средства заказчика на расчетный счет ФИО2 по договору купли-продажи от Дата объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: Адрес, кв-л.51, Адрес (п.п.1.1.2, 2.1.2, 2.1.3). 

Представленными в материалы дела чеком-ордером от Дата, справкой ПАО Сбербанк от Дата подтверждено исполнение обязанности покупателя ФИО1 по перечислению денежных средств в размере ........ на номинальный счёт ООО «Центр недвижимости от Сбербанка». 

Согласно выписке из ЕГРН от Дата ФИО1 на праве собственности принадлежит квартира, расположенная по адресу: Адрес, кв-л.51, Адрес на основании договора купли-продажи от Дата.

Истцом указано, что после перехода права собственности на жилое помещение и получения ключей от квартиры, ею были обнаружены скрытые недостатки в квартире, а именно: ненадлежащая установка стеклопакетов, течь воды с вентиляционной трубы в ванной комнате и кухне, недостаточное количество радиаторов, наличие сквозной дыры на потолке в ванной комнате, температура в жилом помещении ниже санитарной нормы. 

В обоснование указанных доводов истцом представлены акты от Дата, составленные комиссией ООО «Управляющая компания «Центр Ангарск», из которых следует, что в ванной комнате имеется отслоение штукатурного слоя, в угловой комнате радиатор один, стеклопакет установлен негерметично, показатели температуры в спальне и кухне 15 градусов по Цельсию, температура наружного воздуха 17 градусов по Цельсию.

Согласно заключению судебной экспертизы АНО «Альянс судебных экспертов Сибири» № от Дата следует, что в жилом помещении, расположенном по адресу: Адрес, кв-л.51, Адрес, имеются дефекты/недостатки, влияющие на пригодность использования его для проживания; наличие дефектов/недостатков в указанной квартире, влияющих на пригодность использования жилого помещения для проживания на дату заключения договора купли-продажи квартиры от Дата не имелось, потому что дефекты/недостатки были закрыты чистовыми отделочными материалами и могли быть обнаружены только специалистами – строителями; все дефекты/недостатки указанной квартиры, являются строительными, возникшими при эксплуатации жилого здания с 1956 года и при отделке помещения квартиры; повреждённое чердачное перекрытие в совмещенном санузле является скрытым дефектом, является критическим устранимым дефектом, если после компетентного обследования чердачного перекрытия необходимо будет производить замену чердачного перекрытия с обязательным выселением жильцов из дома; отсутствие гидроизоляции в совмещенном санузле является скрытым дефектом и значительным устранимым дефектом; качество состояния полов в комнатах не определено, полы не вскрывались, прогиб балок перекрытия в комнатах существует, исходя из срока эксплуатации здания с 1956 года и отсутствия капитального ремонта, данные дефекты являются скрытыми, после компетентного обследования возможно окажется значительно устранимым дефектом; электрические розетки, выключатели не надежно соединены с гипсокартонными листами, стенами квартиры, деревянные элементы не обработаны антипиренами и антисептиками, в том числе стропильные конструкции и обрешетка крыши, перекрытия, вертикальные оцинкованные вентиляционные шахты естественной вытяжки в кухне и совмещенном санузле не работают, так как не имеют отверстий с заслонками для вытяжки воздуха из Адрес, такие дефекты являются скрытыми, малозначительными, устранимыми. Состояние внутренней поверхности стен, теплотехнические характеристики наружных стен, долговечность, надёжность, соответствие требуемым срокам эксплуатации возможно определить только после демонтажа гипсокартонных листов со стен комнат. Способы устранения дефектов указанной квартиры могут определиться после компетентного обследования дома, после демонтажа гипсокартонных листов со стен комнат в связи с долговременной эксплуатацией здания (год постройки 1956), некапитальным материалом наружных стен – шлакобетон, сейсмическим районом строительства в 8 баллов; стоимость устранения дефектов в Адрес может быть определена после полного комплексного обследования дома, определения способов устранения дефектов. Для продолжения эксплуатации здания как многоквартирный жилой дом необходимо полное компетентное обследование всего здания, составление заключения о возможности дальнейшей эксплуатации или аварийного состояния здания, выполнение проекта капремонта, осуществления капитального ремонта с заменой или усилением несущих конструкций. 

Суд принимает заключение судебной экспертизы, поскольку эксперт предупреждён об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение составлено экспертом в пределах компетенции, эксперт не заинтересован в исходе дела, обладает специальными познаниями в исследуемой области, имеет соответствующую квалификацию и стаж экспертной работы, заключение мотивировано, не противоречит собранным по делу доказательствам.

Оценивая установленные по делу обстоятельства и представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам ст.67 ГПК РФ, суд пришел к выводу о том, что в соответствии с имеющимися в материалах дела доказательствами, в жилом помещении не установлено неустранимых и существенных недостатков, т.е. истцом не доказаны существенные нарушения требований к качеству товара, указанные в п.2 ст.475 ГК РФ.

Доводы истца об имеющихся существенных недостатках жилого помещения, препятствующих нормальному проживанию в нём, не влияют на выводы суда, поскольку передача жилого дома произведена при подписании договора, который в соответствии со ст.556 ГК РФ имеет силу передаточного акта, претензий по передаче стороны не имели (п.п.3.5, 3.6 договора). При этом, приобретая дорогостоящее, бывшее в употреблении недвижимое имущество, истица имела возможность при необходимости пригласить специалиста-строителя для проведения осмотра, то есть проявить должную осмотрительность и осторожность, которая от неё требовалась до заключения сделки, а не после ее заключения. Приобретая жилое помещение без предварительного осмотра специалистом в области строительства, покупатель добровольно приняла на себя риск в отношении качества товара. Каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что ответчик знал об имеющихся недостатках продаваемого имущества, и умышленно скрыл их от покупателя и (или) создавал препятствия для осмотра жилого помещения до заключения сделки, истцом суду не представлено. При этом, суд исходит из того, что при заключении договора купли-продажи истцу достоверно было известно о времени постройки здания, в котором расположена квартира, и основных его характеристиках. 

Таким образом, истцом ФИО1 не представлено доказательств существенного нарушения ответчиком ФИО2 условий договора купли-продажи от Дата. 

Кроме того, суд считает несостоятельным довод истца о неосновательном обогащении ответчика. Из установленных обстоятельств следует наличие договорных отношений между сторонами. Таким образом, учитывая, что между сторонами сложились правоотношения, вытекающие из договора купли-продажи от Дата и перечисление денежных средств произведено истцом в счёт оплаты стоимости квартиры, оснований полагать, что на стороне ответчика имеется неосновательная выгода в сумме ........ у суда не имеется.

При изложенных обстоятельствах, учитывая, что надлежащих доказательств, свидетельствующих о наличии оснований для расторжения соглашения, предусмотренных п.2 ст.450 ГК РФ, п.2 ст.457 ГК РФ истцом в силу требований ст.56 ГПК РФ, суду не представлено, исковые требования о расторжении договора и взыскании уплаченной по договору суммы в размере ........ в качестве неосновательного обогащения не основаны на законе и не подлежат удовлетворению.

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований, не подлежат удовлетворению и требования истца о взыскании расходов по оплате государственной пошлины. (ст.98 ГПК РФ).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, 

Р Е Ш И Л :

Отказать ФИО1 в удовлетворении исковых требований о расторжении договора купли-продажи квартиры, общей площадью 36,5 кв.м., расположенной по адресу: Адрес, кв-л.51, Адрес, кадастровый №, заключённого Дата между ФИО1 и ФИО2; взыскании с ФИО2 денежных средств в сумме ........, расходов по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Октябрьский районный суд г.Иркутска в течение месяца со дня изготовления мотивированного текста решения, с 14 января 2020 года.

Судья Я.В. Островских